Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилсервис»: ФИО5, директор на основании выписки из ЕГРЮЛ, паспорт гражданина РФ, ФИО6, представитель по доверенности от 22.06.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилсервис» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2021 по делу № А08-3157/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «11 АВГУСТА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 594 553 руб. 20 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилсервис» (далее - ООО УК «ЖС», истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «11 АВГУСТА» (далее - ООО «11 АВГУСТА», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 594 553 руб. 20 коп. (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2021 по делу № А08-3157/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО УК «ЖС» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2021 по делу № А08-3157/2019, в связи с чем просило его отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована доводами о том, что принадлежащий ответчику объект недвижимости является пристроенным к многоквартирному дому № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде, что обуславливает обязанность ответчика нести расходы на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

ООО «11 АВГУСТА» представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имеются основания для отмены решения Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2021 по делу № А08-3157/2019 и удовлетворения исковых требований. Суд при этом исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что ООО «11 АВГУСТА» с 22.03.2012 является собственником двухэтажного нежилого здания, в том числе один подземный этаж с кадастровым номером 31:16:0125018:1414 площадью                                                                            557,3 кв. м 1974 года постройки, расположенного по адресу: <...> (т. 1 л.д. 43-44).

ООО УК «ЖС» является управляющей организацией многоквартирного дома № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 07.11.2014, с собственниками помещений в указанном многоквартирном доме управляющей организацией заключены договоры управления многоквартирным домом.

В период с января 2017 года по декабрь 2019 года истец осуществлял функции по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Ненадлежащее исполнение ООО «11 АВГУСТА» обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества собственников, расходов на общедомовые нужды за указанный период явилось основанием для обращения ООО УК «ЖС» в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

В силу положений статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.

В силу названных норм права обязательным условием для возложения на ответчика обязанности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является нахождение спорного помещения в составе общего имущества многоквартирного дома.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 21.05.2020 по настоящему делу была назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Специализированное предприятие «Гарант» ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, на разрешение экспертов были поставлены вопросы: 1) является ли нежилое здание с кадастровым номером 31:16:0125018:48 общей площадью 443,4 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 700 кв. м по адресу: <...>, технически связанным с многоквартирным домом по адресу: <...>, строительными конструкциями и инженерными коммуникациями? 2) Имеются ли в указанном нежилом здании инженерные коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания многоквартирного дома по указанному адресу и наоборот? 3) Имеет ли указанное нежилое здание общие с многоквартирным жилым домом места общего пользования и иные помещения? 4) Является ли указанное нежилое здание и многоквартирный жилой дом единым объектом недвижимого имущества? 5) Относится ли нежилое здание к общему имуществу многоквартирного жилого дома? 6) Возможна ли эксплуатация нежилого здания в качестве самостоятельного конструктивного целого, то есть отдельного объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства?

Согласно заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью «Специализированное предприятие «Гарант» от 06.07.2020 № 31-06-20 нежилое здание общей (уточненной) площадью 557,3 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 700 кв. м по адресу: <...> с кадастровым номером 31:16:0125018:48, является технически связанным с многоквартирным домом по адресу: <...>, строительными конструкциями (узлами примыканий перекрытий крыши ресторана к стене многоквартирного дома, общим фундаментом и общей несущей стеной), инженерными коммуникациями (системами водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения).

При ответе на вопрос о наличии в нежилом здании площадью 557,3 кв. м инженерных коммуникаций и оборудования, необходимых для обслуживания многоквартирного дома № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде и наоборот эксперты пришли к выводу, что в нежилом здании ресторана имеются инженерные коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания многоквартирного дома по указанному адресу и наоборот (системы водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения).

Экспертами также установлено, что нежилое здание площадью 557,3 кв. м имеет общие с многоквартирным домом места общего пользования: придомовую территорию общего пользования вокруг здания ресторана, плиту перекрытий между помещениями № 15 и № 16.

Согласно выводам экспертов нежилое здание ресторана и многоквартирный дом технически являются единым объектом недвижимого имущества, при строительстве в 1974 году и по состоянию на дату проведения экспертизы многоквартирный дом и здание ресторана составляли и составляют единый имущественный комплекс, имели и имеют единый инвентарный номер 5771, имели и имеют единый адрес: <...>.

