Гражданский кодекс часть 1

иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, индивидуального предпринимателя ФИО2, и ответчика, Администрации города Воткинска,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 11 февраля 2022 года

по делу № А71-15135/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Воткинска,

третьи лица: открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО4, публичное акционерное общество «Ростелеком» (ОГРН <***>, ИНН <***>), муниципальное унитарное предприятие «Водоканал» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о взыскании убытков, расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Администрации города Воткинска (далее – администрация, ответчик) о взыскании 1 623 300 руб. убытков; расторжении договора аренды земельного участка №113-19ДА от 23.12.2019.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил отказ от иска в части требований о взыскании 2500 руб. комиссии банка.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Российские железные дороги», ФИО4, публичное акционерное общество «Ростелеком», муниципальное унитарное предприятие «Водоканал».

Решением суда от 11.02.2022 отказ от исковых требований в части взыскания 2500 руб. суммы комиссии банка принят судом, производство по делу в данной части прекращено. Исковые требования удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка №113-19ДА от 23.12.2019, заключенный между ИП ФИО2 и Администрацией города Воткинска, с ответчика в пользу истца взыскано 671 800 руб., а также 35 000 руб. судебных расходов. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.

Предприниматель в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Заявитель жалобы указал, что о действующей подземной кабельной линии истцу достоверно стало известно только от сотрудников ОАО РЖД примерно 30.10.2020. До этого момента ответчик вводил истца в заблуждение, указывая в своих ответах на запросы предпринимателя, что обнаруженная в марте 2020 года на арендованном земельном участке подземная кабельная линия не действующая и ее можно просто обрубить без каких либо последствий. 08.06.2020 при корчевании больших пней, расположенных на земельном участке, указанная кабельная линия была оборвана и только тогда стало известно, что она действующая и строительство около нее запрещено. Только в октябре 2020 года уполномоченные представители ОАО РЖД сообщили истцу, что подземная кабельная линия действующая и ее невозможно перенести без существенных расходов. О наличии на арендуемом земельном участке действующей водопроводной линии истец узнал только в судебном заседании из пояснений представителя МУП Водоканал.

Администрации города Воткинска в апелляционной жалобе просит решение суда в части удовлетворения требований отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Ответчик указал, что в связи с устранением недостатков и переносом коммуникаций с земельного участка с кадастровым номером 18:27:040002:1509, указанный земельный участок возможно использовать по целевому назначению - для строительства гаражей, в связи с чем оснований для возвращения истцу арендных платежей в сумме 671 800 руб. не имеется. Полагает, что из экспертного заключения, составленного в рамках проведенной судебной землеустроительной экспертизы, следует, что проходящая по земельному участку кабельная линия не препятствует истцу использовать земельный участок в указанных целях – для строительства гаражей.

Представитель истца доводы своей жалобы поддерживает в полном объёме, просит апелляционную жалобу удовлетворить, возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо, ФИО4, доводы жалобы истца поддерживает в полном объёме, просит апелляционную жалобу удовлетворить, возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Ответчик, ОАО «Российские железные дороги», ПАО «Ростелеком», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания апелляционного суда, явку своих представителей не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, администрация в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Воткинска объявила о проведении аукциона по продаже земельных участков, расположенных в г. Воткинске, в том числе по Лоту №10 на продажу был выставлен земельный участок, расположенный: УР, г. Воткинск, в районе ул. Привокзальная, 2-4 с кадастровым номером 18:27:040002:1509, площадью 3660 кв.м, с разрешенным использованием «2.7.1 Хранение автотранспорта». Место и время проведения аукциона: <...>, каб. 216, 19 декабря 2019. Предмет аукциона: право на заключение договора аренды.

