Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Митичева О.П., Тремасовой-Зиновой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уралоил» на решение Арбитражного суда Курганской области от 08.08.2007 по делу № А34-2130/2007 (судья Обабкова Н.А.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» - ФИО1 (доверенность от 29.12.2006 № 695/06-Ю), ФИО2 (доверенность от 19.07.2007), от общества с ограниченной ответственностью «Уралоил» - ФИО3 (доверенность от 30.07.2007), от государственного учреждения «Научно-производственный центр по охране и использованию объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Курганской области» - ФИО4 (доверенность от 09.01.2007 № 1),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» (далее - ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт») обратилось в Арбитражный суд Курганской области к Департаменту экономического развития и управления муниципальным имуществом администрации г.Кургана (далее - департамент), с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации г.Кургана (далее – администрация), государственного учреждения «Научно-производственный центр по охране и использованию объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Курганской области» (далее – НПЦ) и общества с ограниченной ответственностью «Уралоил» (далее – ООО «Уралоил»), с заявлением о признании недействительным ненормативного акта – приказа департамента от 16.04.2007 № 524 «О расторжении договора аренды № 3/50-03 от 26.06.2003 с ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» и признании договора аренды от 26.06.2003 № 3/50-03 действующим.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 08.08.2007 заявленные требования удовлетворены частично, обжалуемый ненормативный акт признан недействительным, в остальной части требований отказано.

Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции указал, что произведенный заявителем в арендуемом объекте ремонт представлял собой ремонтно-реставрационные работы без перепланировки помещений, при этом указанные работы были проведены под контролем уполномоченного органа в сфере охраны объектов культурного наследия. Данный ремонт, являвшийся по своим характеристикам капитальным, проведен с согласия арендодателя. Нормы гражданского законодательства, а также положения договора аренды не содержат такого основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды как перепланировка арендуемых помещений без согласия арендодателя. Факт нецелевого использования арендуемых помещений со стороны заявителя отсутствует. Акт обследования технического состояния объекта аренды муниципального учреждения «Административно-техническая инспекция города Кургана» от 04.04.2007 № 216 не является надлежащим доказательством проведения заявителем реконструкции, так как данный акт выполнен не специалистами в области реставрационных работ с объектами культурного наследия. Также суд первой инстанции указал на отсутствие у департамента полномочий на расторжение договора аренды, заключенного на основании ненормативного правового акта Курганской городской Думы. Оспариваемым ненормативным актом нарушены имущественные права и интересам заявителя.

Отказывая в удовлетворении требования о признании договора аренды от 26.06.2003 № 3/50-03 действующим, суд первой инстанции указал, что признание недействительным оспариваемого ненормативного акта означает, что он не порождает какие-либо правовые последствия со дня его издания, следовательно, основания для предъявления требований о признании договора аренды действующим отсутствовали.

Не согласившись с вынесенным решением в части признания недействительным приказа департамента от 16.04.2007 № 524 «О расторжении договора аренды № 3/50-03 от 26.06.2003 с ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт», третье лицо - ООО «Уралоил» обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что согласование произведенной заявителем перепланировки НПЦ свидетельствует лишь о соответствии произведенной перепланировки нормам законодательства об охране памятников культуры, однако не доказывает отсутствия факта нарушения ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» условий спорного договора аренды; в материалах дела отсутствуют доказательства согласования заявителем планируемой перепланировки арендуемых помещений с компетентными организациями, а также арендодателем; заявителем нарушено установленное договором аренды целевое назначение арендуемого объекта (создание предприятия общественного питания); суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ООО «Уралоил» о проведении строительной экспертизы с целью установления наличия или отсутствия факта реконструкции ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» арендуемых помещений; судом первой инстанции необоснованно привлечен к участию в деле НПЦ, на права и обязанности которого решение суда по настоящему делу повлиять не может.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу с доводами подателя жалобы не согласился, указав на законность и обоснованность решения суда первой инстанции. Также отметил, что исследуемые в рамках настоящего спора обстоятельства не указаны в договоре аренды в качестве оснований расторжения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, следовательно, расторжение договора было возможно только в судебном порядке; проведенные заявителем ремонтные работы соответствуют требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия, согласованы как в НПЦ, так и с арендодателем.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель НПЦ указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, поддержал доводы заявителя, просит решения арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей департамента и администрации, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Как следует из материалов дела, 07.05.2003 Курганской городской Думой вынесено решение № 55 (т.1, л.д.7) «О передаче обществу с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Челябнефтепродукт» муниципального имущества на праве аренды», которым администрации разрешено передать в аренду указанному лицу, переименованному в дальнейшем в ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт», муниципальные нежилые помещения общей площадью 697,2 кв.м. (с учетом изменений в решение от 25.06.2003 (т.1, л.д.12)), расположенные по адресу: <...> на срок более 5 лет. В данном решении департаменту предписано отразить в договоре аренды условие об осуществлении арендатором капитального ремонта зданий за счет собственных средств без зачета затрат на его проведение в счет арендной платны или возмещения из бюджета города.

