Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леухиной Е.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке за просрочку арендной платы и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Сталеваров, д.36а, общей площадью 108,70 кв.м., а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании договора аренды ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – КУИиЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» (далее – ООО ПКФ «УТПК», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 55 251 руб. 18 коп., неустойки за просрочку арендных платежей в размере 52 047 руб. 65 коп., всего 107 298 руб. 83 коп. и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул.Сталеваров, д.36а, общей площадью 108,70 кв.м. (т. 1, л.д. 5).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2009 принят встречный иск общества к КУИиЗО о признании договора № 3-4465 аренды нежилого помещения в жилом доме № 36а по улице Сталеваров в городе Челябинске и имевшие место его продления со стороны ответчика, с 01.03.2005 - ничтожными, не влекущими юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.

Решением суда от 16.04.2009 (резолютивная часть от 09.04.2009) первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ООО ПКФ «УТПК» в пользу КУИиЗО в доход бюджета г.Челябинска взыскан основной долг в сумме 55 251 руб. 18 коп., неустойка в сумме 26 023 руб. 83 коп., всего 81 275 руб. 01 коп; ООО ПКФ «УТПК» выселено из нежилого помещения общей площадью 108,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул.Сталеваров, д.36а. Кроме того, с ООО ПКФ «УТПК» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 5 645 руб. 98 коп.

В апелляционной жалобе ООО ПКФ «УТПК» (далее также – заявитель апелляционной жалобы) просит решение суда изменить полностью, принять по делу новый судебный акт, отказывающий в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяющий встречный иск.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не выяснено обстоятельство нахождения инженерных коммуникаций в спорном помещении; считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца права собственности на помещение, при этом суд не применил положения ст.ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); указывает, что требования, удовлетворённые судом противоречат исковому заявлению; ответчик также указывает, что с мая 2007 года не занимал данное нежилое помещение, поскольку его использует ООО ПКФ «Прогресс»; размер арендной платы рассчитан судом неверно, так как договором размер арендной платы согласован в сумме 11429 руб. 31 коп., изменений в договор не вносилось; указав на ничтожность договора аренды, суд тем не менее не применил требования закона о последствиях ничтожности сделки; судом также не применены положения ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ); кроме того, по мнению ответчика, суду следовало привлечь в качестве ответчика по делу ООО ПКФ «Прогресс», как лицо, занимавшее спорное помещение.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным апелляционным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с наличием оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции на основании п. 7 ч. 4 ст. 270 АПК РФ (т. 1, л.д. 161) в силу следующего.

В соответствии со ст. 166 АПК РФ после исследования доказательств по делу и судебных прений председательствующий в судебном заседании объявляет рассмотрение дела законченным, и арбитражный суд удаляется на совещание.

Согласно ч. ч. 3 и 4 ст. 167 АПК РФ решение принимается судьями, участвующими в судебном заседании, в условиях, обеспечивающих тайну совещания судей. В помещении, в котором арбитражный суд проводит совещание и принимает судебный акт, могут находиться только лица, входящие в состав суда, рассматривающего дело. Запрещается доступ в это помещение других лиц, а также иные способы общения с лицами, входящими в состав суда.

Обязательность создания условий, обеспечивающих тайну совещания судей (тайна совещательной комнаты), призвана гарантировать соблюдение такого принципа арбитражного процесса как принцип независимости судей и подчинения их только закону (ст. 5 АПК РФ). При принятии судьями решения по делу запрещается доступ в совещательную комнату других лиц, а также общение с судьями иными способами (по телефону, электронной почте и т. п.).

Согласно ст. 176 АПК РФ решение арбитражного суда или его резолютивная часть объявляется председательствующим в том судебном заседании, в котором закончено рассмотрение дела по существу. В судебном заседании, в котором закончено рассмотрение дела по существу, может быть объявлена только резолютивная часть принятого решения. В этом случае арбитражный суд объявляет, когда будет изготовлено решение в полном объеме, и разъясняет порядок доведения его до сведения лиц, участвующих в деле. Изготовление решения в полном объеме может быть отложено на срок, не превышающий пяти дней. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения. Объявленная резолютивная часть решения должна быть подписана всеми судьями, участвовавшими в рассмотрении дела и принятии решения, и приобщена к делу.

