Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Семенова М.У., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Старковой А.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу ООО «Ставропольского станичного казачьего общества «Станица Казанская» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2020 по делу №А63-20582/2019,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района (далее – Управление имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Ставропольскому станичному казачьему обществу «Станица Казанская» (далее – Казачье общество) о признании недействительным договора аренды от 23.12.2016 №074 земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71201кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположением: Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов (далее – земельный участок с КН21), заключенный между Администрацией муниципального образования Пригородного сельсовета и Казачьим обществом; о признании права аренды Казачьего общества на земельный участок с КН21 отсутствующим; о погашении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка с КН21 (уточненные исковые требования).

Определениями от 24.12.2019, 04.02.2020, 03.03.2020, 23.06.2020, 16.09.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра); федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (далее – ФКП Росреестра); Министерство культуры Ставропольского края (далее – Министерство культуры), Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия; Администрация Предгорного муниципального района Ставропольского края (далее – Администрация района); Прокуратура Ставропольского края (далее – Прокуратура). В качестве соответчика привлечена Администрация муниципального образования Пригородного сельсовета (далее - Администрация сельсовета).

Решением суда от 28.10.2020 исковые требования Управления имущественных отношений удовлетворены. Признан недействительным договор аренды от 23.12.2016 № 074 земельного участка с КН21, заключенный между Администрацией сельсовета и Казачьим обществом. Признано отсутствующим право аренды Казачьего общества на земельный участок КН21. Суд обязал погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка с КН21. Распределены судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, Казачье общество обжаловало его в апелляционном порядке.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Управление имущественных отношений в отзыве на апелляционную жалобу возражает по существу доводов Казачьего общества. Просит решение суда оставить без изменения, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

От Управления Росреестра и Министерства культуры поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании постановления Администрации сельсовета от 24.10.2016 № 343 образован земельный участок с КН21 общей площадью 71201кв.м.

08.11.2016 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО1 в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

23.12.2016 между Администрацией сельсовета и Казачьим обществом заключен договор аренды № 074 земельного участка с КН21; цель предоставления участка - сельскохозяйственное производство, срок аренды установлен с 27.03.2017 по 23.12.2065 (дата регистрации 27.03.2017, номер регистрации 26:29:050228:21-26/005/2017-1). Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от 06.03.2019 № КУВИ102/2019-88359, от 04.04.2019 № КУВИ-103/2019-27740, от 16.01.2020 № 26-0-1-54/4006/2020-895.

28.01.2019 в Администрацию района из Администрации сельсовета поступило обращение (вх. № 166/01-07) об оказании содействия в расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка с КН21 в связи с тем, что на данном земельном участке располагается аллея и памятник «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной Войны, 1943».

Как установлено в ходе осмотра спорного земельного участка, на его территории расположен объект культурного наследия – памятник местного значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Ответственной войны» (памятник истории и культуры), подлежащий государственной охране (вид объекта культурного наследия - памятник. Категория историко-культурного значения - регионального значения). Памятник создан в 1943 году, внесен в Список памятников истории и культуры Ставропольского края, утвержденный решением Исполнительного комитета Ставропольского краевого Совета народных депутатов от 01.10.1981 № 702. Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 27.12.2016 № 69027-р объект культурного наследия регионального значения зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (регистрационный номер 261610713640005). В отношении названного объекта культурного наследия Министерством культуры утверждено охранное обязательство на памятник военной истории, монументального искусства от 01.05.2010 администрации муниципального образования Пригородного сельсовета.

Управление имущественных отношений, полагая, что отсутствие в межевом плане сведений о наличии объекта культурного наследия и его защитной зоны на территории земельного участка с КН21 свидетельствует о незаконной его постановке на кадастровый учет и, как следствие, о невозможности предоставления его в аренду для целей сельскохозяйственного производства Казачьему обществу, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Управления имущественных отношений, исходил из следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться ограничения прав на использование земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 104 Земельного кодекса РФ в целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в том числе в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия (подпункт 3 пункта 1 статьи 104 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 23 статьи 106 Земельного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.

