Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю и администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2014 по делу № А63-7837/2013

по исковому заявлению открытого акционерного общества «Ставропольмебель», г. Ставрополь (ОГРН <***>),

к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (ОГРН <***>),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН <***>),

общество с ограниченной ответственностью «Таис» (г. Ставрополь, ОГРН <***>),

комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

администрация города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН <***>),

об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной (судья В.Л. Карпель),

при участии в судебном заседании представителей:

от открытого акционерного общества «Ставропольмебель» – ФИО1 по доверенности от 01.09.2014, ФИО2 по доверенности № 20 от 13.10.2014;

в отсутствие иных, не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

У С Т А Н О В И Л:

открытое акционерное общество «Ставропольмебель» (далее – истец, акционерное общество, ОАО «Ставропольмебель») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю (далее – ответчик, ФГБУ «ФКП Росреестра», кадастровая палата), в котором просило установить по состоянию на 01 января 2012 года кадастровую стоимость в отношении принадлежащих акционерному обществу земельных участков, в том числе:

- площадью 2 478 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:94, расположенного по адресу: <...>, в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 1 541 465 руб., удельный показатель – 622, 06 руб. за метр квадратный;

-площадью 3 576 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:95, расположенного по адресу: <...>-«е», в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 2 665 793 руб., удельный показатель – 745, 47 руб. за метр квадратный;

- площадью 88 006 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:96, расположенного по адресу: <...>, в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 54 745 012 руб., удельный показатель – 622, 06 руб. за метр квадратный.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по Ставропольскому краю), комиссия Управления Росреестра по Ставропольскому краю (далее - комиссия), министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), администрация города Ставрополя (далее - администрация города), общество с ограниченной ответственностью «Таис» (далее - ООО «Таис»).

Определением от 11.10.2013 Управление Росреестра по Ставропольскому краю по ходатайству истца привлечено судом к участию в дело в качестве соответчика (часть 3 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - далее АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2014 по делу № А63-7837/2013 исковые требования общества удовлетворены. Судом первой инстанции установлена по состоянию на 01.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка площадью 2 478 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:94, расположенного по адресу: <...>, в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 1 541 465 руб., удельный показатель – 622, 06 руб. за метр квадратный; также установлена по состоянию на 01.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка площадью 3 576 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:95, расположенного по адресу: <...>-«е», в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 2 665 793 руб., удельный показатель – 745, 47 руб. за метр квадратный; установлена по состоянию на 01.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка площадью 88 006 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:96, расположенного по адресу: <...>, в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 54 745 012 руб., удельный показатель – 622, 06 руб. за метр квадратный.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2014 по делу № А63-7837/2013, кадастровая палата обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований общества.

Также, не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Ставропольскому краю и администрация обратились в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований общества.

В обоснование жалобы апеллянты ссылаются на то, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального права. Кроме того, судом не полно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.

Как указывает Управление Росреестра, на территории Ставропольского края в 2012 году проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ставропольского края. Заказчиком данных работ выступало Министерство имущественных отношений Ставропольского края. Исполнителем работ по проведению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ставропольского края являлось ООО «ФинГрупп».

По мнению заявителя, судом первой инстанции необоснованно проигнорировано оспариваемое значение кадастровой стоимости в размере 10 695 637, 20 руб., которое на сегодняшний день является «архивным», поскольку кадастровая стоимость составила 42 161 647, 92 руб.

Апеллянт считает, что оформление и (или) содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, а именно ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке».

Управление также указывает, что в соответствии с приказом Росреестра № 21 от 18 мая 2009 «О наделении Федеральных государственных учреждений полномочиями органа кадастрового учета» на территории Ставропольского края полномочиями органа кадастрового учета с 01.06.2009 года наделено федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата» по Ставропольскому краю.