На основании указанного решения между департаментом и заявителем заключен договор аренды от 26.06.2003 № 3/50-03 (т.1, л.д.22-31), по условиям которого арендатору передано нежилое административное здание, расположенное в <...>, общей площадью 526,2 кв.м., а также встроенное нежилое помещение магазина на первом этаже и бара в подвале жилого дома общей площадью 171 кв.м. (пункт 1.1). Объект передан для целевого использования под административные помещения и предприятие общественного питания (пункт 1.2).

Пунктами 2.2 и 4.2.9 договора определено, что капитальный ремонт объекта производится арендатором исключительно с письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 4.2.5 арендатор обязуется не производить без письменного разрешения арендодателя и муниципального учреждения «Административно-техническая инспекция города Кургана» перепланировку и переоборудование объекта. При этом в качестве последствия нарушения данного условия указано, что арендатор обязан привести объект в прежний вид за свой счет в срок, определенный предписанием арендодателя.

Договор утвержден распоряжением мэра города Кургана от 27.06.2003 № 3123-6 (т.1, л.д.13).

18 июля 2003 г. на переданные в аренду объекты, являющиеся памятниками истории и культуры, заявителем с НПЦ подписано охранное обязательство (т.1, л.д.15-17).

11 июня 2003 г. НПЦ дано положительное заключение по проекту капитального ремонта указанных зданий по заявке заявителя.

Заявителю НПЦ 17.07.2003 дано разрешение № 12-Р на производство ремонтно-реставрационных и иных работ на памятнике истории и культуры (т.1, л.д.18).

Актом по приемке ремонтно-реставрационных работ от 10.10.2005 (т.2, л.д.10, 11) комиссия НПЦ подтвердила перечень выполненных работ: произведены укрепление цоколя, устройство отмостки, частичная замена перекрытий, замена полов, оконных рам и дверей, внутренней лестницы, перепланировка помещений с демонтажем старых перегородок и устройством новых, входная арка перестроена в теплый переход, часть существующих проемов в наружных и внутренних стенах заложена, устроены новые проемы, выполнены работы по устройству вентиляции и кондиционирования воздуха, заменены внутренние инженерные системы. Комиссия определила, что работы выполнены в соответствии с проектно-сметной и разрешительной документацией.

22 ноября 2005 г. письмом № 320 (т.1, л.д.65) ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» обратилось к арендодателю с просьбой о согласовании произведенного капитального ремонта.

Письмом от 19.12.2005 № 1623э (т.1, л.д.14) департамент согласовал работы, проведенные по капитальному ремонту указанных объектов.

15 марта 2007 г. работниками департамента составлен акт проверки использования арендатором арендуемых помещений (т.1, л.д.20), в котором указано, что арендатором по согласованию с департаментом произведен капитальный ремонт объектов. Однако арендатором допущены грубые нарушения условий договора аренды: объект используется не по целевому назначению (нет предприятия общественного питания), без согласования с арендодателем произведены перепланировка и реконструкция объектов, без оплаты используются дополнительные площади, размещено охранное предприятие без разрешения арендодателя.

