Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Алтек» ФИО1 (доверенность от 27.08.2014), представителя Департамента имущественных отношений администрации города Перми ФИО2 (доверенность от 31.12.2014),

экспертов ФБУ Пермская ЛСЭ МЮ РФ ФИО3 (удостоверение № 0814 от 03.06.2013), ФИО4 (удостоверение № 0851 от 06.08.2013),

дело № А50-3331/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Алтек" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми

об урегулировании разногласий по договору,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алтек» (далее также – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент), выраженного в письме от 11.02.2014 № СЭД-19-38-40, как не соответствующего части 3 и части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2014 (судья Алексеев А.Е.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с решением суда не согласно по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В жалобе указывает на то, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права. Считает, что суд необоснованно ограничил общество в возможности представления допустимых доказательств, указав при этом в решении, что фактически не определено, какой объем произведенных работ и понесенных затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений выкупаемого помещения. В удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы и допросе в качестве специалиста эксперта ФИО5, по мнению заявителя жалобы, судом необоснованно отказано, ответ ФБУ Пермская ЛЭС Минюста РФ № 10-2463 от 19.05.2014 о том, что в акте экспертного исследования № 1410/10-0/14-50 определена стоимость неотделимых улучшений на объекте, не принят судом во внимание.

По мнению общества, суд при рассмотрении дела не принял во внимание сформированную Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ практику рассмотрения таких дел и не учел соответствующие ей правовые подходы.

Департамент отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Поскольку заявленный в рамках настоящего дела спор, имеющий гражданско-правовой характер и подлежащий рассмотрению в исковом порядке, судом первой инстанции по существу не рассмотрен, суд апелляционной инстанции в соответствии с разъяснениями, данными в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", исходя из положений ч. 1 ст. 268 АПК РФ, в силу ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ определением от 06 августа 2014 года перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Истец заявленные требования уточнил. Просит определить условий договора купли-продажи объекта муниципальной собственности: нежилого помещения площадью 282,4 кв.м в подвале жилого дома по адресу РФ, <...>, изложив:

1. Пункт 2.1. договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа в следующей редакции: «Цена продажи Объекта определена в размере 7 541 852,00 руля (НДС не облагается). Продажная цена является основной суммой платежа в соответствии с отчетом № 238/1 о рыночной стоимости Объекта, выполненным ООО «Империя-А», по состоянию на 30 августа 2013 года.

2. Приложение № 2 к договору «График оплаты по договору купли-продажи объекта, расположенного по адресу ул. Ленина, д. 86» в редакции Приложения к протоколу разногласий «График оплаты по договору купли-продажи объекта, распложенного по адресу ул. Ленина, д. 86».

Уточнения заявленных требований приняты судом в соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 28.08.2014 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов в составе экспертов отдела строительно-технических экспертиз ФБУ Пермская ЛСЭ МЮ РФ ФИО4, имеющей высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», и ФИО3, имеющей высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Сельскохозяйственное строительство», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью их оценки». Срок для представления заключения эксперта установлен до 15 октября 2014 года.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.10.2014 удовлетворено ходатайство экспертной организации о продлении срока для проведения экспертизы. Срок предоставления заключения эксперта в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд - 17 ноября 2014 года.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 17.10.2014 удовлетворено ходатайство экспертной организации о предоставлении для производства экспертизы следующих документов: документации, имеющей в своем составе архитектурно-строительные решения, раздел электроснабжение и электроосвещение, представленной экспертам на натурном осмотре для ознакомления ФИО6; заключенных между ООО «Алтек» и Департаментом имущественных отношений администрации города Перми в период с 09 октября 2007 года по третий квартал 2013 года договоров, актов и иных документов; документации, в том числе проектной, на выполнение ремонтных работ на объекте экспертизы, расположенном по адресу: <...>.

Указанные документы представлены истцом, ООО «Алтек», в апелляционный суд, и 27 октября 2014 года направлены экспертному учреждению.

