Гражданский кодекс часть 1

с участием в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора общества с ограниченной ответственностью «Молния» и управления Федеральной регистрационной службы по Курской области

о признании недействительным (ничтожным) договора

при участии в судебном заседании:

от истца – ООО «Омфал»: ФИО2, директора, протокол № 10 от 06.11.2002г., ФИО3, адвоката по доверенности от 06.09.2004г.;

от ответчиков – ОАО «Актив»: ФИО4, генерального директора, протокол № 6 от 28.06.2002г., ФИО5, адвоката по доверенности № 29 от 01.11.2005г.; ФИО1, индивидуального предпринимателя, свидетельство № 40949 от 21.03.2000г.;

от третьих лиц – ООО «Молния»: ФИО6, директора, протокол от 10.07.2003г., ФИО3, адвоката, доверенность от 20.01.2004г.; УФРС РФ по Курской области - представитель не явился, надлежащим образом уведомлен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Омфал» (далее – истец, общество «Омфал») обратилось в арбитражный суд Курской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи № 4 от 15.10.2003 г. нежилого помещения площадью 2359 кв. метров в здании литер «А», расположенном по ул. К. Маркса, д. 17, г. Курска, заключенного между открытым акционерным обществом «Актив» (далее – ответчик, общество «Актив») и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель ФИО1).

В обоснование иска истцом приведены доводы о том, что указанная сделка является ничтожной, так как она заключена с нарушением статей 209, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, в отношении имущества, являющегося долевой собственностью, одним из сособственников – обществом «Актив», совершены действия по распоряжению собственностью без согласования с другими долевыми собственниками – обществом «Омфал», обществом «Молния», другими сособственниками.

Решением арбитражного суда Курской области от 27.04.2006 г. требования истца удовлетворены, признан недействительным (ничтожным) договор № 4 от 15.10.2003 г. купли-продажи нежилого помещения общей площадью 2359 кв. метра, состоящего из комнат №№ 1-64 на четвертом этаже, №№ 1-66 на пятом этаже здания литер «А», расположенного по адресу <...>.

С ответчиков в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель ФИО1 обратился с апелляционной жалобой на него, мотивируя ее тем, что по оспариваемому договору им приобретено в собственность нежилое помещение площадью 2359 кв. метров, принадлежавшее ранее продавцу – акционерному обществу «Актив», на праве собственности, зарегистрированном 27.08.2003 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области. Переход права собственности на помещение также зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанное помещение не идентично помещению площадью 182 кв. метра, собственником которого считает себя общество с ограниченной ответственностью «Омфал», и не включает в себя это помещение, следовательно, ссылка истца на нарушение заключенной сделкой его права собственности несостоятельна.

Также считает заявитель апелляционной жалобы несостоятельной ссылку на наличие долевой собственности на спорное помещение площадью 2359 кв. метров, так как, во-первых, оно никогда не передавалось и не приобреталось в такую собственность, во-вторых, отсутствует государственная регистрация права долевой собственности на спорное помещение как акционерного общества «Актив», так и общества с ограниченной ответственностью «Омфал».

Кроме того, отсутствует и государственная регистрация права собственности или права долевой собственности общества «Омфал» на помещение площадью 182 кв. метра или на соответствующую ему долю, являющаяся единственным доказательством существования такого права.

Представитель ответчика - открытого акционерного общества «Актив» поддержал доводы апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, пояснив, что в силу состоявшейся в 1993 г. приватизации путем акционирования общество стало собственником внесенного в его уставный капитал пятиэтажного здания с техническим этажом литер «А» по улице К. Маркса, д. 17, г. Курска.

Право собственности на здание было удостоверено свидетельством от 10.12.1993 г. № 217, выданным комитетом по управлению имуществом города Курска, зарегистрировано в 1993 г. Курским бюро технической инвентаризации, а 20.08.2003 г. - Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области с выдачей свидетельства о государственной регистрации права серии 46-АВ № 174161, т.е. в силу государственной регистрации права акционерное общество «Актив» являлось единственным собственником названного здания и имело право на отчуждение помещения площадью 2359 кв. метров, расположенного на четвертом и пятом этажах здания и являвшегося самостоятельным объектом недвижимости в силу государственной регистрации, произведенной 27.08.2003 г.

Признание судом по искам общества с ограниченной ответственностью «Омфал» недействительным распоряжения комитета по управлению имуществом города Курска об утверждении плана приватизации акционерного общества «Актив» в части включения в уставный капитал общества помещения площадью 182 кв. метра, и права собственности общества «Омфал» на помещение площадью 182 кв. метра не повлекло недействительности плана приватизации общества и прекращения или изменения его права собственности на переданное в уставный капитал имущество – здание, так как к моменту принятия судебных актов об удовлетворении требований общества «Омфал» приватизация состоялась и право собственности общества «Актив» было зарегистрировано и никем не оспорено.

