Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет- сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивиду- ального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 апреля 2018 года,

принятое судьей В.В. Коликовым
по делу № А60-55910/2017
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания СтройЖилСервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционер- ное общество «Екатеринбургская электросетевая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора и выселении,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом
об изменении условий договора аренды,
установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1- льевичу (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании долга по договору аренды от 19.02.2016 № 49000535 в размере 621 984 руб. 49 коп., неустойки, начисленной за период с 12.04.2016 по 29.09.2017, в размере 115 671 руб. 76 коп., с продолжением ее начисления по дату фактической оплаты задолженности по ключевой ставке Банка России. Также истец просил расторгнуть договор аренды от 19.02.2016 № 49000535 и выселить ответчика из занимаемого встро- енного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строение литер А, помещения 1 этажа №№ 18-25, 27,28,69 (дело № А60-55910/2017).

Предприниматель предъявил к департаменту исковые требования об изменении договора аренды, а именно исключении из договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000535 от 19.02.2016 пункта 6.4 с момента заключения договора (дело № 60-62840/2017).

Определением суда от 16.01.2018 арбитражные дела № А60-55910/2017 и № А60-62840/2017 объединены в одно производство ( № А60-55910/2017).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, при- влечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания СтройЖилСервис», акционерное общество «Екатеринбургская электросетевая компания».

На основании статьи 49 АПК РФ предприниматель уточнил исковые требования, просил исключить пункт 6.4 из договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000535 от 19.02.2016 с момента его заключения; обязать департамент предоставить в отношении арендуемых помещений надлежащим образом заве- ренные копии документов: акта об осуществлении технологического присоединения или однолинейной схемы электрической сети с указанием точек присоединения к объектам электросетевого хозяйства, акта разграничения ба- лансовой принадлежности электросетей, акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон, договора электроснабжения, заключенного с электро- сетевой организацией, если с момента его расторжения прошло не более трех

лет.

Решением арбитражного суда от 06.04.2018 (резолютивная часть от 04.04.2018) исковые требования департамента удовлетворены, с предпринимателя в пользу департамента взыскан основной долг в размере 621 984 руб. 49 коп., неустойка в размере 115 671 руб. 76 коп. за период с 12.04.2016 по 29.09.2017. также произведено начисление и взыскание неустойки с 30.09.2017 года по день фактической уплаты суммы основного долга по ключевой ставке Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей в соответствую- щие периоды за каждый день просрочки. Договор аренды № 49000535 от 19.02.2016 расторгнут, предприниматель выселен из занимаемого встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строение литер А, помещения 1 этажа №№ 18-25, 27, 28, 69 площадью 119,6 кв.м. В удовлетворении требований предпринимателя отказано.

Решение суда от 06.04.2018 обжаловано предпринимателем в апелляци- онном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на необоснован- ное применение судом первой инстанции положений пункта 2 статьи 69 АПК РФ, так как обстоятельства, связанные с изменением условий договора и пере- дачей принадлежностей арендуемого имущества при рассмотрении дела № А60-56277/2016 не исследовались. Судом первой инстанции не дано оценки до- водам ответчика о необходимости изменения условий договора аренды с момента его заключения. Пункт 6.4 договора противоречит пункту 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункту 18 Постановления Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 № 861. Ответчик считает, что договор аренды является договором присоединения, он был слабой стороной договора и был лишен возможности обсуждать условия. При- соединенная сторона вправе требовать изменения договора, если договор лиша- ет эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида. Усло- вие пункта 6.4 договора о передаче помещения без технической документации нарушает права арендатора и противоречит пункту 2 статьи 611 ГК РФ, пункту 18 Постановления Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 № 861. Истребованные документы необходимы для использования арендованного помещения по его назначению. Оснований для отказа в удовлетворении встречно- го иска не имелось. Также ответчик указывает, что при осмотре спорного помещения у него не было возможности определить наличие недостатков. Им бы- ли предприняты необходимые меры для обеспечения объекта аренды комму- нальными услугами, указанный недостаток арендованного имущества препят- ствовал его использованию по назначению. Ответчик считает, что оснований для взыскания задолженности с 01.02.2016 не имелось, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Департамент против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения.

