Гражданский кодекс часть 1

от Управления государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области: ФИО2 – представителя по доверенности №12 от 03.02.2021;

от Общества с ограниченной ответственностью "Управление МКД": ФИО3 – адвоката, доверенность №2 от 12.04.2021:

от Общества с ограниченной ответственностью "Уютный Дом": представитель не явился, извещён надлежащим образом;

от Общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль С": представитель не явился, извещён надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Уютный Дом" и Управления государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 04.06.2021 по делу №А48-611/2021, по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управление МКД" (<...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) о признании недействительным заключения от 11.01.2021 № 5-2/10 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий и обязании включить в реестр сведения о многоквартирном доме, расположенном по адресу: Орловская область, г. Орел, ул.8 Марта, д. 10,

третьи лица: 1. Общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль С" (<...>; ОГРН <***>, ИНН <***>), 2. Общество с ограниченной ответственностью "Уютный Дом" (Орловская область., <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управление МКД" (далее - заявитель, ООО "Управление МКД", Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области (далее - ответчик, Департамент, Управление) о признании недействительным заключения от 11.01.2021 №5-2/10 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий и обязании включить в реестр сведения о многоквартирном доме, расположенном по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.8 Марта, д. 10.

Определением от 31.03.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль С" (далее - третье лицо 1, ООО "Вертикаль С") и Общество с ограниченной ответственностью "Уютный Дом" (далее - третье лицо 2, ООО "Уютный Дом").

Решением от 04.06.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с обжалуемым судебным актом, Департамент и ООО "Управление МКД" обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционных жалоб заявители ссылались на недействительность решения собрания собственников от 01.12.2020 в силу закона, правомерность исключения ответчиком из общего кворума голосов ООО «Вертикаль С», исключение бюллетеня ООО «Регкоминвест», расторжение решением от 01.12.2020 договора управления с ООО «Управление МКД». Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В представленном суду апелляционной инстанции отзывеООО "Управление МКД" возражало против доводов апелляционных жалоб, указывая на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, а также на отсутствие оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В судебное заседание представители ООО "Уютный Дом" и ООО "Вертикаль С" не явились.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, ООО "Вертикаль С" являлось застройщиком многоквартирного дома № 10 (МКД), расположенного по адресу: г.Орел, ул.8 Марта. Данный МКД введён в эксплуатацию 23.06.2020 на основании разрешения № 57-301000-23-202.

Помещения № 37, 38, 39, 41 создавались ООО "Вертикаль С" за счет собственных средств для последующего оформления в собственность компании. 31.07.2020 указанные помещения по актам приема передачи переданы на баланс компании и приняты к бухгалтерскому учету в составе основных средств, что составляет 6,49% от общего числа голосов собственников помещений.

14.12.2020 в ЕГРП за ООО "Вертикаль С" зарегистрировано право собственности на вышеуказанные помещения.

Согласно повестке дня вопрос №3 протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 09.11.2020 управляющей организацией выбрано ООО "Уютный Дом".

В настоящее время в реестре лицензий субъекта РФ в качестве управляющей организации МКД № 10 по ул. 8 Марта в г. Орле находится ООО "Уютный Дом".

Согласно вопросу №6 протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 01.12.2020 решено расторгнуть договор управления в одностороннем порядке с действующей управляющей организацией, выбрать в качестве управляющей организации ООО "Управление МКД".

18.12.2020 ООО "Управление МКД" обратилось в Управление государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области с заявлением о внесении в реестр лицензий сведений о многоквартирном доме, расположенном по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.8 Марта, д.10, с приложением протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 01.12.2020.

Заключением от 11.01.2021 №5-2/10 Управление отказало заявителю во внесении изменений в реестр лицензий в отношении указанного многоквартирного дома в связи с несоответствием заявления требованиям, установленным подпунктом "е" пункта 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее - Порядок № 938/пр).

Спорным заключением Управление установило наличие признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством РФ, а именно Управлением при подсчете голосов исключены бюллетени голосования по помещениям № 37, 38, 39, 41 в связи с отсутствием на дату принятия решения собственников сведений о регистрации права собственности ООО "Вертикаль С" на указанные помещения в реестре прав на недвижимое имущество, в связи с чем, по мнению Управления, отсутствовал кворум для принятия решения, оформленного протоколом собрания собственников от 01.12.2020.

ООО "Управление МКД", не согласившись с заключением Департамента от 11.01.2021 №5-2/10, обратилось в Арбитражный суд Орловской области с соответствующим заявлением.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда области, исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с требованиями статьи 195 ЖК РФ, сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации. Реестр лицензий субъекта Российской Федерации должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (далее - Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ) с учетом особенностей, установленных ч. 5 ст. 192 ЖК РФ.

В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (часть 2 статьи 198 ЖК РФ).

Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (часть 3 статьи 198 ЖК РФ).

Порядок внесения в реестр лицензий субъекта РФ утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 N 938/пр.

Согласно пункта 2 и 3 Порядка №938/пр изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании представленного лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата) заявления о внесении изменений в реестр, и указанного в нем перечня документов.

Согласно пункта 6 Порядка № 938/пр по итогам проверки заявления и документов, представленных лицензиатом, оформляется заключение, в котором указываются результаты проверки по каждому из условий, указанных в пункте 5 настоящего Порядка, и предложения для принятия органом государственного жилищного надзора соответствующего решения в соответствии с пунктом 7 настоящего Порядка.

Пунктом 7 Порядка № 938/пр определено, что по результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает одно из следующих решений:

а) о внесении изменений в реестр;

б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления;

в) о приостановлении рассмотрения заявления.

