Гражданский кодекс часть 1

С учетом мнения представителей и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, ОГРНИП <***>) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик, АО «Тандер», ОГРН <***>) о признании установленным размер арендной платы (постоянной части, п.п. 5.2.1. договора субаренды № МгнН/83/13 от 01.05.2013) в размере 499 560 руб. в месяц с 01.01.2022, и взыскании с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 632 960 руб. за период с 01.01.2022 по 01.04.2023 (с

учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д. 69- 70).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО4 (далее - третье лицо, ФИО4).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2023 (резолютивная часть от 24.08.2023) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО1 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что изменение аренды полностью обосновано, законно и соответствует условиям договора аренды от 01.05.2013, поскольку произведено на величину официального коэффициента инфляции за период с октября 2020 года по октябрь 2021 года.

Апеллянт отмечает, что право на ежегодное увеличение аренды (постоянной части) ИП ФИО1 не реализовывала с 01.05.2014, при этом за указанный период с 01.05.2014 по 01.01.2022 официальный индекс инфляции составил 57,93%.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что изменение договора носит согласительный, а не односторонний уведомительный характер, поскольку такое толкование, основанное исключительно на применении слова «предложение» вместо «уведомление» неверным и недостаточным при оценке правоотношений по спорному договору. Между тем из договора субаренды следует, что контрагенты, надлежащим образом согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, дополнительно предусмотрели порядок оформления таких изменений. Условиями п. 5.2.1., 5.2.2. договора субаренды определены основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, допустимый размер таких изменений, а значит, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке, в настоящем случае может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны согласовали основания такого изменения.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФИО4 (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 01.04.2013

(далее – договор аренды, л.д. 27-28), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору нежилое помещение № 1, площадью 498,5 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Грязнова, д. 39, условный номер 74-74-33/082/2013-235, которое принадлежит Арендодателю на праве собственности.

По условиям договора без согласования с арендодателем арендатор имеет право сдавать помещение как полностью, так и частично в субаренду (аренду) в том числе долгосрочную на условиях по собственному усмотрению и на любых условиях, а также передавать в залог (пункт 3.2.1 договора аренды).

Пунктом 4.5. договора аренды, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.03.2017, срок аренды установлен с 01.04.2013 по 31.01.2030.

В рамках указанного договора между ИП ФИО1 (Арендатор) и ЗАО «Тандер» (Субарендатор) заключен договор субаренды от 01.05.2013

№ МгнФ/83/13 недвижимого имущества с оборудованием (далее – договор субаренды, л.д. 9-12), в соответствии с которым арендатор обязуется представить субарендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое объект:

- нежилое помещение № 1, условный номер 74-74-33/082/013-235, общей площадью 498 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область,

г. Магнитогорск, ул. Грязнова д. 39. в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2. договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Торговая площадь Объекта - 291,9 кв.м.

Технические характеристики и иные сведения об объекте содержатся в кадастровом паспорте на нежилое помещение № 1 серии 75 012 № 0015725, изготовленном по состоянию на «10» ноября 2011г. ФГУП Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ, Челябинский филиал. Магнитогорское отделение, техническом паспорте на объект инвентарный номер 75:438:002:000010380:0001:20001.

Здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией. Арендатор подтверждает, что на момент заключения настоящего договора величина максимальной присоединенной мощности согласно документам, подтверждающих технологическое присоединение составляет 45 кВт.

Объект предоставляется субарендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров (пункт 1.2. договора субаренды).

Согласно пункту 1.5. договора субаренды на момент заключения договора объект принадлежит арендатору на праве аренды на основании договора долгосрочной аренды нежилого помещения б/н от 01 апреля 2013 года заключенным с собственником нежилого помещения № 1 ФИО4, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 апреля 2013 г. сделана запись регистрации № 74-74-33/119/2013-344.

Собственнику, гражданину РФ ФИО4

объект принадлежит на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 24.01.2013, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2013 сделана запись регистрации № 74-74-33/082/2013-235, 06.03.2013, выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АД № 324654. С указанным свидетельством о государственной регистрации права и договором долгосрочной аренды от 01.04.2013. Субарендатор ознакомлен.

