Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «СК» (далее – истец, ООО «СК») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Техноавиа-Ижевск», (далее – ответчик, ООО «Техноавиа-Ижевск») о взыскании стоимости ремонта нежилых помещениях, расположенных на 1-м и 0-м этажах, Литер «А», общей площадью 636,51 кв.м. и рекламных мест общей площадью 210 кв.м. на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, в сумме

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.06.2022

[A2] исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске – отказать.

В апелляционной жалобе указал, что вывод экспертов о необходимости производства текущего и косметического ремонта арендуемого ответчиком помещения не мотивирован, из содержания заключения невозможно установить, какими строительными нормами и правилами руководствовались эксперты при проведении экспертизы. Пояснил, что в настоящее время отсутствуют какие-либо нормы, правила или стандарты, предусматривающие критерий необходимости производства текущего и косметического ремонта; договор аренды, акт приема-передачи помещения от 01.07.2018 таких критериев также не содержат; факт возврата помещения в исправном состоянии сторонами не оспаривается.

Ответчик также считает, что судом первой инстанции неверно истолковано условие п. 3.13 договора аренды, в котором обязанности арендатора по оплате стоимости ремонта не содержится. По мнению заявителя, п. 3.13 договора аренды имеет ссылку не на п. 3.4, а на п. 3.6 договора, предусматривающий возможность возмещения только стоимости согласованных с арендодателем улучшений и перепланировок. Кроме того, заявитель жалобы считает заключение экспертов № 533/03/2021 от 07.06.2021 не допустимым и не достоверным доказательством, поскольку оно дважды направлялось судом на доработку, тогда как при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта ст. 87 АПК РФ предусмотрено проведение дополнительной или повторной экспертизы, доработка экспертного заключения не предусмотрена нормами АПК РФ. Отметил, что экспертное заключение не содержит ссылок на нормы и стандарты, которыми предусматривается замена при текущем и косметическом ремонте всего напольного покрытия, очистка от краски стен в полном объеме, покраска всех стен, замена дверей и оконных заполнений в полном объеме, замена всего потолка «Армстронг» в том числе с направляющими. Из приведенного экспертами списка использованной литературы только ВСН 58-88 (р) содержит рекомендательные сроки службы и перечень работ, проводимых при текущем ремонте, при этом данный документ не предусматривает производство текущего ремонта пола, стен, потолка, дверных и оконных проемов. Обратил внимание на то, что текущий ремонт предполагает частичную замену, устранение мелких неисправностей, что ответчиком сделано и подтверждается счетами-фактурами за 2018-2019 г.г. о произведенных ремонтах.

Заявитель жалобы также не согласен с составленными экспертами локальными сметными расчетами, в которых не содержится указания на размеры помещений, дверных и оконных проемов, что делает заключение эксперта не проверяемым. Указал, что в стоимость материалов, указанную в смете, экспертами необоснованность включен НДС, при том, что в данную

[A3] стоимость в интернет-ресурсах, примененных экспертами, уже включен НДС, отметив, что экспертами при мониторинге рынка не истребованы у производителей (поставщиков) обосновывающие документы.

В обоснование довода о том, что экспертное заключение является недостоверным, ответчик ссылается на отсутствие указания на примененные методы и обоснования выводов, указывает на необоснованное отклонение судом ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы. Ответчик также отметил, что площадь тамбура и лестничных пролетов по условиям договора аренды объектами аренды не являются, между тем судом первой инстанции стоимость ремонта данных помещений из общей стоимости не исключена вопреки условиям договора и выводам экспертов. Заявитель жалобы также считает необоснованным взыскание судом первой инстанции стоимости ремонта фасадов, которые по условиям договора объектами аренды не являются. Обратил внимание на то, что п. 1.2 договора аренды установлено, что в аренду сдаются не сами фасады, а рекламные места, расположенные на фасадах. Ссылаясь на видеозапись от 11.11.2019, ответчик пояснил, что передал помещение истцу в пригодном для использования состоянии, ухудшение состояния помещения к моменту производства экспертизы, по мнению заявителя жалобы, могло произойти в результате действий самого истца или последующих арендаторов.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по изложенным в отзыве на жалобу основаниям, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.07.2018 между ООО «Техноавиа- Ижевск» (арендатор) и ООО «СК» (арендодатель) заключен договор аренды № 01/2018, по условиям п. 1.1, 1.2 которого арендатор по акту приема-передачи от 01.07.2018 принял в аренду следующее имущество: нежилые помещения, расположенные на 1-м и 0-м этажах, Литер «А» в здании по адресу: <...>, общей площадью 636, 51 кв.м., рекламные места общей площадью 210,665 кв.м.: на фасаде здания м/у 1-м и 2-м этажами площадью 24 кв.м.; на фасаде здания м/у окнами 1 этажа площадью 24,54 кв.м.; на левом торце здания площадью 90,155 кв.м.; на крыше здания баннеры в количестве 4 шт. площадью 72 кв.м.

