Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрокомпания «Руно»

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.08.2016 по делу № А63-10432/2014 (под председательством судьи Гладских Н.В.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрокомпания «Руно» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 (ОГРИП 304264835600224, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 82 000 руб. за период с 01.10.2011 по 01.03.2015 и обязании освободить занимаемые нежилые помещения,

при участии в судебном заседании:

от главы КФХ ФИО1: ФИО1 (лично),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрокомпания «Руно» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к крестьянско-фермерскому хозяйству ФИО1 (далее – ответчик, КФХ) о взыскании с ответчика сумму долга по арендной плате в размере 82 000 руб. за период с 01.10.2011 по 01.03.2015, обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здание АВМ, здание склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, передать их по акту приема-передачи (с учетом уточнения исковых требований).

Решением от 05.10.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.01.2016, суд обязал КФХ освободить здание АВМ и склад, передать их по акту приема-передачи обществу, взыскал с КФХ в пользу общества 82 000 руб. задолженности. Производство по первоначальному иску истца в части требования о расторжении договора аренды прекращено в связи с отказом общества от него. Производство по встречному иску в части взыскания неустойки и признания права собственности на здания АВМ и склада прекращено в связи с отказом КФХ от иска.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2016 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 по делу № А63-10432/2014 в части прекращения производства по делу по требованию ООО «Агрокомпания «Руно» о расторжении договора на аренду нежилого помещения (строения) территории от 15.04.1997 и по требованию КФХ ФИО1 о взыскании неустойки и признании права собственности на арендованное имущество оставлено без изменения, в остальной части судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, указал, что суду первой инстанции надлежит исследовать имеющиеся в материалах дела документы, представленные КФХ в подтверждение выполнения капитального ремонта, экспертное заключение от 26.06.2015 № 71-М/15 на предмет того, когда эти работы выполнялись, оценить условия дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды и мирового соглашения от 01.02.2001 о включении в расчетную выкупную стоимость затрат хозяйства по капитальному ремонту и восстановлению помещений во взаимосвязи с условиями о передаче в аренду помещений, которые будут использоваться хозяйством в целях создания цеха по переработке сельскохозяйственной продукции (мельница) и хранения продукции (пункты 2.1 – 2.3 дополнительного соглашения от 01.02.2001), доводы хозяйства о том, что остаточная балансовая стоимость помещений, указанная в названных пунктах, определена с учетом проведенного им капитального ремонта, принять во внимание судебные акты по делу № А63-917/1999 и с учетом установленных обстоятельств рассмотреть требования общества.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края 08.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что арендатором выполнены необходимые работы по капитальному ремонту и восстановлению арендуемых зданий АВМ и склада с прилегающей территорией для использования их по целевому назначению для переработки сельхозпродукции, стоимость которых, арендодатель обязан включить в стоимость арендной платы, что не противоречит условиям договора аренды, мировому, дополнительному соглашению, подписанных сторонами.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда от 08.08..2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал, что согласно положениям мирового соглашения, дополнительного соглашения от 01.02.2001 затраты понесенные в результате капитального ремонта не могут быть включены в счет выкупной цены. Кроме того, суд не учел того, что истец разрешения на проведение капитального ремонта ответчику не давал, следовательно, данные расходы ответчик нес на свой страх и риск.

В судебном заседании представитель главы КФХ возражал против довод апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 20.10.2016 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав главу КФХ, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.08.2016 по делу № А63-10432/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 15.04.1997 между АОЗТ «Руно» (арендодатель) и КФХ ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) территории, по которому арендодатель передаёт арендатору в пользование: территорию, нежилое помещение (строение) здание АВМ (816 кв.м.), здание склада (400 кв.м).

АОЗТ «Руно» преобразовано в СПК - колхоз «Руно». СПК колхоз «Руно» с 29.03.2012 преобразован в ООО «Агрокомпания «Руно», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации, выданными Межрайонной ИФНС №11 по Ставропольскому краю.

Срок аренды сторонами определен с 15.04.1997 по 15.04.2007 на десять лет с последующим выкупом.

