Гражданский кодекс часть 1

иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 23 ноября 2023 года

по делу № А50-17526/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агропром» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО4,

о признании одностороннего отказа от договора недействительным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агропром» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском о признании недействительным одностороннего отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – управление, ответчик) от договора аренды земельного участка № 06324 от 20.02.2021, оформленного письмом от 18.10.2022 №59-03/9807.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ФИО4.

Решением суда от 23.11.2023 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с принятым решением не согласен, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает, что управлением нарушений прав арендатора не допущено, само по себе исключение записи из ЕГРН не влечет нарушение прав общества, не противоречит нормам действующего законодательства, не является обстоятельством, свидетельствующим об одностороннем отказе от договорных отношений.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец с доводами жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, и приведенным в судебном заседании.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю поступили отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо ссылается на то, что поддерживает доводы, изложенные в отзыве от 30.08.2023, представленном суду первой инстанции, а также заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Заявление судом рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено на основании ст. 156 АПК РФ

Иные лица, участвующие в деле о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 20.02.2021 между ответчиком (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым на основании Протокола заседания комиссии по результатам торгов, открытых по составу участников в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков из состава земель населенных пунктов, находящихся в федеральной собственности и свободных от прав третьих лиц и объектов недвижимости от 09.02.2021 № 181220/0013716/02-02 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:01:4410204:206, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский городской округ, <...> общей площадью 6 483 кв.м, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт: для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства в границах, указанных в выписке из ЕГРН.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.03.2021.

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды срок аренды участка 10 лет.

24.03.2021 договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, номер государственной регистрации 59/01/4410204/206-59/086/2021-3.

Согласно пункту 6.1. договора аренды все изменения и (или) дополнения к договору, за исключением предусмотренных пунктами 3.1. и 3.2, оформляются сторонами в письменной форме.

В пункте 6.2. договора аренды стороны предусмотрели, что по одностороннему требованию арендодателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации арендатора.

В соответствии с пунктом 6.3. договора аренды он подлежит досрочному расторжению судом, а участок освобождению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора:

а) при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок, установленный пунктом 3.1. договора, независимо от ее последующего внесения;

б) при использовании участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием и принадлежностью к категории земель;

в) при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния участка, подтвержденного уполномоченным органом.

01.04.2022 единственным участником общества принято решение об увеличении уставного капитала путем принятия в состав участников общества ФИО4 с определением его доли в уставном капитале в размере 97,5 процентов номинальной стоимостью 390 000 руб.

ФИО4 в качестве вклада в уставный капитал общества внесены права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 0634 от 20.02.2021, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410204:206, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский городской округ, <...> общей площадью 6 483 кв.м, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт: для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства.

Указанные изменения были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц и в Единый государственный реестр недвижимости.

01.04.2022 между ФИО4 и обществом подписан акт приема-передачи вклада в уставный капитал прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 06324 от 20.02.2021 земельного участка кадастровый номер 59:01:4410204:206, расположенного по адресу: <...>) в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 15 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».

В адрес истца от регистрирующего органа поступил ответ на запрос от 26.01.2023 № Исх. 2.1.-48/132-2023, в котором указано, что регистрационная запись о договоре аренды земельного участка № 0634 от 20.02.2021 была погашена Управлением Росреестра по Пермскому краю на основании заявления и документов, представленных ответчиком.

Истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении информации относительно погашения записи о государственной регистрации договора аренды. В письме от 02.03.2023 №59-05/2053 ответчик сообщил истцу, что письмом от 18.10.2022 № 59-03/9807 уведомил истца о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество указало, что односторонний отказ является незаконным.

Удовлетворяя требования общества, суд исходил из следующего.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Отказ от договора аренды, оформленный письмом от 18.10.2023 №/59-03/9807, признан судом односторонней сделкой, которая может быть оспорена на основании ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В рассматриваемом случае судом установлено, что договор заключен сроком на 10 лет, то есть более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах арендодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, а вправе обратиться в суд с иском о его расторжении, представив доказательства нарушения договора.

Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе уведомление от 18.10.2022 №59-03/9807, признав его односторонним отказом от договора, суд правомерно удовлетворил заявленные требования и признал одностороннюю сделку по отказу от договора аренды недействительной.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы управления о том, что фактически договор не расторгнут, пользование продолжается, а оплата арендодателем принимается, а отсутствие регистрации не нарушает прав арендатора, рассмотрены и отклонены как несостоятельные.

Для третьих лиц договор, заключенный на срок более года, считается заключенным с момента регистрации. Погашение записи о регистрации договора до истечении срока его действия свидетельствует о расторжении договора, в рассматриваемом случае по инициативе арендодателя, отказавшегося от договора. Поскольку такой отказ противоречит действующему законодательству, суд правомерно удовлетворил требования общества.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Оснований для иной оценки названных обстоятельств, соответственно, для удовлетворения апелляционной жалобы арбитражным судом апелляционной инстанции не выявлено.

Решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 ноября 2023 года по делу № А50-17526/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

О.Г. Дружинина

В.В. Семенов