Из изложенных норм ст. 176 АПК РФ следует, что резолютивная часть решения, оглашенная в судебном заседании, должна полностью соответствовать по содержанию резолютивной части решения, изготовленного в полном объеме.

В случае если резолютивная часть решения, изготовленного в полном объеме, по содержанию не соответствует оглашенной в судебном заседании резолютивной части, данное обстоятельство означает, что решение суда, изготовленное в полном объеме, вынесено без удаления в совещательную комнату, то есть с нарушением требования ч. 3 ст. 167 АПК РФ, после окончания рассмотрения дела по существу.

Согласно п. 7 ч. 4 ст. 270 АПК нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения является безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в резолютивной части решения, объявленной лицам, участвующим в деле в судебном заседании 09.04.2009 (л. д. 111-112), указано, что первоначальные исковые требования удовлетворены частично, ООО ПКФ «УТПК» выселено из нежилого помещения общей площадью 108,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Сталеваров, д.36а.; с ООО ПКФ «УТПК» в пользу КУИиЗО в доход бюджета г.Челябинска взыскан основной долг в сумме 55 251 руб. 18 коп., неустойка в сумме 26 023 руб. 83 коп., всего 81 275 руб. 01 коп.; с ООО ПКФ «УТПК» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 5 645 руб. 98 коп. В удовлетворении встречного искового заявления ООО ПКФ «УТПК» отказано.

Между тем, в полном тексте решения Арбитражного суда Челябинской области, изготовленного 16.04.2009 в отношении встречного искового заявления суд первой инстанции вопрос не разрешил (т. 1, л.д. 123).

При таких обстоятельствах в силу п. 7 ч. 4 ст. 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Согласно ч. 5 ст. 270 АПК РФ при отмене решения по основаниям, предусмотренным в части 4 настоящей статьи, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным настоящим Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Рассматривая дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

29.10.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды №3-4465 (т. 1, л.д. 11-12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения (далее – «помещение»), расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Сталеваров, д.36а, суммарной площадью 108,7 кв.м., в том числе подвал площадью 30,8 кв.м. с назначением «подсобные помещения магазина «продукты», подвал площадью 40 кв.м. с назначением «реализация хлебо-молочной продукции», подвал площадью 37,9 кв.м. с назначением «торговый зал магазина «продукты».

Срок действия договора устанавливается с 01.01.2007 по 30.12.2007 (п.2.1 договора).

В соответствии с расчетом арендной платы, подписанным истцом и ответчиком, арендная плата в месяц составляет 11 429 руб. 31 коп. (т. 1, л.д.12).

В качестве приложения №2 стороны согласовали местоположение арендуемого помещения (т. 1, л.д.13).

На момент заключения указанного договора аренды помещение находилось во владении ответчика на основании договора аренды №3-4465 от 13.04.2004, по которому КУИиЗО передал в аренду спорное помещение обществу по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 01.01.2004 (л.д.14).

По истечении срока действия договора аренды от 29.10.2007 общество продолжало пользоваться помещением (по акту помещение не возвращено) в отсутствие возражений КУИиЗО (арендодателя), в связи с чем договор был продлен на неопределенный срок.

Согласно п.6.8 договора аренды №3-4465 от 29.10.2007 в случае продления договора аренды на неопределенный срок, комитет вправе в любое время отказаться от договора письменно, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

Письмом от 10.07.2008 №6345 КУИиЗО сообщил обществу об отказе от договора аренды на основании п.6.8 данного договора и потребовал освободить занимаемое помещение, погасить задолженность по арендной плате (т. 1, л.д.9).

Поскольку требования комитета обществом добровольно не были удовлетворены, комитет обратился с иском по настоящему делу.

ООО ПКФ «УТПК» обратилось в суд с встречным иском о признании договора № 3-4465 аренды нежилого помещения в жилом доме № 36а по улице Сталеваров в городе Челябинске и имевшие место его продления со стороны ответчика, - ничтожными, не влекущими юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, ссылаясь на ст. ст. 168 ГК РФ, 290, 608 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, поскольку арендованное помещение является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома № 36а по улице Сталеваров в городе Челябинске и Комитет не имел законных оснований для распоряжения данным помещением путем сдачи его в аренду.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Прогресс».