Согласно Приказа Росреестра N П/531 от 26.12.2011 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик с 1 марта 2012 года наделено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Ответчик считает, что Управление не является органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, а так же не осуществляет полномочия по внесению сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

В связи с тем, что требования истца заявлены к ФГБУ «ФКП Росреестра по Ставропольскому краю», которое осуществляет полномочия по внесению сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости, а Управление не реализуют полномочия органа кадастрового учета, апеллянт считает, что оно не могло привлекаться и в качестве ответчика по данному спору.

Управление также считает, что из обжалуемого решения суда первой инстанции не усматривается, каким образом со стороны Управления, не обладающим полномочиями по ведению ГКН, нарушены права и законные интересы истца.

По мнению заявителя, представленный в суд отчет № 3608 «Об определении рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих ОАО «СТАВРОПОЛЬМЕБЕЛЬ», расположенных по адресам: <...>, в квартале 607, ул. 6-я Промышленная 7, в квартале 607, пр-т Кулакова 22В, в квартале 607, не соответствует положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ N 256, № 2 от 20.07.2007 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 255, № 3 от 20.07.2007 «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 г.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции, не дана в полной мере оценка отчету, как одного из доказательств по делу, не обоснованно не приняты во внимание вышеназванные нарушения требований ФСО, что привело к недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции неправомерно посчитал установленными, и как следствие несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неправильном применении норм материального права.

Как указывает Кадастровая палата, при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщиком должны быть использованы иные сведения об объекте недвижимости, не содержащиеся в Перечне. Указанные сведения, а так же описание процесса оценки (анализ рынка объекта оценки, анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, описание расчетов и пояснения к расчетам, результаты оценки, итоговая величина стоимости объекта оценки), содержатся только в отчете об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, составленном оценщиком. Данный отчет передан исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (ООО «ФинГрупп»») в адрес Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Кадастровая палата считает, что предоставленный в суд первой инстанции отчет № 3608 «Об определении рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих ОАО «Ставропольмебель» (кадастровые номера: 26:12:010102:94, 26:12:010102:95, 26:12:010102:96) не соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 256, №2 от 20.07.2007г. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 255, № 3 от 20.07.2007, утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007.

По мнению заявителя, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю наделен полномочиями органа кадастрового учета Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) № 21 от 18.05.2009 «О наделении федеральных государственных учреждений полномочиями органа кадастрового учета» с 1 июня 2009 года.

Апеллянт также указывает, что Кадастровая палата не являлась заказчиком проведения работ по государственной кадастровой оценке, не являлась исполнителем указанных работ, не утверждала результаты государственной кадастровой оценки, а лишь вносила утвержденные результаты в государственный кадастр недвижимости в соответствии с поступившими сведениями на основании Закона об оценке, поэтому не может отвечать по требованию об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

Кадастровая палата считает, что иск об установлении кадастровой стоимости должен предполагать наличие спора между истцом и ответчиком. В данном случае, по мнению заявителя, между истцом и ответчиком спорные отношения отсутствуют в связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в соответствии со ст. 24.20 Закона об оценке в орган кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости. Заявляемые истцом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на ее рыночную стоимость. При этом апеллянт считает, что действия Кадастровой палаты по внесенной кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости не оспариваются, в связи с чем, фактически как таковой спор между истцом и ответчиком отсутствует в принципе.

По мнению заявителя, само привлечение Кадастровой палаты в качестве ответчика по делу об установлении кадастровой стоимости равной рыночной необоснованно, поскольку заявление истца не связано с оспариванием действий Кадастровой палаты и установления или не установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, также в связи с тем, что Кадастровая палата в данном случае выступает в роли «технического исполнителя», обязанного внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка на основании требований Закона об оценке.

Апеллянт считает, Кадастровая палата по данному требованию является ненадлежащим ответчиком.

Как считает администрация, в данном деле суд первой инстанции необоснованно ограничился оценкой правомерности отказа оценщика от применения затратного и доходного методов при составлении отчета.

