Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дмитриевой Н.Н., судей Кузнецова Ю.А., Степановой М.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлявеевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регата» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.10.2009 по делу № А47-7366/2008 (судья Миллер И.Э.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Регата» - ФИО1 (доверенность от 08.09.2009); от индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 12.11.2008 №10790), ФИО2 (паспорт); от ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 - ФИО1 (доверенности),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Регата» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о признании расторгнутыми договоров субаренды № 1 и 2 от 01.05.2008, заключенные между истцом и ответчиком с 28.10.2009; об обязании возвратить арендованное имущество площадью 20,9 кв.м., расположенное в нежилом помещении № 6 на первом этаже и площадью 18,9 кв.м., расположенное в нежилом помещении № 1 в подвале десятиэтажного жилого дома по адресу: <...>. 20 и передать указанные нежилые помещения по акту приема-передачи обществу; взыскании с предпринимателя арендной платы по договору субаренды № 1 от 01.05.2008 в размере 403 923 рублей и пени в размере 1 519 601 рублей и по договору субаренды № 2 от 01.05.2008 в размере 19 903 рублей и пени в размере 66 364 рублей.

Предприниматель заявил встречный иск о признании недействительными договоров субаренды №№ 1, 2 от 1.05.2008.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО5 ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.10.2009 по делу № А47-7366/2008 (судья Миллер И.Э.) в удовлетворении первоначального искового заявления отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обжаловало его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что собственники имущества предоставили обществу право на сдачу в субаренду спорных помещений по договору аренду, который не содержит каких-либо ограничений. По мнению общества, какого-либо дополнительного письменного согласия арендодателей не требовалось, так как воля собственников уже обозначена в тексте договора аренды. Податель апелляционной жалобы также не согласен с выводом суда первой инстанции отдельные доли в общей долевой собственности, которые не выделены в натуре, не могут быть объектом аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон свои требования подержали в полном объеме по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как установлено судом первой инстанции и сторонами не оспаривается, 01 мая 2008 года между третьими лицами, предпринимателем (арендодатели) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатели предоставляют, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование недвижимое имущество - на помещение № 6, расположенное на первом этаже десятиэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями литер АА1А2А3А4 с подвалом, в литере А2, площадью 439,1 кв.м и помещение №1, расположенное в подвале десятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями литер АА1А2А3А4 с подвалом ( в подвале ЛА2), площадью 272,2 кв.м по адресу : <...>.

Указанные помещения были переданы истцу 01.05.2008 по акту приема-передачи помещений.

Общество (арендатор) и предприниматель (субарендатор) заключили договоры субаренды № 1 от 01.05.2008, согласно пункту 1.1 которого в субаренду сдается часть площади торгового зала - 1 торговое место площадью 20,9 кв.м для торговли посудой и другими непродовольственными товарами, расположенное по адресу6 <...>, и № 2, согласно пункту 1.1 которого в субаренду сдается подсобное помещение площадью 18,9 кв.м по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как верно отмечено судом первой инстанции, все сособственники предоставляли обществу по договору аренды №1 от 1.05.2008 право сдавать в субаренду арендованное помещение, то есть помещения, которые указаны в пункте 1.1. данного договора, а именно помещение № 6, площадью 439,1 кв.м (1 этаж жилого дома), в литере А2, и помещение №1 (в подвале ЛА2), площадью 272,2 кв.м.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, которые вещь приносит, и падающие на нее обременения. Имущество в качестве объекта общей собственности является единым целым и по отношению к нему все участники выступают как единый собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета собственности.

Учитывая нахождение нежилых помещений 1, 6 в общей долевой собственности, участники которой равны в правах независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, общество не имело право самостоятельно делить на доли (части, торговые места) переданные ей в аренду помещения №№ 1, 2, поскольку это принадлежит в равной мере всем их собственникам. Следовательно, на передачу в субаренду частей общей долевой собственности должна иметься согласованная воля всех участников долевой собственности.

В соответствии со статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Отдельные доли в праве общей долевой собственности, которые не выделены в натуре, не могут быть объектом аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договоры субаренды от 01.05.2008 не соответствуют статье 209, пункту 1 статьи 246 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствует согласованная воля всех участников долевой собственности на такое распоряжение спорным объектом, что влечет их недействительность (ничтожность) указанных сделок в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такое толкование норм права разъяснено пунктом 7 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество» из которого следует, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении искового заявления общества и удовлетворил встречный иск.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права и судом апелляционной инстанции не принимаются.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи.

Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела.

Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.10.2009 по делу № А47-7366/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регата» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в кассационном порядке информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья Н.Н. Дмитриева

Судьи Ю.А. Кузнецов

М.Г. Степанова