Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Белова Д.А., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пучиновой Т.В., при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Саблинское» – ФИО1 (по доверенности от 10.03.2020), представителя Администрации Александровского муниципального района Ставропольского края - ФИО2 (доверенность от 11.01.2021 №5), рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Саблинское» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2020 по делу № А63-13906/2020 (в составе судьи Быкодоровой Л.В.),

УСТАНОВИЛ:

Администрация Александровского муниципального района Ставропольского края (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Саблинское» (далее – Общество) о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Александровского муниципального района Ставропольского края от 25.02.2013 № 64.

Решением суда от 22.12.2020 исковые требования удовлетворены. Договор аренды от 25.02.2013 № 64 расторгнут. В доход федерального бюджета с Общества взыскано 6000р государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением суда, Общество обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в сети Интернет, в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От Общества поступили дополнения к апелляционной жалобе со ссылкой на обстоятельства дела № А63-1460/2020.

В судебном заседании, представитель Общества поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе и дополнении к ней.

Представитель Администрации представил возражения на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя Общества, считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 25.02.2013 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды № 64 зарегистрированный 16.04.2013 (№ 26-26-02/002/2013-400), что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа и выпиской из ЕГРН. По условиям договора истец предоставил в аренду земельный участок кадастровый номер 26:18:160605:2, площадью 6700000м², разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, сроком аренды на 10 лет с 25.02.2013 по 24.03.2023. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, за каждый квартал с оплатой авансом до 20 числа первого месяца текущего квартала путем перечисления по банковским реквизитам (пункт 3.2 договора). Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы за один квартал и более либо наличия (полной или частичной) задолженности за два квартала (подпункт «в» пункта 4.1 договора). В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор обязан, в том числе выполнять в полном объеме все условия договора; оплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. При допущении арендатором задолженности по арендной плате за два квартала (полностью или частично) договор аренды расторгается независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате. Оставшаяся задолженность подлежит взысканию (пункт 6.3 договора).

25.02.2013 сторонами договора подписан акт приема-передачи (л.д.36).

20.11.2019 Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, направила в адрес Общества претензию № 01-5213 с предложением добровольно оплатить образовавшуюся за 2-4 кварталы 2019 года задолженность по арендной плате. Претензия направлена Обществу 10.12.2019 (квитанция от 10.12.2019, опись вложения) получена - 19.12.2019.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, Администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Администрации, пришел к выводу, что условиями договора от 25.02.2013 № 64 (пункт 5.1.6) арендодателю предоставлено право на его досрочное расторжение при допущении арендатором задолженности по арендной плате за два квартала (полностью или частично) независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате (п.6.3 договора № 64). Ответчик неоднократно в период действия договора также допускал просрочку исполнения денежного обязательства. Допущенные ответчиком при исполнении договора аренды нарушения признаны судом первой инстанции существенными, влекущими удовлетворение требования Администрации о расторжении указанного договора.

Однако судом не учтено, что Администрация пропустила разумный срок для обращения с исковым заявлением о расторжении договора. Общество уплатило задолженность по арендной плате и неустойке. Отсутствуют существенные и неустранимые нарушения условий договора аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

В рассматриваемом деле, после получения претензии, Общество направило в адрес Администрации гарантийное письмо об оплате задолженности и пени в срок до 20.01.2020.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям от 02.02.2020 № 245 (л.д.28), Обществом перечислена оплата по договору № 64 за первый квартал 2020г в сумме 38692,50р, платежным поручением от 20.01.2020 № 28 оплачены пени по договору № 64 в сумме 10911,28р (л.д.29). Платежным поручением от 15.01.2020 № 12 произведена оплата за 2-4 квартал 2019 года (л.д.30) в размере 116077,50р.

Таким образом, Общество погасило задолженность по арендной плате и пене до обращения Администрации в суд с исковым заявлением. Существенных нарушений условий договора аренды Общество не допустило. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Неисполнение бюджета муниципального образования в запланированном объеме напрямую не связано с нарушением сроков внесения арендной платы по договору.

Расторжение договора аренды после устранения арендатором нарушений его условий не является безусловной обязанностью суда.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Администрация, направив претензию в адрес Общества 10.12.2019, только 14.09.2020 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением. Заявление зарегистрировано судом 21.09.2020.

Таким образом, Администрация длительное время не предъявляло исковое заявление в суд. Указанный период составил более 9 месяцев и не может признаваться разумным сроком. Кроме того, учитывая названный длительный период является основанием для вывода о недобросовестных действиях Администрации, получившей от Общества денежные средства в качестве оплаты. Апелляционным судом, с учетом указанных обстоятельств, сделан вывод, что в рассматриваемом случае арендодатель, в силу своего поведения и допущенного бездействия, лишен права требовать расторжения договора аренды.

Ссылки суда первой инстанции и ответчика на судебную практику не принимаются апелляционным судом, поскольку обстоятельства отличны от настоящего. Так по делу № А20-5185/2019 удовлетворено требование истца о расторжении договора в связи с наличием существенных нарушений, носящих длительный характер (Арендатор исполнял обязательства по договору ненадлежаще, длительный период времени (3 квартала 2019 года) не вносил арендную плату. Администрация предлагала в апреле 2019 года обществу погасить задолженность, которая погашена им только к декабрю 2019 года (перед вынесением судом решения по существу спора). Также ответчик неоднократно в период действия договора допускал просрочку исполнения денежного обязательства, что послужило основанием для предъявления администрацией (удовлетворения судами) требования о взыскании с общества 183487,69р пени за период с 15.10.2014 по 15.09.2019). По делу № А15-705/2018 исковые требования частично удовлетворены, взыскана задолженность по договору аренды земельного участка, договор расторгнут (Задолженность по договору аренды составила 1113406,42р, которая подлежит взысканию в пользу управления. Допущенные обществом нарушения условий договора (с учетом длительности периода неоплаты и установленного размера непогашенного ответчиком долга) признаны существенными. За период пользования (10 лет) земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:12 обществом не освоен (участок свободен от объектов капитального строительства, жилые дома на нем не возведены)). В рамках дела № А63-6795/2019 требование истца о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения в связи с нарушением претензионного порядка.

Принимая во внимание, что по настоящему делу суд первой инстанции не учел вышеназванных обстоятельств, апелляционную жалобу надлежит удовлетворить, решение суда от 22.12.2020 по делу № А63-13906/2020 отменить, на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоответствия изложенных в решении выводов фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт - отказать в удовлетворении исковых требований Администрации..

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу – удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2020 по делу
№ А63-13906/2020 отменить. Отказать в удовлетворении исковых требований Администрации Александровского муниципального района Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Цигельников И.А.

Судьи Белов Д.А.

Семенов М.У.