Стороны в договоре (раздел ГУ) установили, что за указанные помещения арендатор оплачивает договорную цену из расчета два миллиона руб. в месяц, производит помол муки для рабочих в количестве 30 т. (пункт 1)

Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно до 1 числа каждого месяца или перерабатывает на вышеуказанную сумму продукцию (пункт 2).

Обязанность по текущему ремонту объектов возложена на арендатора.

К вышеуказанному договору аренды 15.04.1997 стороны подписали акт приема - передачи основных средств, в котором отразили следующее: комиссия (состав указан) произвела осмотр зданий АВМ и склада передаваемых в аренду КФХ «Березуев». Здания находятся на территории АОЗТ «Руно» в х. Барсуковском. На момент заключения договора и передачи их в аренду здания находились в удовлетворительном состоянии. На момент заключения договора и передачи в аренду зданию АВМ требуется: замена 50% шиферной кровли (без замены стропил и обрешетки). Кладка наружной кирпичной стены - 4куб.м. Зданию склада требуется: замена шиферной кровли (без замены стропил и обрешетки).

Ответчиком не выполнялись обязательства по своевременной оплате ежемесячных платежей по арендной плате, что послужило основанием для обращения СПК колхоз «Руно» в арбитражный суд с иском к КФХ «Березуев» о взыскании арендной платы в размере 6 000 руб. за период с июня по октябрь 2000г., которая была оплачена КФХ «Березуев» добровольно после обращения с иском в суд (решение суда по делу № А63 -1843/2000 (том 2., л.д. 81-82).

01.02.2001 стороны заключили дополнительное соглашение в целях уточнения условий договора аренды от 15.04.1997.

Согласно условий дополнительного соглашения: арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание АВМ, расположенное по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общеполезной площадью 703,7 кв.м, остаточной балансовой стоимостью 288 751 руб. 34 коп.(двести восемьдесят восемь тысяч семьсот пятьдесят один рубль 34 коп.), по состоянию на момент заключения настоящего соглашения - на 01.02.2001, для использования в целях реализации хозяйственных задач, предусмотренных уставом КХФ «Березуев», создания в данном здании цеха по переработке сельскохозяйственной продукции (мельница) - п.2.1.); арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание склада, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общей площадью 398 кв. м., остаточная балансовая стоимость 64 673 руб. 15 коп. (шестьдесят четыре тысячи шестьсот семьдесят три рубля 15 коп.) по состоянию на момент заключения настоящего соглашения - 01.02.2001, для использования в целях реализации хозяйственных задач, предусмотренных уставом КФХ «Березуев», хранения продукции (п.2.2.); арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду территорию, расположенную по адресу; Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общей площадью 697 кв.м, для использования в целях хозяйственных задач, предусмотренных уставом КФХ «Березуева», размещения на указанной территории техники, участвующей в процессе производства, размещения всего необходимого на усмотрение арендатора имущества.

Неотъемлемой частью настоящего соглашения является документация подтверждающая право собственности арендодателя на сдаваемое в аренду имущество.

Указанное в п. 2.1,2.2., 2.3., настоящего соглашения имущество передается арендодателем арендатору по акту передачи от 15.04.1997.

Акт приема-передачи предусматривает состояние сдаваемого в аренду имущества и включает в себя работы, которые необходимы для приведение помещения в тех. состояние для использования в целях открытия цеха по переработке с/х продукции (мельницы) (п.2.4).

Указанные в пунктах 2.1, 2.2, 2.3 объекты сдаются в аренду сроком на 10 (десять) лет, с 15.04.1997 по 15.04.2007 с последующим выкупом арендатором и переходом права собственности при условии внесения им выкупной стоимости, предусмотренной и указанной в настоящем соглашении.

Согласно п. 3.1.1. дополнительного соглашения арендодатель обязан: выполнять условия настоящего договора, не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании имущества, сданного в аренду, указанного в п.п. 2.1., 2.2., 2.3. настоящего соглашения, за свой счет производить капитальный ремонт сданных в аренду помещений, занимаемых арендатором, если стороны не договорятся об ином.