Решение о внесении изменений в реестр принимается органом государственного жилищного надзора в случае соответствия заявления и документов условиям, указанным в пункте 5 настоящего Порядка (п. 8 Порядка №938/пр).

В силу подпункта «а» пункта 9 Порядка № 938/пр несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «а», «г» - «е» пункта 5 упомянутого Порядка, является основанием для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления.

Из документов, представленных в материалы дела, следует, что в адрес Департамента поступило заявление ООО "Управление МКД" от 16.12.2020 с целью включения МКД по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.8 Марта, д.10 в перечень домов, в отношении которых ООО "Управление МКД" осуществляет лицензионную деятельность по управлению МКД.

К указанному заявлению прилагались документы, которые отражены в приложении, в том числе копии протокола от 01.12.2020 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, договора управления многоквартирным домом от 07.12.2020 № 10.

Из оспариваемого заключения следует, что в ходе проверки представленных в Управление документов установлено соблюдение условий, предусмотренных пунктами «а» -«д» п. 5 Порядка № 938/пр.

Однако в ходе проверки представленных в Управление документов установлено также несоответствие документов требованиям, установленным пунктом «е» п. 5 Порядка № 938/пр.

В оспариваемом заключении указано, что в ходе изучения протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 10 по ул. 8 Марта в г. Орле и бюллетеней, установлено, что в общем собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 53,59 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в ходе рассмотрения заявления Департаментом установлено, что бюллетень голосования по квартирам №№ 37, 38, 39, 41 подписан директором ООО "Вертикаль С" 25 ноября 2020 года. Согласно сведениям, полученным из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, право собственности на указанные помещения зарегистрировано 14 декабря 2020 года. Таким образом, Управление пришло к выводу, что решение о выборе ООО "Управление МКД" принято при отсутствии кворума.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

В силу части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Частью 3 статьи 46 ЖК РФ установлено, что решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В период после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) передать помещения участникам долевого строительства по соответствующим передаточным актам. У участников долевого строительства, право на участие в общем собрании собственников помещений возникает с момента приемки квартир как у лиц, являющихся фактическими собственниками, однако из этого не следует наличия права у застройщика принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счет участников долевого строительства и которые не переданы в установленном порядке соответствующим участникам.

Для всех участников долевого строительства установлен единый срок передачи квартир (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ), при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик в установленном порядке вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ), с составлением которого бремя несения расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг подлежит возложению на участника долевого строительства.

При этом, в силу пункта 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Из приведенных положений в их совокупности и взаимосвязи следует, что застройщик не вправе действовать как фактический собственник в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями, установленными ст. 4 Закона № 214-ФЗ, невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет застройщику права действовать за лицо, за чей счет осуществлено строительство.

С учетом изложенного, застройщик имеет право принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома после окончания строительства, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости (ст. 218 ГК РФ).

Как указывалось выше, помещения №№ 37, 38, 39, 41, голоса по которым не приняты, в МКД №10 по ул. 8 Марта в г.Орле были возведены застройщиком ООО "Вертикаль С" на собственные средства. 14.12.2020 в ЕГРП за ООО "Вертикаль С" было зарегистрировано право собственности на указанные помещения, вследствие чего именно ООО "Вертикаль С" является собственником указанных помещений (квартир) и вправе в соответствии со ст.44 ЖК РФ принимать участие в общем собрании собственников.

В связи с чем довод об отсутствии кворума при проведении общего собрания собственников помещений в МКД, явившийся также основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий в отношении указанного многоквартирного дома, является необоснованным и верно отклонен судом первой инстанции.

Оценивая довод третьего лица - ООО "Уютный Дом" о том, что от имени ЗАО «Регкоминвест», являющегося собственником помещения № 45, имеющего 2,9% от общего числа голосов, протокол общего собрания собственников помещений в МКД от 01.12.2020 подписан неуполномоченным лицом, судом области установлено следующее.

В силу части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Как следует из оспариваемого заключения, данное обстоятельство Управлением не проверялось в связи с чем суд посчитал, что оспаривание протокола общего собрания собственников помещений МКД является предметом отдельного судебного разбирательства.

Довод ответчика и третьего лица - ООО "Уютный Дом" о том, что решение, принятое вопросу № 6, не соответствует формулировке вопроса № 6 в повестке дня собрания, не может принят, на основании следующего.

Согласно пункта 17 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденного Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае, если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена законодательством Российской Федерации, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка.

В данном случае согласно уведомлению о проведении собрания с 19 октября 2020 года по 30 ноября 2020 года, инициированного собственником кв. 27 МКД №10 по ул.8 Марта в г.Орле, формулировка вопроса № 6 «О расторжении договора управления в одностороннем порядке с действующей управляющей организацией, выбор управляющей организации, утверждение условий договора управления многоквартирным домом и установление размера платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения многоквартирного дома» соответствует принятому решению по данному вопросу, оформленному протоколом от 01.12.2021, отражает суть и исключает возможность их неоднозначного толкования.

Неуказание в тексте повестки дня собрания конкретной управляющей компании, в частности ООО "Управление МКД", связано с возможным предложением собственниками МКД иных управляющих организаций, которые могли быть выбраны собственниками.

Не принимается довод жалоб о том, что в последующем спорное решение собственников было отменено, поскольку суд оценивает законность принятого решения на момент его принятия.

Иные доводы заявителей жалоб сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

С учетом изложенного апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционных жалоб и изменения судебного акта отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании ч.4 ст.270 АПК РФ, апелляционной коллегией не установлено.

Руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 04.06.2021 по делу №А48-611/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья А.И. Протасов

судьи Е.А. Аришонкова

ФИО1