Гражданский кодекс часть 1

Администрация городского округа Верхняя Пышма (далее - истец,) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПышмаСтройИнвест» (далее - ответчик, ООО «СЗ «ПышмаСтройИнвест») о взыскании компенсации по договору о развитии застроенной территории в размере 235 420 760 руб. 70 коп.(с учетом увеличения размера исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.07.2023 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы указал, что объекты, подлежащие сносу, определены в п.п. 3.4.4, 3.4.11 договора о развитии застроенной территории, судом неверно применены положения ч.ч. 3 и 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ. Условиями договора о развитии обязанность подготовить проект планировки территории была возложена на застройщика. Разработанный застройщиком проект планировки территории был утвержден постановлением Администрации от 12.09.2012 № 1610 (с изменениями постановлением Администрации от 24.09.2015 № 1529 были внесены изменения). Спорные объекты были включены в указанный проект планировки территории, следовательно, с утверждением Администрацией проекта планировки территории перечень объектов, подлежащих сносу расширялся за счет объектов, указанных проекте. Заключение сторонами соглашения от 01.09.2015 в данном случае не создает каких-либо новых прав или обязанностей, поскольку они возникли с момента утверждения Администрацией проекта планировки территории. Считает, что судом необоснованно применены положения ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), поскольку первоначальные условия договора о развитии не изменялись. Вывод суда о безвозмездности соглашения от 01.09.2015 заявитель жалобы считает неверным, поскольку обязанность застройщика снести спорные объекты и осуществить компенсацию за их снос возникает не на основании соглашения от 01.09.2015, а на основании п. 3.4.4. и 3.4.11 договора о развитии и утвержденного проекта планировки территории. Выражает несогласие с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности. Считает, что при определении размера компенсации необходимо учитывать фактическую площадь старых школ, указанную в данных технического учета, а также справку ООО «Авант Альянс» от 07.07.2023 № 092.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он отклонил приведенные в жалобе доводы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца апелляционную жалобу поддержал, по доводам, изложенным в жалобе. Представители ответчика с жалобой не согласились, поддержали доводы, изложенные в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Администрация) от 01.02.2012 № 103 «О развитии застроенной территории центральной части города Верхняя Пышма» принято решение о развитии застроенной территории центральной части города Верхняя Пышма в границах улиц Свердлова – Орджоникидзе – Октябрьская – ФИО4 – Красноармейская – ФИО5 – ФИО6, включая восточную сторону ул. Октябрьская и южную сторону ул. А. Козицына площадью 295 132 м2 (далее – Территория развития), границы которой определены схемой расположения земельного участка на кадастровом плане от 15.11.2011 учетный номер 961, утвержденной постановлением Администрации от 17.11.2011 № 2025 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

На основании постановления Администрации от 09.02.2012 № 145 «О проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории центральной части города Верхняя Пышма в границах улиц Свердлова – Орджоникидзе – Октябрьская – ФИО4 – Красноармейская – ФИО5 – ФИО6, включая восточную сторону ул. Октябрьская и южную сторону ул. ФИО4» был проведен аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории, предметом которого было право заключить договор о развитии застроенной территории в отношении Территории развития.

По результатам проведенного аукциона между Администрацией городского округа Верхняя Пышма и ООО «ПышмаСтройИнвест» заключен договор о развитии застроенной территории от 06.04.2012 (далее – договор).

В соответствии с п. 3.4.4 договора на ООО «ПышмаСтройИнвест» возложена обязанность осуществить снос строений, строительство (реконструкцию) на территории, в том числе объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, необходимых для обеспечения территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки и графиками.

Истец указал, что среди строений, поименованных в приложении № 1 к договору, отсутствовали следующие строения: детско-юношеской спортивно-технической школы по автомотоспорту, площадью 641,1 м2, кадастровый номер 66:36:0102078:214, расположенное по адресу: <...>; нежилое здание, площадью 1117,6 м2, кадастровый номер 66:36:0102081:230, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0102081:3; гараж, площадью 84 м2, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0102081:3. В дальнейшем дополнил указанный перечень зданием гаража №2.

Указанные объекты были снесены ответчиком.

Взамен снесенных строений истцом было осуществлено строительство новых зданий, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика компенсацию в сумме 235 420 760 руб. 70 коп. на основании п.3.4.11 договора о развитии застроенной территории от 06.04.2012.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями Градостроительного кодекса РФ, условиями заключенных сторонами договора о развитии застроенной территории от 06.04.2012, соглашения от 01.09.2015, и пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по выплате истцу компенсации за снос объектов указанных истцом объектов.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

На основании п. 1 ст. 46.2 ГрК РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора о развитии застроенной территории от 06.04.2012) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Пункт 3 ст. 46.2 ГрК РФ определял существенные условия договора о развитии застроенной территории, которыми являются, в том числе:

- сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

- цена права на заключение договора;

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

- обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

- срок договора;

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Перечень адресов многоквартирных домов, находящихся на территории, и подлежащих сносу в силу п. 1.2. договора, согласован в приложении № 1 к договору.