Нежилое здание ресторана относится к общему имуществу многоквартирного дома № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде, при этом эксплуатация нежилого здания ресторана в качестве самостоятельного конструктивного целого невозможна.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 25.01.2021 по делу № А08-3157/2019 была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту Белгородского филиала федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с выводами заключения эксперта Белгородского филиала федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 12.04.2021 № 2127/10-3 на момент осмотра в жилом доме имеются инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания нежилого здания площадью 443,4 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 700 кв. м по адресу: <...> с кадастровым номером 31:16:0125018:48.

При этом эксперт отметил, что в 1970-1980 гг. это был единый комплекс, состоящий из жилого здания общежития и нежилого здания, инженерные коммуникации до реконструкции были объединены, что видно по оставшимся в стене частей труб системы отопления и водоснабжения.

В нежилом здании инженерные коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания многоквартирного дома по адресу: <...>, отсутствуют.

Экспертом сделан вывод, что нежилое здание площадью 443,4 кв. м и многоквартирный дом № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде не являются единым объектом недвижимого имущества, эксплуатация нежилого здания в качестве самостоятельного конструктивного целого возможна.

Ссылаясь на выводы судебной экспертизы, указывая, что принадлежащее ответчику здание является самостоятельным объектом недвижимости, не связанным с общим имуществом многоквартирного дома, арбитражный суд области отказал в удовлетворении исковых требований.

Вместе с тем судом первой инстанции не принято во внимание следующее.

В абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, под нежилым помещением в многоквартирном доме понимается помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Таким образом, именно факт того, что нежилое помещение указано в проектной или технической документации на многоквартирный дом является основным и единственным критерием для определения принадлежности этого помещения к многоквартирному дому независимо от присоединения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения и от каких-либо других признаков самостоятельного функционирования. Экспертизой указанное обстоятельство не может быть установлено.

В соответствии с пунктом 1.1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, единицей технической инвентаризации является: домовладение, отдельно стоящее основное здание.

В Пункте 3.42 данной Инструкции установлено, что признаками единства здания служат фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Исходя из изложенного законодатель предусматривает, что отличительными признаками встроенного помещения от отдельно стоящего здания являются неразрывная связь с многоквартирным домом, они являются единым объектом недвижимости, наличие общих несущих и ограждающих конструкции (есть проход из одного здания в другое).

В свою очередь отдельно стоящее здание не имеет никакой связи с несущими и ограждающими конструкциями существующего здания, расположены на специально выделенном земельном участке и возведены по отдельному проекту.

Кроме того, отдельно стоящее здание должно иметь противопожарные разрывы и проезды. Дополнительно признаком обособленности здания могут являться отдельный почтовый адрес, разделенный земельный участок, отдельная техническая документация на здание.

Из технических паспортов здания общежития (литер А) (т. 1 л.д. 125-156) и пристроенного здания ресторана (литер А2), расположенных по адресу: <...>, следует, что принадлежащее ответчику здание и многоквартирный дом имеют единый инвентарный номер 5771.

Анализ технического паспорта здания общежития, составленного по состоянию ни 29.12.2008, и технического паспорта пристроенного здания ресторана, составленного по состоянию на 15.10.2009, позволяет прийти к выводу о том, что принадлежащий ответчику объект недвижимости учтен в составе многоквартирного дома, поскольку в экспликации к поэтажному плану здания общежития отражены те же помещения, что и в экспликации к поэтажному плану пристроенного здания ресторана: склад площадью 8 кв. м, коридор площадью 2,6 кв. м, склады площадью 7,3 кв. м, 6,1 кв. м, 12,6 кв. м, 8,5 кв. м, коридор площадью 43,8 кв. м, пекарни площадью 10 кв. м, 38,2 кв. м, 18,6 кв. м, подсобное площадью 6,7 кв. м, пекарня площадью 17,8 кв. м, загрузочная площадью 18,6 кв. м, музыкальная комната площадью 2,9 кв. м, кухня площадью 31,9 кв. м, коридор площадью 6,8 кв. м, магазин площадью 13,3 кв. м, подсобное площадью 4,2 кв. м, подсобное площадью 2,2 кв. м, моечная площадью 11,8 кв. м, кабинет площадью 14,8 кв. м, обеденный зал площадью 88 кв. м, бар площадью 10,2 кв. м, кабинет площадью 7,6 кв. м, коридор площадью 8,3 кв. м, санузел площадью 4,5 кв. м, санузел площадью 4,1 кв. м, коридор площадью 8,5 кв. м, коридор площадью 22,9 кв. м, раздевалка площадью 3,2 кв. м.