До рассмотрения дела по существу КУИиЗО заявил об увеличении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 173 932 руб. 98 коп и по неустойке в сумме 171 452 руб. 09 коп (т. 2, л.д. 1). На основании ст. 49 АПК РФ уточнения судом приняты (протокол судебного заседания от 20.07.2009).

До рассмотрения дела по существу КУИиЗО заявил об уменьшении исковых требований в части взыскания задолженности по неустойке в сумме 119 908 руб. 81 коп (т. 2, л.д. 1). На основании ст. 49 АПК РФ уточнения судом приняты (протокол судебного заседания от 27.07.2009).

До рассмотрения дела по существу ООО ПКФ «УТПК» заявило об изменении предмета встречного иска (т. 3, л.д. 1), дополняя требования о признании договора аренды ничтожным требованием признать недействительными: постановление Главы г. Челябинска № 1231-п от 26.08.1998, приказ председателя КУИиЗО № 2167/1 от 01.09.1998, реестр муниципальной собственности г. Челябинска, а также в порядке статьи 238 ГК РФ считать прекращённым право собственности администрации г. Челябинска на спорное имущество.

На основании ст. 49 АПК РФ ходатайство ООО ПКФ «УТПК» об изменении предмета встречного иска путём его дополнения оставлено без удовлетворения (протокол судебного заседания от 27.07.2009).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы истца и ответчика, заслушав представителей КУИиЗО, ООО ПКФ «УТПК», ООО ПКФ «Прогресс», приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска Комитета и об отказе в удовлетворении встречного иска ООО ПКФ «УТПК».

Иск КУИиЗО к ООО ПКФ «УТПК» в части требований о выселении удовлетворяется по следующим основаниям.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из п. 2 договора аренды № 3-4465 от 29.10.2007, договор заключен с 01.01.2007 по 30.12.2007, при этом арендатор занимал спорное помещение по акту приёмки-передачи от 13.04.2004 в силу договора аренды № 3-4465 от 13.04.2004 (т. 2, л.д. 16).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку, как следует из материалов дела, после истечения срока договора аренды от 29.10.2007 арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться имуществом, договор аренды № 3-4465 от 29.10.2007 считается возобновлённым на неопределённый срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В п. 6.3. договора аренды от 29.10.2007 указано, что КУИиЗО имеет право до истечения договора аренды отказаться от договора, письменно уведомив арендатора, при этом договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки КУИиЗО арендатору уведомления об отказе от договора.

Письмом от 10.07.2008 № 6345, отправка которого подтверждается квитанцией (т. 1, л.д. 10) и реестром исходящей корреспонденции (т. 2, л.д. 7, 11), КУИиЗО отказался от договора аренды по истечении 15 дней с момента отправки письма.

В силу вышесказанного, на основании п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ, договор аренды № 3-4465 от 29.10.2007 считается прекращённым с 25.07.2008.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. На основании п. 2 статьи 655 ГК РФ, возврат арендатором имущества в случае прекращения договора аренды производится на основании акта приёма-передачи.

Между тем доказательств освобождения спорного помещения ООО ПКФ «УТПК» суду не представлено, помещение по акту приёма передачи арендодателю не возвращено.

Таким образом, при отсутствии договора аренды у ООО ПКФ «УТПК» не имеется оснований занимать спорное помещение, в силу чего требования о выселении общества из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул.Сталеваров, д.36а, общей площадью 108,70 кв.м. подлежат удовлетворению

Доводы ООО ПКФ «УТПК» о том, что спорное помещение площадью 108,7 кв.м. фактически занимается ООО ПКФ «Прогресс» (т. 3, л.д. 11), доказательствами по делу не подтверждены, в силу чего подлежат отклонению.

Так, из подписанного между ООО ПКФ «УТПК» и ООО ПКФ «Прогресс» договора субаренды № 54 от 01.11.2007, сроком до 15.10.2008, следует, что ООО ПКФ «Прогресс» передано во временное пользование помещение площадью 50 кв.м. (п. 1.1. договора субаренды), тогда как по спорному договору аренды в пользование ответчику передано помещение площадью 108.7 кв.м. (т. 3, л.д. 77-79).

Договор субаренды заключен сроком до 15.10.2008, однако в силу п. 2 статьи 615 и п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор субаренды при отсутствии доказательств его прекращения является возобновлённым на неопределённый срок.