Помещения и рекламные места согласно п. 3.1 договора переданы для целей организации офиса или оптово-розничной торговли.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора поддерживать помещение в исправном состоянии, отвечающем нормам

[A4] санитарной и противопожарной безопасности, а также производить по мере его необходимости за свой счет его текущий и косметический ремонт.

Согласно п. 3.9 договора, арендатор обязан возвратить арендодателю помещение в день окончания аренды по акту приема-передачи вместе со всеми произведенными изменениями и улучшениями без нанесения вреда его конструкции и являющимися неотъемлемой его частью в исправном состоянии и пригодном для его дальнейшего использования. Устранить все ухудшения, возникшие в процессе эксплуатации помещения.

В соответствии с п. 3.13 договора на арендатор возложена обязанность после прекращения права аренды уплатить арендодателю сумму в размере стоимости ремонта помещения, не произведенного им, являющегося его обязанностью, согласно п. 3.6 договора.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2018.

Дополнительным соглашением к договору от 28.05.2019 срок действия договора продлен по 30.04.2020.

Письмом от 06.09.2019 арендатор уведомил арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды на основании п. 3.8 договора.

Письмом от 07.10.2019 ООО «СК» сообщило арендатору, что в помещении текущий и косметический ремонт не производился, просило произвести текущий и косметический ремонт помещения, восстановить фасад задания и устранить все ухудшения объекта аренды, возникшие в процессе эксплуатации в течение 1 месяца с момента получения указанного требования (получено 07.10.2019) с ссылкой на п. п. 3.4, 3.9, 3.13 договора.

Поскольку производство текущего ремонта арендатор не произвел, арендодатель письмом от 06.11.2019 направил в его адрес Отчет об определении рыночной стоимости проведения ремонтно-отделочных работ в нежилых помещениях № 7, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже и в подвале нежилого здания, выполненный ООО «Ижевская оценочная компания» № 0050/19 от 18.09.2019 на сумму 2 940 118 руб., согласно которому стоимость работ составила 2 571 778 руб., потребовав оплатить данную стоимость ремонтных работ.

В связи с тем, что арендатор не произвел ремонтно-отделочные работы, их стоимость не возместил арендодателю, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, установив, что пунктами 3.4, 3.9 договора аренды на арендатора возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, устранить все ухудшения, возникшие в процессе эксплуатации помещения, исходя из того, что выявленные истцом ухудшения могли быть устранены в результате текущего ремонта, который ответчиком не произведен, принимая во внимание выводы экспертов, изложенные в заключении судебной экспертизы, исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на

[A5] апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

По общим правилам ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исходя из п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом в соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу положений ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Таким образом, для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков суду необходимо установить состав правонарушения,

[A6] включающий наличие убытков, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, а также размер убытков. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды № 01/2018 от 01.07.2018, установив, что по условиям договора аренды на ответчика возложена обязанность по проведению текущего ремонта арендуемых им помещений, которая ответчиком не исполнена на момент возврата помещений арендодателю, стоимость текущего ремонта не возмещена, суд первой инстанции пришел к верному выводу о доказанности факта причинения истцу убытков в результате возвращения ему ответчиком арендованного помещения в ненадлежащем состоянии без проведения ремонта.

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности необходимости проведения текущего и косметического ремонта со ссылками на то, что им в период аренды спорного имущества проводился необходимый ремонт, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку противоречат материалам дела.

Так, с целью определения необходимости проведения текущего и косметического ремонта спорных помещений судом назначена судебная экспертиза, по результатам проведения которой экспертами в заключении № 533/03/21 от 07.06.2021 сделаны выводы о необходимости в проведении текущего и косметического ремонта в нежилых помещениях №№ 7, 8, 9,10,11,12,13 на 1 этаже, в подвале нежилого здания и на фасаде здания, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <...>; указаны объем и виды работ, их стоимость, составляющая 3 047 515 руб. 20 коп.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика по существу сводятся к несогласию с мнениями и выводами экспертов.

Вопреки позиции заявителя жалобы в заключении экспертами указаны использованные ими методы при проведении экспертного исследования, на стр. 9 заключения судебной экспертизы указано, что экспертами использованы органолептический, измерительный, логический методы исследования, в исследовательской части изложена последовательность действий экспертов, отражены результаты проведенных исследований, их анализ, обоснования выводов.

В связи с тем, что у ответчика имелись замечания относительно заключения судебной экспертизы в судебном заседании эксперты ФИО4, ФИО5 дали пояснения в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ и представили письменные пояснения, а также учитывая некоторые замечания ответчика экспертом представлена Смета с учетом исправления технических

[A7] (арифметических) недостатков, скорректирован ответ на вопрос № 2.

Изучив заключение эксперта в порядке ст. ст. 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение № 533/03/21 от 07.06.2021достаточно мотивировано, выводы экспертов ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства, обоснования изложенных выводов; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно признал указанное заключение экспертов в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего необходимости проведения текущего и косметического ремонта спорных помещений и стоимость такого ремонта.

