Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава",

на решение Арбитражного суда Пермского края от 28 ноября 2017 года по делу № А50-11876/2016,

принятое судьей Трубиным Р.В.,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

к обществу с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава" (ОГРН 1085905005295, ИНН 5905262890)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава»

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

о признании недействительными расчетов арендной платы,
установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имущество в Пермском крае (далее – ТУ Росимущества в Пермском крае, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (далее – ООО «АПК «Красава», ответчик) в доход федерального бюджета задолженности по арендной плате в сумме 183592621,78 руб.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.12.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 04.07.2017 указанные решение Арбитражного суда Пермского края и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

При новом рассмотрении судом принято к производству встречное исковое заявление ООО «АПК «Красава» к ТУ Росимущества в Пермском крае о признании недействительными расчетов арендной платы за период с 09.06.2015 по 31.12.2015 по договорам аренды спорных земельных участков: № 02347 от 21.08.2013, № 02364 от 26.10.2012, № 02505 от 22.05.2013, № 02355 от 14.03.2014, № 02361 от 01.11.2012, № 02627 от 30.08.2013, № 02503 от 22.05.2013, № 02310 от 14.03.2014, № 02625 от 30.08.2013, № 02309 от 14.03.2014, № 02629 от 30.08.2013, № 02906 от 10.01.2014, направленных ТУ Росимущества в Пермском крае письмом от 15.12.2015 № 08-16-8561.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.11.2017 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования Территориального управления полностью, в удовлетворении встречного иска ООО «АПК «Красава» отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом не верно установлен момент (дата) начала исчисления срока исковой давности для оспаривания уведомления о расчетах арендных платежей. У суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения встречного иска, так как оценочные отчеты рыночной стоимости земельных участков, подготовленные оценщиком ИП Вольхиным А.В. не оспорены в надлежащем порядке, каких-либо грубых нарушений, влекущих недостоверность отчетов, суд не усмотрел.

Ответчик, общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава", также не согласившись с принятым судебным актом обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить. Полагает, что суд для расчета арендной платы за пользование земельными участками должен применить пп. «д.» п.3 Правил, т.е. размер арендной платы должен составлять 2 процента от кадастровой стоимости земельных участков. Указывает, что мелиоративные системы не являются объектами недвижимости.

Определением апелляционного суда от 28.02.2018 по делу № А50- 11876/2016 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Копцову Владимиру Леонидовичу (ООО «Волго-окская экспертная компания»), производство по делу приостановлено на срок проведения экспертизы.

Экспертное заключение поступило в материалы дела.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, производство по делу возобновлено судом апелляционной инстанции на основании ст. 146 АПК ОФ, о чем вынесено протокольное определение.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 59:01:4713912:9, находящийся по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Верхнемуллинская, 116, общей площадью 16192 кв.м является собственностью Российской Федерации.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае – далее Территориальное управление) от 26.10.2012 № 690-р ФГУП «Верхнемуллинский» предоставлен в аренду на 4 года и 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 59:01:4713912:9, находящийся по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Верхнемуллинская, 116, общей площадью 16192 кв.м из земель населённых пунктов.

В последующем право аренды было продано ФГУП «Верхнемуллинский» обществу «Капитал Девелопмент», которое 31.03.2016 на основании решения сменило своё наименование на ООО «Агропромышленный комплекс «Красава» без изменения организационно-правовой формы.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713912:9

зарегистрировано 09.06.2015 в пользу ООО «Капитал-Девелопмент», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.05.2016 № 90- 18624173.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендная плата за земельный участок определяется Приложением № 3 к Договору.

Пунктом 3.2 установлено, что арендатор уплачивает её в сроки, установленные приложением № 3 к договору аренды.

Пунктом 3.6 договора установлено, что в дальнейшем арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

Арендная плата рассчитывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

По утверждению истца, на основании оценочного отчета от 09.09.2015 № ОН-15123/10 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713912:9 составляет 35 428 906 руб.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 арендодателем начислена арендная плата в сумме 1 649 628,10 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015. Задолженность по арендной плате за указанный период составила 1 649 628,10 руб.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 75 882,89 руб.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 59:32:3980008:710, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Гамовское с/п, в 0, 8 км. Юго-западнее д. 19 по ул. 50 лет Октября с. Гамово, общей площадью 16490 кв.м является собственностью Российской Федерации.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае от 26.10.2012 № 675-р данный земельный участок предоставлен ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» в аренду до 30.06.2018.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 21.08.2013.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980008:710 зарегистрировано 09.06.2015 в пользу ООО «Капитал- Девелопмент», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.05.2016 № 90- 18624672.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/11 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980008:710 составляет 10 189 670 рублей.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 474 447,79 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

Также, 10.01.2014 между Территориальным управлением и ФГУП «Верхнемуллинский» был заключен договор аренды № 02906 земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:11452, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/ п, д. Кондратово, общей площадью 1736,1 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования под пункт сортировки. Срок договора до 30.11.2018. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.01.2014.