При этом соглашение о расторжении договора субаренды (т. 3, л.д. 81), подписанное сторонами на основании письма директора ООО ПКФ «Прогресс» от 29.11.2007 (т. 3, л.д. 82) судом оценивается критически, поскольку из п. 1.1. соглашения следует, что стороны считают договор субаренды не заключенным с момента его подписания. Между тем, основания считать договор субаренды № 54 незаключенным либо недействительным на основании ст. 432, 607, п. 2 ст. 615 ГК РФ у суда не имеется. Таким образом, при заключении настоящего соглашения воля сторон, как следует из его содержания, не была направлена на досрочное расторжение договора по смыслу ст. 450, 453 ГК РФ, в силу чего договор субаренды порождает для его сторон права и обязанности на период его действия, в том числе на момент рассмотрения настоящего спора.

Ссылки ответчика в обоснование довода об использовании ООО ПКФ «Прогресс» помещения площадью 108,7 кв.м. на приказ № 786-л от 13.11.2007 о выдаче лицензии (т. 1, л.д. 94), лицензию на имя ООО ПКФ «Прогресс» (т. 1, л.д. 95), карточку регистрации контрольно-кассовой техники № 71725/9105 (т. 1, л.д. 96), санитарно-эпидемиологическое заключение от 19.06.2007 (т. 1, л.д. 97), заключение о пожарной безопасности (т. 1, л.д. 98), справку № 395 об исполнении налогоплательщиком обязанности по уплате налогов (т. 1, л.д. 99), в которых указан адрес нахождения юридического лица ул. Сталеваров, 36а, судом не принимаются, поскольку названные документы подтверждают факт участия ООО ПКФ «Прогресс» в публично-правовых отношениях как субъекта предпринимательской деятельности и не могут служить доказательством фактического владения спорным помещением площадью 108,7 кв.м. для целей аренды.

Заключение отдела вневедомственной охраны (т. 1, л.д. 100), выписка из ЕГРЮЛ от 02.05.2007 (т. 1, л.д. 101) также не доказывают обстоятельств фактического использования третьим лицом помещения площадью 108, 7 кв.м. при отсутствии иных доказательств.

Доводы о том, что ООО ПКФ «УТПК» не занимает помещение по адресу ул. Сталеваров, 36а со ссылкой на письмо ИП Дудиной С.А. (т. 2, л.д. 87, т. 3, л.д. 17) судом отклоняются, поскольку данное письмо не опровергает фактическое нахождение ответчика в спорном помещении.

Таким образом, материалами дела опровергается факт нахождения в спорном помещении ООО ПКФ «Прогресс», и отсутствия в данном помещении ООО ПКФ «УТПК», в силу чего требование о выселении ответчика подлежит удовлетворению.

Иск КУИиЗО к ООО ПКФ «Прогресс» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 173 932 руб. 98 коп и неустойке в сумме 119 908 руб. 81 коп. удовлетворяется частично по следующим основаниям.

КУИиЗО произведён расчёт задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 02.07.2009 (с учётом уточнения, т. 2, л.д. 4), исходя из ставок арендной платы: 10 435 руб. 46 коп., 11 429 руб. 31 коп., 17 814 руб. 16 коп., 18 517 руб. 05 коп. Расчёт арендной платы произведён в соответствии с согласованным размером арендной платы по договору аренды № 3-4465 от 25.04.2006 (т. 2, л.д. 13 на обороте), по договору аренды № 3-4465 от 29.10.2007 (т. 1, л.д. 12, на обороте), изменениями к расчёту арендной платы к договору от 29.10.2007 (т. 3, л.д. 80), а также Постановлением главы г. Челябинска № 427-п от 25.12.2007 «Об установлении размеров арендной платы за нежилые помещения в 2008 году».

При этом судом учитываются пояснения представителя КУИиЗО (протокол судебного заседания от 17.08.2009) о том, что изменение размера арендной платы по договору № 3-4465 от 29.10.2007 с 11 429 руб. 31 коп. до 17 814 руб. 16 коп. произведено с учётом заключения между ООО ПКФ «УТПК» и ООО ПКФ «Прогресс» договора субаренды № 54 от 01.11.2007, на основании письма директора ООО ПКФ «УТПК» Желтовских Н.Г.

С учётом норм п. 2 ст. 615 ГК РФ суд находит, что взыскание задолженности за помещение площадью 108.7 кв.м. за период действия договора субаренды (01.11.2007 по настоящее время) с ответчика является обоснованным.