Техническая инвентаризация спорного здания как пристроенного объекта изначально 27.12.1974 была проведена в составе многоквартирного дома (на тот момент общежития), присвоен единый адрес.

В письме государственного унитарного предприятия Белгородской области «Белоблтехинвентаризация» от 02.03.2020 № 564 также отражено, что согласно инвентарному делу № 5771 на здание общежития по адресу: <...> общая площадь нежилых объектов недвижимости составляет 1 703,7 кв. м, в том числе пристроенное здание ресторана площадью 443,4 кв. м и летнее кафе площадью 36,9 кв. м, встроенное нежилое помещение площадью 1 072, кв. м, встроенное нежилое помещение площадью 150,7 кв. м (т. 3 л.д. 76).

В ходе подготовки заключения от 12.04.2021 № 2127/10-3 экспертом при осмотре конструктивной части подвалов и первого этажа многоквартирного дома № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде и нежилого здания выявлено, что продольные несущие стены нежилого здания и поперечные стены примыкают (пристроены без жесткого соединения) к стене многоквартирного дома.

В исследовательской части заключения эксперта от 12.04.2021 № 2127/10-3 также указано, что помещение № 15 в подвале и помещение № 16 на первом этаже при строительстве дома в 1974 году были выполнены для прохода в помещения нежилого здания. На момент осмотра дверь в подвале из помещения № 15 в помещение нежилого здания № 18 была забита и заложена в полкирпича, на первом этаже двери в помещение № 16 нежилого здания и из помещения жилого дома № 74 были забиты и заложены кирпичом. Помещение № 15 подвала многоквартирного дома и помещение № 16 нежилого здания находятся в пределах стен многоквартирного дома, который ранее являлся переходом в помещения нежилого здания.

Из представленного ООО «11 АВГУСТА» технического плана здания с кадастровым номером 31:16:0125018:1414, подготовленного кадастровым инженером 24.05.2019, также усматривается, что нежилое здание площадью 557,3 кв. м по адресу: <...> представляет собой пристроенное здание ресторана 1974 года постройки (т. 3 л.д. 3-8).

О единстве архитектурного решения пристроенного здания площадью 557,3 кв. м и многоквартирного дома № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде свидетельствует сделанный экспертом при осмотре вывод о том, что продольные несущие стены нежилого здания и поперечные стены примыкают (пристроены без жесткого соединения) к стене жилого дома, то есть при строительстве названных объектов между ними не были предусмотрены ни противопожарные разрывы, ни проезды.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что нежилое здание площадью 557,3 кв. м, принадлежащее ответчику, являясь объектом недвижимости со своим кадастровым номером, в то же время представляет собой объект торгового назначения с учетом сведений из Единого государственного реестра недвижимости и договора аренды нежилого помещения от 29.07.2019, заключенного ООО «11 АВГУСТА» (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор), и по своей сути и техническим характеристикам является пристроенным к многоквартирному дому № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде зданием, что характеризует его как часть многоквартирного дома, имеющую единое архитектурное решение и входящую в состав многоквартирного дома.

Таким образом, отсутствуют основания считать нежилое здание площадью 557,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>, самостоятельным объектом недвижимого имущества.

