Гражданский кодекс часть 1

от ЗАО «Агрофирма «Октябрьская»: ФИО1 - представитель по доверенности б/н от 01.12.2008, паспорт серия <...> выдан Отделом милиции № 3 УВД г.Курска 02.10.2002;

от Управления ФРС по Воронежской области: ФИО2 – специалист-эксперт отдела правового обеспечения и судебной защиты, регистрации арестов по доверенности № 4 от 11.01.2009, паспорт серия <...> выдан Курским РОВД Курской области 05.02.2003.

Рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО «АФ «Октябрьская» на решение арбитражного суда Курской области от 28.11.08 г. по делу № А35-4314/08-С26, принятое судьей Лымарь Д.В., по заявлению ЗАО «Агрофирма «Октябрьская» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Курской области об оспаривании решения.

УСТАНОВИЛ:

ЗАО АФ «Октябрьская» обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконными действий УФРС по Курской области, выразившихся в отказе ЗАО АФ «Октябрьская» письмом № 16/002/2008-041 от 09.07.2008 г. в государственной регистрации договора аренды № 2 от 11.02.2008 г. земельного участка площадью 8682000 кв.м., кадастровый номер 46:15:08 00 00:00 41, расположенного по адресу: Медвенский район Курской области, муниципальное образование «Любачанский сельсовет», а также об обязании ответчика произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды.

Решением арбитражного суда Курской области от 28 ноября 2008 г. по делу № А35-4314/08-С26 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО АФ «Октябрьский» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права. При этом, заявитель жалобы, указывает на то, что ст.20 ФЗ РФ «О государственной регистрации…» содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в совершении регистрационных действий, а отзыв доверенности не может служить одним из таких оснований. Кроме того, с учетом положений п.2 ст.189 ГК РФ договор подписан уполномоченным лицом и сдан на регистрацию лицом, имеющим право.

Управление федеральной регистрационной службы по Курской области не согласно с доводами апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным. В своем возражении на апелляционную жалобу указывает на то, что в силу ст.ст. 188, 433 ГК РФ, отмена доверенности на заключение договора аренды земельной доли до внесения в ЕГРП соответствующей регистрационной записи лишает доверенное лицо права на заключение сделки от имени доверителя.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали свою правовую позицию по спору.

Изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

28.03.2007 года общим собранием собственников части земельных долей СХПК «Октябрьский», МО «Любачанский сельсовет», Медвенского района, Курской области (138 собственников земельных долей, протокол общего собрания собственников земельных долей № 1от 28.03.2008 г.) было принято решение об объединении 163,5 земельных долей общей площадью 8682000 кв.м., расположенного по адресу: Медвенский район Курской области, муниципальное образование «Любачанский сельсовет», расположенных в границах земель СХПК «Октябрьский»,
в натуре в единый земельный массив для последующей передачи в аренду З АО АФ «Октябрьская» (п.4 протокола). Общим собранием пайщиков избран доверенным лицом ФИО3, который на основании п.5 вышеуказанного решенияобщегособрания собственников земельных долей был наделенполномочиями на представление интересов собственников земельных долей (138 лиц, поименованных в протоколе общего собрания № 1 от 28.03.2007 г.), в процессе выделения земельного участка в натуре, при регистрации прав собственности на земельные доли, права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателей. Во исполнение указанного решения вышеуказанными собственниками земельных долей
ФИО3 были выданы нотариально оформленные доверенности на право представленияинтересовкаждого из собственников при совершении вышеперечисленных действий.

Ксерокопии протокола общего собрания собственников земельных долей № 1 от 28.03.2007 г. с приложениями и выданных доверенностей приобщены к материалам дела, правильность их оформления сторонами не оспаривается.

Во исполнение данного пайщиками поручения ФИО3 были произведены работы по определению границ земельного участка, подготовлен проект территориального землеустройства (проект перераспределения земель), согласно которого на местности определено местоположение выделяемого земельного участка с присвоением участку кадастрового номера 46:15:08 00 00:00 41. Выделение указанного земельного участка из общего земельного массива СХПК «Октябрьский» и утверждение порядка определения долей в праве собственности на выделенный земельный участок было произведено на основании решения собрания собственников земельных долей № 2 от 11.02.2008 г.

