Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации местного самоуправления г. Владикавказа на решение от 09.11.2011 по делу №А61-2473/2010 Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания, принятое судьей Агаевой А.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г.Владикавказа (ИНН:1502010822)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Бавасулейманову Ю.А. (ОГР ИП: 304150208300012)

третье лицо Администрации местного самоуправления г.Владикавказа

о взыскании 398 328 рублей и расторжении договора аренды,

в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к индивидуальному предпринимателю Бавасулейманову Юсупу Абдуловичу (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 398328 рублей, в том числе 141878 рублей суммы неосновательного обогащения и 256450 рублей штрафа и расторжении договора аренды от 28.04.2008 № 87.

Определением суда от 06.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции была привлечена администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее – администрации).

Решением от 09.11.2011 суд первой инстанции в иске отказал.

Решение суда первой инстанции мотивированно недоказанностью факта неосновательного обогащения ответчика и не направление истцом требований о расторжении договора.

Не согласившись с принятым решением администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования.

Ссылается на то, что в нарушение действующего гражданского законодательства и условий договора аренды нежилого помещения ответчик без согласия с собственником объекта недвижимого имущества передал часть 82,97 кв.м арендуемого имущества в пользование (субаренду) третьему лицу. Переданная в субаренду часть использовалась не по целевому назначению, а как кабинет стоматологических услуг, хотя по договору нежилое помещение представлялось под производственную аптеку.

Правильность решения от 09.11.2011 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный установил следующее.

В соответствии с договором аренды от 28.04.2008 №87 по передаточному акту истцом (арендодателем) ответчику (арендатору) было передано в арендное пользование нежилое помещение общей площадью 223 кв.м., расположенное по адресу: г.Владикавказ, проспект Доватора, 23.

Истец в обоснование иска указал, что ответчик без согласия собственника сдавал имущество в пользование по договору субаренды, в результате спорное помещение использовалось не под производственную аптеку, как указано в договоре, а как кабинет стоматологических услуг.

Учитывая, что арендная ставка за использование помещений под организацию аптеки меньше, чем арендная ставка за использование помещений под организацию стоматологических услуг, истец со ссылкой на статью 1102, статью 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о взыскании 141 878 рублей неосновательного обогащения, со ссылкой на пункт 5.3 договора заявил о взыскании 256 450 рублей штрафа за нецелевое использование имущества и о расторжении договора.

С учетом того, что истец доказательств использования ответчиком (арендатором) помещений не по целевому назначению, сдачу их в субаренду не представил, ответчик в отзыве на иск сослался на судебные акты (решение суда первой инстанции и постановления апелляционной и кассационной инстанции по делу №А61 - 2138/2010), в котором участвовали те же лица, и пояснил, что довод об использовании помещений арендатором не по назначению был предметом исследования и суды сослались на недоказанность факта нецелевого использования помещений, так же указал, что по делу №А61-2138/2010 бездействие истца, выразившееся в непринятии решения по заявлению предпринимателя (арендатора) о реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения было признано незаконным, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований комитета о взыскании с предпринимателя суммы неосновательного обогащения и штрафа за нецелевое использование имущества.

Санаторно-эпидемиологическое заключение №15.01.09.000.м.001048.10.07 от 26.10.2008 на стоматологический кабинет «Макс Дент» по адресу г. Владикавказ пр. Доватора, 23 не может быть признано доказательством сдачи в субаренду под стоматологический кабинет помещения именно ответчиком, поскольку в помещении по ул. Доватора, 23 размещаются и другие арендаторы.

Что касается акта проверки от 24.06.2010, то он также не может быть признан надлежащим доказательством сдачу ответчиком помещений в субаренду, так как в материалах дела отсутствуют доказательства извещения ответчика о проведении проверки, ознакомления его с актом проверки и направления акта проверки в его адрес.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку истца на статью 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, поскольку правила названной статьи могут быть применены субарендатором как участником недействительной сделки субаренды, а не комитетом.

В части требования истца о расторжении договора аренды суд первой инстанции правильно установил, что, заявляя требование о расторжении договора, истец не направлял ответчику, учитывая правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования о расторжении договора за месяц до дня обращения в суд с иском.

Кроме того, в силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из представленных истцом материалов, комитет направлял ответчику такое предупреждение (уведомление №3612 от 15.10.2010), в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате (т.1, л.д. 15).

Однако по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В направленном ответчику предупреждении (уведомлении) ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном уведомлении не содержалось.

Поскольку комитетом при направлении уведомления №3682 от 15.10.2010 не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск в части расторжения договора на основании пункта 2 части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежал оставлению без рассмотрения.

Поскольку суд первой инстанции в части расторжения договора аренды требования истца отклонил, а не оставил без рассмотрения, апелляционный суд отменяет решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, а именно статей 452 Гражданского кодекса Российской федерации и 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и иск в этой части оставляет без рассмотрения.

В остальной части основания к отмене или изменению решения суда первой инстанции отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 2 части 2 статьи 148, статьями 258, 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 09.11.2011 по делу №А61-2473/2010 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора о передачи в аренду недвижимого имущества №87 от 28.04.2008.

В части требования о расторжении договора о передаче в аренду недвижимого имущества №87 от 28.04.2008 исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г.Владикавказа оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 09.11.2011 по делу №А61-2473/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без рассмотрения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Винокурова

Судьи Е.В. Жуков

З.М. Сулейманов