Гражданский кодекс часть 1

Администрация городского округа Сухой Лог (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков № 225 от 01.11.2010 в сумме 246 001 руб. 76 коп., в том числе 229 026 руб. 32 коп. арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.08.2021, 16 975 руб. 44 коп. неустойки за период с 01.05.2021 по 10.08.2021.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным главой 29 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.02.2022, принятым путем подписания резолютивной части решения в порядке упрощенного производства, иск удовлетворен в полном объеме.

05.03.2022 судом на основании заявления ответчика изготовлено мотивированное решение по делу.

Решение обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик привела доводы о том, что часть земельных участков длительное время не используются ответчиком под открытый склад, считает, что применение ставки 2,94 %, предусмотренной для расчета арендной платы за земельные участки для временного хранения, распределения и перевалки грузов на открытом воздухе, незаконно, полагает, что расчет арендной платы должен производиться исходя из фактического использования земельных участков. Ответчик отмечает, что является главой крестьянского фермерского хозяйства и осуществляет деятельность, связанную с выращиванием сельскохозяйственных культур, сенокошением. Кроме того, ответчик не согласна с расчетом размера долга ввиду ошибочно определенной кадастровой стоимости земельных участков, указывала на то, что ею подано заявление в ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости участков, ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» принято решение об удовлетворении заявления и необходимости перерасчета кадастровой стоимости, на момент рассмотрения дела перерасчет не произведен, в связи с чем ответчик ходатайствовала в суде первой инстанции о рассмотрении дела в общем порядке, однако в удовлетворении данного ходатайства судом необоснованно отказано. Ответчик не согласна с размером взысканной неустойки, считает ее несоразмерной последствиям нарушения обязательств, просит снизить неустойку на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец направил в суд письменные возражения на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 272.1 АПК РФ, судом апелляционной инстанции установлено, что в суде первой инстанции ответчик приводила доводы о неверно установленной кадастровой стоимости земельных участков по результатам массовой оценки, в качестве доказательств приведенных доводов представила решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 17.02.2022 об удовлетворении заявления и необходимости перерасчета кадастровой стоимости; судом первой инстанции указанные доводы отклонены без их исследования и оценки; вопросы установления кадастровой стоимости земельных участков не разрешены, в то время как исследование указанных вопросов имеет значение для правильного рассмотрения дела. В удовлетворении ходатайства ответчика о переходе к рассмотрению дела в общем порядке судом первой инстанции отказано.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Определено, что дело подлежит рассмотрению без проведения судебного заседания, без вызова лиц, участвующих в деле, в срок до 10 июня 2022 года.

20.04.2022 ответчик направила в апелляционный суд ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в том числе сведений ЕГРН об изменении в сторону уменьшения кадастровой стоимости земельных участков с указанием на дату ее определения – на 01.01.2020, дату внесения в ЕГРН – 28.03.2022, дату начала применения – 01.01.2021.

30.05.2022 во исполнение определения от 11.05.2022 ответчиком представлены выписки из ЕГРН о земельных участках на спорные земельные участки

Указанные выше документы на основании статьи 268 АПК РФ подлежат приобщению к материалам дела.

Истцом направлены в суд объяснения о том, что при расчете размера иска использована кадастровая стоимость земельных участков, имевшаяся в сведениях ЕГРН. Также истец указывает на то, что ответчик не лишена возможности обратиться за перерасчетом размера арендной платы с учетом измененной кадастровой стоимости участков в сторону уменьшения.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела , 01.11.2010 Администрацией городского округа Сухой лог (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 225.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 50613,00 (пятьдесят тысяч шестьсот тринадцать) кв.м, в том числе 41889,00 кв. м - пашня, 8724,00 кв. м - застроенная территория, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков (приложение №3), прилагаемых к настоящему договору и являющихся его неотъемлемой частью (далее по тексту участки), в том числе:

- земельный участок с кадастровым номером 66:63:0201001:353 общей площадью 26 582 кв. м (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения), с местоположением: Свердловская область, Сухоложский район, в 300 метрах на восток от поселка Алтынай;

- земельный участок с кадастровым номером 66:63:0201003:686 общей площадью 24031 кв. м (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения), с местоположением: Свердловская область, Сухоложский район, в 500 метрах на восток от поселка Алтынай.