Ответчик в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.02.2016 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000535, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда нежилые помещения № 18-25, 27, 28, 69, располо- женные на 1 этаже здания, по адресу: <...>, литер А, общей площадью 119,6 кв. м.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.02.2016.

Согласно пункту 3.2.5 договора, арендатор обязан своевременно и полно- стью выплачивать арендодателю арендную плату.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, арендная плата составляет 47 400 руб. в месяц.

Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа теку- щего месяца на расчетный счет арендодателя (пункт 4.4 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем обязанности по оплате арендных платежей, департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 6.4 договора арендодатель, передавая арендатору объ- ект, не обязан предоставлять ему техническую документацию.

Ссылаясь на необходимость надлежащей эксплуатации арендуемого имущества и заключения договора электроснабжения в отношении арендуемых помещений, предприниматель предъявил к департаменту требования об ис- ключении пункта 6.4 из договора аренды, предоставлении надлежащим образом заверенных копий документов в отношении арендуемых помещений.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзы- ва, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отме- ны) судебного акта не имеется, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имуществен- ного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

За период с февраля 2016 года по апрель 2017 года задолженность ответ-

чика по арендной плате составила 621 984 руб. 49 коп.

Доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ).

В отсутствие доказательств оплаты арендных платежей, исковые требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Возражая против удовлетворения иска, предприниматель ссылается на ненадлежащее состояние переданного объекта, а именно: на объекте отсутство- вало электроснабжение, данный недостаток не мог быть выявлен при приемке, наличие такого недостатка препятствовало пользованию помещению.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что арбитражным судом было рассмотрено дело № А60-56277/2016 по иску предпринимателя о возложении на департамент обязанности устранить существенные не- достатки и препятствия в пользовании помещениями N 18-25, 27, 28, 69, рас- положенными по адресу: <...> лит. А, 1 этаж, пере- данными на основании договора N 49000535 от 19.02.2016, а именно: восстановить и обеспечить бесперебойное электроснабжение названных помещений; восстановить и обеспечить бесперебойное горячее и холодное водоснабжение помещения N 18; восстановить и обеспечить бесперебойную работы канализации в помещениях N 18, 22 по указанному адресу.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2017 по делу № А60-56277/2016 установлено, что акт приема-передачи к договору аренды подписан предпринимателем с указанием на наличие ХВС, ГВС, канализации и освещения; указанные элементы благо- устройства на момент передачи имущества арендатору имелись. Суд также пришел к выводу о том, что отсутствие в арендуемом помещении освещения, горячего и холодного водоснабжения, канализации могло и должно было быть обнаруженным предпринимателем при заключении договора и подписании ак- та приема-передачи помещений. Также по делу № А60-56277/2016 установлено, что согласно акту от 15.02.2017, составленному по итогам совместной про- верки арендатора и арендодателя, что в помещениях № 25, 27 точки доступа подключения ГВС, ХВС, канализации, находятся в рабочем состоянии. Поме- щение № 28 является санузлом, находится в рабочем состоянии (ГВС, ХВС, ка- нализация). В помещении № 22 присутствуют точки подключения ГВС, ХВС. Арендатором в данном помещении установлены приборы учета ГВС, ХВС. В помещении № 18 присутствуют точки подключения ГВС, ХВС. Также суд ука- зал, что в материалах дела № А60-56277/2016 имеется акт № 218-363/2017-4, подтверждающий технологическое присоединение энергопринимающих устройств административных помещений к электрическим сетям жилого дома № 13 по ул. Вайнера.

Пунктом 6.5. договора предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки объекта, которые были оговорены сторонами при заключении дого-

вора и были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаруже- ны арендатором во время осмотра объекта при его передаче.

Принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2017 по делу № А60-56277/2016, имеющим преюдициальное значение для данного дела в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что обязательство по передаче объекта было выполнено департаментом надлежащим образом.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о том, что обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А60-56277/2016, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рас- смотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые за- крепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора меж- ду теми же лицами.