По мнению заявителя, непредставление обществом необходимой информации, лишившее оценщика возможности применить доходный подход, не позволяет признать проведенную оценку достаточной для установления достоверной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Апеллянт также считает, что в имеющихся материалах дела не нашли отражение полное исследование отчета об оценке, не рассматривался вопрос о привлечении специалиста в целях устранения сомнений относительно достоверности рыночной стоимости земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу истец, ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просил отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

В судебном заседании от 15.10.2014 представители ОАО «Ставропольмебель» поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени проведения судебного заседания извещённые надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2014 по делу № А63-7837/2013 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, в отзыве на апелляционные жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2014 по делу № А63-7837/2013 следует оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции,

согласно свидетельствам о государственной регистрации прав 26-АЗ № 931380 от 03.07.2012, 26-АИ № 246059 от 30.11.2012 и 26-АЗ № 641198 от 21.10.2011 акционерному обществу на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

- площадью 2 478 кв.м., с кадастровым номером 26:12:010102:94, расположенный по адресу: <...>, в квартале 607, используемый под производственной базой;

- площадью 3 576 кв.м., с кадастровым номером 26:12:010102:95, расположенный по адресу: <...>-«е», в квартале 607, используемый под магазин розничной торговли;

- площадью 88 006 кв.м., с кадастровым номером 26:12:010102:96, расположенный по адресу: <...>, в квартале 607, используемый под производственной базой.

Приказом министерства № 203 от 25.12.2012 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, которые органом кадастрового учета внесены в ГКН феврале 2013 года.

Согласно кадастровым справкам от 30.05.2013 о кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01.03.2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:94 составляла 7 411 574, 10 рублей, с кадастровым номером 26:12:010102:95 – 10 695 637, 20 рублей и с кадастровым номером 26:12:010102:96 – 263 221 545, 70 рублей.

Оценщиками ООО «Таис» по заказу акционерного общества выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости земельных участков и подготовлен отчет об определении рыночной стоимости земельных участков № 3608 от 25.06.2013, согласно которому по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:94 составила - 1 541 465 рублей, с кадастровым номером 26:12:010102:95 - 2 665 793 рублей, с кадастровым номером 26:12:010102:96 - 54 745 012 рублей.

В отношении отчета об определении рыночной стоимости земельных участков № 3608 от 25.06.2013 экспертами НП «Саморегулируемая организация Ассоциация Российских магистров оценки» и НП Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» составлены положительные экспертные заключения № 28.06.2013 от 28.06.2013 и № 131211-1027 от 26.05.2014.

Полагая, что установление рыночной стоимости в отношении земельных участков является основанием для пересмотра их кадастровой стоимости, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

При разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:010102:94, 26:12:010102:95, 26:12:010102:96 и имеет материально-правовую заинтересованность в установлении кадастровой стоимости названных участков в размере, равном их рыночной стоимости.

Судом первой инстанции верно установлено, что оспариваемые сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в ГКН на основании приказа министерства № 203 от 25.12.2012 и действуют по состоянию на момент рассмотрения спора.

С целью определения рыночной стоимости спорных участков по заказу акционерного общества оценщиками ООО «Таис» выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости земельных участков и подготовлен отчет об определении рыночной стоимости № 3608 от 25.06.2013, согласно которому по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:94 составила - 1 541 465 рублей, удельный показатель – 622, 06 рубля за метр квадратный; с кадастровым номером 26:12:010102:95 – 2 665 793 рубля, удельный показатель – 745, 47 рубля за метр 6 квадратный; с кадастровым номером 26:12:010102:96 – 54 745 012 рублей, удельный показатель – 622, 06 рубля за метр квадратный.

Также акционерным обществом обеспечено проведение экспертизы отчета в НП «Саморегулируемая организация Ассоциация Российских магистров оценки» и в НП «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

Суд первой инстанции, оценив результаты экспертиз, пришел к правильному выводу о том, что содержание отчета соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший отчеты.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что по спорам данной категории отказ в удовлетворении иска возможен в том случае, если экспертное заключение об оценке рыночной стоимости земельного участка получило отрицательное заключение саморегулируемой организации оценщиков либо опровергнуто другой экспертизой, выполненной в рамках того же дела. Однако такие доказательства суду первой инстанции не представлены.

