Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Карасьеозерск - 2",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 апреля 2017 года

по делу № А60-58570/2016,

принятое судьей Мезриной Е.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Карасьеозерск - 2" (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

о понуждении к исполнению обязанностей и признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания» (далее – компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Карасьеозёрск - 2» (далее – общество «Карасьеозёрск - 2») о признании права собственности компании в размере 2/5 доли в праве: на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. 80, общая площадь дома 416,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:90 общей площадью 1795 кв.м;

на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0309012:90 площадью 1795 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. №80;

обязать общество «Карасьеозерск-2» передать компании долю в праве собственности в размере 2/5 на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. 80, общая площадь дома 416,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:90 общей площадью 1795 кв.м. и на указанный земельный участок по акту приема-передачи, в том числе передать ключи от дома;

зарегистрировать переход права собственности к компании в размере 2/5 доли в праве на одноквартирный жилой дом, расположенный по
адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон
«Карасьеозерский-2», улица №3, стр. №70, общая площадь дома 349,8 кв.м.,
расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:80 общей площадью 1239 кв.м.;

признать право собственности компании в размере 2/5 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0309012:80 площадью 1239 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. №70;

обязать общество «Карасьеозерск-2» передать компании долю в праве собственности в размере 2/5 на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. №70, общая площадь дома 349,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:80 общей площадью 1239 кв.м, и на указанный земельный участок по акту приема-передачи, в том числе передать ключи от дома (с учетом уточнения требования в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением суда от 29.04.2017 исковые требования удовлетворены частично, суд признал право собственности компании в размере 2/5 доли в праве: на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. 80, общая площадь дома 416,9 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:90 общей площадью 1795 кв. м и на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0309012:90 площадью 1795 кв. м. по адресу: г. Екатеринбург, микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. №80; на общество «Карасьеозерск-2» возложена обязанность передать компании долю в праве собственности в размере 2/5 на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. 80, общей площадь дома 416,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:90 общей площадью 1795 кв.м. и 2/5 доли в праве собственности на указанный земельный участок, с передачей ключей от дома, по акту приема-передачи в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Ответчик с решением суда в части удовлетворения требований не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать, ссылаясь на то, что основания для удовлетворения требований о признании права собственности истца в размере 2/5 доли на жилой дом №80 отсутствуют, поскольку решением суда по делу №А60-19949/2016, имеющему в силу ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассматриваемого спора, решен вопрос о легитимности заключенного сторонами акта от 25.04.2014 о реализации инвестиционного проекта к инвестиционным контрактам от 30.09.2009 №1-И/2009 и №3-И/2009, в котором стороны приняли решение осуществить перераспределение долей в праве собственности на инвестиционные объекты, установив доли истца и ответчика в размере 100 % каждого в праве собственности на одноквартирный жилой дом стр. №70 – за истцом, №80 – за ответчиком. При этом обязанность по осуществлению государственной регистрации прав на объекты недвижимости за истцом обусловлена выполнением им обязательств по оплате ответчику денежных средств в размере 2 470 345 руб. 78 коп. Также судебным актом по делу №А60-19949/2016 установлено злоупотребление правом со стороны истца. Со ссылкой на ст. 109 Закона о банкротстве указал, что банкротство, введенное в отношении истца, само по себе не исключает возможность перехода истца вновь к процедуре оздоровления и следовательно не утрачена возможность надлежащего исполнения должником своего обязательства. Считает, что вывод суда о том, что оплата ответчику денежных средств повлечет преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими, сделан судом без учета положений п. 4 ст. 15 Закона о банкротстве. Не согласен с применением судом п. 1 ст. 416 ГК РФ, поскольку невозможность исполнения обязательств компании не доказана.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Истец в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным отзыве, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения. В части отказа в удовлетворении требований решение суда истцом не оспаривается, против проверки законности решения суда только в обжалуемой части стороны не возражают, ввиду чего законность и обоснованность судебного акта проверяются судом только в обжалуемой части.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направило своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без его участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

От лиц, участвующих в деле, возражений в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ не поступило.