По Лоту №10 требования к использованию земельного участка определены с учетом Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Воткинск», утвержденных Решением Воткинской городской Думы от 26.05.2010 № 590, участок расположен в инженерно-коммунальной зоне – ИН. Указано, что для территории, на которой расположен земельный участок, Проект планировки территории не разработан. Земельный участок расположен в границах территории с регламентацией использования: санитарно-защитная зона промышленных предприятий IV-V классов опасности. Ограничения и обременения отсутствуют. Требования к объекту капитального строительства и земельному участку:

1. Вид разрешенного использования земельного участка - хранение автотранспорта.

2. Вид разрешенного использования объекта капитального строительства - Размещение гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан.

3. Вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые совместно с основными и условно разрешенными видами использования - Строения или помещения для охраны, не являющиеся объектами капитального строительства.

4. При размещении объектов на земельном участке, а также при определении расстояния до объектов, расположенных на смежных земельных участках должны соблюдаться требования пожарной безопасности.

5. Минимальная площадь земельного участка - 100,0 кв.м.

6. Максимальный процент застройки земельного участка - 80 %.

7. Максимальная площадь застройки, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования - 30% - от общей площади объекта, имеющего основной или условно разрешенный вид использования, расположенного на территории соответствующего земельного участка.

8. Минимальные отступы от утвержденных красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений -5 м.

9. Минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 3 м.

10. Предельное количество этажей - 5.

11 .Предельная высота зданий, строений, сооружений -16 м.

12.Минимальное количество гаражей для хранения индивидуальных автомобилей - 15.

При разработке мероприятий по благоустройству прилегающей территории необходимо предусмотреть:

1.Организацию подъездных путей с твердым покрытием.

2. Ограждение земельного участка до 2,5 метров.

Проектирование и строительство объекта необходимо выполнять в соответствии с Градостроительным кодексом, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Воткинск и другими нормами и правилами, действующими на территории РФ (л.д. 94-123т.1).

23.12.2019 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 113-19ДА, по условиям которого арендодатель в соответствии с протоколом рассмотрению заявок на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, в районе ул. Привокзальная, 2-4, с кадастровым номером 18:27:040002:1509 (лот 10) передает, а арендатор принимает в аренду указанный земельный участок, из земель населенных пунктов, общей площадью 3660 кв.м, с разрешенным использованием «хранение автотранспорта», на 10 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (п. 1.1, 1.2 договора).

В пункте 1.2. договора (требования к использованию земельного участка) указано на отсутствие ограничений и обременений. Вид разрешенного использования земельного участка: хранение автотранспорта. Вид разрешенного использования объекта капитального строительства – размещение гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан.

Истцу выдан градостроительный план земельного участка (л.д. 143-144, т.2), из которого следует, что на спорном земельном участке расположено два объекта капитального строительства: воздушная линия (кадастровый номер: 18:27:040002:1427) и кабельная линия (кадастровый номер 18:27:040002:1476).

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче участка в аренду, истец обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с соответствующими исковыми требованиями о расторжении договора аренды на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании убытков в виде денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы и оплаты права на заключение договора аренды, а также расходы на подготовительные к строительству работы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктами 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правильно применив указанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном ст. 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства, представленные в материалы дела, в том числе заключение экспертов АНО «Специализированная коллегия экспертов» № 108/06-АС-21 от 10.08.2021, пояснения эксперта АНО «Специализированная коллегия экспертов» ФИО5, информационное сообщение о проведении аукциона, извещение о проведении аукциона, а также доводы сторон, пояснения третьих лиц ОАО «РЖД», МУП «Водоканал», в их взаимосвязи и совокупности, суд установил, что в пределах указанного земельного участка располагается подземная кабельная линия, деревянные и железобетонные опоры линии электропередач.

Организатор торгов по продаже права на заключение договора аренды должен был знать о наличии обременений земельного участка в виде прохождения через него линейных сооружений, сообщив об этом участнику торгов.

Ввиду специфики объекта линии воздушной электропередач, требующей установления охранной зоны на основании постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» в отношении расстояний охранных зон данных линий электропередач, обусловленных безопасностью их эксплуатации и необходимостью их периодического обслуживания, размещение гаражей на земельном участке не представляется возможным.