В силу статьи 65 Кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона № 167-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 Кодекса (в редакции Закона № 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Закона № 135-ФЗ предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В статье 12 Закона № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 АПК РФ), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона № 135-ФЗ и правилам федеральных стандартов оценки.

Статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика, которая может быть истребована судом в случае представления ответчиком доказательств (мотивированных возражений) несоответствия отчета независимого оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (статья 65 АПК РФ). При этом АПК РФ не закрепляет приоритет заключения судебного эксперта перед иными полученными в установленном порядке доказательствами (статьи 71 и 86 АПК РФ).

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо) установлено, что в силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 информационного письма, предусмотрено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Вместе с тем, ответчиком и третьими лицами не опровергнута достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, установленная в отчете независимого оценщика, ходатайство о назначении экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки, в суде первой и апелляционной инстанциях не заявлялось.

По мнению ответчика, третьих лиц министерства и администрации, отчет содержит нарушения, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, вместе с тем конкретные доводы, со ссылкой на нормативно - правовые акты, свидетельствующие о несоответствии отчета, требованиям действующего законодательства не приведены, как и не представлены в материалы дела доказательства недостоверности отчета независимого оценщика.

Между тем доводы о несоответствии отчета законодательству об оценочной деятельности судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В пункте 3 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20.07.2007, указано, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В материалах дела имеется положительные экспертные заключения № 28.06.2013 от 28.06.2013 и № 131211-1027 от 26.05.2014 отчета об определении рыночной стоимости земельных участков № 3608 от 25.06.2013, составленные экспертами НП «Саморегулируемая организация Ассоциация Российских магистров оценки».

В соответствии со ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Приказом Минэкономразвития России № 328 от 04.07.2011 утвержден федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Пунктом 19 ФСО № 5 установлено, что если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив отчет проведенной экспертизы верно установил, что отчет № 3806 об определении рыночной стоимости земельных участков соответствует: требованиям Закона № 135-ФЗ; федеральным стандартам оценки.

Суд первой инстанции также пришел к правильному выводу, признав выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки, обоснованными.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал, что экспертным заключением подтверждено как соответствие отчета нормативно - правовым актам в области оценочной деятельности, так и признаны обоснованными выводы оценщика, сделанные при определении рыночной стоимости.

Кроме того, суд первой инстанции, проверив отчет об оценке земельных участков, верно установил следующее.

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1).

Судом первой инстанции верно установлено, что из отчета об оценке № 3806 усматривается, что при проведении оценки оценщик использовал только сравнительный подход. От использования затратного и доходного подхода оценщик отказался.

В пункте 5.1 отчета об оценке оценщик обосновал отказ от использования затратного и доходного подхода, указав, что затратный подход - совокупность методов 11 оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Затратный подход для оценки непосредственно земельных участков не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Использование данного подхода определяется спецификой возможного использования объекта и особенностями инвестора и базируется на значительном массиве общей экономической и бухгалтерской информации (операционные расходы и прибыль, расходы, связанные с бизнесом инвестора (не связанные со стоимостью объекта), бухгалтерская амортизация, корпоративные затраты (выплаты дивидендов и т.п.) и т.д.). Отмеченная информация в большинстве своем является конфиденциальной (коммерческой тайной) и сугубо индивидуальной, что не позволяет использовать в полной мере доходный подход для выполнения оценки рассматриваемого объекта.

С учетом содержащегося в отчете обоснования отказа от применения затратного и доходного подхода, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, посчитав правомерным использование оценщиком только сравнительного подхода, для определения рыночной стоимости земельных участков.

Судом первой инстанции также верно установлено, что в экспертном заключении, эксперт указал, что отказ от использования доходного подхода, является обоснованным, отказ от использования затратного подхода является мотивированным и правильным.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что надлежит учесть также и то обстоятельство, что заявителем оспаривается кадастровая стоимость, установленная при проведении государственной оценке земель на территории Ставропольского края в 2012 году. Заказчиком данных работ выступало министерство. Исполнителем работ по проведению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ставропольского края являлось ООО «ФинГрупп».