01.02.2001 стороны заключили мировое соглашение, которое утверждено определением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2001 по делу № А63-2028/2000-С1 ( изменение условий договора) на следующих условиях: расчетная выкупная стоимость арендуемого имущества - здание АВМ, общеполезной площадью 703,7 кв.м, здание склада общей полезной площадью 398 кв.м и территория общей площадью 6977 кв. м., обнесенная железо-бетонным забором составляет 353 425 рублей, в которую входят затраты ответчика по капитальному ремонту и восстановлению помещений указанных в пунктах 2.1., 2.2., 2.3., приложения № 1 от 01.02.2001 к договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 15.04.1997 и уплаченная на момент заключения настоящего соглашения арендная плата; арендная плата, которую ответчик обязан вносить за арендуемое им и переданное ему имущество в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.02.2001 составляет 2000 (две тысячи) рублей в месяц.

02.04.2008 СПК колхоз «Руно» уведомил главу КФХ ФИО1 о том, что срок действия договора аренды от 15.04.2007 истек и о наличии долга по арендной плате в размере 107 806 руб.

Для реализации права выкупа нежилых помещений указанных в договоре от 15.04.1997 СПК было предложено ответчику в срок до 20.04.2008 оплатить задолженность по выкупной стоимости арендованного имущества с начисленной пени в размере 126 931 руб.

В рамках рассматриваемого дела сторона подписали двусторонний акт сверки расчетов по состоянию на 03.07.2007, которым подтвердили выкупную стоимость имущества по договору аренды, согласно условий мирового соглашения- 353 425 руб., оплату платежей по аренде арендатором - 245 619 руб., сумму неоплаченной выкупной стоимости по состоянию на 03.07.2007 -107 806 руб. (том 2, л.д. 129-131).

Ответчик в акте отразил стоимость произведенного им капитального ремонта зданий в сумме 122 060 руб.69 коп, которую как он считает необходимо включить в выкупную стоимость.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, истцом к взысканию заявлен долг по арендной плате в размере 82 000 руб. за период с 01.10.2011 по 01.03.2015.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обосновано руководствовался следующим.

Исходя из разъяснений, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» к договору аренды имуществу, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации) заключается в форме, предусмотренной, для договора купли-продажи такого имущества.

Правоотношения, связанные с выкупом арендованного имущества регулируются положениями статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену

Согласно представленного в материалы дела двустороннего акта сверки расчетов по состоянию на 03.07.2007, выкупная стоимость имущества по договору аренды, согласно условиям мирового соглашения составляет 353 425 руб., оплата платежей арендатором составила- 245 619 руб., сумма неоплаченной выкупной стоимости по состоянию на 03.07.2007 составила 107 806 руб. (том 2, л.д. 129-131).

Ответчик в акте отразил стоимость произведенного им капитального ремонта зданий в сумме 122 060, 69 руб., которую как он считает необходимо включить в выкупную стоимость.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2000 по делу № А63- 917/1999, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.06.2000, отказано АОЗТ «Руно» в иске к предпринимателю о расторжении договора аренды.

Вступившим в законную силу решением суда от 24.04.2000 установлено, что акт приема-передачи основных средств в аренду от 15.04.1997 подтверждает необходимость выполнения хозяйством ремонтных работ, согласно которому требовалось проведение работ по замене 50 % шиферной кровли и укладке 4 куб.м кирпича здания АВМ, а также 30 % шиферной кровли здания склада. С целью проведения капитального ремонта глава КФХ неоднократно обращался к АОЗТ «Руно» с просьбой согласовать соответствующие работы. На письменные обращения главы от 03.11.1998, 15.12.1998 и 15.01.1999 с отметками их получения, общество не ответило, акт обследования от 24.09.1999, проведенного техническим отделом ГУП «Проектный институт «Невинномысский Промстройпроект», подтверждает необходимость проведения капитального ремонта.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно приложению № 9 ВСН 58-88р к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий перепланировка помещения и замена кровли относится к капитальному ремонту.