На основании оценочного отчета № ОН-15123/8 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:11452 составляет 10 738 766 руб.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 500 014,6 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

За период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015. Задолженность по арендной плате за указанный период составила 500 014,6 руб.

участка с кадастровым номером 59:32:3410001:739, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 649931 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Срок договора до 29.08.2023. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.08.2013.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/6 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:739 составляет 611 403 090 руб.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 28 467 932, 92 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

На основании оценочного отчета № ОН-15122/7 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:730 составляет 415 754 026 рублей.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 19 358 190, 88 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

площадью 421278 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Срок договора до 29.08.2023. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.08.2013.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/5 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:742 составляет 396 304 640 руб.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 18 452 595,5 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

На основании оценочного отчета № ОН-15123/4 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:722 составляет 597 872 715 руб.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 27 837 936,41 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

производства. Срок договора до 29.02.2024. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 14.03.2014.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/1 на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:724 составляет 406 547 200 рублей.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 18 929 505, 93 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

На основании оценочного отчета № ОН-15123/6 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:741 составляет 520 713 919 рублей.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 24 245 296, 04 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

На основании оценочного отчета № ОН-15123/6 по состоянию на

01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6691 составляет 9 432 298 руб.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 439 183,30 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

На основании оценочного отчета № ОН-15123/5 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:735 составляет 5 452 873 рублей.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 253 894,73 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

На основании оценочного отчета от № ОН-15123/11 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:733 составляет 266 584 рублей.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 12 412 635, 64 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

На основании оценочного отчета № ОН-15122/8 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:725 составляет 483 175 429 рублей.

В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 начислено 22 497 442, 24 рублей (расчёт арендной платы за 2015 год).

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава" о признании недействительными расчетов арендной платы за период с 09.06.2015 по 31.12.2015 по договорам аренды спорных земельных участков № 02347 от 21.08.2013, № 02364 от 26.10.2012, № 02505 от 22.05.2013, № 02355 от 14.03.2014, № 02361 от 01.11.2012, № 02627 от 30.08.2013, № 02503 от 22.05.2013, № 02310 от 14.03.2014, № 02625 от 30.08.2013, № 02309 от 14.03.2014, № 02629 от 30.08.2013, № 02906 от 10.01.2014, направленных ТУ Росимущества в Пермском крае письмом от 15.12.2015 № 08-16-8561, мотивированы тем, что расчеты платы являются завышенными, произведены на основании оценочных отчетов ИП Вольхина А.В, согласно которым

рыночная стоимость земельных участков составляет суммарно 3 769 598 528 руб., при определении рыночной стоимости земельных участков оценщиком приняты к сравнению объекты оценки, не являющиеся аналогами, то есть допущено существенное нарушение законодательства об оценочной деятельности. Кроме того, истец по встречному иску указывает на вступивший в законную силу судебный акт по делу № А50-28430/2016, которым признано отсутствующим право на мелиоративную систему, в связи с чем арендная плата подлежит определению на основании п.п. «д» п. 3 Правил № 582 в размере 2% от кадастровой стоимости земельных участков. По мнению истца по встречному иску, истец был вправе произвести перерасчет размера арендной платы на основании подготовленных отчетов не ранее чем с 01.03.2016.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия задолженности по арендной плате, поскольку с учетом заключения эксперта арендная плата за пользование спорными земельными участками за период с 09.06.2015 по 31.12.2015 ответчиком фактически уплачена, задолженность отсутствует. Удовлетворяя встречные требования, суд исходил из доказанности факта дачи оценщику Вольхину А.В. некорректного задания относительно определения расчета арендной платы за пользование спорными земельными участками, а именно того обстоятельства, что оценщик должен исходить из того, что данные земельные участки будут переведены в другую категорию - земли населенных пунктов с разрешенным использованием под объектами недвижимости.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.6 договоров аренды арендная плата за земельный участок определяется Приложением № 3 к Договору, арендатор

уплачивает её в сроки, установленные приложением № 3 к договору аренды, в дальнейшем арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

В частности принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании

результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Рыночная стоимость определена истцом на основании выполненных по его заказу индивидуальным предпринимателем Вольхиным А.В. оценочных отчетов, согласно которым общий размер рыночной стоимости земельных участков составляет 3 769 598 528 руб.

