Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Остин» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 15.06.2022 по делу № А36-1179/2022 (судья Канаева А.В.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Остин» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 9 737 302 руб. 57 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (далее – ООО «Европа-Люкс», истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Остин» (далее – ООО «Остин», ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды № 410-ОД от 25.01.2018 за период с 01.06.2021 по 31.12.2021 в сумме 9 737 302 руб. 57 коп.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 15.06.2022 по настоящему делу исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «Остин» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что с 07.07.2020 ООО «Остин» не использовало помещение, возвратив его арендодателю, в связи с чем арендная плата не подлежит внесению в спорный период.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.06.2016 между ООО «МОЛЛ» (арендодателем) и ООО «Липецкий завод строительных материалов» (арендатором) заключен договор аренды №246/16.

25.01.2018 между ООО «Липецкий завод строительных материалов» (арендодателем) и ООО «Остин» (арендатором) заключен договор аренды № 410-ОД, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения № 12 с кадастровым номером 48:20:0013504:2017, общей площадью 431,8 кв.м, расположенного на втором этаже здания, находящегося по адресу: <...>, торгово-развлекательный центр «Европа», а арендатор обязался принять его и вносить платежи согласно условиям договора.

Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещения в аренду от 25.01.2018.

30.06.2020 между ООО «Липецкий завод строительных материалов» (арендатором), ООО «Европа-Люкс» (новым арендатором) и ООО «МОЛЛ» (арендодателем) подписано соглашение о перемене стороны, передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 246/16 от 14.06.2016, в соответствии с которым арендатор 01.08.2020 передает, а новый арендатор принимает все права, обязанности и ответственность по договору с учетом приложений к договору, а также по всем дополнительным соглашениям к договору.

01.08.2020 во исполнение указанного соглашения составлен акт приема-передачи.

ООО «Липецкий завод строительных материалов» 27.07.2020 направило в адрес ООО «Остин» уведомление о передаче прав арендатора ООО «Европа-Люкс» и необходимости производить оплату на указанный в письме счет.

Согласно пункту 7.1 договора от 25.01.2018 № 410-ОД арендная плата подлежит уплате арендатором за пользование помещением и включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи.

Базовая арендная плата вносится ежемесячно авансом в размере минимальной базовой арендной платы в период с 01-го по 05-е число текущего месяца и включает в себя плату за пользование помещением, плату за пользование земельным участком под зданием, плату за пользование парковкой на прилегающей к зданию территории.

Базовая арендная плата равняется минимальной базовой арендной плате или процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата) размер которой оказался большим в оплачиваемом месяце.

Размер минимальной базовой арендной платы составляет 1 112 389 руб. 20 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС, а с 01.01.2019 составит 1 131 243 руб. 25 коп. (пункт 7.2.1).

Арендодатель ежегодно, начиная с 25.01.2019 и далее каждый год аренды, один раз в год, автоматически увеличивает размер минимальной базовой арендной платы на 5 процентов, начиная с 13 месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Согласно пункту 7.2.2 договора от 25.01.2018 размер процентной арендной платы, в том числе НДС, составляет 10 процентов от месячного объема оборота арендатора в отношении коммерческой деятельности, осуществляемой в помещении в соответствии с разрешенным использованием. Объем оборота определяется в соответствии с условиями договора на основании отчета о месячном объеме оборота, составленного по форме, указанной в приложении № 8 к договору, который арендатор обязан предоставлять арендодателю не позднее истечения 5 календарных дней месяца, следующего за отчетным месяцем, в письменном виде.

Под оборотом арендатора стороны в договоре понимают общую сумму денежных средств, полученных как в форме наличных денег, так и форме безналичных платежей, от реализации товаров и услуг в помещении. В оборот арендатора включаются как денежные средства от реализации арендатора, так и других пользователей помещения (субарендаторов и т.п.), в случае если помещение или его часть будут переданы таким пользователям. В оборот арендатора не включается выручка арендатора в виде арендной платы, взимаемой арендатором с субарендаторов. В оборот арендатора от реализации товаров и услуг в помещении включается сумма налога на добавленную стоимость (НДС), входящая в стоимость реализованных товаров и услуг в помещении.

