Гражданский кодекс часть 1

судей Васильевой Е.В., Муравьевой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А.,
при участии:
от истца – Семеновых С.М., паспорт, доверенность № 1 от 05.07.2021, диплом;

от ответчика (Специализированного областного государственного унитарного предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области) – Грязных А.П., паспорт, доверенность № 10/21 от 09.11.2020, диплом; Аверьянова Т.В., паспорт, доверенность № 794 от 23.05.2022;

от иных лиц, участвующих в деле, - представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Специализированного областного государственного унитарного предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2022 года

по делу № А60-31979/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Северный профессиональный центр» (ИНН 6680001296 ОГРН 1126680001150)

к Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН 6624002144 ОГРН 1026601484447), Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН 6624002240 ОГРН

[A2] 1026601483985), Специализированному областному государственному унитарному предприятию «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (ИНН 6661077229 ОГРН 1026605241365)

о признании недействительным незаконным постановления Администрации Нижнетуринского городского округа, о признании недействительным аукциона, отчета об определении рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Северный профессиональный центр» (далее – истец, ООО «Северный профессиональный центр»« обратилось суд с иском к Администрации Нижнетуринского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН 6624002240 ОГРН 1026601483985), Специализированному областному государственному унитарному предприятию «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (далее – ответчики) о признании недействительным незаконным постановления Администрации Нижнетуринского городского округа, о признании недействительным аукциона, отчета об определении рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2022 года исковые требования удовлетворены частично. Признано недействительными постановление Администрации Нижнетуринского городского округа № 712 от 18.06.2021г. Признан недействительным аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Нижняя Тура, ул.Скорынина, д.1А с начальной ценой 857000 руб. по извещению от 21.06.2021 № 180621/0048966/01. Признан недействительным отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021, выполненный СОГУП «Областной Центр недвижимости». На Администрацию Нижнетуринского городского округа возложена обязанность при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства по адресу: Свердловская область, г.Нижняя Тура, ул.Скорынина, д.1А установить начальную цену объекта в размере 3585053 руб. 33 коп. без НДС. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Податель жалобы заявляет, что экспертиза назначена по инициативе ООО «Северный профцентр», права на оспаривание отчета СОГУП «Областной Центр недвижимости», как и на подачу иска, ничем не подтверждены. Доказательств, свидетельствующих о причастности Истца к строительству Объекта, в материалы дела не представлено. Считает, что проведенная по делу

[A3] судебная экспертиза № 272-21 от 18.01.2022 г. свидетельствует о другом объекте оценки в стоимостном выражении. Отмечает, что стоимость объекта в отчете об оценке № 22/2021 от 25.05.2021 г. Ответчиком определена по состоянию на 19 мая 2021 года. Между тем, стр. 29 экспертного заключения № 272-21 от 18.01.2022 г., таблица 5 п. 2 - дата определения стоимости объекта оценки - 30.12.2021 г. Отмечает, что Судебным экспертом был дан ответ на вопрос об установлении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, хотя в Отчете Ответчика № 22/2021 от 25.05.2021 г. даны ответы об установлении рыночной стоимости прав на земельный участок, находящийся под Объектом по тому же адресу. Полагает, что судом проигнорированы многочисленные арифметические ошибки в Отчете судебной экспертизы № 272-21 от 18.01.2022 г.

Участвовавший в судебном заседании представитель ответчика выразил несогласие с решением суда, доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель истца указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, против доводов апеллянта возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.03.2021 по делу № А60-66510/2020 по иску Администрации Нижнетуринского городского округа у общества с ограниченной ответственностью «Северный профессиональный центр» изъят объект незавершенного строительства, степенью готовности - 20%, кадастровый номер 66:17:0000000:3406, расположенный по адресу: Свердловская область, город Нижняя Тура, улица Скорынина, № 1а, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

[A4] 22/2021, выполненного Специализированным областным государственным унитарным предприятием «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области.

Полагая начальную цену аукциона существенно заниженной, ссылаясь на причинение обществу в связи с этим убытков при реализации имущества с торгов, истец обратился в суд с настоящим иском.

