Гражданский кодекс часть 1

(иные лица, участвующие в деле, в заседание суда не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на Интернет-сайте суда),

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 принято заявление ФИО6 о признании банкротом ООО «Золотая Горка» (далее – Должник, Общество «Золотая горка»).

Определением от 27.04.2017 в отношении Должника введено наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО7.

Решением арбитражного суда от 04.12.2017 Общество «Золотая Горка» признано банкротом, в отношении него открыто конкурное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО8.

В настоящем деле применяются положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, Общество «Золотая горка» признано застройщиком. При этом в рассматриваемом случае Закон о банкротстве подлежит применению без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, что следует из пункта 13 статьи 25 последнего.

ФИО2 (далее – ФИО2) обратился 26.09.2017 в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности на жилой дом и земельный участок, а также о признании отсутствующим в отношении них обременения в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» (далее – Сбербанк).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2018 (судья Берсенева Е.И.) заявление ФИО9 удовлетворено: за ФИО2 признано право собственности на жилой дом (коттедж) общей площадью 337,7 кв.м с кадастровым номером 66:62:0504001:621 и земельный участок площадью 2.220 кв. м. с кадастровым номером 66:62:0504001:85, расположенные по адресу Свердловская область, г. Среднеуральск, <...>; обременение в виде ипотеки в отношении указанного имущества признано отсутствующим.

Сбербанк обжаловал определение от 14.03.2018 в апелляционном порядке, просит обжалуемое определение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ФИО2

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что ФИО2 не является участником долевого строительства, в связи с чем специальное основание признания права собственности, предусмотренное пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве не может применяться. Кроме того, апеллянт полагает, что к спорным правоотношениям не применимы дополнительные основания прекращения залога, предусмотренные пунктом 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Конкурсные кредиторы ФИО10, ФИО11, ФИО12 в письменных отзывах считают апелляционную жалобу Сбербанка необоснованной, просит в ее удовлетворении отказать.

В судебном заседании представитель Сбербанка на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил обжалуемое определение отменить; представители Грибанова А.А. и кредитора Зямилова Р.В. возражали против удовлетворения жалобы Сбербанка, просили обжалуемое определение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Обществом «Золотая Горка» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор от 15.01.2013 № 71/2013 купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность жилой дом (коттедж), который будет построен в будущем (будущую недвижимую ведь), проектной общестроительной площадью 229,51 кв.м. (далее – Жилой дом). Жилой дом должен быть размещен на земельном участке ориентировочной площадью 2.220,7 кв.м. Указанный земельный участок является частью исходного земельного участка с кадастровым (или условным) номером – 66:62:0504001:72, общей площадью 296.429,00 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Согласно пункту 2.1 указанного договора стоимость жилого дома составляет 9.163.898 руб., в стоимость которого входит стоимость земельного участка, который подлежит передаче Покупателю совместно с Жилым домом.

Пунктом 2.3 покупатель оплачивает продавцу стоимость Жилого дома в размере, указанном в пункте 2.1 указанного Договора, поэтапно, в соответствии с Графиком платежей, согласованным Сторонами в Приложении № 2 к Договору.

Дополнительным соглашением от 15.01.2013 № 1 к договору купли- продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка стоимость жилого дома с земельным участком увеличена до 13.800.000 руб., а также внесены изменения в график платежей, которым полная оплата имущества предусмотрена до 30.09.2013(л.д.19).

Обществом «Золоая горка» получено разрешение № RU663060002005010- 000000032 на ввод оговоренного договором объекта в эксплуатацию.

ФИО2 договор оплачен в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (л.д. 173-200), и конкурсным управляющим Должника не оспаривается.

Впоследствии между Должником и Грибановым А.А. заключен основной договор-договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.04.2017 № И7А, по условиям которого Должник обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность:

При этом пунктом 1.4 указанного договора установлено, что Продавец гарантирует, что на момент передачи Жилого дома и Земельного участка Покупателю, Жилой дом и Земельный участок среди прочего не будут заложены. Пунктом 1.5 предусмотрено обязательство продавца о снятии обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка, в части земельного участка, который должен быть передан (продан) Покупателю к моменту передачи Жилого дома и земельного участка покупателю.

Обществом «Золотая горка» и ФИО2 составлен акту приема- передачи дома и земельного участка от 18.04.2017, согласно которому ФИО2 принял в собственность жилой дом (коттедж), по адресу Свердловская область, г. Среднеуральск, <...> (коттедж), общей площадью 337,7 кв.м с кадастровым номером 66:62:0504001:621 и земельный участок площадью 2 220 кв. м. с кадастровым номером 66:62:0504001:85, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, <...>.

