Гражданский кодекс часть 1

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО «Торговый Дом «Селена» (далее - ООО «ТД «Селена», ответчик) о взыскании 1214903 руб., в том числе 248453 руб. 64 коп. - задолженности по арендной плате, возникшей из договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга №60200017 от 04.01.1997г. за период с 01.01.2006г. по 25.08.2006г., и 966448 руб.36 коп. - пени за просрочку платежа за период с 11.01.2006г. по 04.06.2007г.

Истец в суде первой инстанции увеличил размер исковых требований в части задолженности до 281233 руб.59 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2007г. заявленные требования удовлетворены частично.

Истец с решением суда первой инстанции не согласен и по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить в части неудовлетворенных заявленных требований.

Ответчик по мотивам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

Как следует из материалов дела, между истцом и ТОО «Магазин №81 «Селена» (правопредшественником ответчика) (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 04.01.1997г. №60200017.

Согласно указанному договору ответчику предоставлено во временное (с 01.01.1997г. по 31.12.2008г.) владение и пользование встроенное нежилое помещение общей площадью 180,8 кв.м. в жилом здании по ул. Баумана,9 в г. Екатеринбурге. Договор зарегистрирован в БТИ г.Екатеринбурга.

Согласно ст.ст.606,614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора. Условия расчета за аренду помещения определены в разделе 4 договора.

Истец, полагая, что ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнил ненадлежащим образом, обратился с исковым заявлением о взыскании долга за январь-август 2006г. в сумме 281233руб.

Удовлетворив заявленные требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендные отношения между сторонами были прекращены с момента заключения договора купли – продажи нежилого помещения - 07.04.2006г., следовательно, арендная плата подлежала внесению за период с 01.01.2006г. по 07.04.2006г.; размер исчисленных ко взысканию пени подлежит снижению, поскольку является несоразмерным последствиям нарушения обязательства.

Выводы суда являются правильными и обоснованными, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии со вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2006г. по делу №А60-37899/05-С1 истец в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения обязан был заключить с обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях представленного проекта от 29.09.2005г.; в случае уклонения договор считается заключенным на условиях указанного проекта. Решение суда вступило в законную силу 07.03.2006г. (Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.03.2006г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения), соответственно проект договора Комитетом должен был быть подписан в срок до 07.04.2006г.

Таким образом, в соответствии с указанными судебными актами, обязательными для всех лиц в силу ст.16 АПК РФ, договор купли-продажи спорного помещения следует признать заключенным между сторонами 07.04.2006г.

При наличии заключенного договора купли-продажи арендованного ранее помещения изменился правовой режим владения имуществом со стороны ООО «ТД «Селена». С 08.04.2006г. общество является законным владельцем нежилого помещения в силу исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю проданного имущества.

Судом первой инстанции правильно отмечено, что представленный в материалы дела акт приема-передачи от 17.01.2007г. с указанием на то, что передача помещения произведена на основании договора купли-продажи №К-514, зарегистрированного ЕКУГИ 17.01.2007г., не может быть принят как доказательство исполнения лишь 17.01.2007г. обязанности продавца передать проданный товар. Фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное помещение, находившееся в аренде, никогда с момента его передачи ООО «ТД «Селена» как арендатору из его владения не выбывало, возврат заявителю арендованного имущества в связи с его выкупом не производился, акт сдачи-приемки возвращенного имущества не оформлялся. В связи с этим, отсутствуют основания считать, что обязанность по передаче приобретенного обществом имущества исполнена лишь в январе 2007г. Фактическое владение и использование ООО «ТД «Селена» спорного помещения не требовало совершения действий по возврату и передаче имущества и является подтверждением фактического его поступления в обладание покупателя по договору в апреле 2006г.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендные отношения, основанные на договоре от 04.01.1997г. №60200017, прекращены с момента заключения договора купли-продажи нежилого помещения. Обязательства арендатора прекращены для ООО «ТД «Селена» в силу совпадения арендодателя и арендатора в одном лице (ст.407.413 Гражданского кодекса РФ).

Ссылка истца на то, что договор купли-продажи №К-514 от 03.08.2006г. фактически подписан 03.08.2006г., правомерно не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку эти действия сторон противоречат вступившему в законную силу судебному решению, в связи с чем не имеют правового значения.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что просрочка оплаты имущества не имела места быть, поскольку выкупная цена была перечислена ООО «ТД «Селена» по платежному поручению №20 от 28.04.2006г. Последующий безосновательный возврат истцом уплаченной суммы не свидетельствует о нарушении покупателем обязательства по оплате.