07 ноября 2014 года в апелляционный суд поступили ходатайства экспертного учреждения от 05.11.2014 и от 06.11.2014 о рассмотрении вопроса о назначении комплексной строительно-технической и судебно-бухгалтерской экспертизы, разъяснении и уточнении вопросов, а также о предоставлении дополнительных документов, в связи с чем назначено судебное заседание для разрешения ходатайств экспертного учреждения.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.12.2014 разъяснено экспертному учреждению, что при решении вопроса № 1 (какие из выполненных работ по ремонту нежилого помещения площадью 282,4 кв.м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: <...>, отраженных в локальных сметных расчетах на ремонтные работы со сметной стоимостью 3 627 530, 34 руб. и сметной стоимостью 470 721,55 руб., повлекли неотделимые улучшения?) определения суда о назначении экспертизы от 28.08.2014 необходимо руководствоваться локальным сметным расчетом и актом о приемке выполненных работ;

Уточнен вопрос № 2 определения суда от 28.08.2014 (какова амортизационная стоимость данных неотделимых улучшений на август 2013 года?), указав, что под амортизационной стоимостью в данном случае понимается стоимость ремонтных работ с учетом физического износа;

продлен срок производства по делу № А50-3331/2014 судебной экспертизы, порученной комиссии экспертов в составе экспертов отдела строительно-технических экспертиз ФБУ Пермская ЛСЭ МЮ РФ ФИО4, имеющей высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», и ФИО3, имеющей высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Сельскохозяйственное строительство», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью их оценки».

Определен срок проведения экспертизы и представления экспертного заключения в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд – 19 января 2015 года.

13 января 2015 года в апелляционный суд поступили новые ходатайства:

- ходатайство экспертов ФБУ Пермская ЛСЭ ФИО4 и ФИО3 от 12.01.2015 № 10-34 о необходимости оповестить стороны о дате натурного осмотра объекта экспертизы – нежилого помещения по адресу: <...>, который состоится 20 января 2015 года в 08 часов 30 минут;

- ходатайство начальника ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России ФИО7 от 12.02.2015 № 10-33 о продлении срока производства экспертизы до 19.02.2015 и необходимости направить в адрес ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России письменное уведомление о согласии со сроком производства экспертизы.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 14.01.2015 по делу для решения вопроса о возобновлении производства по делу и разрешения ходатайства экспертного учреждения о продлении срока производства экспертизы до 19.02.2015 (ходатайство от 12.01.2015 № 10-33), а также разрешения вопроса о наложении судебных штрафов на начальника ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России ФИО7, экспертов ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России ФИО4 и ФИО3 назначено судебное заседание на 11 февраля 2015 года на 15 час. 00 мин.

Также указанным определением удовлетворено ходатайство экспертов ФБУ Пермская ЛСЭ ФИО4 и ФИО3 от 12.01.2015 № 10-34 о необходимости оповестить стороны о дате натурного осмотра объекта экспертизы – нежилого помещения по адресу: <...>, который состоится 20 января 2015 года в 08 часов 30 минут.

26 января 2015 года в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило экспертное заключение экспертов ФБУ Пермская ЛСЭ ФИО4 и ФИО3

В судебное заседание 11.02.2015 явились представители обеих сторон, пояснив, что не возражают против возобновления производства по делу и рассмотрения дела по существу в данном судебном заседании, поскольку с поступившим в арбитражный суд заключением экспертов ознакомились, позицию по делу с учетом выводов экспертов сформировали.

Определением от 11.02.2015 апелляционный суд, с учетом мнений сторон, возобновил производство по делу, после чего продолжил рассмотрение дела по существу.

Представитель истца заявленные требования (с учетом заявленных ранее уточнений) поддержал. При удовлетворении требований считает необходимым определить цену договора, исходя из выводов, содержащихся в заключении экспертов ФБУ Пермская ЛСЭ ФИО4 и ФИО3

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, приведенным в письменном отзыве. Считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку, исходя из имеющейся в материалах дела переписки сторон, произведенные истцом улучшения нежилого помещения (работы) стороны договорились производить за счет средств арендатора без последующей компенсации затрат. Возражений по заключению экспертов ФБУ Пермская ЛСЭ ФИО4 и ФИО3 не выразил.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 11.02.2015 явились эксперты ФБУ Пермская ЛСЭ ФИО4 и ФИО3, которые дали пояснения по экспертному заключению и ответили на заданные сторонами и судом вопросы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09 октября 2007 года между обществом «Алтек» и Департаментом заключен договор аренды недвижимого имущества № 1773-07Д, согласно которому обществу предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 309,90 кв.метра в подвале жилого дома по адресу: <...> (л.д. 27-40).

Согласно пункту 5.7. указанного договора в связи с фактическим использованием объекта условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, имевшие место до заключения договора аренды, т.е. с 24.09.2007.