На основании изложенного ссылка ответчика на то, что водоснабжение, теплоснабжение и электроснабжение здания площадью 557,3 кв. м осуществляется ресурсоснабжающими организациями по отдельным договорам, заключенным ООО «11 АВГУСТА» самостоятельно, не имеет в настоящем случае определяющего значения для признания спорного здания самостоятельным от многоквартирного дома объектом. При этом в исследовательской части заключения эксперта Белгородского филиала федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 12.04.2021 № 2127/10-3 указано на техническую связь нежилого здания площадью 557,3 кв. м с многоквартирным домом № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде через систему водоснабжения.

В обоснование правовой позиции об отсутствии между многоквартирным домом и спорным нежилым зданием признаков единства ответчик ссылался на расположение здания на обособленном земельном участке, поставленном на кадастровый учет с номером 31:16:0125018:48.

Отклоняя указанный довод, арбитражный апелляционный суд руководствуется правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, согласно которой содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

То обстоятельство, что нежилое здание площадью 557,3 кв. м в спорный период находилось на отдельно сформированном земельном участке, также не характеризуют принадлежащее ответчику здание как обособленное от структуры многоэтажной (жилой) части всего здания и не является основанием для освобождения собственника от обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома пропорционально всей площади нежилого помещения.

Кроме того, из статьи 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом возможно только одной управляющей организацией, которая не может принять в управление только часть дома.

Заключая договор управления с собственниками помещений многоквартирного дома, независимо от того, какая площадь помещений многоквартирного дома указана в договоре или в решении собрания собственников многоквартирного дома об избрании управляющей организации, управляющая организация в силу закона принимает в управление весь дом, включая пристроенные помещения.

С учетом изложенных обстоятельств тот факт, что в спорной ситуации ответчик не использует, например, лифт, лестничные клетки многоквартирного дома, не влечет оснований для освобождения последнего от несения заявленных истцом расходов.

Также следует отметить, что не все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в равной мере пользуются общим имуществом дома. Как правило, владельцы разных жилых и нежилых помещений многоквартирного дома фактически непосредственно пользуются различными вещами, являющимися общим имуществом такого дома (лифты, кровля, лестничные клетки и пр.). В то же время эксплуатация многоквартирного дома возможна только при надлежащем содержании всего общего имущества дома. Поэтому по общему правилу доля расходов каждого собственника помещения в многоквартирном доме зависит лишь от площади принадлежащего ему помещения, а не от степени использования общим имуществом (статья 39, часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Изменение технических характеристик в отношении связи пристроенного здания с многоквартирного домом путем заложения двери в подвале из помещения № 15 в помещение нежилого здания № 18, двери на первом этаже в помещение № 16 из нежилого здания и из помещения жилого дома № 74 в настоящем споре не может привести к изменению правового режима взаимоотношений между владельцем пристроя и собственниками помещений многоквартирного дома, поскольку в заключении эксперта от 12.04.2021 № 2127/10-3 отражено, что помещение № 15 подвала многоквартирного дома и помещение № 16 нежилого здания находятся в пределах стен многоквартирного дома, который ранее являлся переходом в помещения нежилого здания, и подтверждено поэтажными планами подвала и первого этажа здания по адресу: <...> (т. 3 л.д. 157, 158).

Само по себе наличие отдельного входа и иное функциональное использование, назначение пристроенного здания в отличие от основного здания не формирует самостоятельного объекта недвижимости.

Представленное ответчиком заключение специалиста автономной некоммерческой организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований» от 29.11.2021 не может быть принято судебной коллегией в качестве допустимого и достоверного доказательства, поскольку является односторонним, выполнено по собственной инициативе ООО «11 АВГУСТА» и, по сути, направлено на оценку фактических обстоятельств настоящего спора, что противоречит статьям 64, 67, 68 АПК РФ.

Следовательно, являясь собственником объекта недвижимости в многоквартирном доме, ответчик в соответствии с приведенным нормами права обязан содержать свое помещение и соразмерно площади принадлежащего ему пристроенного нежилого помещения участвовать в издержках по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Относительно статуса дома № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде как многоквартирного дома, а не общежития, как полагает ответчик, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

По смыслу статей 15 и 16 ЖК РФ к самостоятельным объектам недвижимости, права на которые могут быть предметом сделок и подлежат государственной регистрации, относятся жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир и комнаты.