Как следует из оценочных отчетов, подготовленных индивидуальным предпринимателем Вольхиным А.В., целью оценки объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку является определение рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на дату оценки (п. 1.5. государственных контрактов). В отчете оценщик указал, что при проведении оценки предполагалось отсутствие имущественных прав третьих лиц, ограничений (обременении) в отношении объекта оценки по причине отсутствия соответствующих документов, сведений, предоставленных заказчиком.

Как верно указал суд первой инстанции, поручив эксперту проведение экспертизы, истец был обязан предоставить исчерпывающую информацию о виде разрешенного использования земельного участка, целях и перспективах использования, а также информацию о возможных обременениях. Между тем, в заданиях на оценку, являющихся приложением к государственным контрактам на оценку №№ 11, 12, в п.4 указано, что при определении величины рыночной стоимости земельных участков (объектов оценки) оценщик должен исходить из того, что данные земельные участки будут переведены в другую категорию - земли населенных пунктов с разрешенным использованием под объектами недвижимости. В задании на оценку заказчик (истец) не указал, что оценивается рыночная стоимость земельных участков с разрешенным и фактическим использованием «для сельскохозяйственного производства, что земельные участки обременены арендой в пользу ООО «Капитал- Девелопмент».

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

В соответствии с п. 2 информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В целях определения рыночной стоимости земельных участков судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Акцент-оценка» Болкову Сергею Юрьевичу. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 59:01:4713912:9, 59:32:3980008:710, 59:32:0630006:11452, 59:32:0630006:6691, 59:32:3410001:722, 59:32:3410001:724, 59:32:3410001:725, 59:32:3410001:730, 59:32:3410001:733, 59:32:3410001:735, 59:32:3410001:739, 59:32:3410001:741, 59:32:3410001:742 по состоянию на 09.06.2015 составляет 32 726 800 руб.

Признавая обоснованными требования истца по встречному иску о признании недействительными расчетов арендной платы за период с 09.06.2015 по 31.12.2015 по договорам аренды спорных земельных участков № 02347 от 21.08.2013, № 02364 от 26.10.2012, № 02505 от 22.05.2013, № 02355 от 14.03.2014, № 02361 от 01.11.2012, № 02627 от 30.08.2013, № 02503 от 22.05.2013, № 02310 от 14.03.2014, № 02625 от 30.08.2013, № 02309 от 14.03.2014, № 02629 от 30.08.2013, № 02906 от 10.01.2014, направленных ТУ Росимущества в Пермском крае письмом от 15.12.2015 № 08-16-8561, суд первой инстанции правомерно исходил из невозможности принятия в качестве рыночной стоимости земельных участков сумму 3 769 598 528 руб., определенную истцом на основании оценочных отчетов, выполненных по его заказу индивидуальным предпринимателем Вольхиным А.В.

Установив фактическое исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, исходя из произведенного с соответствии с заключением эксперта расчета, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии материально-правовых оснований для удовлетворения иска в связи с прекращением обязательства исполнением (ст. 408 ГК РФ).

Довод апелляционной жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае об ошибочном применении судом норм об исковой давности, отсутствия оснований для удовлетворения встречного иска, так как оценочные отчеты рыночной стоимости земельных участков, подготовленные оценщиком ИП Вольхиным А.В. не оспорены в надлежащем порядке, каких-либо грубых

нарушений, влекущих недостоверность отчетов, отклоняются.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Установив наличие материально-правовых оснований для признания оспариваемых расчетов недействительными, о чем истец по встречному иску узнал после представления арендодателем 22 ноября 2016 года отчетов об оценке, которые были положены в основу расчетов арендной платы по спорным договорам, руководствуясь п. 2 ст. 181 ГК РФ, в силу которого срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, суд первой инстанции верно указал на необоснованность возражений ответчика по встречному иску о пропуске срока исковой рассматриваемому требованию, заявленному истцом по встречному иску 17.10.2017, т.е. в пределах годичного срока давности.

Выводы суда первой инстанции относительно возможности использования оценочных отчетов ИП Вольхина А.В. суд апелляционной инстанции полагает обоснованными, так как руководствуясь заданием на оценку, ИП Вольхин А.В. подготовил отчёты по определению рыночной стоимости спорных земельных участков с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» методом сравнительного подхода с земельными участками с разрешенным использованием «под промышленные предприятия», «для размещения металлических гаражей и озеленения территории», без учета наличия действующих договоров аренды, разрешенного использования земельных участков - для сельскохозяйственного производства, а также их фактического использования.