19 февраля 2008 года стороны подписали изменение № 2 к договору аренды № 1773-07Д, в соответствии с которым арендатору по договору аренды передан в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале в 5-ти этажном кирпичном жилом доме, расположенный по адресу: <...>, в Дзержинском районе, общей площадью 284,00 кв. метров (из них основной 284,00 кв.м). Планировка и экспликация объекта являются неотъемлемой частью настоящего договора (л.д. 42-48).

Сторонами также подписан акт приема-передачи объекта муниципального арендного фонда от 18.01.2008, поименованного в изменении № 2 к договору аренды № 1773-07Д (л.д. 49).

Изменением № 3 к договору аренды срок аренды объекта установлен с 24.09.2007 по 30.06.2015 (л.д. 50-59).

Договор аренды недвижимого имущества № 1773-07Д от 09.10.2007 и все последующие изменения к нему зарегистрированы в установленном действующим законодательстве порядке.

04 декабря 2013 года постоянно действующей комиссией по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации города Перми принято решение о предоставлении обществу «Алтек» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилых помещений площадью 282,4 кв.м в подвале жилого дома по адресу: <...> (л.д. 60).

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации города Перми от 04 декабря 2013 года также утверждена рыночная стоимость объекта продажи в размере 13 798 914 рублей, в соответствии с оценочным отчетом № 238/1 по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 282,4 кв.метров в подвале жилого дома по адресу: <...>, выполненным ООО «Империя-А» по состоянию на 30.08.2013.

На основании вышеуказанного решения комиссии Департаментом подготовлен проект договора купли-продажи нежилых помещений и направлен в адрес общества (л.д. 17-23).

22 января 2014 года общество «Алтек» обратилось в Департамент с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 22.01.2014, согласно которому обществом заявлены разногласия по пункту 2.1 договора купли-продажи в части цены продажи объекта, которую покупатель предложил установить в размере 7 541 852 рубля (л.д. 24-26).

Рассмотрев обращение заявителя, Департамент принял решение об отклонении разногласий общества и отказе в подписании протокола разногласия, представленного обществом «Алтек» (письмо № СЭД 19-38-40 от 11.02.2014 – л.д. 15-16).

Рассмотрев обращение заявителя, Департамент вынес решение № СЭД 19-38-40 от 11.02.2014, в соответствии с которым заявление общества оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, общество «Алтек» обратилось в арбитражный суд.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев требования общества по правилам, предусмотренным главой 24 АПК РФ, в их удовлетворении отказал.

Арбитражный суд апелляционной инстанции при проверке дела по правилам главы 34 АПК РФ пришел к выводу, что между обществом и Департаментом возникли разногласия в части определения стоимости имущества, выкупаемого обществом в порядке реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которые и явились основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением. Таким образом, заявленные по настоящему делу требования о признании незаконным решения Департамента и обязании устранить допущенные нарушения по существу имеют своим предметом разрешение преддоговорного спора, подлежащего разрешению в порядке искового производства (ч. 1 ст. 445, ст. 446 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В настоящем случае между сторонами имеется преддоговорной спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, который подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По правилам ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Преимущественное право общества «Алтек» на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ). Документы, имеющиеся в материалах дела, об отсутствии у общества права на приватизацию данного помещении также не свидетельствуют.

В силу требований ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ имущество приватизируется субъектами малого и среднего предпринимательства по рыночной цене, определенной независимым оценщиком.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, цена продажи объекта определена Департаментом на основании отчета, выполненного ООО «Империя-А». по состоянию на 30 августа 2013 года. Достоверность этого отчета истцом не оспаривается. С ценой объекта оценки, указанной в отчете ООО «Империя-А», истец также согласен, но просил зачесть в счет данной стоимости произведенные им неотделимые улучшения арендуемого имущества, которые определены в разделе 13 отчета ООО «Империя-А» на сумму 5 944 209 рублей.

Департамент, возражая при заключении договора купли-продажи против данного зачета, сослался на наличие в отчете ООО «Империя-А» недостатков, которые ставят под сомнение правильность определения оценщиком данной стоимости неотделимых улучшений (л.д. 15).

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проанализировав обстоятельства дела, представленные истцом и ответчиком доказательства в совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом представлены все необходимые доказательства того, что неотделимые улучшения арендуемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: : <...>, осуществлены с согласия арендодателя, то есть Департамента имущественных отношений администрации города Перми. Капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия Департамента.

Так из материалов дела следует, что в период действия договора аренды истцом произведены ремонтные работы в помещениях по адресу: <...>,, являющихся предметом договора аренды.

