Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зубаловым К.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и открытого акционерного общества «Ставропольстрой» в лице конкурсного управляющего Журавлева Николая Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.11.2011 по делу № А63-7500/2011 (судья Тлябичева З.Р.)

по заявлению Жилищно-строительного кооператива «Чехова, 67» (ИНН 2635802970, ОГРН 1112651003618)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737),

третье лицо - открытое акционерное общество «Ставропольстрой» (ИНН 2635010750, ОГРН 1022601937621)

о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2011; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 04.05.2011 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, кадастровый номер 26:12:031002:1112,

при участии в судебном заседании представителей:

от открытого акционерного общества «Ставропольстрой» - Гончаровой Н.Н. (доверенность от 24.12.2011);

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

жилищно-строительный кооператив «Чехова, 67» (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - регистрирующий орган, управление) с заявлением о признании незаконным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2011 и обязании регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 04.05.2011 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67. Кадастровый номер 26:12:031002:1112 (уточненные требования).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Ставропольстрой» (далее - общество).

Решением суда от 01.11.2011 требования кооператива удовлетворены. Признан незаконным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2011. Суд обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 04.05.2011 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, кадастровый номер 26:12:031002:1112.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.11.2011 по делу № А63-7500/2011, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и открытое акционерное общество «Ставропольстрой» в лице конкурсного управляющего Журавлева Николая Ивановича обратились в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных кооперативом требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Представитель общества в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Ставропольстрой», поданную конкурсным управляющим, по изложенным в ней доводам, пояснив суду, что производство о банкротстве в отношении общества прекращено, поэтому общество намерено возобновить строительство дома, а также поддержал жалобу управления.

Представители кооператива и управления, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в судебное заседание не явились, ранее управлением направлено ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по жалобе рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 01.11.2011 по делу № А63-7500/2011 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.10.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ОАО «Ставропольстрой» заключен договор № 7617 аренды земельного участка по адресу г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204 для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (том 1, л.д. 26).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.02.2010, номер регистрации 26-26-01/017/2010 (том 1, л.д. 26).

25.03.2011 решением Ленинского районного суда города Ставрополя, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 03.05.2011, на общество возложена обязанность передать кооперативу права и обязанности по договору № 7617 от 05.10.2009 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204 (дата регистрации 15.02.2010; номер регистрации 26-26-01/017/2010).

Во исполнение указанного решения между обществом и кооперативом 04.05.2011 заключен договор перенайма земельного участка (том 1, л.д.24).

27.05.2011 кооператив обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора перенайма (том 1, л.д. 22).

Сообщением от 27.07.2011 № 01/074/2011-199 в государственной регистрации договора перенайма земельного участка от 04.05.2011 отказано со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). (том 1, л.д. 13).

Кооператив, считая отказ управления в регистрации договора незаконным, обратился в суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 –ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации» (далее – Закона о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно статье 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплены в статье 20 Закона о регистрации.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора перенайма мотивирован тем, что заявление о государственной регистрации подано только одной из сторон договора перенайма - кооперативом, что противоречит требованиям пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации; на государственную регистрацию не представлен документ об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей от общество; не представлено согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка05.10.2009 № 7617.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 25.03.2011 на общество возложена обязанность передать кооперативу права и обязанности по договору № 7617 от 05.10.2009 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204.

Суд общей юрисдикции исходил из того, что на земельном участке, в отношении которого между кооперативом и обществом заключен договор перенайма, расположен незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, на создание которого были привлечены средства дольщиков - физических лиц. Дольщиками создан кооператив, основной целью которого является достройка жилого дома в городе Ставрополе по ул. Чехова, 67 и защита прав дольщиков. Требования кооператива об обязании общества заключить с ним договор перенайма направлены на передачу обществом прав и документов с целью окончания строительства дома.

Обязанность по передаче прав и обязанностей по договору аренды реализована посредством заключения обществом и кооперативом договора перенайма земельного участка.