Отчет об оценке земельных участков из земель населенных пунктов № 11111-12 опубликован на официальном сайте министерства (http://www.miosk.estav.ru/zemelnye-otnosheniya/42 l-otchet-np-12.html).

Как следует из отчета при проведении государственной кадастровой оценке земель (страница 81 отчета), оценщиками использовался также, только сравнительный подход, отказ от использования затратного и доходного подхода обоснован аналогичными доводами. При этом оценщики указали, что затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом; метод дисконтирования денежных потоков (доходный подход) наиболее полно отражает ту цену, которая может быть получена за определенный срок от сдачи в аренду оцениваемого объекта; сравнительный подход отражает реальную рыночную стоимость объектов оценки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав использование только сравнительного подхода для проведения оценки рыночной стоимости земельных участков обоснованным и допустимым.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Согласно отчету, для оценки земельных участков оценщиком использованы три объекта - аналога, расположенные на территории города Ставрополя и сходные с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» в тексте отчета присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, к отчету приложены копии соответствующих материалов.

Судом первой инстанции также верно установлено, что в экспертном заключении к отчету установлено, что выбранные объекты - аналоги, находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, данные по объектам оценки проверяемы и достоверны. Единицы сравнения выбраны по основным ценообразующим факторам, поправочные коэффициенты рассчитаны верно. Информация, используемая в расчетах оценщиком и приведенная в отчете существенная и обоснованная, подтверждена проверяемыми источниками.

В отчете представлены последовательные расчеты определения рыночной стоимости. Логика проведения расчетов и описание процесса оценки позволяет сделать вывод об авторстве и воспроизвести все расчеты.

Пунктом 11 ФСО Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки установлено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Исследовав отчет № 3608 от 25.06.2013 и имеющиеся заключения экспертов от 28.06.2013 и от 26.05.2014 о проверке соответствия отчета определении рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии содержавшихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав доказанной истцом рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на 01.01.2012 в отчете № 3608 от 25.06.2013. Доказательств обратного, лица, участвующие в деле, не представили, на предложение суда первой инстанции о проведении судебной экспертизы на предмет проверки достоверности рыночной стоимости земельных участков, определенной в отчете об оценке, представленном акционерным обществом, заявили письменные возражения.

Имеющиеся в материалах дела решения комиссии №№ 110, 111 и № 112 от 02.09.2013, в которых сделан вывод о не соответствии оформления и (или) содержания отчета об оценке требованиям ФСО № 1, ФСО № 3 п.8, правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку не содержат конкретных ссылок на недостатки отчета об оценки требованиям, установленным федеральными стандартами, и не опровергают выводы экспертных заключений от 28.06.2013 и от 26.05.2014, согласно которым отчет об оценки № 3806 об определении рыночной стоимости земельных участков соответствует: требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что согласно экспертному заключению от 28.06.2013 выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не является основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Изложенные в апелляционных жалобах доводы о необоснованном установлении по состоянию на 01.01.2012 кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 478 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:94, расположенного по адресу: <...>, в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 1 541 465 руб., удельный показатель – 622, 06 руб. за метр квадратный; установлении по состоянию на 01.01.2012 кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 576 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:95, расположенного по адресу: <...>-«е», в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 2 665 793 руб., удельный показатель – 745, 47 руб. за метр квадратный; установлении по состоянию на 01.01.2012 кадастровой стоимости земельного участка площадью 88 006 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:96, расположенного по адресу: <...>, в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 54 745 012 руб., удельный показатель – 622, 06 руб. за метр квадратный не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных требований ОАО "Ставропольмебель".

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы и органы местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены, то государственная пошлина с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю и администрации города Ставрополя за подачу апелляционных жалоб не подлежит взысканию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2014 по делу № А63-7837/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю и администрации города Ставрополя – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий Е.В. Жуков

Судьи С.И. Джамбулатов

Е.Г. Сомов