С целью использования арендованных помещений (зданий) для собственных нужд Глава КФХ произвел их капитальный ремонт, что не противоречит пункту 3.1.1 дополнительного соглашения.

В утвержденном судом мировом соглашении об изменении договора аренды стороны предусмотрели, что расчетная выкупная стоимость арендуемого имущества - здание АВМ общей полезной площадью 703,7 кв. м, склад общей полезной площадью 398 кв. м и территория общей площадью 6977 кв. м, обнесенная железобетонным забором, составляет 353 425 рублей, в которую входят затраты ответчика на произведенные работы по капитальному ремонту и восстановлению помещений, указанных в пунктах 2.1 - 2.3 приложения № 1 от 01.02.2001 к договору аренды (дополнительное соглашение), и уплаченная на момент заключения мирового соглашения арендная плата (пункт 1.2 мирового соглашения). Арендная плата в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды составляет 2 тыс. рублей в месяц (пункт 1.3 мирового соглашения).

Условие о том, что в расчетную выкупную стоимость (353 425 рублей) входит стоимость произведенных арендатором работ по капитальному ремонту и восстановлению указанных помещений, а также арендная плата, внесенная арендатором за весь период действия договора аренды (с 15.04.1997 по 15.04.2007), предусмотрено и в пункте 6.2 дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что в выкупную стоимость имущества должны быть включены затраты по капитальному ремонту и арендная плата, является верным.

Для определения стоимости произведенных КФХ работ по капитальному ремонту и восстановлению арендуемых зданий АВМ и склада с прилегающей территорией, судом первой инстанции назначена по делу строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГУП Ставропольского края «Бюро экспертиз». По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 26.06.2015 № 71-М/15, согласно которому действительная (фактическая) стоимость произведенных КФХ работ по капитальному ремонту и восстановлению арендуемых зданий АВМ и склада с прилегающей территорией составляет 292 920 рублей в ценах 2001 года без учета НДС.

Указанное заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным и полным. В выводах эксперта содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют.

С учетом изложенного глава КФХ произвел необходимый капитальный ремонт и в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации получил право зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы, которая одновременно является выкупной платой в соответствии с пунктом 6.2. Дополнительного соглашения от 01.02.2001.

Таким образом, в выкупную стоимость имущества подлежит включению как внесенная главой КФХ арендная плата за 10 лет аренды, так и стоимость проведенного капитального ремонта (245 619 руб. (арендная плата) + 292 920 руб. (стоимость капитального ремонта) = 538 539 руб.). В связи с тем, что затраты главы КФХ составили 538 539 руб., а выкупная стоимость согласно пункту 4.3 Дополнительного соглашения от 01.02.2001 составляет 353 425 руб., то задолженность у КФХ перед обществом отсутствует.

Следовательно, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Довод апеллянта о том, что согласно положениям мирового соглашения, дополнительного соглашения от 01.02.2001 затраты понесенные в результате капитального ремонта не могут быть включены в счет выкупной цены, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку положениями мирового соглашения и пунктом 6.2 дополнительного соглашения от 01.02.2001 предусмотрено включению в выкупную стоимость имущества затраты понесенный на капитальный ремонт.

Довод апеллянта о том, что истец разрешения на проведение капитального ремонта ответчику не давал, следовательно, данные расходы ответчик нес на свой страх и риск, подлежит отклонению, поскольку необходимость в проведении капитального ремонта установлена решением суда от 24.04.2000. Кроме того, глава КФХ неоднократно обращался к АОЗТ «Руно» с просьбой согласовать соответствующие работы, в свою очередь данные обращения оставались без ответа.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части по доводам, приведенным в жалобе.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя. Определением от 18.10.2016 суд апелляционной инстанции запросил у ООО «Агрокомпания «Руно» оригинал платежного поручения № 477 от 04.10.2016. Таких доказательств представлено не было. В связи с чем с ООО «Агрокомпания «Руно» подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.08.2016 по делу № А63-10432/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агрокомпания «Руно» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

О.В. Марченко

З.М. Сулейманов