При установленных обстоятельствах суд правомерно указал, что передача прав и обязанностей по договору аренды представляет собой замену арендатора в договоре аренды, правовым последствием перенайма является внесение в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи об обременении земельного участка правом аренды лица, получившего обязательственные права в результате перенайма.

Таким образом, обязанность по передаче арендных прав установлена вступившим в законную силу судебным актом, в резолютивной части которого указано, что данное решение является основанием для внесения в ЕГРП соответствующих записей.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доводы регистрирующего органа о необходимости подачи заявления о регистрации договора перенайма обеими сторонами договора – кооперативом и обществом, является несостоятельной по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Абзацем 6 пункта 1 названной статьи предусмотрено, что представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Как видно из решения Ленинского районного суда города Ставрополя от 25.03.2011, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 03.05.2011, на общество возложена обязанность передать кооперативу права и обязанности по договору № 7617 от 05.10.2009 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204 (дата регистрации 15.02.2010; номер регистрации 26-26-01/017/2010), в резолютивной части решения указано о том, что решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что кооператив, как лицо, в пользу которого надлежит зарегистрировать обременение земельного участка правом аренды, с учетом изложенных норм права, мог самостоятельно обратиться за государственной регистрацией договора перенайма.

Из содержания пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации следует, что устанавливая перечень лиц, по заявлениям которых регистрируются права на недвижимое имущество, законодатель исходил из основания возникновения этого права.

Выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 № 312/10 по делу № А43-1441/2009-13-35.

Следовательно, волеизъявления общества на заключение договора перенайма не требовалось, поскольку такая обязанность установлена судебным актом, в связи с чем наличие либо отсутствие заявления общества о государственной регистрации договора перенайма не имеет правового значения и не может быть основанием для отказа в государственной регистрации. Требование регистрирующего органа о необходимости для предоставления на государственную регистрацию совместного заявления является необоснованным.

Судом первой инстанции правомерно признано необоснованным указание регистрирующего органа на необходимость представления на государственную регистрацию документа об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей от общества, поскольку в соответствии с подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 32 настоящего пункта с организацией государственная пошлина взимается в размере 600 рублей.

Статьей 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных настоящей главой.

В соответствии со статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено настоящей главой.

В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные настоящей главой, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

В рассматриваемом случае, за совершением юридически значимого действия кооператив обратился самостоятельно и в силу указанных норм права, был обязан самостоятельно уплатить государственную пошлину, в установленном размере.

Как следует из материалов дела, кооператив вместе с заявлением о государственной регистрации представил платежное поручение № 1 от 26.05.2011 об оплате государственной пошлины на сумму 600 рублей, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали оснований для отказа в государственной регистрации договора перенайма по указанному основанию.

Ссылка регистрирующего органа на необходимость представления согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка05.10.2009 № 7617 также является неправомерной.

Абзац 3 части 1 статьи 13 Закона о регистрации предусматривает, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Одновременно в пункте 1 статьи 18 названного Закона определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Действительно, независимо от наличия документов, подтверждающих основание возникновения права аренды, в компетенцию регистрирующего органа входит также проверка самой сделки на предмет ее соответствия закону.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

В рассматриваемом случае, обязанность общества передать права и обязанности по договору аренды была установлена вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции, в связи с чем, проверка законности вменяемой в обязанность сделки, являлась исключительной прерогативой суда, рассмотревшего спор.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции правильно указал о том, что в силу презумпции обязательности судебных актов, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

Следовательно, отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным, что соответствует правовой позиции изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 года № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ регистрирующего органа и в порядке восстановления нарушенных прав заявителя обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию договора перенайма.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам, дана надлежащая оценка, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Доказательств в обоснование своих доводов апеллянтами не представлено, поэтому они не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.

Доводы апелляционной жалобы общества о том, что земельный участок предоставлен для строительства жилого дома и в настоящее время общество намерено возобновить строительство, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку были предметом рассмотрения Ленинского районного суда.

Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.11.2011 по делу №А63-7500/2011 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.11.2011 по делу № А63-7500/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи А.П. Баканов

О.В. Марченко