Охранные зоны сами по себе не определяют тот или иной вид разрешенного использования земельных участков, а предусматривают определенные запреты или ограничения на использование конкретной территории в зависимости от целей установления соответствующей охранной зоны.

Такие ограничения в отношении охранных зон объектов культурного наследия установлены Положением № 972 (утвержденное Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации»), пунктом 6 которого также предусмотрено, что границы зон охраны объекта культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одними из основных принципов земельного законодательства является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Пунктом 11.1 части 9 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать, в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются сведения об ограничениях по использованию земельного участка, если земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, границах территории объекта культурного наследия либо зоны с особыми условиями использования территории, если сведения об указанных границах внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 6 статьи 94 Земельного кодекса РФ земли особо охраняемых природных территорий, земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ) регулирует отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

Согласно части 3 статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника.

В рассматриваемом деле земельный участок с КН21 поставлен на кадастровый учет 08.11.2016 на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО1 В ходе осмотра указанного земельного участка Администрацией района установлено, что на его территории расположен объект культурного наследия местного значения – «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» (памятник истории и культуры), включенный в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации и подлежащий государственной охране. Согласно паспорту объекта культурного наследия названный объект является памятником. При этом в ЕГРН данные о нахождении на спорном земельном участке недвижимого имущества в виде объекта культурного наследия отсутствуют. Границы земельного участка с КН21 накладываются на зоны с особыми условиями, что не допускается требованиями действующего земельного законодательства.

Как следует из содержания проведенной по настоящему делу судебной землеустроительной экспертизы (заключение от 15.09.2020 №030/СЭ), в границах земельного участка с КН21 находится объект культурного наследия «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» № 261610713640005 (по первому вопросу). По второму вопросу эксперты пришли к выводу, что площадь защитной (охранной) зоны исследуемого объекта культурного наследия «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» № 261610713640005, местоположение: Ставропольский край, Предгорный р-н, х. Воронов, в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.02016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» составляет 200 метров по всему периметру от внешних границ территории памятника. По третьему вопросу эксперты пришли к выводу, что расположение объекта культурного наследия регионального значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» в границах земельного участка с КН21 является реестровой (кадастровой) ошибкой. В ходе проведения исследования экспертами установлено, что объект культурного наследия «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» расположен вне границ населенного пункта х. Воронов Предгорного района Ставропольского края, а при проведении кадастровых работ был допущен ряд нарушений земельного законодательства Российской Федерации.

Исследование по поставленным вопросам проведено экспертами в рамках заявленной компетенции, процедура назначения и проведения судебной экспертизы выполнена в соответствии с нормами действующего законодательства. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Нарушений стандартов и методик при проведении экспертизы не установлено. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладают необходимой квалификацией и уровнем знаний для проведения назначенной экспертизы. При назначении судебной экспертизы лица, участвующие в деле, возражений относительно выбора экспертного учреждения и отводов экспертам не заявляли. Ходатайства о признании недопустимыми заключения судебной экспертизы, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов сторонами не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон № 221-ФЗ) местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.

Частью 3 статьи 39 Закона № 221-ФЗ определено, что согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками.

Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения (пункт 1).

В рассматриваемом деле кадастровому инженеру в соответствии с требованиями действующего на момент проведения межевых работ необходимо было согласовать схему расположения земельного участка с КН21 со всеми смежными землепользователями в целях исключения пересечений, наложений и нарушения прав третьих лиц.

Таким образом, эксперты пришли к обоснованному выводу о том, что схема расположения земельного участка при проведении межевых (кадастровых работ) была подготовлена с нарушением требований Земельного кодекса РФ, Закона № 221-ФЗ, приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, так как она не содержит в себе сведений о расположении в границах спорного земельного участка объекта культурного наследия регионального значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны». Указанная схема в нарушение требований Федерального закона от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон» «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и охранного обязательства была утверждена Администрацией сельсовета постановлением от 24.10.2016 № 343.

В соответствии с требованиями статьи 61 Закона № 218-ФЗ воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Учитывая, что необходимый для кадастрового учета документ - межевой план по содержанию не соответствует требованиям Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также пункту 37 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 №412, где отсутствуют сведения об объекте культурного наследия и является реестровой (кадастровой) ошибкой, соответственно, постановка на кадастровый учет спорного земельного участка произведена с нарушением действовавшего на тот момент законодательства, также как и сдача его в долгосрочную аренду.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка спорного земельного участка подлежал признанию недействительным.