Размер процентной арендной платы рассчитывается как произведение оборота арендатора с НДС, если арендатор/субарендатор является плательщиком НДС, за отчетный месяц и процентной ставки, указанной в настоящем пункте. Рассчитанная таким образом процентная арендная плата включает в себя НДС по ставке, установленной законодательством.

В случае если размер процентной арендной платы, в том числе НДС, будет меньше минимальной базовой арендной платы за оплачиваемый (отчетный) месяц, в том числе НДС, то размер базовой арендной платы за соответствующий месяц, в том числе НДС, будет равняться размеру минимальной базовой арендной платы, указанной в пункте 7.2.1 договора, в том числе НДС.

В случае, если размер процентной арендной платы, в том числе НДС, будет больше минимальной базовой арендной платы за оплачиваемый (отчетный) месяц, в том числе НДС, то размер базовой арендной платы за соответствующий месяц, в том числе НДС, будет равняться размеру процентной арендной платы.

В силу пункта 7.3 договора от 25.01.2018 переменная арендная плата включает в себя: расходы на потребленную в помещении электроэнергию, которые определяются на основании показаний приборов учета или расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.3.1 договора, по ценам снабжающих организаций; расходы на отопление, вентилирование, кондиционирование помещения, вывоз мусора, а также плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию, которые определяются расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.3.1 договора.

Оплата переменной арендной платы производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем в течение 5 рабочих дней с момента получения от арендодателя соответствующего счета.

Пункт 7.5 договора от 25.01.2018 устанавливает размер эксплуатационного сбора в размере 204 516 руб., в том числе НДС, за все помещение в месяц, а с 01.01.2019 207 982 руб. 37 коп, который подлежит оплате арендатором ежемесячно авансом в период с 01-го по 05-ое календарное число оплачиваемого месяца. Арендодатель ежегодно, начиная с 25.01.2019 и далее каждый год аренды, один раз в год автоматически увеличивает размер эксплуатационного сбора на 5 процентов, начиная с 13 месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

В пункте 7.10 договора от 25.01.2018 стороны согласовали, что арендатором ежемесячно авансом в период с 01 по 05 число отчетного месяца оплачиваются маркетинговые платежи, размер которых не зависит от фактически понесенных арендодателем расходов на продвижение торгового центра и составляет 31 122 руб., в том числе НДС, за все помещение в месяц, а с 01.01.2019 он ставит 31 649 руб. 50 коп. Арендодатель ежегодно, начиная с 25.01.2019 и далее каждый год аренды, один раз в год автоматически увеличивает размер маркетинговых платежей на 5 процентов, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Указанный договор от 25.01.2018 № 410-ОД заключен на срок 5 лет с даты подписания сторонами.

26.09.2018 и 04.02.2020 между указанными сторонами заключены дополнительные соглашения к договору аренды № 140-ОД от 25.01.2018, которыми внесены изменения в пункты 5.1.7, 5.1.22, 5.2.5, 7.1, 10.4 договора от 25.01.2018, а также установлено, что, начиная с 25.01.2020 по 24.01.2021 (включительно) арендатору предоставляется скидка по оплате минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей, в связи с чем размер вышеуказанных платежей на данный период составит: минимальная базовая арендная плата – 1 187 806 руб. 70 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц; эксплуатационный сбор – 218 383 руб. 07 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц; маркетинговые платежи – 33 233 руб. 85 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц. Начиная с 25.01.2021, оплата минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей производится в соответствии с условиями договора.

03.02.2021 истец направил ответчику уведомление об увеличении арендной платы с 25.01.2021 на 5%, указав, что минимальная базовая арендная плата составит 1 309 555 руб. 46 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц; эксплуатационный сбор – 240 765 руб. 59 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц; маркетинговые платежи – 36 638 руб. 25 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

17.12.2021 истец направил ответчику претензию № 661 от 16.12.2021, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате по договору и предложил оплатить ее, приложив бухгалтерскую справку о расчете задолженности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Невнесение ответчиком арендной платы по договору за период с 01.06.2021 по 31.12.2021 послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Липецкой области с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, истец исполнил условия договора аренды надлежащим образом, передав ответчику имущество.