Пунктом 4.1 договора субаренды установлено, что передача объекта арендатором субарендатору осуществляется по Акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Акт приема-передачи объекта и Энергопринимающих устройств является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 2).

Арендатор обязан передать объект субарендатору в день подписания настоящего договора (пункт 4.2 договора субаренды)

В соответствии с пунктом 5.1 договора субаренды субарендатор обязуется уплачивать арендатору в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из:

• постоянной части арендной платы,
• переменной части арендной платы.
Постоянная часть арендной платы составляет:

С 01.05.2023 по 30.04.2014 – 412 500 руб. 00 коп. в месяц, без НДС, С 01.05.2014 по 30.04.2015 – 460 000 руб. 00 коп. в месяц, без НДС, С 01.05.2015 по 30.04.2016 – 483 000 руб. 00 коп. в месяц, без НДС,

С 01.05.2016 арендная плата подлежит изменению в сторону увеличения в порядке, предусмотренном п. 5.2.2. настоящего договора, до 01.05.2016 арендная плата в сторону увеличения, кроме случаев указанных в настоящем пункте изменению не подлежит. При снижении размера арендной платы в период с 01.05.2013 по 01.05.2016 в целом по данному субъекту Российской Федерации, арендная плата в сторону уменьшения изменяется в порядке, установленном абз. 2 п. 5.2.2. настоящего договора. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование земельным участком.

Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование Энергопринимающим оборудованием. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды.

В силу пункта 5.2.2 договора субаренды размер постоянной части арендной платы подлежит изменению, но не чаще одного раза в год в следующем порядке:

- в случае снижения рыночной стоимости аренды недвижимости в целом по данному субъекту РФ, размер постоянной части арендной платы подлежит уменьшению по инициативе субарендатора, пропорционально уменьшению размера рыночной стоимости аренды недвижимости согласно документа, выданного компетентным органом (Торгово-промышленной палатой), подтверждающего указанное обстоятельство;

- в сторону увеличения, размер постоянной части арендной платы

подлежит увеличению по инициативе арендатора на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистики в целом по данному субъекту РФ.

Изменение размера арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельствам осуществляется в течение 10 (десяти) календарных дней с даты обращения стороны договора с предложением об изменении арендной платы по договору к другой стороне с предъявлением инициирующей стороной подтверждающих документов, указанных в настоящем пункте, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору, которое сторона, инициирующая изменение размера арендной платы, направляет надлежащим образом оформленное и подписанное со свой стороны другой стороне, в количестве не менее чем в 3 (трех) экземплярах.

Данное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации стороной, инициирующей изменение размера арендной платы.

На основании пункта 5.2.3 договора субаренды оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Не позднее последнего числа каждого месяца аренды арендатор обязан выставить субарендатору, акт выполненных работ на сумму постоянной части арендной платы (пункт 5.2.4 договора субаренды).

Переменная часть арендной платы определена пунктом 5.3. договора субаренды.

Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных субарендатором электроэнергии, воды, теплу, увеличенной на 6%. Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания Акта выполненных работ по переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендатором копий первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендатора или арендодателя. Оплата переменной части арендной платы производится в течение 20 (двадцати) дней со дня подписания Акта согласования переменной части арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора.

Договор аренды заключен на 7 лет (пункт 6.1 договора субаренды).

Если до окончания срока, указанного в п.6.1. договора, ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор считается автоматически пролонгированным на 12 месяцев на тех же условиях (пункт 6.7 договора субаренды).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.05.2013 нежилое помещение № 1, условный номер 74-74-33/082/013-235 передано субарендатору (л.д. 13).

(л.д. 14-16).

Ответчик на уведомление не ответил, дополнительное соглашение не подписал.