Согласно статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона, является недействительной.

В связи с применением последствий признания сделки недействительной решение суда является основанием для погашения Управлением Росреестра записи в ЕГРН об обременении (аренде) земельного участка с КН21.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Управления имущественных отношений.

Решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. При этом судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

При рассмотрении дела и вынесении решения суд первой инстанции установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку.

Довод Казачьего общества о том, что отсутствие защитной зоны не является основанием для расторжения договора, а также довод о том, что наличие/отсутствие защитной зоны, как зоны с особыми условиями предусматривает запрет строительства, но не право регистрации прав на земельный участок, подлежит отклонению. Согласно пункту 23 статьи 106 Земельного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков. В отличие от градостроительных регламентов охранные зоны сами по себе не определяют тот или иной вид разрешенного использования земельных участков, а предусматривают определенные запреты или ограничения на использование конкретной территории в зависимости от целей установления соответствующей охранной зоны. Границы зон охраны объекта культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков. Действие ограничений и запретов, не зависит от вида разрешенного использования конкретного земельного участка, входящего в указанные зоны.

Довод Казачьего общества о том, что суд первой инстанции не учел, что в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, указываются сведения об ограничениях по использованию земельного участка, также подлежит отклонению. Отсутствие сведений о границах зоны с особыми условиями территорий (ЗОУИТ) или особо охраняемых природных территорий (ООПТ) в ЕГРН не является основанием для вывода, что такая территория не существует.

Довод Казачьего общества о том, что судом первой инстанции ошибочно применены нормы части 6 статьи 94 Земельного кодекса РФ в отношении объекта культурного наследия, так как границы объекта не выделены и не поставлены на учет, не имеет значения при рассмотрении настоящего дела и не повлияло на принятие судом решения.

Довод Казачьего общества о том, что судом первой инстанции не принято во внимание территориальное зонирование (земельный участок отнесен к зоне сельскохозяйственных угодий, при этом вид разрешенного использования - садоводство), не влияет на правильность рассмотрения судом первой инстанции дела и принятие обжалуемого решения.

Ошибочная ссылка суда первой инстанции на пункт 4 части 1 статьи 104 Земельного кодекса РФ (охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира) также не повлияла на правильность выводов суда первой инстанции.

Подлежит отклонению довод жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции о необходимости согласования схемы расположения земельного участка с заинтересованными лицами, поскольку вопрос согласования (несогласования) не изменяет обстоятельств расположения на земельном участке объекта культурного наследия.

Выводы суда о том, что схема расположения земельного участка утверждена в нарушение требований Закона 95-ФЗ и охранного обязательства не противоречат положениям Закона №218-ФЗ.

Довод Казачьего общества о том, что при постановке земельного участка на кадастровый учет и внесение сведений о нем в ЕГРН не были выявлены нарушения законодательства, не является безусловным основанием для вывода о правильности постановки участка на кадастровый учет и внесения записи в ЕГРН. Недостатки межевого плана подробно изложены в решении суда.

Поскольку в рассматриваемом деле, задолженность по арендной плате не взыскивалась, подлежит отклонению довод Казачьего общества о необходимости соблюдения досудебного порядка.

Судом первой инстанции принят довод о том, что земельный участок с КН21 Казачьим обществом не используется. В материалы дела Обществом не представлены доказательства использования земельного участка, а также не опровергнуто содержание акта осмотра земельного участка (т.3, л.д. 118-119). Отсутствие представителя Казачьего общества при составлении акта осмотра не влияет на достоверность содержащейся в нем информации (сведений), поскольку Казачьим обществом не представлены доказательства использования земельного участка, осуществления на нем какой-либо деятельности.

Доводы жалобы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятого по делу судебного акта, либо опровергнуть выводы суда.

При таких обстоятельствах решение суда надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения..

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2020 по делу №А63-20582/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Цигельников И.А.

Судьи Семенов М.У.

Сомов Е.Г.