Гражданский кодекс часть 1

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М. А.,
судей Жуковой Т.М., Макарова Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Балдиной А.С.,
при участии:
от истца: Никитин О.В., доверенность от 29.12.2017, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, Администрации города Воткинска, ответчика, Гаражно-строительного кооператива «Гаражный кооператив № 43»,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 27 марта 2018 года по делу № А71-14911/2017,

принятое судьей Мельникова А.Ю.,
по иску Администрации города Воткинска

к Гаражно-строительному кооперативу «Гаражный кооператив № 43» (ОГРН 10218010627777, ИНН 1828005312), Беляеву Григорию Александровичу, Мордвину Олегу Викторовичу, Палеву Антону Сергеевичу, Хазиеву Махмуту, Братухину Рудольфу Николаевичу, Хохрякову Валерию Степановичу, Гаврилову Валерию Германовичу, Корсакову Анатолию Николаевичу, Бузмаковой Татьяне Павловне, Золотовой Татьяне Ивановне, Галичанину Леониду Матвеевичу, Кубельник Сергею Александровичу, Хасанову Дамиру Ильсуровичу, Назарову Валерию Анатольевичу, Залазаевой Тамаре Васильевне, Перевозчикову Роману Владимировичу, Вагановой Галине Анатольевне

о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:

Администрация города Воткинска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Гаражно-строительному кооперативу «Гаражный кооператив № 43» (далее – ответчик 1, Кооператив) о расторжении договора аренды земельного участка № 79-11д от 22.04.2011, об обязании в месячный срок после вступления решения суда в законную силу прекратить самовольное строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 18:27:060544:82, освободить земельный участок путем сноса самовольной постройки и возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Беляев Григорий Александрович (далее – ответчик 2), Мордвин Олег Викторович (далее – ответчик 3), Палев Антон Сергеевич (далее – ответчик 4), Хазиев Махмут (далее – ответчик 5), Братухин Рудольф Николаевич (далее – ответчик 6), Хохряков Валерий Степанович (далее – ответчик 7), Гаврилов Валерьян Германович (далее – ответчик 8), Корсаков Анатолий Николаевич (далее – ответчик 9), Бузмакова Татьяна Павловна (далее – ответчик 10), Золотова Татьяна Ивановна (далее – ответчик 11), Галичанин Леонид Матвеевич (далее – ответчик 12), Кубельник Сергей Александрович (далее – ответчик 13), Хасанов Дамир Ильсурович (далее – ответчик 14), Назаров Валерий Анатольевич (далее – ответчик 15), Залазаева Тамара Васильевна (далее – ответчик 16), Перевозчиков Роман Владимирович (далее – ответчик 17), Ваганова Галина Анатольевна (далее – ответчик 18) к участию в деле в качестве соответчиков.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 27.03.2018 исковые требования удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка № 79-11д от 22.04.2011, заключенный Администрацией города Воткинска и Гаражно-строительным кооперативом «Гаражный кооператив № 43». В удовлетворении требования об обязании Гаражно- строительного кооператива «Гаражный кооператив № 43» прекратить на земельном участке с кадастровым номером 18:27:060544:82 строительство объекта недвижимости отказано. В остальной части производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом истец, Администрация города Воткинска и ответчик, Гаражно-строительный кооператив «Гаражный кооператив № 43» обратились в суд с апелляционными жалобами.

В обоснование апелляционный жалобы истец указывает на несогласие с выводами суда об отсутствии правовых оснований для отказа в удовлетворении иска об обязании Кооператива прекратить самовольное строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 18:27:060544:82, освобождения земельного участка путем сноса самовольной постройки и возврате земельный участок по акту приема- передачи, так как Кооператив является стороной договора аренды земельного

участка и лицом, ответственным за надлежащее исполнение договора, однако, не проконтролировал самовольное строительство гаражей и соответственно не надлежаще исполнял договор.