Надлежащих доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта, ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

С учетом вышеизложенного, представленное ответчиком заключение специалистов АНО «Специализированная коллегия экспертов» ФИО6, ФИО7 № 114/06-ЮЛ-21 от 30.06.2021на экспертное заключение, содержащие мнения данных специалистов, не является доказательством, безусловно опровергающим выводы судебных экспертов, которые предупреждены судом об уголовной ответственности относительно дачи заведомо ложного заключения (ст.ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ).

Поскольку недостоверность экспертного заключения № 533/03/21 от 07.06.2021 не доказана, оснований для назначения повторной экспертизы у суда первой инстанции не имелось (п. 2 ст. 87 АПК РФ). Само по себе несогласие ответчика с результатами судебной экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности и наличии оснований для проведения повторной экспертизы.

Относительно доводов заявителя жалобы о недоказанности необходимости в проведении проведения текущего и косметического ремонта спорных помещений суд апелляционной инстанции также отмечает, что при передаче помещений в аренду ответчику первоначально по акту приема-передачи от 01.09.2016 на основании договора аренды от 01.09.2016 № 01/2016 и в последующем по акту приема-передачи от 01.07.2018 на основании договора аренды № 01/2018 от 01.07.2018 в данных актах указано, что помещения переданы в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, находятся в исправном состоянии, отвечают всем техническим требованиям, предъявляемым к данному типу помещений.

При этом со стороны арендатора отсутствуют какие-либо замечания к состоянию помещений и его отделки, дверных и оконных проемов, о наличии повреждений и иных недостатках в данном акте не указано.

Доказательств, свидетельствующих о том, что помещение передано в аренду уже с недостатками, заявитель не представил (ст. 65 АПК РФ).

Факт нахождения арендуемых помещений и фасада здания при расторжении договора аренды в том же состоянии, что и при его заключении,

[A8] относится к бремени доказывания, возложенном на ответчика (ст. 65 АПК РФ), между тем ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих нахождение помещений в состоянии, не требующем какого-либо ремонта.

Действуя разумно и добросовестно, с должной степени осмотрительности, ответчик должен был принять меры для совместного осмотра с истцом спорных помещений с целью отражения состояния помещений на момент из передачи истцу после аренды.

Ссылки ответчика на то, что текущий ремонт спорных помещений им проводился в период аренды данных помещений, что подтверждается счетами-фактурами за 2018-2019 г.г., подлежат отклонению, поскольку осмотр состояния спорных помещений производился экспертами, на котором присутствовали представители истца и ответчика. Кроме того, экспертами исследовались представленные самим ответчиком записи на дисках от 11.11.2019, от 22.10.2020.

При этом вопреки доводам заявителя жалобы о том, что помещения приведены в ненадлежащее состояние иными арендаторами либо самим истцом, на момент осмотра помещения являлись свободными. Доказательств того, что после освобождения ответчиком данных помещений они сдавались истцом в аренду иным лицам, в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика о том, что текущий ремонт предполагает лишь частичную замену, устранение мелких неисправностей, документально не подтверждены, между тем в заключении экспертов содержатся понятия косметического и текущего ремонтов со ссылками на используемую литеру, приведен соответствующий перечень нормативных документов и технической литературы.

В частности, вопреки доводов ответчика экспертами указано, что косметический ремонт включает в себя, в том числе, замену оконных и дверных блоков, монтаж потолков. Относительно необходимости замены оконных, дверных проемов и подвесных потолочных панелей экспертами даны подробные письменные пояснения (т. 6 л.д. 42-47), указано на принятие во внимание срока службы и эксплуатационных свойств потолочных панелей, своевременность их технического обслуживания.

Оснований сомневаться в приведенных экспертами терминах, понятиях и выводах у суда не имеется в отсутствие доказательств, их опровергающих.

Ссылки ответчика не необоснованное указание экспертом стоимости материалов с учетом НДС подлежат отклонению, поскольку эксперт пояснил, что в используемых ею источниках не было указано, что в стоимость включен НДС, в связи с чем экспертом стоимость материалов определена с учетом НДС. Иного ответчиком не доказано.

Доводы представителя ответчика о том, что в аренду передавались только помещения, в связи с чем является необоснованным включение в стоимость ремонтных работ фасадов здания, подлежат отклонению, поскольку из п. 1.2.

[A9] договора аренды, акта приема-передачи от 01.07.2018 следует, что в аренду ответчику истцом также передавались рекламные места общей площадью 210,665 кв.м.: на фасаде здания м/у 1-м и 2-м этажами площадью 24 кв.м.; на фасаде здания м/у окнами 1 этажа площадью 24,54 кв.м.; на левом торце здания площадью 90,155 кв.м.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Иные доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Таким образом, с учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03 июня 2022 года по делу № А71-1368/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий Э.А. Ушакова

Судьи О.Г. Дружинина

В.В. Семенов