Разрешенное использование участков - под открытый склад.

Срок аренды участков устанавливается с 29 октября 2010 года по 29 октября 2013 года (пункт 2.1 договора).

Земельные участки переданы истцом ответчику по акту приема-передачи 29.10.2010.

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

-Обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с момента фактического вступления Арендатора во владение и пользование земельными участками - а именно: с 29 октября 2010 года(дата принятия решения о предоставлении земельных участков, то есть дата подписания постановления Главы городского округа о предоставлений земельных участков). Размер арендной платы (расчет) установлен в приложении №1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой его частью (пункты 3.1 и 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора суммы, перечисленные арендатором в счет погашения арендной платы за землю по настоящему договору, зачисляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: на уплату пени; на уплату начисленных штрафов; на погашение основного долга.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке независимо от арендатора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области.

В силу пункта 3.6 договора случае изменения арендной платы арендодатель в разумный срок направляет (вручает) арендатору расчет размера арендной платы (уведомление об изменении арендной платы с приложением расчета), подписанный арендодателем (его полномочным представителем), который является обязательным для арендатора. Стороны условились, что обязанность по уплате арендной платы с учетом соответствующих изменений ее размера возникает у арендатора с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта либо указанного в таком нормативном акте срока, изменяющего размер арендной платы, независимо от даты получения (вручения) уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.

Согласно пункту 6.2. в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в - размере 0,1% от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

Прекращение либо расторжение настоящего договора не освобождает арендатора (в т.ч. третьих лиц) от уплаты задолженности по арендным по платежам и соответствующих штрафных санкций.

В п.6.3 договора определено, что в случае невыполнения, ненадлежащего выполнения арендатором всех иных условий настоящего договора (за исключение обязанностей по внесению арендной платы и государственной регистрации договора) арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 0,5 % от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения, ненадлежащего выполнения условий настоящего договора.

Обязательства по указанному договору ответчиком исполнены ненадлежащим образом.

Согласно выполненному истцом расчету арендной платы задолженность ответчика за арендованные земельные участки за период с 01.01.2021 по 31.08.2021 составила 229 026 руб. 32 коп.

Наличие задолженности по договору аренды земельных участков № 225 от 01.11.2010 в сумме 246 001 руб. 76 коп., в том числе 229 026 руб. 32 коп. арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.08.2021, 16 975 руб. 44 коп. неустойки за период с 01.05.2021 по 10.08.2021 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из условий договоров аренды следует, что земельные участки категории «земли сельскохозяйственного назначения» предоставлены ответчику с разрешенным видом использования – под открытый склад.

При подаче иска расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 №82-ПП.

При расчете арендной платы истцом применена ставка 2,94%, предусмотренная приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365 для складских площадок (п. 112 Ставок арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа Сухой Лог), которую оспаривает ответчик, предлагая правильным дифференцированный расчет по двум ставкам – 2,94% в отношении части земельного участка с кадастровым номером 66:63:0201001:353, которая занята бетонными развалинами старого сельскохозяйственного строения площадью 8 724 кв. м, и 0,99% для части земельного участка с кадастровым номером 66:63:0201001:353 площадью 17 858 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 66:63:0201003:686.

Ставка 0,99% предусмотрена для земельных участков с разрешенным видом использования - сельскохозяйственное использование, предусматривающего ведение сельского хозяйства (п. 1 Ставок арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа Сухой Лог).

Возражения ответчика относительно ошибочного применения при расчете размера арендной платы ставки 2,94% «для складских площадок» апелляционным судом рассмотрены и отклонены, учитывая содержание договора аренды (разрешенное использование участков - под открытый склад), сведения ЕГРН о разрешенном использовании участков (под открытый склад). Примененная истцом ставка 2,94% «для складских площадок» соответствует данному разрешенному использованию.