Доводы администрации о том, что проходящая по земельному участку кабельная линия не препятствует истцу использовать земельный участок в указанных целях – для строительства гаражей, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены как противоречащие заключению эксперта, данному в рамка судебной экспертизы, а также заключению специалиста (т. 1, л.д. 174).

Поскольку выявленные линейные объекты налагают на участок и арендатора определенные ограничения и строительство объекта в объеме, на который арендатор рассчитывал при заключении договора, невозможно, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу с п. 3, 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу положений п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 13 Постановление Пленума ВС РФ № 25 при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика убытков в сумме 671 800 руб. в виде возмещения истцу уплаченных арендных платежей, 949 000 руб. понесенных на подготовительные к строительству работы.

Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суд обоснованно пришел к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что указанные убытки понесены истцом в результате невозможности использования земельного участка по его назначению по независящим от арендатора причинам. Действия ответчика по устранению недостатков не привели к возможности использовать спорный земельный участок по назначению.

Оснований для взыскания убытков в виде понесенных расходов на подготовительные к строительству работы в сумме 949 000 руб. суд не усмотрел, поскольку прямой причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступлением последствий для истца не имеется, вина ответчика как причинителя вреда в наступлении на стороне истца убытков, не установлена.

Судом верно указано, что действия истца изначально были направлены на устранение недостатков, обнаруженных на земельном участке, силами истца, о наличии недостатков, в том числе о действующей подземной кабельной линии, истец узнал в марте 2020 (т. 1, л.д. 36), между тем, продолжил действия по освоению земельного участка в период с мая 2020 года по июль 2020 года.

Первое заключение специалиста о невозможности использования спорного земельного участка в связи с нахождением подземной кабельной линии истец получил только 21.05.2021, тогда как уже в марте 2020 имел возможность обратиться в экспертную организацию с указанным вопросом.

Между тем, уже в феврале 2020 истец направил в адрес ответчика письмо, что участок не соответствует аукционной документации. Однако действия по очистке земельного участка продолжил.

Только в октябре 2020 истец пришел к выводу об отсутствии возможности разместить на спорном земельном участке то количество гаражей, которое запланировал, и пришел к выводу, что при наличии на данном земельном участке обнаруженных ограничений (даже с учетом того, что ответчик по его просьбе предпринимал действия по приведению спорного земельного участка в соответствие с запланированным истцом строительством), договор аренды подлежит расторжению.

Уведомление о расторжении договора направил ответчику в октябре 2020, иск подал 07.12.2020. Таким образом, истец в период с февраля 2020 года по октябрь 2020 понес расходы по своему усмотрению.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что ответчиком представлено достаточно обоснованных и достоверных доказательств отсутствия его вины в причинении истцу вреда в виде убытков – расходов, связанных с освоением земельного участка.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, истец несет самостоятельные риски предпринимательской деятельности, а также должен прогнозировать последствия, в том числе и негативные, связанные с ее осуществлением.

Действия истца, связанные с затратами по освоению земельного участка, с учетом установленных обстоятельств, относятся к рискам ведения им предпринимательской деятельности (абзац третий пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы истца о том, что о действующей подземной кабельной линии истцу достоверно стало известно только от сотрудников ОАО РЖД примерно 30.10.2020, до этого момента ответчик вводил истца в заблуждение, указывая в своих ответах на запросы предпринимателя, что обнаруженная в марте 2020 года на арендованном земельном участке подземная кабельная линия не действующая и ее можно просто обрубить без каких либо последствий, не опровергают выводов суда первой инстанции об отсутствии вины ответчика и причинно-следственной связи между виновными действиями ответчика и понесенными истцом расходами на подготовку участка к строительным работам. Действуя разумно и осмотрительно истец, сомневаясь в возможности использования участка для строительства ввиду нахождения на нем линейных объектов, мог приостановить подготовительные работы до выяснения данного обстоятельства, чего предпринимателем сделано не было.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09 февраля 2022 года по делу № А71-15135/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Е.И. Гуляева

Д.И. Крымджанова