Судом принято вышеизложенное решение.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, приняв во внимание возражения, приведенные в отзыве на жалобу, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии со статей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135- ФЗ, Закон об оценочной деятельности) проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству и муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их приватизации.

Согласно статье 10 указанного Закона № 135-ФЗ договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Из положений статьи 12 Закона № 135-ФЗ следует, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,

[A5] указанная в данном отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ достоверность рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью, третейском суде по соглашению сторон спора или договора.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Учитывая наличие спора сторон относительно рыночной стоимости объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:17:0000000:3406, площадью 834, 8 кв.м., степень готовности 20%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:17:0000000:5516, площадью 4143 кв.м. по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. Скорынина, 1а, с целью разрешения возникших между сторонами разногласий судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно представленному заключению эксперта № 272-21 отчет № 22/2021 от 25.05.2021 не соответствует Закону об оценочной деятельности, стандартам профессиональной практики.

Так в частности экспертом указано, что раздел 8.2. Отчета № 22/2021 стр.10 Таблица 8.2.1, отсутствует полная информация о собственнике юридическом лице - нарушение ст. 11 № 135-Ф3, п. 8 ФСО № 3.

Раздел 9.1. Отчета № 22/2021 стр. 14-17 - Анализ рынка приведен за 2020 г., дата оценки 19.05.2021г. Анализ рынка не является актуальным - нарушение п. 11, п. 25 ФСО № 7.

[A6] Раздел 12.1. стр. 30 Отчета № 22/2021, Расчеты затратным подходом. Оценщик при расчете полной восстановительной стоимости использовал Справочник оценщика КО-Инвест Общественные здания 2014. Определение полной восстановительной стоимости с использованием Справочника оценщика КО-Инвест «Общественные здания» 2014, определение индекса инфляциии проведено с нарушениями п.25. ФСО № 7 с нарушением принципа обоснованности, однозначности, существенности.

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 29. Расчеты затратным подходом. Выбор аналога. Определение корректирующих коэффициентов. Оценщик в данной части не произвел сопоставление характеристик объекта оценки и аналога. Аналог «Административное здание», выбранный оценщиком существенно отличается от объекта оценки по следующим характеристикам: материал и тип кровли, материал перегородок, тип фундамента. Оценщик выбрал объект-аналог, не соответствующий объекту оценки по характеристикам, но не скорректировал удельную стоимость аналога соответствующими коэффициентами и поправками с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Оценщиком произведена корректировка на отсутствие конструктивных элементов, при этом доля готовых конструктивных элементов (фундамента) здания принята равным 645,37 руб/мЗ или 9,02 %. При этом согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта степень готовности здания составляет 20%.

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 30. При определении прибыли, отсутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, либо не приложены копии материалов и распечаток в нарушение п. 11 ФСО № 3.

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 31. Отсутствует расчет физического износа. Эксперт указал, что оценщик делает необоснованный вывод об отсутствии физического износа. Оценщиком допущено нарушение п.5 ФСО № 3.

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 31. Расчет внешнего износа. По мнению эксперта, внешний износ, определенный оценщиком 72% выполнен некорректно. Оценщик для расчета применил информацию по торговой недвижимости в г. Нижняя Тура и г. Екатеринбурга, зданий введенных в эксплуатацию. Для того, чтобы рассчитать отношение удельных цен объекта незавершенного строительства и объекта, введенного в эксплуатацию, необходимо использовать метод парных продаж, а также соотношения цен на сопоставимую недвижимость, в рамках которых используются относительные корректирующие коэффициенты. Оценщиком допущены нарушение п. 5 ФСО № 3 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.»

[A7] При расчете внешнего износа оценщик использовал информацию, по которой не приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО № 3).

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 32. По тексту оценщик пишет, что оцениваемый объект не обладает признаками внешнего износа, в тоже время при расчете совокупного износа объекта он применяет внешний износ, что является нарушением п.5 ФСО № 3.

Раздел 9.3. Отчета № 22/2021, стр.23-24. - отсутствуют доступные рыночные данные об объектах-аналогах, не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, не описаны правила отбора для проведения расчетов, не обосновано использование в расчетах лишь части доступных данных - нарушение п.22 в ФСО № 7. Отсутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, либо не приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО № 3).