По смыслу статьи 69 АПК РФ преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока су- дебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном в законе.

Согласно разъяснениям, изложенным в Пленуме Высшего арбитражного суда Российской Федерации в пункте 5 Постановления от 31.10.1996 N 13, ар- битражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлени- ями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров. Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не до- казываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом (другом) деле участвуют и другие лица, не участвую- щие в первоначальном деле, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Таким образом, факты, установленные при рассмотрении дела № А60- 56277/2016, имеют преюдициальное значение для истца и ответчика по насто- ящему спору.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, исходя из положений статьи 612 ГК РФ, наличие недостатков переданного имущества в аренду не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

В связи с нарушением сроков оплаты по договору аренды департаментом заявлено требование о неустойке.

Пунктом 5.3. договора предусмотрена ответственность арендатора за про-

срочку уплаты арендной платы в виде уплаты пени в размере двукратной став- ки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пе- ней) признается определенная законом или договором денежная сумма, кото- рую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадле- жащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 330 ГК РФ, пункта 5.6 договора истец начислил не- устойку за период с 12.04.2016 по 29.09.2017 в размере 115 671 руб. 76 коп.

Расчет неустойки, произведенный истцом, проверен судом, является пра- вильным.

При наличии просрочки в оплате арендных платежей, исковые требования в части взыскания неустойки удовлетворены судом первой инстанции также правомерно.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начис- ления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Таким образом, требование департамента о взыскании с ответчика неустойки с 30.09.2017 до момента фактической оплаты долга также удовлетво- рено правомерно.

Также департаментом заявлено требование о расторжении договора аренды № 49000535 от 19.02.2016, выселении арендатора из занимаемых помещений.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора од- ной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в зна- чительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или уста- новленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух

раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Принимая во внимание, что судом первой инстанции установлена про- срочка ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков оплаты подряд, требование о расторжении договора аренды № 49000535 от 19.02.2016 удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его по- лучил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды № 49000535 от 19.02.2016 расторгнут судом, требования истца о возложении на ответчика обязанности возвратить арендо- ванные помещения также подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что расторжение договора аренды № 49000535 от 19.02.2016 и освобождение помещений, исключают удо- влетворение иска об изменении договора и истребовании документов.

Доводы ответчика о том, что договор аренды является договором присоединения, он был слабой стороной договора и был лишен возможности обсуж- дать условия, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Договор аренды № 49000535 от 19.02.2016 заключен предпринимателем по результатам торгов.

Согласно пункту 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указа- ны в извещении о проведении торгов.

Данный порядок заключения договора прямо вытекает из положений за- кона о заключении договоров на торгах (ст. 447, 448 ГК РФ) и не может быть истолкован как ограничивающий автономию воли участников торгов и воз- можность осуществления ими своих прав собственной волей и в своем интере- се. Свобода договора заключается не только в определении сторонами по соб- ственному усмотрению договорных условий, но и прежде всего в свободном определении лицом того, вступать ему в договорные отношения с конкретным контрагентом или нет. В случае заключения договора на торгах участник торгов до подачи заявки об участии в торгах оценивает, являются ли приемлемыми для него предложенные организатором условия договора, и исходя из этого ре- шает вопрос об участии или неучастии в торгах.

Предприниматель, подав заявку на участие в торгах, согласился со всеми условиями договора, в том числе и с пунктом 6.4 договора. В случае своего не- согласия с отдельными пунктами договора ответчик был вправе не участвовать в торгах.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований предпринимателя об изменении условий договора с момента его заключения на основании пункта 2 ст. 428 ГК РФ не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает, что фактические отношения сторон получили надлежащую правовую оценку, при исследовании судом первой инстанции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направ- лены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм мате- риального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Решение суда от 06.04.2018 отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 апреля 2018 года по делу № А60-55910/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного произ- водства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Т.Л. Зеленина

Судьи Т.В. Макаров Ю.В. Скромова