Вместе с тем, Обществом «Золотая горка» не исполнена обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.4 основного договора купли-продажи, согласно которой в течение 15 рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи жилого дома и договора купли-продажи земельного участка продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи Жилого дома и перехода права собственности на жилой дом на покупателя, а также документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на покупателя.

Ссылаясь в связи с этим на наличие оснований для признания за ним права собственности на указанный жилой дом и земельный участок, ФИО13

А.А., ссылаясь на положения статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением о признании за ним права собственности на объекты недвижимости, а также о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ФИО2 требования, исходил из того, что жилой дом построен, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено, дом фактически передан покупателю, а с учетом того, что ФИО2 участником договора между Должником и Сбербанком не являлся, условия договора об ипотеке на него не распространяются.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проанализировав нормы материального и процессуального права, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка.

В связи с этим требования ФИО2 правильно рассмотрены судом первой инстанции в рамках настоящего дела о банкротстве.

Применительно к доводам Сбербанка о том, что ФИО2 не является участником строительства ни применительно к положениям Закона об участии в долевом строительстве, ни применительно к параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве и потому настоящий спор не может быть разрешен с применением положений названных Законов, апелляционный суд обращает внимание на нижеследующие обстоятельства.

Из материалов настоящего дела о банкротстве Общества «Золотая горка» следует, и это не опровергается участниками настоящего спора, что жилой дом и земельный участок, о признании на которые его права собственности просит ФИО2, находятся на территории, в отношении которой Обществом «Золотая горка» осуществлялся единый проект комплексной застройки, в рамках которого единой строительной площадкой, транспортной и технической инфраструктурой (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, связь)

объединены разные виды возводимых жилых объектов, а именно как многоквартирные дома, так и жилые помещения коттеджного типа.

При этом как денежные средства, полученные от участников долевого строительства в многоквартирных домах, так и денежные средства, полученные от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, аккумулировались Обществом «Золотая горка» и использовались для реализации проекта комплексной застройки именно как единого целого.

Исходя из этих обстоятельств нужно признать, что вопреки доводам Сбербанка жилой дом, на который претендует ФИО2, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, возводящегося одним застройщиком по единому проекту комплексной застройки соответствующей территории.

Поэтому к правоотношениям между Должником и ФИО2 по аналогии подлежат применению как нормы Закона об участии в долевом строительстве, так и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, поскольку именно они регулируют сходные правоотношения.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направлены на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан – участников строительства.

С учетом установленных выше обстоятельств, такие гарантии и преимущества должны распространяться и на ФИО2

Таким образом, ФИО2, вступив в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность спорного жилого дома и земельного участка для личного проживания, имеет право предъявлять Должнику требование о признании права собственности на оплаченный в полном объеме объект, при этом уклонение Должника от регистрации права собственности не должно ставить кредитора в худшее положение, чем кредиторов, оформивших отношения посредством заключения договора участия в долевого строительстве.

При этом невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательство по оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

Поскольку материалами дела подтверждается, что жилой дом расположенный по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, <...>, построен, введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU663060002005010-000000032), ФИО2 произведена полная оплата по договору, что подтверждается, в том числе, справками о полной оплате от 08.06.2017 № 189, 07.07.2016 № 209 (л.д. 30-31), дом фактически передан покупателю (акт приема-передачи дома и

земельного участка от 18.04.2017), он им фактически владеет и пользуется, несет расходы по его содержанию, нужно признать обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленного Грибановым А.А. требования о признании за ним права собственности на указанные объекты недвижимости.

Как выше уже указано, к правоотношениям Должника и ФИО2 применимы положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе

и дополнительные основания прекращения залога.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Следовательно, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, нужно признать, что обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка, на котором возведен спорный объект недвижимости, прекращено.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что положения обоих совершенных между Должником и ФИО2 договоров предусматривают обязательство Должника (продавца) обеспечить снятие обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка, в части земельного участка, который должен быть передан (продан) ФИО2 к моменту передачи ему жилого дома и земельного участка.

При этом ФИО2 исполнил обязательство по оплате имущества в полном объеме, а Сбербанк, обладая сведениями об отчуждении спорного объекта и являясь лицом, заинтересованным в получении денежных средств, не проконтролировал их поступление от Должника.

Процедура банкротства застройщика согласно нормам §7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение

указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств.

Таким образом, то обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по кредитному договору, а также обязательства по обеспечению снятия обременения с приобретаемого объекта недвижимости после получения от покупателя спорной оплаты, не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке.

Указанный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.10.2015 № 28-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 836 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО14, ФИО15, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 и ФИО19», подлежащей применению и к рассматриваемым правоотношениям.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое определение суда первой инстанции отмене не подлежит, в удовлетворении апелляционной жалобы Сбербанка надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 176, 258-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 14 марта 2018 года по делу № А60-53689/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий В.А. Романов

Судьи Т.С. Нилогова

ФИО1