Финансовые обязательства застройщика определены в п.п. 3.4.2., 3.4.3 договора.

Так, в соответствии с п. 3.4.2. договора застройщик создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.

Пункт 2.4.3 договора предусматривает обязательство застройщика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории.

Часть 4 ст. 46.2 ГрК РФ устанавливала возможность включения в договор иных существенных условий, которые могли быть предусмотрены в договоре о развитии застроенной территории, в том числе обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Вместе с тем, в указанном перечне не содержалось условие о компенсации застройщиком сносимых нежилых зданий, принадлежащих муниципальному образованию.

Кроме того, ч. 5 ст. 46.2 ГрК РФ запрещала устанавливать иные условия договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Доводы апеллянта о том, что спорная обязанность застройщика установлена п.п. 3.4.4, 3.4.11 договора, не могут быть приняты во внимание.

Так, в п. 3.4.4. заключенного между сторонами договора о развитии застроенной территории от 06.04.2012 действительно предусмотрена обязанность застройщика осуществить снос строений, строительство (реконструкцию) на территории, в том числе инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, необходимых для обеспечения территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки и графиками (Приложения № 2, 3 к настоящему договору) до 31.12.2022 (с учетом дополнительного соглашения 10.11.2017).

Пунктом 3.4.11 договора от 06.04.2012 предусмотрена обязанность застройщика создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные нежилые помещения по равнозначной площади в качестве компенсации нежилых помещений, принадлежащих Администрации и расположенных в домах и строениях, подлежащих сносу в границах территории

На основании п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Между тем, исходя из буквального толкования и смысла указанных пунктов договора по правилам ст. 431 ГК РФ следует, что п. 3.4.4 в совокупности с условиями соглашения от 01.09.2015 устанавливает обязанность застройщика только по сносу указанных в нем объектов, а п. 3.4.11 устанавливает обязанность застройщика создать, либо приобрести и передать в муниципальную собственность в качестве компенсации не объекты, снесенные в порядке ст. 3.4.4, а нежилые помещения в качестве компенсации помещений, находящихся в подлежащих сносу домах (п. 3.4.2 договора).

Соглашением от 01.09.2015, заключенным между Администрацией городского округа Верхняя Пышма (заказчик) и ООО «ПышмаСтройИнвест» (исполнитель) стороны установили обязанность исполнителя по заданию заказчика осуществить своими силами и средствами снос объектов капитального строительства, указанных в п. 1.3. Соглашения и принадлежащих заказчику.

В п. 1.2. Соглашения стороны указали, что оно подписано во исполнение п. 3.4.4. Договора о развитии застроенной территории от 06.04.2012, заключенного между заказчиком и исполнителем. Исполнитель осуществляет работы, предусмотренные соглашением, на безвозмездной основе.

Данное соглашение ответчиком было исполнено; также в рамках его исполнения был осуществлен снос четвертого объекта – гаража №2, что предметом спора сторон не является.

Ни условия договора, ни условия соглашения от 01.09.2015 не устанавливают обязанность застройщика произвести денежную компенсацию за сносимые объекты.

Таким образом, вопреки доводам апеллянта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что снос объектов не влечет выплаты денежной компенсации со стороны застройщика.

При этом следует отметить, что строительство объектов взамен снесенных застройщиком фактически еще до сноса осуществлено в рамках целевой программы за счет бюджетных средств за пределами переданной застройщику территории, что также свидетельствует о том, что условия п. 3.4.11 договора изначально не предполагали обязанность застройщика компенсировать снесенные нежилые объекты.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание отсутствие сведений о том, что до направления в адрес ответчика претензии от 28.09.2022 № 01-01-15/8372 между сторонами велась какая-либо переписка относительно исполнения обязанности по предоставлению спорной компенсации.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал на то, что снос спорных объектов осуществлен застройщиком на основании соглашения с администрацией и на основании ее решения, и не является правонарушением, а условия договора о развитии застроенной территории о компенсации на снос таких объектов не распространяется, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенного, поскольку установлено отсутствие права истца на получение за счет ответчика спорной компенсации, доводы апеллянта о несогласии с выводами суда первой инстанции относительно применения сроков исковой давности отклоняются, как не имеющие правового значения, и не влекущие принятие иного решения по существу спора.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, сводятся лишь к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает. Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 июля 2023 года по делу № А60-72377/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Н.П.Григорьева

Судьи

И.О.Муталлиева

О.В.Суслова