Из анализа статей 289, 290 ГК РФ и статей 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом в отличие от индивидуального жилого дома не является самостоятельным объектом гражданских прав, обособленным от составляющих его жилых и нежилых помещений, общего имущества такого дома, которые только и могут находиться в собственности граждан, юридических лиц и публично-правовых образований.

Утрата жилым домом режима обособленного объекта, находящегося в муниципальной собственности, связывается с началом реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», на что обращено внимание в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09.

Аналогичный правовой подход закреплен в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: при отчуждении единоличным собственником здания первого помещения в собственность стороннего лица в здании возникает право общей долевой собственности на общее имущество здания.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что 25.06.2012 на кадастровый учет было поставлено здание общежития площадью 4 955,8 кв. м 1974 года постройки, расположенное по адресу: <...>, с присвоением кадастрового номера 31:16:0125018:56 (т. 4 л.д. 102-106).

Из обстоятельств дела следует, что с октября 2013 года была произведена постановка жилых помещений в общежитии на кадастровый учет, при этом основанием государственной регистрации права собственности граждан на жилые помещения являлись свидетельства, датированные ранее постановки жилых помещений на кадастровый учет (т. 4. л.д. 107-126).

Исходя из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время утратил силу), разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приватизация гражданами жилья в силу закона послужила основанием для прекращения исключительной муниципальной собственности на спорное общежитие, появления в спорном общежитии нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома без необходимости его государственной регистрации.

На основании изложенного с момента приватизации первой из комнат в общежитии оно перестало быть самостоятельным объектом недвижимости, получив статус многоквартирного дома, собственники помещений в котором что в соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде в качестве управляющей организации избрали ООО УК «ЖС».

Факт выполнения работ и оказания услуг ООО УК «ЖС» по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № 11 по                                                             ул. ФИО11 в г. Белгороде подтверждаются материалами дела, в том числе актами общего осеннего осмотра здания от 12.09.2017, от 20.04.2017, от 20.04.2018, от 10.09.2018, от 29.04.2019, от 09.09.2019, сводным актом сезонного осмотра многоквартирного дома в ходе подготовки к работе в осенне-зимний период 2019-2020 гг., актом проверки готовности к отопительному сезону 2019-2020 гг., актами выполненных работ.

Ответчиком факт надлежащего оказания управляющей организацией услуг в спорный период не опровергнут, соответствующих доказательств (актов некачественного оказания услуг, претензий, обращений в адрес управляющей организации) не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Расчет стоимости оказанных услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа, установленного собранием собственников помещений в многоквартирном доме, на площадь принадлежащего ответчику нежилого помещения, и соответствующее число месяцев (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО «11 АВГУСТА» является собственником двухэтажного нежилого здания, в том числе один подземный этаж с кадастровым номером 31:16:0125018:1414 площадью 557,3 кв. м 1974 года постройки, расположенного по адресу: <...>, ранее в техническом паспорте пристроенного здания ресторана с инвентарным номером 5771 по состоянию на 15.10.2009 площадь объекта недвижимости была указана 443,4 кв. м.

Как следует из материалов дела, технический план здания подготовлен кадастровым инженером 24.05.2019 по заданию заказчика с целью представления в орган регистрации для государственного кадастрового учета изменений здания с кадастровым номером 31:16:0125018:1414, связанных с определением местоположения границ здания в пределах земельного участка, обусловленных внесением сведений о координатах характерных точек контура здания и изменением площади уточняемого объекта недвижимости, связанных с проведением внутренней перепланировки здания, а также в связи с изменением этажности здания, поскольку ранее была допущена реестровая ошибка в определении этажности нежилого здания.

Технический план подготовлен на основании письма Департамента строительства и архитектуры от 27.12.2016 № 04/03-3363 и заключения № 2016/22, выполненного ООО «РУБИКОН-ТТ» в 2016 году.

При этом в техническом плане здания отражено, что согласно заключению от 15.11.2016 № 2016/22 принадлежащий ООО «11 АВГУСТА» объект недвижимости площадью 557,3 кв. м попадает под пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, когда выдача разрешения на строительство не требуется, поскольку выполненные мероприятия являются перепланировкой и не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности.