Как следует из материалов дела, 30.09.2009 между обществом «Карасьеозерск-2» (инвестор-1) и компанией (инвестор-2) заключены инвестиционные контракты № 1 -И/2009, № 3-И/2009, предметом которых являлась реализация инвестиционного проекта - совокупности организационно-технических мероприятий по созданию и реализации одноквартирного жилого дома, на создание которого инвестор-2 направляет собственные и (или) привлеченные средства, в форме осуществления строительных работ и отчуждения имущественных прав на получение в собственность инвестиционного объекта по договору соинвестирования на стадии его строительства третьим лицам либо после окончания его строительства по договору купли-продажи. В состав организационно-технических мероприятий также включается совокупность действий по комплексному освоению территории микрорайона «Карасьеозерский-2» г. Екатеринбурга в целях нормального жизнеобеспечения построенного инвестиционного объекта в соответствии с градостроительными нормативами и утвержденной градостроительной документацией по планировке территории микрорайона.

Описание инвестиционных проектов, с учетом описания степени строительной готовности и разграничения сфер ответственности между инвесторами по выполнению организационно-технических мероприятий с привязкой к земельным участкам, на которых осуществляется строительство инвестиционного объекта, содержится в приложении №1 к контрактам.

В силу п. 2.8 инвестиционных контрактов № 1 -И/2009, № 3-И/2009 до момента отчуждение построенного инвестиционного объекта соинвестору (покупателю) инвестиционный объект (объект незавершенного строительства или построенный индивидуальный жилой дом) принадлежит инвесторам на праве долевой собственности с определением долей в соответствии с п.3.1 контракта. До момента отчуждения земельного участка в собственность соинвестору (покупателю) земельный участок будет сохранять правовой режим принадлежности Инвестору-1 на праве собственности, если иной правовое режим не будет вытекать из федерального закона, соглашения сторон.

Разделом 3 инвестиционных контрактов установлены соотношения долей инвесторов в праве собственности на инвестиционные объекты по итогам завершения строительства в зависимости от цены его реализации. В п. 3.1 контракта согласовано, что соотношение долей устанавливается в следующей пропорции: Инвестору-1 будет принадлежать 34/58 доли в праве собственности в Инвестиционном объекте, Инвестору-2 будет принадлежать 24/58 доли в праве собственности в Инвестиционном объекте.

Согласно п. 3.4 контрактов в случае реализации инвестиционного объекта соинвестору и покупателю по цене реализации более 58 000 руб. за 1 кв. м площади инвестиционного объекта, все поступления от соинвестора и покупателя свыше 58 000 руб. за 1 кв. м площади распределяются инвесторами в следующей пропорции: Инвестору-1 будет принадлежать 60%, Инвестору-2 будет принадлежать 40%.

Указанное в п. 3.1 контрактов соотношение распределения долей в праве собственности на инвестиционный объект может быть изменено не иначе как путем подписания инвесторами соответствующего дополнительного соглашения к контракту, изменяющему такое соотношение (п. 3.5 контрактов).

В п. 4.3 контрактов стороны предусмотрели третий этап инвестиционного проекта (на случай не привлечения Соинвестора к софинансированию строительства Инвестиционного объекта): оформление Инвестиционного объекта в долевую собственность Инвесторов; отчуждение Инвестиционного объекта и земельного участка в собственность покупателя. Окончание этапа -подписание инвесторами акта о результатах реализации Инвестиционного проекта в целом.