Напротив, у общества «Омфал» такое право не могло возникнуть, так как основанием его возникновения является государственная регистрация права, а не решение суда о признании права. Обществом «Омфал» право собственности на помещение площадью 182 кв. метра или на соответствующую долю зарегистрировано не было, следовательно, оно до настоящего времени не возникло, а в отношении долевой собственности и не могло возникнуть, так как за обществом «Актив» никто право долевой собственности не признавал.

Представители истца – общества с ограниченной ответственностью «Омфал» и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Молния» возразили против удовлетворения апелляционной жалобы, сославшись на то, что общество «Актив» никогда не являлось собственником всего здания литер «А» по ул. К. Маркса, д. 17, г. Курска, поскольку указанное здание изначально было предназначено для размещения в нем ряда предприятий по оказанию бытовых услуг, и, в частности, на момент утверждения плана приватизации общества «Актив» в спорном здании на разных этажах были расположены и арендовали помещения у комитета по управлению имуществом города Курска муниципальные предприятия «Омфал», «Молния», «Мария», «Блиц», «Топаз», приватизировавшие муниципальное имущество и имевшие право на выкуп занимаемых ими помещений, составляющих, в общей сложности, площадь 1046.2 кв. метра.

Из названных предприятий два – общества «Омфал» и «Молния» выкупили занимаемые ими помещения, остальные арендовали занимаемые ими помещения, принадлежащие к муниципальной собственности города Курска.

Решениями арбитражного суда Курской области признано право долевой собственности обществ «Омфал» и «Молния» на спорное здание, в силу чего у общества «Актив» не имелось оснований ни для государственной регистрации за собой права собственности на все здание, ни для распоряжения зданием без согласия остальных сособственников, к которым относятся общества «Омфал» и «Молния», а также комитет по управлению имуществом города Курска.

Представитель управления Федеральной регистрационной службы по Курской области в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил. Учитывая, что третье лицо уведомлено о месте и времени судебного разбирательства, суд считает возможным, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрение апелляционной жалобы в его отсутствие.

Рассмотрев и оценив имеющиеся материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 244 Гражданского Кодекса установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Согласно статье 247 Гражданского Кодекса, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (статья 246 Кодекса).

Как следует из материалов дела, в результате процесса приватизации, осуществленного в 1993-1994 г.г., ряд муниципальных предприятий по предоставлению населению бытовых услуг, осуществлявших свою деятельность в помещении Дома быта, расположенного по ул. К. Маркса, 17, г. Курска, стали собственниками муниципального имущества, используемого ими для осуществления уставной деятельности, организовав и зарегистрировав товарищества с ограниченной ответственностью «Омфал», «Молния», «Блиц», «Топаз», «Мария».

Решением арбитражного суда Курской области от 03.11.1997 г. по делу № 116/4, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда Воронежской области от 18.02.1998 г., за товариществом с ограниченной ответственностью «Омфал» (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью «Омфал») признано право собственности на нежилое помещение площадью 182 кв. метра в здании по ул. К. Маркса, д. 17, г. Курска, составляющее долю в общей собственности 15/472.

Аналогичное решение по делу № 48/10 принято арбитражным судом Курской области в отношении помещения площадью 415.9 кв. метра (34/472 доли в общей собственности), занимаемого товариществом с ограниченной ответственностью «Молния» (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью «Молния»).

Выдел занимаемых названными организациями помещений в натуре соответственно их долям в общей площади здания Дома быта не производился.

Товарищества с ограниченной ответственностью «Топаз», «Блиц», «Мария» использовали занимаемые ими помещения на условиях договоров аренды, заключаемых ими с комитетом по управлению имуществом города Курска.

07.06.1993 г. администрацией города Курска зарегистрировано созданное в процессе приватизации акционерное общество открытого типа «Актив» (правопредшественник открытого акционерного общества «Актив»), в уставный капитал которого комитетом по управлению имуществом города Курска, утвердившим план приватизации и устав акционерного общества распоряжением от 25.05.1993 г. № 03-02/353, передано имущество муниципального предприятия «Актив», в том числе помещение Дома быта, расположенное по адресу – <...>.

По иску товарищества с ограниченной ответственностью «Омфал» решением арбитражного суда Курской области от 21.05.1997 г. по делу № 102/1, частично измененным постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда Воронежской области от 30.07.1997 г., признано недействительным распоряжение комитета по управлению имуществом города Курска от 25.05.1993 г. № 03-02/353 в части, касающейся утверждения плана приватизации и акта оценки имущества акционерного общества «Актив», а также включения в его уставный фонд помещения площадью 182 кв. метра, расположенного в здании Дома быта по ул. К. Маркса, 17, г. Курск.

Такое же решение по делу № 202/1 принято арбитражным судом Курской области в отношении помещения площадью 415.9 кв., занимаемого товариществом с ограниченной ответственностью «Молния».

