Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудоровой Ю.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2016 по делу № А07-5344/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Строймастер» - ФИО2 (доверенность № 3/2016 от 17.05.2016),

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО3 (доверенность № 01-05-2804/13 от 14.09.2016),

ФИО4,

ФИО1.

17.03.2016 общество с ограниченной ответственностью «Строймастер» (далее – заявитель, общество, ООО «Строймастер») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация, орган местного самоуправления) по отмене ранее выданного разрешения на строительство по ул. Рабкоров, выраженное в уведомлении от 20.02.2016.

11.03.2015 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 1654 кв.м., расположенный по ул. Рабкоров г. Уфы для проектирования и строительства административного – торгового здания, заключен договор аренды сроком до 11.03.2018.

15.10.2015 Администрацией обществу выдано разрешение № 02-RU03308000-1249п-215 на строительство административно – торгового здания площадью застройки 990 кв.м., начаты строительные работы.

20.02.2016 в письме № 465/05/ОГК Администрация сообщила, что ранее выданное разрешение на строительство признано недействительным с даты его принятия и дальнейшее строительство незаконно.

Решение Администрации является незаконным, причиной отмены ранее выданного разрешения является обращение большого числа граждан по поводу несоответствии проекта строящегося здания п. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Гр.К РФ). Перечень оснований, по которым Администрация вправе прекратить действие ранее выданного разрешения содержится в этой статье, он является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию, в оспариваемом письме отсутствуют ссылки на основания указанные в п.п. 2.1 ст. 51 Гр. К РФ, а указанные в норме права обстоятельства не наступили.

Права общества нарушены, отмена разрешения на строительство не дает возможности продолжить начатое строительство и исполнить обязанности перед участниками долевого строительства.

Администрация возражала против заявленных требований, ссылалась на законность своих действий, на нарушения, допущенные при проектировании и строительстве (т.2 л.д. 3-6).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: общества с ограниченной ответственностью «ТД Партнер», «Архпроект», «Зодиак», ФИО1, ФИО4 (т.4 л.д. 33, 43, 53, 59-62, 67-69).

Решением суда первой инстанции от 17.12.2016 требования общества удовлетворены.

В силу федерального законодательства орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им акт в случае его противоречия закону, если при этом не нарушаются законные права граждан и организаций. Решения по отмене не могут носить произвольного характера, они подлежат исполнению с даты отмены.

Возможность признания недействительным акта муниципального органа в порядке самоконтроля с даты его принятия не предусмотрена.

Выданное разрешение на строительство признано недействующим с даты его принятия, т.е. Администрация, отменяя акт, превысила свои полномочия, т.к. разрешение на строительство не могло быть аннулировано произвольно и по усмотрению разрешительного органа.

В Администрацию поступила проектная документации с указанной площадью застройки 990 кв.м., в проектной документации, подготовленной ООО «Архпроект» указана иная площадь застройки – 11990 кв.м. Из-за несоответствия этих показателей сделан вывод о возможности подчисток и исправлений. Поскольку сведения в проектной документации и разрешении на строительство о площади застройки – 990 кв.м. совпадают с данными о площади освоения участка, озеленений, покрытий, нарушением это обстоятельство не является.

Проверка документов уполномоченным органом производится при принятии решения о выдаче разрешения на строительство, при отсутствии или недостоверности представленных документов Администрация вправе отказать в его выдаче, а не отменить ранее выданное разрешение. Основания для отказа в выдаче, перечисленные в ч.2.1 ст. 51 ГрК РФ не установлены, проведенная экспертиза проектной документации нарушений при ее составлении не выявила, отсутствуют доказательство, что строительство ведется на большей площади, чем указано в проекте.

Обращения граждан в органы власти не образуют дополнительного основания для прекращения действия разрешения на строительство (т.5 л.д. 180-201).

17.01.2017 от Администрации поступила апелляционная жалоба об отмене судебного решения и отказе в удовлетворении заявленных требований.