Довод ООО ПКФ «УТПК» о том, что арендная плата не подлежит начислению в связи с прекращением договора аренды № 3-4465 от 29.10.2007 (т. 3, л.д. 11), не соответствует нормам статьи 622 ГК РФ, в силу которой если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Довод ООО ПКФ «УТПК» о том, что расчёт арендной платы произведён неверно, так как договором размер арендной платы согласован в сумме 11429 руб. 31 коп., изменений в договор не вносилось, не соответствует материалам дела, в силу чего отклоняется. Размер арендной платы 17 814 руб. 16 коп. согласован сторонами в расчёте арендной платы к договору от 29.10.2007 (т. 3, л.д. 80) в связи с заключением договора субаренды, а размер арендной платы 18 517 руб. 05 коп. обоснован КУИиЗО Постановлением главы г. Челябинска № 427-п от 25.12.2007 «Об установлении размеров арендной платы за нежилые помещения в 2008 году» и применяется на основании п. 5.2. договора аренды № 3-4465 от 29.10.2005 (т. 1, л.д. 12).

Между тем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендная плата, рассчитанная КУИиЗО за октябрь 2007 г. исходя из ставки 17 814 руб. 16 коп. (т. 2, л.д. 4), подлежит перерасчёту исходя из ставки 11 429 руб. 31 коп., согласованной в договоре аренды от 29.10.2007 без учёта субаренды, поскольку договор субаренды № 54 заключен с 01.11.2007. На основании произведённого судом перерасчёта общая сумма задолженности ответчика по арендной плате составила 167 547 руб. 15 коп.

Сумма неустойки, рассчитанная КУИиЗО за период с 01.01.2006 по 10.07.2008, судом снижается до суммы 60 000 рублей на основании ст. 333 ГК РФ, с учётом чрезмерного размера неустойки, частичного погашения ответчиком суммы задолженности в течение периода просрочки, а также недоказанности превышения суммы неустойки суммы возможных убытков (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В удовлетворении встречного иска ООО ПКФ «УТПК» к КУИиЗО о признании договора № 3-4465 аренды нежилого помещения в жилом доме № 36а по улице Сталеваров в городе Челябинске и имевшие место его продления со стороны ответчика - ничтожными, не влекущими юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, отказано по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований ООО ПКФ «УТПК» ссылается на то, что помещение площадью 108, 7 кв.м., находящееся в подвальном помещении жилого дома по ул. Сталеваров, 36а, находится в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.

Между тем данный факт материалами дела не подтверждается, а довод ООО ПКФ «УТПК» об отнесении подвального помещения к имуществу многоквартирного дома не основан на нормах материального права.

В силу п. 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Между тем, как следует из технического паспорта на 07.03.1996 (т. 2, л.д. 63), подвальное помещение по ул. Сталеваров, 36а включает в себя: помещения туалета, кабинет, коридор, торговый зал.

Согласно техническому паспорту от 08.02.1974 (т. 2, л.д. 68), спорное помещение включает в себя производственную, складскую и учрежденческую площади использования и используются мастерской ЖЭК-7, складом ЖЭК-7, детским клубом им.Луценко.

Согласно техническому паспорту (т. 2, л.д. 73), в жилом доме по адресу ул. Сталеваров, 36а располагается детский сад.

Из названных документов не следует, что подвал площадью 108, 7 кв.м. используется исключительно как технический (вспомогательный), данное обстоятельство напротив опровергается использованием подвальных помещений в качестве самостоятельных для осуществления хозяйственной деятельности организаций, в том числе и ООО ПКФ «УТПК», поскольку спорное помещение с 1999 года используется им для целей магазина.

Письмо ООО «Доверие-8» не является относимым по делу доказательством, поскольку данное письмо составлено от имени неустановленного лица, равно как и акт обследования технического состояния многоквартирного дома № 36а (т. 2, л.д. 83).

Сам по себе факт нахождения спорного помещения в подвале не свидетельствует о наличии в нём инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одного помещения в доме, а также не свидетельствует об использовании помещения в качестве вспомогательного, в силу чего ссылки ООО ПКФ «УТПК» на данное обстоятельство основаны на неверном толковании п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Ссылки ООО ПКФ «УТПК» на решение собственников помещений многоквартирного дома №36а по ул. Сталеваров от 11.09.2009 о предоставлении им права пользования спорным помещением неправомерны, поскольку названное решение при недоказанности факта отнесения спорного помещения к имуществу многоквартирного дома на основании ст. 209, 608 ГК РФ является ничтожным.