ФИО3 как представителем (доверенным лицом) вышеуказанныхсобственников, с ЗАО АФ «Октябрьская» был подписан договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей № 2 от 11.02.2008 г., в соответствии с которым арендодатели передали, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 868,2 га земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 46:15:08 00 00:00 41, расположенного по адресу: Медвенский район Курской области, муниципальное образование «Любачанский сельсовет», СХПК «Октябрьский», в том числе – 842,9 га пашни, 17,5 га пастбищ, 7,8 га сенокосов. Срок аренды земельного участка, предусмотренный п.2 Договора, составлял 15 лет. Ксерокопии протокола общего собрания № 2 от 11.02.2008 г. с приложениями, договора аренды приобщены к материалам дела.

08.05.2008 г. З АО «АФ Октябрьская» обратилось в Октябрьский отдел УФРС по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей № 2 от 11.02.2008 г., что подтверждается соответствующей распиской регистрационного органа № 16/002/2008-041 от 08.05.2008 г., ксерокопия которой приобщена к материалам дела.

Вместе с тем, 07.05.2008 г. в Октябрьский отдел УФРС по Курской области поступили письма нотариуса Медвенского нотариального округа Курской области ФИО4 (исх. №№ 354, 355, 357, 358, 359, 360, 361, 362, 363, 364 от 07.05.2008 г.) об отмене доверенностей, ранее выданных ФИО3 следующими собственниками земельных долей: ФИО5 (доверенность от 27.08.2007 реестровый №3723); ФИО6 (доверенность
от 11.01.2006 реестровый №50); ФИО7 (доверенность от 11.01.2006 реестровый №51); ФИО8 (доверенность от 22.08.2005 реестровый №3112); ФИО9 (доверенность от 17.05.2006 реестровый №2247); ФИО10 (доверенность от 11.01.2006 реестровый №49); ФИО11
(доверенность от 22.08.2005 реестровый №3116); ФИО12 (доверенность от 05.09.2005 реестровый №3222); ФИО13 (доверенность от 30.12.2005 реестровый№ 4721); ФИО14 (доверенность от 30.12.2005 реестровый №4720).

При приеме заявления сотрудником регистрационного органа заявитель был предупрежден о несоответствии представленных документов требованиям законодательства о регистрации (по основаниям отзыва 10 вышеуказанных доверенностей), о чем имеется отметка в расписке от 08.05.2008 г.

28.05.2008 г. в Октябрьский отдел УФРС по Курской области поступили письма нотариуса Медвенского нотариального округа Курской области ФИО4 (исх. №№ 302-А, 302-Б, 302-В от 28.05.2008 г.) об отмене доверенностей, ранее выданных ФИО3 следующими собственниками земельных долей: ФИО15 (доверенность от 27.09.2005 реестровый №3336);
ФИО16 (доверенность от 19.09.2005 реестровый №3333);ФИО17 (доверенность от 19.09.2005 реестровый №3334).

28.05.2008 г. в Октябрьский отдел УФРС по Курской области поступило также Уведомление об отзывевышеуказанны доверенностей,подписанное вышеперечисленными собственниками; данный документ, помимо УФРС по Курской области, был адресован также ФИО3 и ЗАО АФ «Октябрьская».

Письмом № 16/002/2008-041 от 02.06.08 г. государственный регистратор Октябрьского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области ФИО18 (т.1, л.д. 12-13) сообщил ЗАО АФ «Октябрьская» о приостановлении на основании п.п.1, 2 ст.19 Федерального закона от 21 июля 1997 г.
№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 8682000 кв.м., кадастровый номер 46:15:08 00 00:00 41, расположенного по адресу: Медвенский район Курской области, муниципальное образование «Любачанский сельсовет», в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии
оснований для государственной регистрации сделки, а также в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений, на срок до 03.07.2008 г, начиная с 02.06.2008 г., а также уведомил заявителя, что в случае неустранения причин,препятствующих государственной регистрации, в срок до 09.07.2008 г., ЗАО «АФ Октябрьская» будет отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

18.06.2008 г. доверенное лицо собственников земельных долей – ФИО3 – представил в Октябрьский отдел УФРС по Курской области заявление о возобновлении регистрационных действий, в котором выразил свое несогласие с решением о приостановлении государственной регистрации, изложив свои возражения и сообщив, что в его адрес не поступало от пайщиков уведомление об отзыве доверенностей.

09.07.2008 г. государственный регистратор Октябрьского отдела УФРС по Курской области ФИО19 приняла решение об отказе ЗАО АФ «Октябрьская» в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 8682000 кв.м., кадастровый номер 46:15:08 00 00:00 41, расположенного по адресу: Медвенский район Курской области, муниципальное образование «Любачанский сельсовет» на основании абз.4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сообщением № 16/002/2008-041 от 09.07.2008 г. УФРС по Курской области проинформировало З АО АФ «Октябрьская» об отказе в регистрации вышеуказанного договора аренды, сославшись на то, что у ФИО3 в связи с отменой 13 доверенностей, перечисленных выше, отсутствуют полномочия действовать от имени вышеуказанных арендодателей, а также указав, что в мае 2008 г. закончился срок действия доверенностей еще 29 арендодателей.

Полагая, что действия УФРС по Курской области, выразившиеся в отказе ЗАО АФ «Октябрьская» в письме № 16/002/2008-041 от 09.07.2008 г. в государственной регистрации договора аренды земельного участка, противоречат действующему законодательству и нарушают права и интересы заявителя, ЗАО АФ «Октябрьская» обратилось с апелляционной жалобой.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого решения в виду следующего.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 198 АПК РФ, ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" /далее - Закон и государственной регистрации/. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия названному Закону.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 9 упомянутого Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком , установленным статьей 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Из пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации следует, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им(ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Кроме того, согласно пункту 2 данной статьи к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Федерального Закона № 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями), является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97).

Статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ закреплены основания для отказа в государственной регистрации прав.

В силу ст. 26 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, до момента внесения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка, данный договор не считается заключенным, то есть согласованным сторонами сделки.

Как следует из материалов дела, заявитель в качестве правоустанавливающего документа представил на регистрацию договор аренды № 2 от 11.02.2008 г. земельного участка площадью 8682000 кв.м., кадастровый номер 46:15:08 00 00:00 41, расположенного по адресу: Медвенский район Курской области, муниципальное образование «Любачанский сельсовет», подлежащий заключению между арендатором – ЗАО «АФ «Октябрьская», с одной стороны, и арендодателями – 138 физическими лицами-собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Со стороны арендодателей договор был подписан ФИО3, действующим в соответствии со ст.182 ГК РФ в качестве представителя вышеуказанных собственников.

На момент совершения регистрационным органом оспариваемых действий, выразившихся в отказе в регистрации договора, тринадцатью доверителями были отменены выданные ФИО3 доверенности.

Из уведомления об отзыве доверенностей б/н от 28.05.2008 г., адресованного УФРС по Курской области, ЗАО АФ «Октябрьская» и ФИО3, подписанного 13 пайщиками, усматривается, что лица, отозвавшие доверенности, также лишили ФИО3 полномочий на совершение от их имени дальнейших действий по регистрации договора аренды (т.3, л.д.37), а следовательно, и на выражение воли доверителя при регистрации договора, поскольку они не лишены права изменить свои намерения на этой стадии (заключение договора аренды).

Отмена доверенностей на заключение договора аренды земельного участка до внесения в ЕГРП регистрационной записи лишает доверенное лицо права на заключение сделки от имени соответствующих доверителей.

Из материалов дела усматривается, что государственный регистратор приостанавливал государственную регистрацию в связи с сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации сделки, а также в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений, возникших в связи с поступлением информации об отмене вышеуказанных доверенностей, в связи с чем предлагал заявителю в срок до 03.07.2008 г. устранить причины, препятствующие государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.08.2008 г. по делу № А35-3795/2008-С20 действия регистратора по приостановлению государственной регистрации признаны правомерными.

Согласно ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Принимая во внимание, что к указанному сроку Обществом не представленынадлежащим образом оформленные документы, подтверждающие полномочия ФИО3 на совершение сделки от имени лиц, отозвавших данные доверенности, управление, руководствуясь положениями ст.ст. 13, 16, 17, 20 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отказал в государственной регистрации.

Рассматривая доводы заявителя, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что отказ в регистрации не вступает в противоречие с положениями ст.14 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 г., поскольку заключение сделки от имени согласных пайщиков осуществляется на основании выданных ими доверенностей, а пайщикам, выразившим несогласие на совершение сделки аренды и не выдавшим доверенностей, пунктом 2 ст.14 указанного Федерального закона предоставлено право выделения земельных участков в счет своих долей для последующего самостоятельного распоряжения ими.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие(бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие -либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ в качестве основания признания недействительным ненормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления данная статья называет наличие двух обстоятельств - не соответствие акта закону или иным правовым актам и нарушение этим актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии с п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, принявший данный акт. Между тем, ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в апелляционный суд не представлено достоверных доказательств нарушения управлением действующего законодательства и прав и интересов заявителя.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения (часть 4 статьи 270 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда Курской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Курской области от 28.11.08 г. по делу № А35-4314/08-С26 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья Миронцева Н.Д.

Судьи Шеин А.Е.

Семенюта Е.А.