Согласно письму Департамента строительства и архитектуры от 27.12.2016 № 04/03-3363 получение разрешения на строительство (реконструкцию) нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, не требуется.

Изложенное в совокупности позволяет прийти к выводу, что проведенные ООО «11 АВГУСТА» работы по перепланировке пристроенного здания ресторана, которые привели к увеличению площади с 443,4 кв. м до 557,3 кв. м, были произведены не позднее 2016 года, то есть с 01.01.2017 расчет задолженности следует производить исходя из площади встроенного помещения 557,3 кв. м.

В протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде от 07.11.2014 стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома утверждена в размере 22 руб. 86 коп.

Согласно разъяснениям, содержащимся в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 «О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив», в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.

Действующее законодательство, ставя в обязанность собственников жилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, регулирует порядок и размеры уплаты, путем заключения, на основании решения общего собрания собственников жилых помещений, договора управления многоквартирным домом, при этом допускается указание в договоре управления возможности индексации установленных тарифов.

В пункте 5.3 договора управления многоквартирным домом, проект которого утвержден на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № 11 по ул. ФИО11 в г. Белгороде, предусмотрено право ООО УК «ЖС» индексировать с 1 июля нового календарного года размер платы за содержание и текущий ремонт жилья в соответствии с индексом потребительских цен на жилищные услуги.

Таким образом, собственниками помещений в многоквартирном доме фактически принято решение, предоставляющее управляющей организации право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников.

Данный правовой подход согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении № 307-ЭС19-2677 от 05.07.2019.

Для расчета платы за коммунальную услугу электроэнергии, потребленную при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, истец применил тарифы, утвержденные Приказами комиссии по государственному регулированию цен и тарифов в Белгородской области от 21.12.2016 № 28/1 «Об установлении тариф на электрическую энергию, поставляемую населению и приравненным к нему категориям потребителей по Белгородской области, на 2017 год», от 21.12.2017 № 38/1 «Об установлении тариф на электрическую энергию, поставляемую населению и приравненным к нему категориям потребителей по Белгородской области, на 2018 год», от 14.12.2018 № 34/1 «Об установлении тариф на электрическую энергию, поставляемую населению и приравненным к нему категориям потребителей по Белгородской области, на 2019 год», а также нормативы потребления электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленные приказами Департамента жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области от 13.11.2017 № 111 за период с января 2017 года до 01.07.2019 и от 10.06.2019 № 60 за период с 01.07.2019 по декабрь 2019 года (т. 4 л.д. 7-9).

Расчет электроэнергии, потребленной при содержании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, произведен истцом исходя из частного площади всех помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, на произведение общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, установленный норматив, площадь помещения ответчика, тариф на электроэнергию.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 составила 502 178 руб. 78 коп., покоммунальной услуге электроэнергии, потребленной при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 - 92 374 руб. 43 коп.

В свою очередь ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате услуг в соответствии со статьями 407, 408 ГК РФ суду не представил.

Отсутствие договорных отношений между управляющей организацией и собственником на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах не освобождает последнего от обязанности нести соответствующие расходы, производить управляющей организации оплату работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общедомового имущества.

Несение собственником самостоятельных расходов по обслуживанию своего имущества противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 155, 158 ЖК РФ, пункту 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 и Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которые не содержат указания на самостоятельные действия собственников по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают участие в расходах соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции признает заявленные ООО УК «ЖС» требования о взыскании 594 553 руб. 20 коп. задолженности по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальной услуги электроэнергии, потребленной при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за период с января 2017 года по декабрь 2019 года обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2021 по делу № А08-3157/2019 следует отменить, исковые требования удовлетворить, взыскав с ООО «11 АВГУСТА» в пользу ООО УК «ЖС» задолженность в размере 594 553 руб. 20 коп.

Статья 101 АПК РФ закрепляет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым частью 1 статьи 106 АПК РФ отнесены, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2021 по делу № А08-3157/2019 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «11 АВГУСТА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 594 553 руб. 20 коп. задолженности, а также 23 639 руб. в возмещение судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3