Доказательств осуществления арендатором на спорных земельных участках иной деятельности, не связанной с сельскохозяйственным производством, апеллянтом не приведено.

В соответствии с законодательством в области оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее

продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано; анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Как указано в п. 22 ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

В целях установления причин значительного расхождения при определении рыночной стоимости земельных участков (3 769 598 528 руб. и 32 726 800 руб.) судом апелляционной инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Копцову Владимиру Леонидовичу (ООО «Волго-окская экспертная компания»), производство по делу приостановлено на срок проведения экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Волго-окская экспертная компания» Копцова В.Л. рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 09.06.2015 составляет 36 152 000 руб.

Оценив представленные доказательства в совокупности, по правилам ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание данные о кадастровой стоимости земельных участках (суммарно 43 423 151,51 руб.), результаты первичной (32 726 800 руб.) и повторной (36 152 000 руб.) экспертизы, отсутствие мотивированных возражений истца касательно обоснованности заключения эксперта, руководствуясь ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать экспертное заключение ненадлежащим доказательством.

Поскольку Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае не доказано наличие материально-правовых оснований для удовлетворения заявленного иска, а также не опровергнуто правомерность предъявления встречного иска суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава" о необходимости изменения принятого судебного акта в связи с ошибочным указанием судом первой инстанции размера арендной платы в сумме 1 523 813 руб. 61 коп. за спорный период отклоняются.

Подпунктом «д» п. 3 Правил установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

Действительно, постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 по делу № А50-28430/2016 признано отсутствующим право ООО "Агропромышленный комплекс "Красава", зарегистрированное в ЕГРН на объекты: Оросительная сеть 1-я мелиоративная система "Красава", кадастровый номер 59:32:0000000:683, расположенная по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, Оросительная сеть 1-я мелиоративная система "Красава"; Осушительная сеть 1-я мелиоративная система "Красава", кадастровый номер 59:32:0000000:612, расположенная по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, Осушительная сеть 1-я мелиоративная система "Красава".

Абзацами 2, 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 23.05.2016) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрены особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено на право аренды. В соответствии с данными нормами права в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ, отмечено, что

поскольку содержащиеся в Вводном законе ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

В соответствии с правовой позицией, поддержанной в определении Верховного Суда РФ от 13.05.2016 N 305-ЭС16-6812, определенный абзацем 3 подпункта "д" пункта 3 Правил порядок расчета арендной платы подлежит применению только в отношении лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды таких участков. В других случаях, предусмотренных п. 6 Правил, установлен общий единый порядок определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе участков, указанных в п. 5 Правил, до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, за исключениями, предусмотренными Постановлением Правительства N 582. Согласно п. 6 Правил арендная плата за земельный участок в случаях, неуказанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела, распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае от 26.10.2012 № 690-р, 10.01.2014 № 13-р, 21.08.2013 № 675-р, 14.03.2014 № 139-р, текстов договоров аренды безусловно следует, что из 13 земельных участков только два земельных участка с кадастровым номером 59:01:4713912:9 и 59:32:3410001:741 были предоставлены ФГУП племзавод «Верхнемуллинский» на праве аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Поскольку расчеты арендной платы, на основании которых истцом было заявлено требование о взыскании, признаны судом недействительными в связи с несоответствием оценочных отчетов по причине представления при формулировании задания на оценку не корректных данных, что изложено выше, приведенный судом первой инстанции в оспариваемом судебном акте расчет не подменяет предусмотренную законом процедуру оспаривания правомерности произведенного начисления арендной платы, в связи с чем арендатор вправе приводить свои возражения касательно возможности применения пункта 3 Правил порядок расчета арендной платы в соответствующем споре. Поскольку приведенный расчет не может являться выводами правового характера, оснований для изменения мотивировочной части судебного акта не имеется.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и

им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ответчика относятся на апеллянта, судебные расходы на оплату услуг эксперта в сумме 65 000 руб. подлежат взысканию с истца в пользу ответчика, в связи с произведенной выплатой в пользу эксперта, денежные средства не могут быть возвращены ответчику.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 ноября 2017 года по делу № А50-11876/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава" (ОГРН 1085905005295, ИНН 5905262890) судебные расходы по оплате услуг эксперта в сумме 65 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий М.А. Полякова

Судьи Т.Л. Зеленина

Т.В. Макаров