Из письма ответчика от 12.12.2007 № 19-19-10919 следует, что Департамент согласовал проведение капитального ремонта объекта нежилого муниципального фонда по адресу ул. Ленина, 86 согласно результатам технического обследования, проведенного специалистами балансодержателя и Департамента.

Как следует из материалов дела, результатом данного капитального ремонта явилась перепланировка арендуемого помещения и изменение площади помещения (акт обследования технического состояния объекта капитального строительства Инспекции государственного строительного надзора Пермского края – л.д. 92-93), в связи с чем в 2008 году сторонами были внесены изменения в условия договора аренды, касающиеся, в том числе площади и планировки арендуемого помещения (л.д. 42-49).

Из письма Департамента от 07.09.2010 № СЭД-19-01-37-1467 следует, что Департамент согласовал истцу устройство дополнительного входа в арендуемом помещении (л.д. 94).

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что из представленных в суд документов, пояснений представителя ответчика следует, что истцом с согласия ответчика проведены работы по перепланировке и ремонту переданного по договору аренды № 1773-07Д от 09.10.2007 помещения.

Доказательств иного в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, суд апелляционной инстанции исходит из императивного характера данной нормы.

В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении N 9785/12 от 25.12.2012, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость этих улучшений.

При этом, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

С этой целью арбитражным судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертизы.

По результатам судебной экспертизы, выполненной экспертами ФБУ Пермская ЛСЭ ФИО4 и ФИО3 (заключение № 3775/10-3/14-50) определена стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендуемых предпринимателем помещениях, с учетом амортизации данных улучшений на август 2013 года (дата составления отчета ООО «Империя-А») которая (исходя из предложенного экспертами варианта расчета, соответствующего правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении N 9785/12 от 25.12.2012 – вариант № 1 по ремонту и вариант № 2 по организации эвакуационного выхода) составляет 3 487 319 руб. 35 коп. (3 446 153 руб. 82. + 41 165 руб. 53 коп.)

Результаты проведенной экспертизы сторонами не оспариваются, об ошибочности выводов экспертов сторонами также не заявлено.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом совокупной оценки на основании статьи 71, пункта 3 статьи 86 АПК РФ представленных в материалов дела отчета оценщика ООО «Империя-А» о стоимости спорного нежилого помещения и результатов судебной экспертизы о стоимости неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об установлении условий спорного договора купли-продажи на основании результатов указанных отчета и судебной экспертизы.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене (п. 1,4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, ч. 3 ст. 270 АПК РФ), требования истца подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции считает необходимым определить условия договора купли-продажи объекта муниципальной собственности: нежилого помещения площадью 282,4 кв. м в подвале жилого дома по адресу: РФ, <...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа в следующей редакции: «Цена продажи Объекта определена в размере 10 311 595 (Десять миллионов триста одиннадцать тысяч пятьсот девяносто пять) рублей (НДС не облагается). Продажная цена является основной суммой платежа в соответствии с отчетом № 238/1 о рыночной стоимости Объекта, выполненным ООО «Империя-А», по состоянию на «30» августа 2013 года».

Необходимости определять редакцию Графика оплаты по договору (приложение № 2 к договору купли-продажи) суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку не являются для сторон спорными условия пункта 2.2. договора, которым установлена рассрочка оплаты стоимости объекта на 3 (Три) года по утверждаемому Приложением № 2 Графику – равными суммами ежемесячно, не позднее 20 числа каждого месяца.

Понесенные истцом в суде первой и апелляционной инстанции судебные расходы (государственная пошлина за подачу иска в размере 4 000 рублей, апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей и расходы на оплату экспертизы размере 72 450 рублей) в силу положений ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 21 мая 2014 года по делу № А50-3331/2014 отменить.

Требования общества с ограниченной ответственностью "Алтек" удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи объекта муниципальной собственности: нежилого помещения площадью 282,4 кв. м в подвале жилого дома по адресу: РФ, <...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа в следующей редакции: «Цена продажи Объекта определена в размере 10 311 595 (Десять миллионов триста одиннадцать тысяч пятьсот девяносто пять) рублей (НДС не облагается). Продажная цена является основной суммой платежа в соответствии с отчетом № 238/1 о рыночной стоимости Объекта, выполненным ООО «Империя-А», по состоянию на «30» августа 2013 года».

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Перми в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алтек"(ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 (Шесть тысяч) рублей, расходы на оплату услуг по производству экспертизы в сумме 72 450 (Семьдесят две тысячи четыреста пятьдесят) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного
производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Е.О. Гладких

Судьи

В.Ю. Дюкин

Ю.В. Скромова