Гражданский кодекс часть 1

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Зелениной Т.Л., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
ФИО1,
при участии:

от заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Колос» - ФИО2, доверенность от 05.03.2018,

от заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, - ФИО3, доверенность от 22.12.2017 № 362,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

на решение Арбитражного суда Пермского края от 11 апреля 2018 года по делу № А50-4083/2018,

принятое судьей Завадской Е.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Колос»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление ресурсами и развития инфраструктуры

администрации Октябрьского муниципального района Пермского края
о признании незаконным отказа,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Колос» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным отказа Чернушинского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – регистрирующий орган, заинтересованное лицо) в государственной регистрации прав; обязании регистрирующий орган зарегистрировать за обществом право аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 100743 кв. м, с кадастровым номером 59:27:0000000:62.

Решением суда от 11.04.2018 требования удовлетворены.

Заинтересованное лицо с принятым судебным актом не согласно, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом положений ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По мнению регистрирующего органа, договор аренды, заключенный на срок до 08.09.2014, по истечении соответствующего срока прекратился. После истечения указанного срока сторона использовала участок, по сути, на основании нового договора с неопределенным сроком, который не подлежал регистрации, а соответственно не подлежали регистрации и изменения, вносимые в этот договор.

Представитель общества в судебном заседании указал, что с доводами жалобы не согласен, просил оставить решение суда без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09 сентября 2004 года между Отделом имущественных отношений администрации Октябрьского района Пермской области (арендодатель) и СПК «Тюшевской» (арендатор) заключен договор № 01/04-0436 аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель передал Арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:27:000 0 000:0062 площадью 100743 кв. м. для ведения сельскохозяйственного производства (содержания производственных объектов), категория земель — земли поселений.

Срок действия договора определен сторонами с 09 сентября 2004 года по 08 сентября 2014 года на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По истечении срока действия договора и отсутствия возражений сторон, он считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ, п. 6.5 договора).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 14 августа 2013 года в отношении ООО «Тюшевское» (правопреемник СПК «Тюшевской») введено наблюдение, решением Арбитражного суда Пермского края от 28 декабря 2013 года ООО «Тюшевское» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Общество по договору купли-продажи от 14.02.2017 № 1, заключенному по результатам проведенных публичных электронных торгов, приобрело имущественный комплекс ООО «Тюшевское», в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:27:000 0 000:0062 площадью 100743 кв. м.

Уведомлением от 20 июня 2017 года № 59/020/201/2017-8015 государственная регистрация внесения изменений приостановлена до 19 сентября 2017 года по причине того, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными. Как указал регистрирующий орган, у предыдущего арендатора отсутствует преимущественное право на заключение нового договора по истечении срока предыдущего договора без проведения торгов. Поскольку срок договора от 09.09.2004 истек, регистрирующий орган указал на невозможность регистрации замены стороны в договоре и на необходимость предоставления нового договора (л.д. 43, 44).

Уведомлением от 14.11.2017 заинтересованное лицо отказало в государственной регистрации прав в связи с истечением срока приостановления регистрации и неустранением причин, препятствующих регистрации (ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон № 218- ФЗ).

Общество, полагая, что отказ в государственной регистрации прав, изложенный в уведомлении от 14.11.2017 № 59/020/201/2017-8015, является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 9, 65, 71, 200 АПК РФ, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и незаконности отказа заинтересованного лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица

вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены в ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, в случае неустранения причины, препятствующей

осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в осуществлении государственной регистрации отказывается (ст. 27 названного Закона).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из положений ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, соответственно все изменения и дополнения к нему также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.

Установив, что договор аренды от 09.09.2004 № 01/04-0436, заключенный на срок более года, подлежал государственной регистрации, и такая регистрация была осуществлена, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что и любые изменения в данный договор, подлежали обязательной государственной регистрации.

Ссылка ответчика на разъяснения, изложенные в пунктах 10, 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является необоснованной. Указанные разъяснения касаются государственной регистрации договора аренды, изначально заключенного на неопределенный срок, либо заключенного на срок до года, в то время как договор, по которому заявитель просил внести изменения в части арендатора, заключен на срок более одного года, в связи с чем он в силу статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и такая регистрация была осуществлена.

Доводы регистрирующего органа о том, что договор аренды от 09.09.2004 после истечения его срока считается прекратившимся, ввиду чего отсутствуют основания для внесения в него изменения, а договор, продлившийся на неопределенный срок, является новым договором, регистрация которого не предусмотрена, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку первоначальный арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды, в отсутствие возражений арендодателя и условий договора, запрещающих возобновление его на неопределенный срок после истечения срока, на который он заключался, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор от 09.09.2004 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Ввиду того, что является действующим договор от 09.09.2004, и его государственная регистрация осуществлена, сведения о смене стороны по договору (арендатора) также должны быть внесены в реестр, ввиду чего отказ регистрирующего органа правомерно признан судом незаконным и нарушающим права общества, которое приобрело право аренды по возмездной сделке, которая является действующей и никем не оспорена.

С учетом приведенных выше положений, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Решение суда первой инстанции принято на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, нормы права применены верно, нарушений процессуального законодательства не допущено, ввиду чего решение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу управления по изложенным в ней доводам следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 апреля 2018 года по делу № А50-4083/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий Ю.В. Скромова

Судьи Т.Л. Зеленина

М.А. Полякова