Указанный акт письмом от 15.03.2007 № 425/1 (т.1, л.д.19) направлен в адрес арендатора с указанием на необходимость до 01.04.2007 устранить указанные в акте замечания. В случае неустранения замечаний в соответствии с пунктом 8.3.5.2 договора аренды данный договор будет расторгнут с 16.04.2007.

В соответствии с актом муниципального учреждения «Административно-техническая инспекция города Кургана» от 04.04.2007 № 216 (т.2, л.д.88-93) в обследуемых зданиях проведены работы по реконструкции объектов, при этом данные работы проведены без получения на то необходимых разрешений.

16 апреля 2007 департаментом вынесен оспариваемый в рамках настоящего дела приказ от 16.04.2007 № 524 «О расторжении договора аренды № 3/50-03 от 26.06.2003 с ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» (т.1, л.д.21), которым в связи с нарушением арендатором пункта 4.2.5 договора аренды на основании пункта 8.3.5.2 управлению муниципальным имуществом предписано расторгнуть договор в одностороннем порядке с 16.04.2007, выселить ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» из занимаемых помещений.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названной нормы права следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления необходимо наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого акта требованиям законодательства и нарушения данным актом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, в том числе органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла части 5 указанной статьи, а также положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие), однако нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности лежит на последнем.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что если отсутствует одно из двух названных выше условий, то требование заявителя не может быть удовлетворено, так как у него нет права на обращение в суд.

По мнению суда апелляционной инстанции, оспариваемый ненормативный акт является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

Так, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у департамента оснований для вынесения оспариваемого приказа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Из изложенной нормы следует, что одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке возможно только в случаях, прямо указанных в договоре.

В пункте 8.3.5 договора аренды предусмотрены случаи одностороннего расторжения договора арендодателем: отказ арендатора от внесения в договор изменений с целью приведения его в соответствие с нормами действующего законодательства, а также при существенном изменении обстоятельств, при которых договор был заключен; в случае невыполнения арендатором требований арендодателя в указанные в уведомлении сроки. Пунктом 3.1.2 договора установлено, что при установлении фактов нецелевого использования арендатором объекта, а также в случае выявления факта сдачи арендатором объекта в субаренду без разрешения арендодателя последний вправе потребовать устранения нарушений, а в случае невыполнения данных требований, досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом в соответствии с пунктом 8.3.5 о предстоящем расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель должен уведомить арендатора не менее чем за один месяц.

В соответствии со статьей 431 при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По мнению суда апелляционной инстанции, заинтересованное лицо не доказало наличие оснований для применения внесудебного порядка одностороннего расторжения договора аренды.

Так, названным выше охранным обязательством от 18.07.2003 арендатору предписано использовать объекты под административные помещения (пункт 1).

Таким образом, использование объектов аренды, являющихся одновременно памятниками истории и культуры, для организации предприятия питания будет противоречить охранному обязательству.

Также из объяснений заявителя и материалов дела следует, что объект аренды не передавался по договору субаренды охранному предприятию – обществу с ограниченной ответственностью «ЧОП «Скорпион», так как данному предприятию одно из помещений было предоставлено лишь для обеспечения функций по охране нежилых помещений, занимаемых ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» без заключения договора субаренды. Доказательства иного заинтересованным лицом и подателем апелляционной жалобы не представлены.

Производство ремонтных работ (в том числе с перепланировкой) не указано в договоре аренды в качестве основания для одностороннего расторжения арендодателем договора во внесудебном порядке.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что материалами дела подтвержден факт согласования арендатором произведенного ремонта с арендодателем и получения от последнего положительного ответа.

Следовательно, оспариваемый приказ вынесен департаментом в нарушение условий договора аренды.

Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о нарушении названным приказом имущественных прав заявителя а также его интересов в сфере предпринимательской деятельности.

В части признания действующим договора аренды суд апелляционной инстанции отмечает, что данный вопрос может являться предметом рассмотрения в рамках гражданско-правового спора, а не спора, возникшего из публичных правоотношений.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.08.2007 по делу № А34-2130/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уралоил» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья М.В.Чередникова

Судьи: О.П. Митичев

ФИО5