В ходе рассмотрения дела в суде были обнаружены исправления в документах в части площади застройки, которая увеличена сверх размеров, указанных в разрешении.

В случае превышения допустимого процента застройки, чем установлено в градостроительном регламенте, застройщик на основании п.п. 5 и 7 ст. 51 Гр.К РФ обязан представить разрешение, которое принимается в установленном порядке. Изначально документация разработана на площадь застройки 1190 кв.м., но для того, чтобы избежать публичных слушаний по застройке, общество внесло в проект исправления, уменьшив площадь застройки до 990 кв.м. Исправления были обнаружена в ходе рассмотрения жалоб после выдачи разрешения на строительство. В случае несоответствия проектной документации градостроительному плану ранее выданное разрешение на строительство может быть отменено (т.6 л.д. 3-6).

20.01.2017 от ФИО1 также поступила апелляционная жалоба об отмене судебного решения. Учитывая противоречия в представленных обществом документах, разрешение на строительство является незаконным (т.5 л.д. 17-19).

Общество возражает против апелляционной жалобы, ссылается на обстоятельства установленные судебным актом.

ООО «Архпроект» даны письменные пояснения по поводу того, что первоначально при разработке проекта была просчитана площадь застройки земельного участка – 1190 кв.м., проектная документация представлена на экспертизу, в ходе которой было указано на превышение предельного размера застройки земельного участка, указанного в градостроительном плане, произведен пересчет исходя из площади 990 кв.м. В архиве общества имеется документация с показателями 1190 кв.м., сведения о которой были представлены на запрос Администрации.

Представитель Администрации подтвердил полномочия начальника отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации г. Уфы на подписание письма об отмене ранее выданного разрешения. Указано, что несоответствие выданного ранее разрешения на строительство градостроительному плану влечет недействительность выданного разрешения.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены. Суд определил рассмотреть дело без не явившихся лиц.

При отсутствии возражений пересмотр дела производится в пределах оснований, указанных в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, апелляционные жалобы, выслушав стороны, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

ООО «Строймастер» зарегистрировано в качестве юридического лица свидетельством от 22.02.2007 (т.1 л.д.55-57).

11.03.2015 Администрацией принято постановление № 718 о предоставлении ООО «Строймастер» земельного участка 1654 кв.м. для проектирования и строительства административного – торгового здания (т.1 л.д. 12-13), 18.03.2015 заключен договор аренды со сроком действия до 11.03.2018 т.1 л.д.14-17).

Имеются разрешения на проведение работ от заинтересованных лиц, согласования с ними (т.1 л.д.24-33), градостроительное заключение от 24.07.2014 (т.1 л.д.35-38), градостроительный план, где определен максимальный коэффициент застройки – 60 % (т.1 л.д.45-50).

ООО «Архпроект» подготовлена проектная документации, где площадь застройки определена в 1190 кв.м. Получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, подготовленной ООО «ТД Партнер» № 2-1-1-0059-15 от 07.09.2015, где указано, что проектная документация соответствует требованиям, предъявляемым к содержанию разделов проектной документации, техническим регламентам, результатам инженерных изысканий, градостроительным регламентам, градостроительному плану земельного участка, заданию на проектирование (т.3 л.д. 102). Такие же выводы сделаны в положительном заключении негосударственной экспертизы № 1-1-1-0156-15 от 04.09.2015 (т.3 л.д. 127). Обществом заключены договоры на выполнение инженерно – изыскательских работ, о присоединении к коммунальным сетям, о проведении негосударственной экспертизы проектной документации (т.1 л.д. 101, 106, 117, 122), заключены договоры о долевом строительстве с другими лицами (т.1 л.д. 152-160), произведена оплата услуг (т.1 л.д. 167-220).

В проектной документации, представленной обществом для получения разрешения на строительство указана площадь застройки 990 кв.м.

15.10.2015 Администрацией выдано разрешение на строительство № 02-RU03308000-124П-2015 на строительство здания с площадью застройки 990 кв.м. (т.1 л.д.21-22).