Постановлениями Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20.03.1997 г. по делу № А35-4/1А, от 16.04.1997 г. по делам №№ А35/1А, А36/1А распоряжение комитета по управлению имуществом города Курска от 25.05.1993 г. № 03-02/353 признано недействительным в части включения в уставный капитал акционерного общества «Актив» помещений, занимаемых товариществами с ограниченной ответственностью «Топаз», «Блиц», «Мария».

Постановлением этого же суда от 23.07.1998 г. по делу № А35-372/98-С4 у акционерного общества «Актив» изъяты помещения площадью 321,1 кв. метров, 39.7 кв. метров, 71.3 кв. метра, занимаемые товариществами «Топаз», «Мария», «Блиц».

Таким образом, в результате ряда состоявшихся судебных актов, принятых в отношении здания бывшего Дома быта, расположенного по ул. К. Маркса, 17, г. Курска, указанное здание стало собственностью нескольких юридических лиц – акционерного общества «Актив», обществ с ограниченной ответственностью «Омфал», «Молния»; кроме того, в нем осталась муниципальная собственность города Курска, права собственника в отношении которой осуществляются комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска.

Следовательно, правовой статус указанного имущества регулируется нормами главы 16 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Общая собственность», т.е. владение, пользование и распоряжение им возможно только по соглашению всех собственников.

Как усматривается из имеющихся в деле материалов, открытым акционерным обществом «Актив» 20.03.2003 г. произведена государственная регистрация права собственности на пятиэтажное нежилое здание площадью 5746.9 кв. метра с техническим этажом площадью 218.4 кв. метра, расположенное в <...>. Основанием регистрации права собственности явился план приватизации муниципального предприятия «Актив», утвержденный комитетом по управлению имуществом города Курска.

15.10.2003 г. обществом «Актив» заключен оспариваемый в настоящем деле договор купли-продажи № 4 с индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому в собственность последнего передается нежилое помещение площадью 2359 кв. метра, расположенное на четвертом и пятом этажах здания литер «А» по ул. К. Маркса, 17, г. Курска. Переход права собственности и право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2003 г.

С этим же лицом 05.08.2003 г. обществом «Актив» заключен договор купли-продажи № 2 нежилого помещения площадью 3387.9 кв. метров, расположенного на первом – третьем этажах здания литер «А» по ул. К. Маркса, 17, г. Курска. Государственная регистрация перехода права и права собственности предпринимателя ФИО1 произведена 27.08.2003 г.

Из изложенного следует, что акционерное общество, в нарушение положений статьи 246 Гражданского Кодекса, распорядилось всем зданием по ул. К. Маркса, 17, г. Курска, в то время как в силу состоявшихся судебных актов в отношении этого здания названное общество не являлось единственным его собственником и не могло распоряжаться им без согласия остальных собственников.

Указанное обстоятельство обоснованно расценено судом первой инстанции как основание для признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) согласно статьям 166-168 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Ссылки акционерного общества на возникновение у него права собственности на все здание в результате приватизации правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку они опровергнуты имеющимися в деле документами, подтверждающими факты признания недействительным распоряжения об утверждении плана приватизации акционерного общества «Актив» в части включения в уставный капитал общества помещений, занимаемых другими юридическими лицами, и признания права собственности этих лиц на занимаемые ими помещения.

Также не может быть признана обоснованной ссылка на государственную регистрацию права на все здание, так как регистрация, произведенная Курским Бюро технической регистрации в 1993 г., не является регистрацией права собственности в смысле, придаваемом этому понятию Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а к моменту регистрации, осуществленной в 2003 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области, общество не являлось собственником всего здания в силу частичного признания недействительным ненормативного акта об утверждении плана его приватизации и признания права собственности на часть помещений в виде определенных решениями судов долей за другими юридическими лицами.

При этом отсутствие государственной регистрации права за этими юридическими лицами в рассматриваемой ситуации не является нарушением.

Согласно статье 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Право собственности общества с ограниченной ответственностью «Омфал» на занимаемое им помещение возникло в 1994 г. после внесения выкупа за помещение. В указанный момент государственная регистрация прав на недвижимое имущество на территории Курской области не осуществлялась.

Также не осуществлялась государственная регистрация прав и в момент вступления в законную силу решения суда от 03.11.1997 г. по делу № 116/4, которым за обществом признано право долевой собственности на спорное помещение. В материалах дела имеется письмо управления Федеральной регистрационной службы по Курской области от 01.07.2005 г. № 08-03-2004, из которого следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на территории Курской области с 19.02.1999 г. Решение суда вступило в законную силу 18.02.1998 г.

Таким образом, суд первой инстанции в полном объеме исследовал все обстоятельства дела и дал им верную оценку. Нормы материального права применены им верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из изложенного, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Расходы по оплате государственной пошлины с учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 16, 17, 258, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Курской области от 27.04.2006 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья: Т.Л. Михайлова

Судьи: В.А. Скрынников

В.А. Сергуткина