То обстоятельство, что ответчик не использует участки в соответствии с их разрешенным использованием, определенным договором, основанием для освобождения ответчика от уплаты арендной платы или для применения иной, меньшей ставки при расчете размера арендной платы, не является.

Доводы ответчика о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 66:63:0201001:353 занята бетонными развалинами старого сельскохозяйственного строения, ввиду чего правильным являлся бы дифференцированный расчет по двум ставкам – 2,94% в отношении части земельного участка с кадастровым номером 66:63:0201001:353, которая занята бетонными развалинами старого сельскохозяйственного строения площадью 8 724 кв. м, и 0,99% для части земельного участка с кадастровым номером 66:63:0201001:353 площадью 17 858 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 66:63:0201003:686, судом рассмотрены и признаны ошибочными с учетом изложенного выше.

Также ответчик указывает на исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости участков с проведением государственной кадастровой оценки, внесение в ЕГРН новой кадастровой стоимости участков с указанием на начало даты применения – 01.01.2021, отсутствие оснований для взыскания арендной платы без учета данного обстоятельства.

Указанные доводы ответчика апелляционным судом признаны заслуживающими внимания.

В соответствии с третьим абзацем ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе, исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Материалами дела подтверждено, что 17.02.2022 ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» принято решение № РО-66/2022/000097 о необходимости пересчета кадастровой стоимости земельных участков №№ 66:63:0201001:353, 66:63:0201003:686 в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Согласно справкам филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Уральскому федеральному округу от 24.05.2022 кадастровая стоимость земельного участка № 66:63:0201003:686 на 24.05.2022 составляет 4367393 руб. 94 коп., участка № 66:63:0201001:353 – 4790608 руб. 04 коп., дата внесения сведений в ЕГРН – 28.03.2022, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2021.

Таким образом в данном случае измененная кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2021.

Учитывая изложенное, с применением кадастровой стоимости земельного участка № 66:63:0201003:686 - 4367393 руб. 94 коп., участка № 66:63:0201001:353 – 4790608 руб. 04 коп., ставки 2,94 %, а также нормативно установленного коэффициента, размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № 66:63:0201001:353 составляет 146055 руб. 10 коп, ежемесячной арендной платы – 12171 руб. 26 коп., размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:63:0201003:686 – 133152 руб. 23 коп., ежемесячной арендной платы – 11096 руб. 02 коп.

За период с 01.01.2021 до 31.08.2021 арендная плата составляет 186138 руб. 24 коп. Так как ответчиком арендные платежи не внесены, задолженность ответчика равна 186138 руб. 24 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Соответствующая неустойка, подлежащая начислению за указанный в иске период (01.05.2021 – 10.08.2021), с учетом положений договоров аренды о сроках внесения арендных платежей и применяемой процентной ставки, составляет 2396 руб. 52 коп.

Доводы ответчика о том, что взыскиваемая неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств, апелляционным судом рассмотрены и отклонены, принимая во внимание отсутствие в данном случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств по уплате арендной платы (ст.333 ГК РФ). Следует учесть, что несмотря на невысокий размер арендной платы, в рассматриваемый период ответчик арендную плату не уплачивала.

При таких обстоятельствах иск подлежит частичному удовлетворению.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.03.2022 подлежит отмене (ч.6.1 ст.268 АПК РФ).

Расходы по уплате государственной пошлины по иску взыскиваются с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям; расходы ответчика по апелляционной жалобе относятся на истца с учетом результата рассмотрения жалобы (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.03.2022 по делу № А60-66931/2021 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу Администрации городского округа Сухой Лог арендную плату в сумме 186138 руб. 24 коп., неустойку в сумме 2396 руб. 52 коп.

В удовлетворении иска в остальной части оказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6099 руб. 89 коп.

Взыскать с Администрации городского округа Сухой Лог в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Судья

Е.И. Гуляева