Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет- сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 июня 2018 года,

принятое судьей И.В. Пшеничниковой
по делу № А60-18525/2018

по иску Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил

к негосударственному частному учреждению профессиональная образовательная организация «Уральский институт подготовки кадров «21-й век» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Нижнетагильская городская Дума,

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, пени, расторжении договора аренды,

установил:

Управление муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к негосударственному частному учреждению профессиональная образовательная организация «Уральский институт подготовки кадров «21-й век» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 542 от 15.07.2003 в размере 1 086 802 руб. 98 коп., пени в сумме81 151 руб. 50 коп. Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды № 542 от 15.07.2003 и обязать ответчика освободить занимаемые муниципальные помещения литера А площадью 3006,2 кв. м и литер А площадью 122,9 кв. м, расположенные в г. Нижнем Тагиле по ул. Октябрьской революции, д. 44, передав их по акту приема-передачи.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Нижнетагильская городская Дума.

Решением арбитражного суда от 27.06.2018 (резолютивная часть от 20.06.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе истец настаивает на том, что судом неправомерно принят во внимание контррасчет ответчика с применением коэффициента К4 равному 0,5, поскольку коэффициент в данном размере признан утратившим силу решением Нижнетагильской городской Думы от 19.11.2015 № 39. Истцом представлен расчет арендной платы, произведенный после 04.05.2017 без применения коэффициента К4. Вывод суда о том, что истец не пытался опровергнуть доводы ответчика, не соответствует действительности. Также истец ссылается на то, что в суде первой инстанции ходатайствовал об истребовании в материалы дела ответа Прокуратуры Ленинского района в адрес ответчика на его обращение о проведении проверки в Управлении муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил на предмет исполнения Определения Верховного суда Российской Федерации от 04.05.2017 при исчислении размера арендной платы.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.07.2003 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Нижний Тагил (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 542 нежилого помещения (здания, сооружения), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложении № 1, которое прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, для осуществления учебного процесса.

Согласно приложению № 1 к договору аренды в аренду передается помещение в административном здании по адресу: ул. Октябрьской революции, 44, литер А общей площадью 2279,3 кв. м, литер А1 общей площадью 132,5 кв. м.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.07.2003.

Согласно пункту 4.1 договора договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.08.2003, и действует по 01.08.2028.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Между сторонами договора 23.05.2006 подписано Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, согласно которому Приложение № 1 (Перечень передаваемого имущества) и Приложение № 2 (расчет арендной платы) изложены в новой редакции с 01.05.2006.

Согласно Приложению № 1 в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2006 в аренду передаются помещения учебно-производственного комбината по адресу: <...>, литер А общей площадью 3006,2 кв. м; встроенное помещение по адресу: <...>, литер А общей площадью 122,9 кв. м.

Факт предоставления истцом ответчику в аренду названных объектов подтверждается актом приема-передачи от 23.05.2006, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей истца и ответчика.

Пунктом 5.3.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан уплачивать арендную плату и налог на добавленную стоимость в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно пункту 3.2 договора аренды, арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к настоящему договору (Приложения № 2) и являются его неотъемлемой частью.

Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, в размере 1/12 ставки годовой платы. Налог на добавленную стоимость перечисляется в федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством РФ (пункт 3.4 договора аренды).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды, истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 19-

01/2962 от 28.11.2017 с требованием об оплате задолженности по арендной плате. Впоследствии истец направил ответчику письмо № 19-01/277 от 06.02.2018 с предложением расторгнуть договор аренды и оплате арендной платы.

Неисполнение требований претензий, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, только надлежащее исполнение в силу статьи 408 ГК РФ прекращает обязательство.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По расчетам истца задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 086 802 руб. 98 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании части 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу подпункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28 и 29 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное

предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По правилам части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Расчет арендной платы за муниципальное имущество, переданное в аренду, производится в соответствии с «Методикой расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями», отраженной в Положении о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижний Тагил, утвержденным решением Нижнетагильской городской Думы от 19 ноября 2015 № 39.

Годовой размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями определяется по формуле: АП = Сб x S x К1 x К2 x К3 x К4 x К5, где:

Сб - базовая ставка арендной платы.
S - площадь нежилых помещений, зданий (далее - объект; имущество).

К1 - коэффициент, учитывающий основной (более 60%) материал постройки объекта недвижимости;

К2 - коэффициент, учитывающий характеристики объекта недвижимости и количество арендаторов в здании;

К3 - коэффициент, учитывающий степень благоустройства объекта недвижимости;

К4 - коэффициент, учитывающий характер использования объекта недвижимости;

К5 - коэффициент, учитывающий месторасположение объекта недвижимости.

В соответствие с указанной методикой между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.12.2014 года, в приложении к которому приведен расчет арендной платы по договору с применением коэффициента К4 равным 0,5.

Решением Нижнетагильской городской Думы от 26 мая 2016 года в Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижний Тагил внесены изменения в части повышения коэффициента К4 до 1,0. Применение указанного коэффициента распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2016 года.

Определением Верховного Суда РФ от 04.05.2017 по делу № 45-АПГ17-1 признан недействующим пункт 1 Приложения № 1 «Методики расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями» к Положению о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижний Тагил,

утвержденном решением Нижнетагильской городской думы от 19 ноября 2015 года № 39 в части установления коэффициента К4 равному 1,0 с даты принятия настоящего определения.

Частью 1 статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты.

Заменяющий нормативный правовой акт истцом не принят.

Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что с 04.05.2017 по декабрь 2017 года производит арендные платежи согласно условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 30.12.2014, в приложении к которому приведен расчет арендной платы по договору с применением коэффициента К4 равным 0,5 (последнему действовавшему коэффициенту в соответствии с установленной Методикой расчета размера арендной платы утвержденное Решением Нижнетагильской городской Думы от 19 ноября 2015 № 39).

Согласно контррасчету ответчика переплата по договору аренды составила 35 938 руб. 80 коп.

В тоже время из материалов дела следует, что истец с 04.05.2017 производит расчет арендной платы за муниципальное имущество, переданное в аренду ответчику без использования коэффициента, учитывающего характер использования объекта недвижимости (К4).

Как обоснованно указал суд первой инстанции, неприменение коэффициента К4, означает, что при расчете суммы задолженности по арендной плате истец применяет коэффициент К4 в размере 1,0, что противоречит положениям статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Данная методика не соответствует формуле расчета арендной платы за муниципальное имущество, отраженной в Положении о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижний Тагил, которое утверждено решением Нижнетагильской городской Думы от 19 ноября 2015 № 39 и подлежит применению в рассматриваемом споре при определении размера арендной платы по договору.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно принят во внимание контрасчет ответчика, в соответствии с которым задолженность по арендной плате у последнего отсутствует.

Учитывая, что материалами дела наличие задолженности ответчиком по арендной плате не подтверждено, факт невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа также не подтвержден материалами дела, в удовлетворении требований истца обоснованно отказано судом первой инстанции.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Решение суда от 27.06.2018 является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 июня 2018 года по делу № А60-18525/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Т.В. Макаров

Судьи М.А. Полякова

Ю.В. Скромова