Довод ООО ПКФ «УТПК» о ничтожности оспариваемого договора аренды в силу его притворности (т. 3, л.д. 12) отклоняется. Ссылки в обоснование данного довода на то, что отношения между сторонами по пользованию помещением основаны на серии договоров аренды № 3-4465, заключаемых каждый год, начиная с 1999 г., в силу чего фактически между сторонами заключен долгосрочный договор аренды, подлежащий государственной регистрации, противоречат нормам ст. 421, п. 1 ст. 610, п. 1 ст. 621 ГК РФ, поскольку ежегодное заключение срочного договора аренды не противоречит действующему законодательству. В силу этого признаков притворности в оспариваемом договоре аренды не имеется. По этому основанию также отклоняется довод ООО ПКФ «УТПК» об отсутствии государственной регистрации договора аренды (т. 3, л.д. 13)

Довод ООО ПКФ «УТПК» о ничтожности оспариваемого договора в силу его кабальности (ст. 179 ГК РФ, т. 3, л.д. 12) истцом по встречному иску не подтверждён, поскольку не доказана совокупность юридически значимых обстоятельств, необходимых для признания договора кабальной сделкой, в том числе обстоятельства тяжёлого стечения обстоятельств и осведомлённости об этом другой стороны по договору.

Довод ООО ПКФ «УТПК» о ничтожности оспариваемого договора по основаниям ст. 169 ГК РФ (т. 3, л.д. 13) не подтверждается материалами дела в силу недоказанности умысла КУИиЗО на совершение сделки, противной основам правопорядка или нравственности, равно как и не доказан факт её противоречия основам правопорядка или нравственности, как это следует из ст. 169 ГК РФ.

Довод ООО ПКФ «УТПК» о ничтожности оспариваемого договора в силу отсутствия у КУИиЗО права распоряжаться спорным имуществом и отсутствия права собственности на него судом не принимается по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право муниципальной собственности подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности (т. 1, л.д. 15) на основании Постановления главы Администрации № 1231-п от 26.08.1998 в силу его передачи с баланса ОАО «Мечел».

Доводы ООО ПКФ «УТПК» о незаконности передачи жилого дома по ул. Сталеваров, 36а, с баланса ОАО «Мечел» в муниципальную собственность материалами дела не подтверждаются. Постановление главы Администрации № 1231-п от 26.08.1998 (т. 2, л.д. 6) издано в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 N 235 «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность» и не противоречит ему. При этом ссылки ООО ПКФ «УТПК» на неправомерное распоряжение главой администрации г. Челябинска федеральной собственностью не подтверждаются материалами дела и основаны на неверном толковании норм материального права. На основании названного постановления № 1231-п помещение включено в реестр муниципальной собственности (т. 1, л.д. 15), и исходя из приложения 3 к постановлению Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и с учётом разъяснений п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», является документом, подтверждающим право муниципальной собственности на данное помещение. При этом ссылки ООО ПКФ «УТПК» на отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности основаны на неверном толковании п. 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, доводы ООО ПКФ «УТПК» об отсутствии у КУИиЗО права передачи в аренду спорного нежилого помещения не находят подтверждения в материалах дела.

В силу вышеизложенного, оснований для ничтожности договора аренды № 3-4465 судом не установлено, в силу чего в удовлетворении встречного иска отказано.

Решение Арбитражного суда Челябинской области подлежит отмене на основании на основании п. 7 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2009 по делу № А76-126/2009 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в доход казны муниципального образования всего 227 547 рублей 15 копеек, в том числе: 167 547 рублей 15 копеек задолженности по арендной плате и 60 000 рублей неустойки за просрочку оплаты арендной платы.

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» из нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Сталеваров, д.36а, общей площадью 108,70 кв.м.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании договора аренды № 3-4465 ничтожным отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в сумме 4 821 руб. 99 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей, излишне уплаченную по квитанции от 18.05.2009.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Уральская торгово-промышленная компания» судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 226 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: Т.В. Соколова

В.В.Баканов