Не имеет в данном случае правового значения и момент государственной регистрации перехода права собственности ООО «ТД «Селена» на спорное имущество, поскольку обязательства, вытекающие из договора аренды, прекращены с момента заключения договора купли-продажи и поступления имущества в фактическое владение покупателя. Момент государственной регистрации перехода права собственности имеет значение в отношениях сторон с третьими лицами; между собой же заявитель и ООО «ТД «Селена» связаны обязательственными правоотношениями, основанными на договоре купли-продажи имущества.

Таким образом, арендная плата подлежала внесению за период с 01.01.2006г. по 07.04.2006г.

Согласно расчету арендной платы на 01.01.2006г. к договору №60200017 арендная плата составила 37387 руб.01 коп. (без учета налога на добавленную стоимость). Однако в указанном расчете заявителем ошибочно применен коэффициент на субаренду в размере 0,1, тогда как сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.06.2005г., предусматривающее повышающий коэффициент 1,1 в связи с предоставлением права передачи части нежилого помещения в субаренду. Фактически право субаренды ООО «ТД «Селена» использовано, что подтверждено договором от 01.06.2005г., заключенным обществом с индивидуальным предпринимателем Ярицей М.Н.

Данное соглашение сторон о применении повышающего коэффициента не противоречит правилам установления цены, предусмотренным ст.424 Гражданского кодекса РФ.

То обстоятельство, что в направленном арендатору расчете арендной платы с 01.01.2006г. не применен спорный коэффициент, не может быть расценено как изменение условий договора о цене, поскольку расчет не соответствует подписанным обеими сторонами соглашениям, а, кроме того, ООО «ТД «Селена» не совершало действий по уплате арендной платы в предложенном, как он полагает, размере (п.3 ст.438, п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, ежемесячная арендная плата фактически составила сумму 41125 руб.71 коп.

В соответствии с п.4.2 договора в связи с изменением базовой ставки арендной платы с 01.04.2006г. (постановление Главы г.Екатеринбурга от 02.02.2006г. №41) размер арендной платы с 01.04.2006г. составил 49350 руб. в месяц.

За период с 01.01.2006г. по 07.04.2006г. общая сумма арендной платы составила 134892 руб.33 коп.

Фактически оплата аренды за 2006г. произведена в сумме 79346 руб.01 коп. Платеж произведен в сумме 105000руб. по платежным поручениям №138 от 15.02.2007г. (40 000 руб. и 65 000 руб.) без указания назначения платежа, имеется лишь ссылка на договор аренды от 04.01.1997г. №60200017.Применительно к ст.522 ГК РФ обезличенный платеж частично направлен на погашение ранее возникшего обязательства, а именно погашен долг за 2005г. в размере 25653 руб.99 коп. Наличие задолженности за 2005г. в указанной сумме подтверждено расчетом истца и не оспаривается ООО «ТД «Селена».

С учетом изложенного сумма долга, подлежащая взысканию, составляет 55546 руб.32 коп.

Нарушение обязательств по внесению арендных платежей согласно п.5.2 договора влечет ответственность в виде пеней в размере 1% от квартальной суммы арендной платы. Как следует из расчета истца, пени начислены им исходя из суммы ежемесячной арендной платы.

С учетом изложенных выше обстоятельств, в том числе периода образования задолженности, сумма правомерно начисленных истцом пеней составляет 37 4991 руб.70 коп.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная сумма несоразмерна тем негативным последствиям, которые повлекло ненадлежащее исполнение ООО «ТД «Селена» обязательств по оплате. Об этом свидетельствует чрезмерно высокий размер пеней - 1% за каждый день просрочки оплаты от суммы ежемесячного арендного платежа независимо от размера фактической задолженности, авансовый характер арендных платежей. Учитывая изложенное и компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, суд первой инстанции правомерно снизил размер пени до 5550 руб. на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, ко взысканию подлежит сумма долга в размере 55546 руб.32 коп. и пени 5550 руб.

Суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку доводам истца, правильно применил нормы материального права.

На основании изложенного, решение суда решение суда первой инстанции отмене, а доводы апелляционной жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 октября 2007г. по делу №А60-15082/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Екатеринбургского Комитета по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий: Л.Ю.Щеклеина

Судьи: Н.М.Савельева

Л.Х.Риб