Стороны 25.04.2014 подписали акт о результатах реализации инвестиционного проекта к инвестиционным контрактам от 30.09.2009 №1-И/2009 и №3-И/2009, в котором стороны подтвердили, что в результате инвестиционной деятельности были построены объекты:

по инвестиционному контракту №3-И/2009 от 30.09.2009 одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. 80, общая площадь дома 416,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:90 общей площадью 1795 кв.м. Фактическая стоимость указанного инвестиционного объекта составляет 23 597 454,22 рублей (включая стоимость земельного участка, на котором он расположен, при этом доля общества фактическая в этом объекте 14 174 600 руб. доля компании – 9 422 854 руб. 22 коп.);

по инвестиционному контракту №1 -И/2009 от 30.09.2009 одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. №70, общая площадь дома 349,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:80 общей площадью 1239 кв.м. Фактическая стоимость указанного инвестиционного объекта составляет 19 753 012,49 рублей (включая стоимость земельного участка, на котором он расположен, при этом доля общества фактическая в этом объекте 11 893 200 руб. доля компании – 7 859 812 руб. 49 коп.).

В результате перераспределения долей в праве собственности стороны договорились, что инвестиционный объект по инвестиционному контракту №1 -И/2009 от 30.09.2009 переходит в исключительную собственность истца, а по контракту № 3-И/2009 - в собственность ответчика.

По п. 5, 6 указанного акта в результате перераспределения долей в праве собственности на инвестиционные объекты, истец приобретет у ответчика в собственность земельный участок, принадлежащий ответчику на праве собственности (свидетельство о праве собственности серии 66 АГ 638102 от 11.03.2009, запись регистрации № 66-66-01/007/2009-370): земельный участок общей площадью 1239 кв.м, кадастровый номер 66:41:0309012:80, местонахождения земельного участка - г.Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. 70, общей стоимостью 1 858 500 руб., исходя из цены 1 500 руб. за кв.м. Стоимость указанного земельного участка входит в общую стоимость инвестиционного объекта по инвестиционному контракту № 1-И/2009 от 30.09.2009.

В силу п. 8 указанного акта образовавшуюся в результате перераспределения долей задолженность истца перед ответчиком в размере 2 470 345 руб. 78 коп. истец обязался погасить в течение 15 календарных дней с даты подписания настоящего соглашения сторонами путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика (инвестора 1) или иным предусмотренным законодательством РФ способом.

По п. 9 акта стороны обязались в течение 10 календарных дней с момента поступления на расчетный счет ответчика (инвестора 1) денежных средств, предусмотренных п. 8 настоящего акта, совместно осуществить действия в том числе по оформлению прав собственности истца на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», Улица №3, стр. №70, общая площадь дома 349,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:80 общей площадью 1239 кв.м. и передаче истцу объекта; по оформлению прав собственности истца на земельный участок общей площадью 1239 кв.м., кадастровый номер 66:41:0309012:80, местонахождения земельного участка Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. 70 (на основании соответствующего договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка на условиях настоящего Соглашения и сдачи для государственной регистрации а порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации).

Согласно выпискам из ЕГРП за обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0309012:80 площадью 1239 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. №70 (выписка №66/001/575/2016-1844), и на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0309012:90 площадью 1795 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. №80 (выписка №66/001/575/2016-1842). Также за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (дом, расположенный на земельном участке площадью 1795 кв.м. - строение №80).

Государственная регистрация права собственности на дом, расположенный на земельном участке площадью 1239 кв м, который на основании акта от 25.04.2014 подлежал передаче в собственность истцу, строение №70, не производилась.

Обращаясь в суд с настоящим иском, компания указала, что ввиду введения в отношении неё конкурсного производства, реализация соглашения о перераспределении долей в части уплаты компанией обществу денежных средств в сумме 2 470 345 руб.41 коп. невозможна. С соответствующим денежным требованием общество в реестр кредиторов не заявилось. Поскольку свои обязательства по инвестиционным контрактам компания выполнила, а реализация соглашения о перераспределении долей невозможна, компания просила признать за ней право собственности в размере 2/5 доли в праве на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. 80, общая площадь дома 416,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:90 общей площадью 1795 кв.м и на этот участок.

Удовлетворяя заявленные требования в этой части, суд первой инстанции исходил из следующего.

Определением суд от 13.02.2015 возбуждено производство по делу о признании компании несостоятельной (банкротом), решением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.09.2015 компания признана несостоятельной (банкротом), открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев.

