Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика, индивидуального предпринимателя Вихарева Николая Николаевича, третьего лица, акционерного общества «Тандер»,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 04 апреля 2023 года по делу № А50-4714/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 1027809237796, ИНН 7825706086)

к индивидуальному предпринимателю Вихареву Николаю Николаевичу (ОГРНИП 304590716100029, ИНН 590700079857)

третье лицо: акционерное общество «Тандер» (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475)

о переводе прав и обязанностей по договору аренды,
установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Вихареву Николаю Николаевичу (ответчик) о переводе на ООО «Агроторг» прав и обязанностей по договору аренды № ПрмФ/28507/21 от 13.07.2021.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Тандер».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 04.04.2023 исковые требования удовлетворены. Осуществлен перевод на ООО «Агроторг» прав и обязанностей арендатора нежилого помещения с кадастровым номером 59:01:3810197:270, расположенного по адресу г.Пермь, ул.Генерала Черняховского, д.21 по договору аренды от 13.07.2021 № ПрмФ/28507/21, заключенному ИП Вихаревым Н. Н. и АО «Тандер». Кроме того, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик и третье лицо обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на прекращение арендных отношений с истцом по его инициативе, ссылается на показания свидетелей, согласно которым в конце мая 2021 года истец уведомил ответчика об отказе договора. Отмечает, что условиями договора аренды от 15.09.2015 порядок и возможность обмена электронными документами не установлены, в установленном договором порядке истец не уведомлял ответчика о намерении в дальнейшем арендовать помещение.

Указывает на то, что истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды помещения, перевод прав и обязанностей арендатора по договору аренды ввиду несовпадения предметов договора аренды № 5753 и договора аренды Прмф/28507/21 в части площади объекта аренды. Полагает, что третьему лицу передано в аренду иное помещение, не тождественное помещению, ранее арендованному истцом по договору № 5753.

Считает, что истец ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды № 5753, без подготовки проектной документации произвел капитальный ремонт помещения, в то время как в договоре аренды предусмотрена обязанность истца только по проведению перепланировки и переоборудования помещения.

В апелляционной жалобе третье лицо АО «Тандер» приводит доводы о том, что истцом и ответчиком не было достигнуто соглашение о продлении договора аренды; 13.07.2021 ответчиком и третьим лицом заключен договор аренды нежилого помещения площадью 482,5 кв.м, расположенного во встроенном нежилом помещении первого этажа с кадастровым номером

59:01:3810197:270. Для осуществления хозяйственной деятельности третьим лицом проведен капитальный ремонт помещения, в результате которого произошло объединение помещений. Указывает, что помещение № 8 площадью 82,0 кв.м не являлось предметом договора аренды, заключенного истцом и ответчиком. Считает, что истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды, поскольку предметами договоров аренды нежилого помещения, заключенных истцом и ответчиком, а также истцом и третьим лицом, являются разные части помещения с кадастровым номером 59:01:3810197:270 с разницей в площадях в 62,6 кв.м. Считает, что перевод прав и обязанностей арендатора по договору аренды на истца привел к необоснованной выгоде ООО «Агроторг» за счет ответчика и третьего лица, нарушению баланса интересов сторон. При этом АО «Тандер» незаконно лишено права аренды части помещения, которое истец раньше не арендовал, не имел права претендовать на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

По мнению ответчика и третьего лица иск удовлетворен ошибочно, в удовлетворении иска следовало отказать.

До начала судебного заседания от истца поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором истец возражает против доводов жалоб, просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица поддержали доводы, приведенные в апелляционных жалобах, представители истца поддержали возражения на апелляционные жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.09.2015 предпринимателем Вихаревым Н.Н. (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды от № 5753, по условиям которого во временное возмездное владение и пользование истцу передано недвижимое имущество общей площадью 452,1 кв.м, расположенное по адресу: г.Пермь, ул.Генерала Черняховского, 21, состоящее из: 1) комнат с номерами № 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9 общей площадью 421,9 кв.м, 1 этаж (далее – помещение № 1), являющиеся составной частью нежилого помещения общей площадью 576,1 кв.м, подвал; 2) комнат на поэтажном плане № 15,16 общей площадью 30,2 кв.м, подвальный этаж, являющиеся составной частью нежилого помещения общей площадью 143,2 кв.м, подвал.

Имущество передано в аренду под розничную торговлю продовольственными, непродовольственными и иными товарами (п. 1.2 договора от 15.09.2015).

Срок аренды составил 6 лет с момента государственной регистрации (п.

5.1). Государственная регистрация права аренды произведена 15.10.2015.