Поскольку ответчик взятые на себя обязательства по оплате арендных платежей за пользование имуществом за период с 01.06.2021 по 31.12.2021 не исполнил, Арбитражный суд Липецкой области обоснованно удовлетворил требования о взыскании арендной платы.

Довод заявителя о направлении в адрес ООО «Липецкий завод строительных материалов» писем №2604/20/дн от 11.06.2020, №2645/20/дн от 22.06.2020, №2689/20/дн от 02.07.2020, содержащих уведомление о возврате помещения и необходимости обеспечить присутствие уполномоченного представителя с целью приемки помещения, не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы в отсутствие доказательств возврата помещения в соответствии с условиями заключенного договора. Кроме того, следует отметить, что само по себе неиспользование предмета аренды, на что ссылается заявитель жалобы, не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату по договору.

Судом верно установлено отсутствие оснований для прекращения исполнения ответчиком предусмотренных договором обязательств.

Статьями 619 и 620 ГК РФ определены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя и арендатора.

Пункт 1 статьи 450 ГК РФ предусматривает изменение и расторжение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Право на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды предусмотрено как для арендодателя (пункты 13.1.1 – 13.1.6), так и для арендатора (пункты 13.4.1 – 13.4.2).

При этом в договоре отсутствуют условия, позволяющие арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора по иным основаниям, кроме указанных в этих пунктах.

Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Таким образом, довод заявителя жалобы о направлении акта возврата, подписанного в одностороннем порядке, не принимается судом, поскольку юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта аренды арендодателю, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами. Односторонний возврат помещения и неисполнение обязательств, предусмотренных договором, не могут свидетельствовать о соблюдении условий заключенного сторонами договора аренды и действующего законодательства.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 22.01.2021 по делу А36-4834/2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2021, в удовлетворении исковых требований ООО «Остин» к ООО «Европа-Люкс» о расторжении договора аренды от 25.01.2018 № 410-ОД отказано.

Вывод о том, что договор аренды от 25.01.2018 № 410-ОД сохранил свое действие после подписания ответчиком акта возврата помещения от 07.07.2020 в период с 01.08.2020 по 30.06.2021 содержится в решении Арбитражного суда Липецкой области от 14.09.2021 по делу № А36-669/2021 (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

В данном случае судом первой инстанции обоснованно учтено, что вступившему в законную силу судебному акту присущи свойства неопровержимости, исключительности, преюдициальности, в связи с чем никто, в том числе и суд не вправе ставить под сомнение вступивший в законную силу судебный акт, пока он не отменен в установленном процессуальном порядке.

Признание преюдициального значения судебного акта, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.(Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 №30-П).

Учитывая изложенное, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что сам по себе отказ от фактического использования имущества в рамках действующего договора, при отсутствии препятствий к пользованию со стороны арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы, основания для взыскания за спорный период арендных платежей являются обоснованными.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство об оставлении искового заявления в части требования о взыскании задолженности за декабрь 2021 года без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Из материалов дела следует, что 17.12.2021 истец направил ответчику претензию № 661 от 16.12.2021 с требованием об оплате задолженности по договору в размере 25 038 817 руб. 87 коп., приложив к ней бухгалтерскую справку о расчете задолженности за период с августа 2020 года по ноябрь 2021 года.

При этом в претензии № 661 от 16.12.2021 истец предложил ответчику исполнить обязанность по уплате арендной платы за декабрь 2021 года в размере 1 586 959 руб. 30 коп.

С учетом изложенного судом области не установлено оснований для оставления искового заявления без рассмотрения в части.

При рассмотрении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, суд первой инстанции также принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», согласно которым суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

Между тем, из отзыва ответчика от 04.04.2022 (т.2, л.д.29), представленного ранее ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения, не следует намерения ответчика добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Липецкой области от 15.06.2022 по делу №А36-1179/2022 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 15.06.2022 по делу №А36-1179/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Остин»– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2

ФИО3