Акт о результатах реализации инвестиционного проекта к инвестиционным контрактам №3-И/2009 от 30.09.2009 г. и №1-И/2009 от 30.09.2009г. был подписан сторонами 25.04.2014, и оплата должна быть произведена в течение 15 дней, то есть спорная задолженность являлась реестровой.

Ответчик в реестр требований кредиторов истца не включен, следовательно, оплатить ему денежные средства во исполнение п. 8 акта о результатах реализации инвестиционного проекта к инвестиционным контрактам истец не вправе в силу требований Закона о банкротстве, так как это повлечет преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторам.

В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Установив, что обязательство по внесению денежных средств, которые по условиям акта от 25.04.2014 компания должна уплатить обществу и эта уплата являлась условием для перераспределения долей инвесторов в возведенном объекте, на момент рассмотрения спора компания исполнить не сможет в силу положений Закона о банкротстве, суд пришел к обоснованному выводу о неисполнимости подписанного истцом и ответчиком акта от 25.04.2014 о результатах реализации инвестиционного проекта к инвестиционным контрактам от 30.09.2009 №1-И/2009 и №3-И/2009, в части обязательства истца по оплате ответчику денежных средств.

Вместе с тем, инвестиционные контракты исполнены, компанией денежные средства на создание инвестиционных объектов внесены, ввиду чего последняя вправе получить причитающееся ей по условиям контрактов.

Таким образом, вследствие невозможности исполнения акта от 25.04.2014, истец правомерно обратился с требованием о понуждении ответчика выполнить условия поименованных контрактов в части распределения права собственности на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (помещения) исходя из долей, определенных контрактами.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Установив факт исполнения компанией условий инвестиционных контрактов, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца в части признания права собственности в размере 2/5 доли в праве: - на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, жилой микрорайон «Карасьеозерский-2», улица №3, стр. 80, общая площадь дома 416,9 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0309012:90 общей площадью 1795 кв. м и на этот участок, а также обязании общество «Карасьеозерск-2» передать компании долю в праве собственности в размере 2/5 на указанный дом и земельный участок.

В силу изложенного выше доводы общества о преюдициальности судебного акта по делу № А60-19949/2016, которым решен вопрос о легитимности заключенного сторонами акта от 25.04.2014 о реализации инвестиционного проекта к инвестиционным контрактам от 30.09.2009 №1-И/2009 и №3-И/2009, не влекут иного вывода относительно удовлетворенной части требований. Судом, с учетом положений Закона о банкротстве, установлена невозможность исполнения истцом условий акта о перераспределении долей в части обязанности по оплате денежных средств, что явилось бы основанием для возникновения права собственности истца и ответчика на соответствующие дома и земельные участки под ними. Злоупотребления со стороны истца при рассмотрении настоящего дела судом не установлено, поскольку как указано выше, компанией инвестиционные контракты в их первоначальной редакции (до подписания акта о перераспределении долей) исполнены, денежные средства в значительном размере внесены. Возбуждение в отношении компании дела о признании несостоятельной не должно вести к невозможности получения ею причитающегося после исполнения контрактов.

Ссылка общества на п. 4 ст. 15 Закона о банкротстве в обоснование его довода о том, что денежные средства во исполнение обязательств по акту от 25.04.2015 могут быть внесены при наличии соответствующего решения собрания кредиторов, рассмотрены апелляционным судом и отклонены в силу их несостоятельности. Как пояснил представитель должника (компании), такое собрание с участием 100 процентов кредиторов и их 100 процентного голосования за такое внесение денежных средств, невозможно, поскольку в деле о банкротстве принимает участие большое количество лиц. При этом суд отмечает, что мировое соглашение между сторонами возможно на любой стадии процесса, в том числе и на стадии исполнения судебного акта.

В части отказа в удовлетворении требований решение суда никем из сторон не оспаривается, ввиду чего его законность апелляционным судом не проверяется.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Решение суда первой инстанции в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 апреля 2017 года по делу № А60-58570/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

В.Ю. Дюкин

Т.В. Макаров