В Администрацию и иные органы власти и управления поступили обращения граждан с жалобой на то, что строительство производится на месте, где длительное время находилась детская площадка, что площадь огороженная забором и вырытого котлована для строительства значительно превышает площадь планируемой застройки (т.2 л.д. 37-50).

20.02.2016 в адрес общества направлено письмо № 465/02, подписанное начальником отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений об отмене ранее выданного разрешения на строительство.

Указано, что общество представило заключение негосударственной экспертизы проектной документации от 07.09.2015, где указана площадь застройки объекта 990 кв.м. (59,9 %) при максимальном проценте застройки 60 %.

В ходе дополнительной проверки было установлено, что фактическая площадь застройки составляет большую величину - 1190 кв.м., что отличается от ранее заявленной площади и не соответствует параметрам строительства. Нарушением является отклонение от предельных размеров, указанных в разрешении на строительство (т.1 л.д.14, т.2 л.д. 76-77).

Решением Кировского районного суда г. Уфы по делу № 2-1098/2016 от 28.01.2016 отказано в признании незаконными действий Администрации по предоставлению в аренду земельного участка, от отмене постановления № 718 от 11.03.2015 о предоставлении в аренду земельного участка. Указано, что спорный земельный участок не поставлен на учет, не является общим имуществом жителей многоквартирного дома. Детская площадка находилась на земельном участке без разрешительных документов (т.4 л.д. 119-124).

По пояснению Администрации общество при превышении процента застройки более 60 % было обязано провести публичные слушания, что не отвечало ее интересам учитывая возражения проживающих в соседних домах жителей. Указанная в проектной документации площадь застройки 1190 кв.м. превышала установленный показатель 60%, и заявитель внес в проект исправления, указав площадь в 990 кв.м. При первичном изучении представленных документов исправления не были обнаружены, разрешение на строительство выдано. После получения жалоб граждан документы были вновь изучены, исправления обнаружены, проектная организация – ООО «Архпроект» подтвердила подготовку документации исходя из площади 1190 кв.м. В связи с недостоверностью представленных для получения разрешения документов, противоречия фактической площади застройки градостроительному плану ранее выданное разрешение на строительство было отозвано.

Представитель общества пояснил, что в ходе подготовки проектной документации, вначале проект был разработан исходя из площади застройки в 1190 кв.м., затем переработан в 990 кв.м. и представлен в Администрацию. В настоящее время ввиду отсутствия разрешения строительство не ведется.

По утверждению подателя апелляционной жалобы – Администрации в проектной документации на объект указана площадь застройки, которая не соответствует фактической площади строительства, что дает право отменить ранее выданное разрешение на строительство. Такая же жалоба заявлена ФИО1

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии законных оснований для отмены разрешения на строительство.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

По части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 вышеуказанной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

В силу ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов в случае:

1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

4) прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Администрацией отменено ранее выданное обществу разрешение на строительство. Основанием названо несоответствие площади застройки, указанной в проектной документации площади фактической застройки, требованиям градостроительного плана.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что разрешение на строительство было получено незаконно – путем представления органу, полномочному выдавать такое разрешение недостоверных документов о площади застройки, внесения подчисток в проектную документацию. Фактическая площадь застройки не соответствовала показателям градостроительного плана. В этом случае разрешение, выданное с нарушением установленных правил градостроительства, не подлежит исполнению, является юридически ничтожным с даты выдачи, а выдавший его орган вправе его отменить в порядке самоконтроля как ошибочное.

Не подтвержден довод общества о том, что в Администрацию была представлена «переработанная» проектная документация исходя из площади застройки 990 кв.м. Отсутствует обращение в проектную организацию об изменении параметров проектного задания, на запрос Администрации ООО «Архпроект» представило сведения о разработке проекта строительства помещения 1190 кв.м., иной проект в архиве организации отсутствует.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения требований общества отсутствовали, судебное решение подлежит отмене.

По ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2016 по делу № А07-5344/2016 отменить, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Строймастер» отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Ю.А. Кузнецов

Судьи Н.А. Иванова

И.А.Малышева