Приложение к отчету № 22/2021. Не приложены копии материалов и распечаток о прибыли. Не приложены копии материалов и распечаток, применяемых для расчета внешнего износа. Не приложены копии материалов и распечаток корректировок, применяемых при расчете земельного участка. Не приложены копии материалов и распечаток Справочника КО-Инвест 2014 Общественные здания. Оценщиком не выполнены требования п. 11 ФСО № 3.

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости не подписаны и не заверены в надлежащем порядке (нарушение оценщиком п. 12 ФСО № 3).

По мнению эксперта, выявленные нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость объекта путем ее занижения.

Экспертом на дату проведения экспертизы была проведена оценка, рыночная стоимость объекта определена в размере 4 302 064 руб. с учетом НДС.

Ответчик - СОГУП «Областной центр недвижимости», повторно настаивает на несоответствии заключения судебной экспертизы № 272-21 от 18.01.2022.

Между тем, данные возражения были предметом рассмотрения судом первой инстанции и правомерно отклонены, поскольку ответчиком не опровергнуты выводы эксперта о неполноте отчета об оценке, неверном расчете физического износа, отсутствии доступных рыночных данных об объектах-аналогах.

Вопреки доводам заявителя жалобы, выполненный СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области отчет № 22/2021 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:17:0000000:3406, площадью 834, 8 кв.м., степень готовности 20%, расположенного на земельном участке с

[A8] кадастровым номером 66:17:0000000:5516, площадью 4143 кв.м, по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. Скорынина, 1а, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы, и указал, как и каким образом несоответствия отчета № 22/2021 повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Отклоняя доводы заявителя жалобы о неправомерности действий эксперта по проведению оценки по состоянию на 30.12.2021, суд исходит из того, что определением от 15 декабря 2021 года суд уточнил и определил: «Установить, что согласно определению суда о назначении экспертизы, оценку следует произвести на дату экспертизы в пределах срока проведения экспертизы, установленного судом» что и было выполнено экспертом и оценка была проведена на дату экспертизы в пределах срока проведения экспертизы а именно на 30.12.2021.

Вопреки ссылкам заявителя жалобы, экспертом дан ответ на непосредственно поставленный перед ним вопрос - определить рыночную стоимость данного объекта недвижимости объекта незавершенного строительства, при этом определение рыночной стоимости земельного участка и прав на него судом не ставилось и в данном случае не требуется, так как земельный участок и права на него истцу не принадлежат и не являются предметом продажи по оспоренному в настоящем деле Постановлению Администрации Нижнетуринского городского округа № 712 от 18.06.2021.

Ссылки заявителя жалобы на многочисленные арифметические ошибки в оспариваемом экспертном заключении не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку содержание экспертного подтверждено соответствующими ссылками, а так же подтверждено непосредственно экспертом в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, ответчиком в отсутствие доказанной квалификации оценщика по определению степени готовности объекта, документально не подтвержден довод о фактической степени незавершенности объекта - 9,02%. По мнению эксперта, следует исходить из степени готовности 20%, что соответствует сведениям об объекте в Едином государственном реестре прав, которые обладают признаком публичной достоверности.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял заключение экспертизы в качестве допустимого доказательства, исходя из чего пришел к выводу о том, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021 содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости изъятого имущества, не должен приниматься для целей установления начальной цены торгов с целью его реализации.

Заявитель жалобы не представил каких-либо доказательств, которые бы объективно могли поставить под сомнение выводы судебной экспертизы по делу. Сам по себе факт несогласия ответчика с результатом судебной

[A9] экспертизы не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов эксперта и не является основанием для отмены или изменения судебного акта.

Установление недостоверной цены при реализации изъятого имущества влечет недействительность постановления № 712 «О проведении аукциона, открытого по составу участников, по продаже объекта незавершенного строительства» от 18.06.2021 и объявленного аукциона.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Таким образом, с учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2022 года по делу № А60-31979/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Е.М. Трефилова

Судьи Е.В. Васильева

Е.Ю. Муравьева