Как указал истец в иске, ООО «Агроторг» своевременно уведомило арендодателя о намерениях продолжить арендовать имущество, принадлежащее ответчику, реализовать предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право, в подтверждение чего сослался на ведение между истцом и ответчиком переговоров, в результате которых 15.03.2021 сторонами подписан протокол переговоров о продлении срока договора аренды до 31.10.2028.

Вместе с тем уведомлением от 07.06.2021 ответчик известил истца об отказе от продления договора аренды, просит возвратить помещение после окончания срока аренды. В ответ истец направил ответчику письмо от 07.06.2021 № А-105/УН с предложением о продлении договора на 10 лет.

Письмами от 22.07.2021, 13.08.2021, 28.09.2021 истец известил ответчика о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку предприниматель отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок, 18.10.2021 сторонами подписан акт возврата помещения.

Ссылаясь на передачу ответчиком ранее арендованного истцом имущества с кадастровым номером 59:01:3810197:270 АО «Тандер» по договору аренды от 13.07.2021 № ПрмФ/28507/21 на срок до 01.11.2031, считая указанное поведение арендодателя нарушающим преимущественное право ООО «Агроторг», истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о переводе прав и обязанностей по договору аренды.

Разрешая спор, удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что истец, надлежащим образом выполнявший обязательства по договору аренды, имеет преимущественное перед иными лицами право на заключение договора аренды помещений на новый срок; учитывая заключение ответчиком договора аренды тех же помещений с третьим лицом, суд счел иск о переводе прав и обязанностей арендатора подлежащим удовлетворению.

Заслушав мнение представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции оснований для отмены (изменения) обжалуемого решения не установил.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,

транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания приведенных норм права следует, что положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.

Пунктом 2 постановления Пленума N 73 разъяснено, что согласно абзацу первому п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 данного постановления).

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - встроенное нежилое помещение общей площадью 574,1 кв.м с кадастровым номером 59:01:3810197:270, расположенное по адресу г. Пермь, ул. Генерала Черняховского, 21.

Предметом договора аренды № 5753, заключенного с истцом, являлась часть помещения площадью 419,9 кв.м с кадастровым номером 59:01:3810197:270 и помещение площадью 30,2 кв.м с кадастровым номером 59:01:3810197:269.

Нарушения истцом обязательств по указанному договору аренды судом не установлено.

Также суд установил, что по договору № ПрмФ/28507/21 в аренду третьему лицу ответчиком передано помещение с кадастровым номером 59:01:3810197:270 площадью 482,5 кв.м.

Помещение, ранее арендованное истцом по договору № 5753, с кадастровым номером 59:01:3810197:269, согласно сведениям из ЕГРН арендой не обременено.

Учитывая приведенные истцом доводы о том, что в аренду третьему лицу передано помещение, ранее арендованное истцом, а также возражения ответчика о получении им в аренду иного помещения, проведение перепланировки помещений, судом первой инстанции в порядке ст.82 АПК РФ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Фролову Михаилу Юрьевичу. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы о том, проведены ли обществом «Тандер» строительно-монтажные работы по перепланировке и переустройству части помещений по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Черняховского, 21, согласно проектной документации: Перепланировка и переустройство помещений по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Черняховского, 21 - Архитектурные решения шифр 46-2021-АР; изменена ли конфигурация стен

(перегородок) в помещениях общей площадью 482,5 кв.м, являвшихся составной частью помещений общей площадью 574,1 кв.м, кадастровый номер 59:01:3810197:270, 1-й этаж, в связи с проведенными обществом «Тандер» строительно-монтажных работ согласно проектной документации: Перепланировка и переустройство помещений по адресу: Пермский край, г.Пермь, ул. Черняховского, 21 – Архитектурные решения шифр 46-2021-АР; сохранились ли границы помещения (помещений) общей площадью 419,9 кв.м, являвшегося составной частью помещения общей площадью 574,1 кв.м, кадастровый номер 59:01:3810197:270, 1-й этаж, и обозначенного в выписке из ЕГРН (сведения об основных характеристиках недвижимости) в разделе «Сведения о частях помещений» как учетный номер части 1, в результате изменения графической части и площади помещения (помещений) общей площадью 482,5 кв.м, являвшегося составной частью помещения общей площадью 574,1 кв.м, кадастровый номер 59:01:3810197:270, 1-й этаж, и обозначенного в выписке из ЕГРН (сведения об основных характеристиках недвижимости) в разделе «Сведения о частях помещений» как учетный номер части 2, после проведения обществом «Тандер» строительно-монтажных работ по переустройству и перепланировке согласно проектной документации (Шифр 46-2021-АР); к какому виду градостроительной деятельности относятся работы, произведенные обществом «Агроторг» в рамках договора аренды нежилого помещения от 15.09.2015 № 5753 (капитальный ремонт/реконструкция); возможно ли вернуть часть помещения по адресу: г.Пермь, ул. Черняховского, 21, после проведенных обществом «Тандер» строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству в состояние, в котором помещение находилось на дату подписания акта приема- передачи (возврата) между обществом «Агроторг» и предпринимателем18.10.2021.

Согласно экспертному заключению по результатам экспертизы изменение площади помещения с момента подписания договора аренды третьим лицом до момента разработки проекта перепланировки не осуществлялись; после разработки проекта перепланировки третье лицо возвело ненесущие перегородки; вернуть часть помещения после проведенных третьим лицом работ по перепланировке и переустройству в состояние, в котором оно находилось на дату приёма-передачи (возврата) между истцом и ответчиком возможно.

Достаточных доказательств обратного ответчиком суду в порядке ст.65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованным выводам о том, что переданное ответчиком в аренду АО «Тандер» помещение (часть помещения с кадастровым номером 59:01:3810197:270) тождественно помещению, ранее арендованному истцом (также части помещения с кадастровым номером 59:01:3810197:270), заключение договора аренды с третьим лицом в период действия договора № 5753, ведения истцом и

ответчиком переговоров о продлении договора на новый срок, нарушает преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок.

Доводы ответчика, третьего лица о том, что истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды помещения, перевод прав и обязанностей арендатора по договору аренды ввиду несовпадения предметов договора аренды № 5753 и договора аренды Прмф/28507/21 в части площади объекта аренды, передачи в аренду иного помещения, не тождественного помещению, ранее арендованному истцом по договору № 5753, апелляционным судом рассмотрены, признаны несостоятельными с учетом изложенного выше.

То обстоятельство, что третьим лицом проведен капитальный ремонт помещения, в результате которого произошло объединение помещений, значения для правильного рассмотрения дела не имеет, принимая во внимание выводы эксперта по результатам судебной экспертизы.

При разрешении спора суд первой инстанции правомерно принял во внимание, что в период действия договора аренды истец и ответчик согласовали возможность дальнейшего увеличения размера арендуемого помещения на 70-77 кв.м, арендной платы (протокол переговоров от 15.03.2021). С учетом этого приведенные третьим лицом доводы о том, что помещение № 8 площадью 82,0 кв.м не являлось предметом договора аренды, заключенного истцом и ответчиком, судом отклонены обоснованно.

Доводы ответчика, третьего лица о том, что арендные отношения с истцом прекращены по инициативе истца, со ссылкой на показания свидетелей, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены. Учитывая заключение договора аренды в письменной форме, наличие в деле доказательств направления истцом ответчику письменных предложений о намерении заключения договора аренды на новый срок, суд первой инстанции правомерно не принял во внимание показания свидетелей как недопустимые доказательства по делу (ст.68 АПК РФ).

Ссылки ответчика на то, что условиями договора аренды от 15.09.2015 порядок и возможность обмена электронными документами не установлены, апелляционным судом во внимание не приняты, так как суд при разрешении спора принял во внимание содержание всех обращений истца к ответчику.

Приведенные ответчиком доводы о нарушении истцом обязательств по договору аренды, проведение капитального ремонта помещения без подготовки проектной документации несмотря на предусмотренную договором обязанность по проведению перепланировки и переоборудования помещения, рассмотрены, признаны несостоятельными, учитывая непредставление ответчиком в порядке ст.65 АПК РФ доказательств несогласия с действиями истца в период действия договора аренды, направления истцу требований о надлежащем исполнении обязательств. Доказательств того, что отказ в заключении с истцом договора аренды на новый срок вызван неправомерными действиями истца, ответчиком также не

представлено.

Также суд, оценивая поведение ответчика на предмет добросовестности, правомерно исходил из того, что при заключении договора аренды с третьим лицом ответчик был осведомлен о намерении истца продлить действие договора № 5753 или заключить его на новый срок, учел осведомленность третьего лица об обременении помещений арендой в пользу истца.

Приведенные третьим лицом в апелляционной жалобе доводы о том, что удовлетворение иска привело к получению истцом необоснованной выгоды за счет ответчика и третьего лица, нарушению баланса интересов сторон, судом апелляционной инстанции отклонены как необоснованные. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы, и им дана надлежащая оценка.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Безусловные основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 04 апреля 2023 года по делу № А50-4714/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного

производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий Е.И. Гуляева

Судьи Д.И. Крымджанова

В.В. Семенов