Апелляционная жалоба Кооператива на решение суда в части удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды мотивирована тем, что доказательств существенного нарушения ответчиком договора аренды, являющегося основанием для его расторжения, не представлено, положенные в основу акты визуального осмотра составлены без надлежащего уведомления всех заинтересованных сторон; на представленных фототаблицах отсутствует привязка к местности и неясно где именно данные фотографии произведены. Апеллянт просит производство по делу в обжалуемой части прекратить.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ходатайствовал о приобщении к материалам дела актуальных выписок из ЕГРН, копии схемы расположения земельных участка, снимка с публичной кадастровой карты. Указанные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке ст. 268 АПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Воткинска от 20.04.2011 № 738 Администрация города Воткинска (арендодатель) и Гаражно-строительный кооператив «Гаражный кооператив № 43» (арендатор) 22.04.2011 заключили договор аренды земельного участка № 79-11д (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: УР, г. Воткинск, ГК № 43, ул. Гагарина, из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 18:27:060544:82, общей площадью 8191 кв.м, для эксплуатации гаражей (земли гаражей и автостоянок).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.05.2011 по 30.12.2020.

Специалистами Администрации города Воткинска проведены визуальные осмотры предоставленного кооперативу земельного участка, по результатам которых составлены акты, фиксирующие проведение на земельном участке демонтажных, а также строительно-монтажных работ.

Письмом исх. № 363 от 19.01.2017 истец просил ответчика 1 остановить проведение работ по сносу гаражей на территории кооператива.

Уведомлением № 3945 от 22.06.2017 истец просил ответчика устранить

выявленные нарушения (демонтаж и строительство), а также указал, что при неисполнении названного требования в двухнедельных срок, договор аренды будет расторгнут.

Ссылаясь на неисполнение Кооперативом требований о прекращении демонтажа существующих гаражей и прекращении строительных работ, администрация обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка № 79-11д от 22.04.2011, арбитражный суд исходил из того, что совокупностью представленных доказательств подтверждается существенное нарушение Кооперативом договора аренды земельного участка в части его целевого использования. Отказывая в части требований об обязании Кооператива прекратить строительство объектов недвижимости на земельном участке суд исходил из недоказанности того, что названные работы осуществляются силами и за счет средств Кооператива. Прекращая производство по делу в остальной части суд указал, что требования к физическим лицам не носят экономический характер и не подлежат рассмотрению в арбитражном суде. При этом суд пришел к выводу, что рассмотрение требования о возврате земельного участка по отношению к Кооперативу раздельно с другими ответчиками невозможно, поскольку возврат земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости приведет к нарушению принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в связи с чем, возвращение земельного участка, в рассматриваемом случае, предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, не принадлежащего непосредственно Кооперативу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 статьи 22 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками

земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (п. 1 ст. 42 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Аналогичные положения содержатся в ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Признавая требования Администрации в части расторжения договора аренды земельного участка № 79-11д от 22.04.2011 обоснованными, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными выше нормами права, разъяснениями пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из доказанности материалами дела существенного нарушения Кооперативом договора аренды земельного участка в части его целевого использования.

Вместе с тем, при удовлетворении настоящего иска в части расторжения договора аренды земельного участка № 79-11д от 22.04.2011 судом первой инстанции не учтено следующее.

Материалами дела подтверждается предоставление спорного земельного участка Кооперативу для строительства 213 кирпичных гаражей в соответствии с утвержденным проектом на основании решения Исполнительного комитета Воткинского городского Совета народных депутатов Удмуртской АССР от 12.08.1991 № 233/12 (т.1 л.д.17), последующее принятие постановления Администрации от 27.12.2010 № 2584 об утверждении схемы расположения земельного участка (т.1 л.д.32-33) и предоставление земельного участка площадью 8191 кв.м Кооперативу на основании договора аренды земельного участка от 22.04.2011 № 79-11д для эксплуатации существующих гаражей. На момент заключения договора аренды в Едином государственном реестра прав на недвижимость были зарегистрированы права собственности физических лиц на гаражи (т. 2 л.д. 130-146).

В силу положений ст. 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных

потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 указанной статьи).

В соответствии с разъяснениями п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общим правилам подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

Аналогичным образом применение закона разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В частности указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается расположение на спорном земельном участке гаражных боксов, принадлежащих физическим лицам (членам кооператива), что следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН. Доказательств наличия у Кооператива объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке материалы дела не содержат.

Исходя из положения пункта 4 статьи 218 ГК РФ, разъяснений пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010, член гаражного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за гараж, приобретают право собственности на указанное имущество.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

На основании указанной правовой нормы каждый член кооператива, являющийся собственником относящегося к кооперативу гаража, обладает не требующим документального оформления (в силу закона) правом пользования земельным участком, расположенным под его гаражом.

Поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка фактическим пользователем и правообладателем земельного участка являлись члены гаражного кооператива, которые с момента выплаты паевого взноса за гараж приобрели право собственности на указанное имущество и к ним в силу закона перешло право использования земельного участка, и отсутствуют сведения о наличии в собственности Кооператива недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, оснований для расторжения договора аренды, заключенного с Кооперативом, не имеется, так как принадлежащее Кооперативу право на земельный участок не может рассматриваться в отрыве от прав на него законных землепользователей – собственников гаражного комплекса, для строительства которого и предоставлялся земельный участок.

При названных обстоятельствах оснований для удовлетворения требования Администрации о расторжении договора аренды земельного участка № 79-11д от 22.04.2011 у суда первой инстанции не имелось.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства касательно полномочий собственников гаражей по использованию спорного земельного участка, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Администрации в части обязания Кооператива

прекратить самовольное строительство объекта и освободить земельный участок путем сноса самовольной постройки и возвратить земельный участок по акту приема-передачи представляется правомерным.

Согласно положениям ст.ст. 209 и 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление Пленума № 10/22) иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Как верно установил суд первой инстанции, оснований для удовлетворения требования об обязании прекратить строительство объектов недвижимости на земельном участке в отношении Кооператива не имеется, поскольку не доказан факт осуществления строительства Кооперативом. Из адресованного Администрации города Воткинска письма Беляева Г.А. от 30.01.2017 следует, что именно Беляев Г.А. является лицом, заинтересованным в согласовании реконструкции принадлежащих ему на праве собственности гаражей №№ 16-30, расположенных по адресу: УР, г. Воткинск, ул. Гагарина, гаражный кооператив № 43, гаражный бокс № 2.

Производство по требованию Администрации к Кооперативу об освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки и возврата земельного участка по акту приема-передачи прекращено правомерно.

В силу пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановление Пленума № 10/22 указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения

(право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Привлеченные к участию в деле в качестве ответчиков собственники объектов недвижимости (гаражей) являются физическими лицами, рассмотрение споров с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, не отнесено к подведомственности арбитражных судов в силу ч. 2 ст. 27, ст. 28 АПК РФ, в связи с чем суд первой инстанции правомерно прекратил производство по делу на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Приведенные Администрацией в обоснование апелляционной жалобы доводы о несогласии с выводами суда об отсутствии правовых оснований для отказа в удовлетворении иска об обязании Кооператива прекратить самовольное строительство объекта недвижимости на земельном участке, освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки и возврате земельный участок отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм права.

Сам по себе факт заключения договора аренды Кооперативом при наличии зарегистрированного права собственности физических лиц на объекты недвижимости не свидетельствует о нарушении Кооперативом условий целевого использования земельного участка в отсутствие надлежащих доказательств наличия у последнего собственных объектов и ведения строительства на земельном участке.

Поскольку субъектом права являются физические лица, вопрос правомерности возведения строений, их сноса не подлежит рассмотрению в арбитражном суде в силу положений ч. 2 ст. 27, ст. 28 АПК РФ.

Довод апелляционной жалобы Кооператива о необходимости прекращения производства по делу в целом отклоняется в виду отсутствия на то процессуальных оснований, предъявлением требований к Кооперативу в соответствии с нормами процессуального законодательства.

С учетом изложенного, довод заявителя апелляционной жалобы относительно неправомерного отказа суда в удовлетворении встречного иска о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения предоплаты отклоняется.

Согласно п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При названных обстоятельствах решение Арбитражный суд Удмуртской Республики от 27 марта 2018 года подлежит отмене в части расторжения договора аренды земельного участка № 79-11д от 22.04.2011 и, соответственно

отнесения на Кооператив судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6000 руб. 00 коп. В остальной части решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Удмуртской Республики от 27 марта 2018 года по делу № А71-14911/2017 в части расторжения договора аренды земельного участка № 79-11д от 22.04.2011, заключенного Администрацией города Воткинска и Гаражно-строительным кооперативом «Гаражный кооператив № 43», взыскания с Гаражно-строительного кооператива «Гаражный кооператив № 43» в доход федерального бюджета государственную пошлину по делу в сумме 6000 руб. 00 коп. отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

В остальной части судебный акт оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий М.А. Полякова

Судьи Т.М. Жукова

Т.В. Макаров