Истец направил в адрес АО «Тандер» досудебную претензию № 19 от 08.06.2022 с требованием выплаты задолженности по арендной плате (постоянная часть) в размере 237 360 руб. (39 560 руб. в месяц за 6 месяцев: январь-июнь 2022), с 01.07.2022 надлежащим образом исполнять обязательства по оплате арендной платы (постоянной части) путем уплаты 499 560 руб. ежемесячно, подписать и возвратить 3 экземпляра дополнительного соглашения (л.д. 5-7).

Рассмотрев претензию истца, письмом от 23.08.3022 исх. № 152 ответчик сообщил, что принятие предложенных условий о повышении размера арендной платы приведет к нарушению баланса интересов сторон сделки, и не будет соответствовать принципу эквивалентности встречных представлений по договору и разумным ожиданиям арендатора, заключившего договор на указанных в нем условиях, в том числе, и части размера арендной платы и порядка его изменений (л.д. 8).

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).

Судом апелляционной инстанции установлено, что факт заключения между сторонами договора субаренды от 01.05.2013 № МгнФ/83/13, сторонами не оспаривается.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с положениями статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, с учетом буквального толкования вышеуказанной диспозитивной нормы ГК РФ, для оценки правомерности действий арендодателя при направлении уведомления об изменении ставки арендной платы, необходимо руководствоваться в первую очередь условиями заключенного между сторонами договора, а также принимать во внимание положения специальных законов, в сферу регулирования которых входят отношения, связанные с арендой имущества, являющегося предметом указанного договора.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим

Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Размер арендной платы согласован сторонами в разделе 5 договора.

Условиями п. 5.2.2 заключенного сторонами договора предусмотрено, что размер постоянной части арендной платы подлежит изменению, но не чаще одного раза в год в следующем порядке:

- в случае снижения рыночной стоимости аренды недвижимости в целом по данному субъекту РФ, размер постоянной части арендной платы подлежит уменьшению по инициативе Субарендатора, пропорционально уменьшению размера рыночной стоимости аренды недвижимости согласно документа, выданного компетентным органом (Торгово-промышленной палатой), подтверждающего указанное обстоятельство;

- в сторону увеличения, размер постоянной части арендной платы подлежит увеличению по инициативе Арендатора на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистики в целом по данному субъекту РФ.

Изменение размера арендной платы по указанным в настоящем пункте

обстоятельствам осуществляется в течение 10 (десяти) календарных дней с даты обращения стороны договора с предложением об изменении арендной платы по договору к другой стороне с предъявлением инициирующей стороной подтверждающих документов, указанных в настоящем пункте, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору, которое сторона, инициирующая изменение размера арендной платы, направляет надлежащим образом оформленное и подписанное со свой стороны другой стороне, в количестве не менее чем в 3 (трех) экземплярах. Данное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации стороной, инициирующей изменение размера арендной платы.

Истцом в адрес ответчика направлялось уведомление от 20.11.2021 об изменении арендной платы на 8,6 % и дополнительное соглашение к договору аренды. По расчету истца, приведенному в уточненном иске, за период с января 2021 г. по март 2023 г. в результате изменения размер платы составил 499 560 руб. 00 коп. ежемесячно.

Между тем, из согласованных условий договора аренды не усматривается право арендатора на безусловное одностороннее изменение размера арендной платы.

Исходя из анализа текста договора, с учетом буквального толкования пункта 5.2.2 договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в нем положений, предоставляющих арендатору в одностороннем порядке без подписания соответствующего соглашения с арендатором изменять размер арендной платы.

Вместе с тем, как верно отмечено судом первой инстанции, соглашение об изменении размера арендной платы сторонами достигнуто не было, дополнительное соглашение не подписано.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований истца отказано обоснованно.

Ссылка апеллянта на то, что изменение аренды полностью обосновано, законно и соответствует условиям договора аренды от 01.05.2013, поскольку произведено на величину официального коэффициента инфляции несостоятельна, в виду того, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Иные доводы апелляционной жалобы не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

По изложенным мотивам решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2023 по делу № А76-32319/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.Х. Камаев

Судьи: Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина