Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.09.2016 по делу №А64-3737/2015 (судья Игнатенко В.А.) по заявлению о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ржаксинский Агрокомплекс» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области о признании недействительными отказов в государственной регистрации права собственности (14 объектов):

- 20/007/2014-833 от 18.05.2015 на здание АЗС, КУ/УН: 68-68-20/007/2014-833 расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, в 100 м на северо-запад от дома № 15 по ул. Школьная д. Александровка;

- 20/007/2014-811 от 18.05.2015 на здание мастерской, КУ/УН: 68-68-20/007/2014-811, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, в 130 м на северо-запад oт дома № 15 по ул. Школьная, д. Александровка;

- 20/007/2014-814 от 18.05.2015 на здание зерносклада, КУ/УН: 68-68-20/007/2014-814, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл.. Ржаксинский район, в 250 м па юго-запад от дома № 15 по ул. Школьная, д. Александровка;

- 20/007/2014-827 от 18.05.2015 на здание склада, КУ/УН: 68-68-20/007/2014-827, расположенный но адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, в 200 м на запад от дома № 15 по ул. Школьная, д. Александровка;

- 20/007/2014-825 от 18.05.2015 на здание зерносклада, КУ/УН: 68-68-20/007/2014-825, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, в 150 м на запад от дома № 15 по ул. Школьная, д. Александровка;

- 20/007/2014-831 от 18.05.2015 на крытый ток, КУ/УН: 68-68-20/007/2014-831, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл.. Ржаксинский район, в 350 м на северо-запад от дома № 15 по ул. Школьная, д. Александровка;

- 20/007/2014-813 от 18.05.2015 на здание весовой, КУ/УН: 68-68-20/007/2014-813, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, в 350 м на северо-запад от дома № 15 по ул. Школьная д. Александровка;

- 20/007/2014-830 от 18.05.2015 на здание зерносклада, КУ/УН: 68-68-20/ 007/2014-830, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район. в 350 м на северо-запад от дома № 15 по ул. Школьная, д. Александровка;

- 20/007/2014-835 от 18.05.2015 на ЗАВ-40, КН/УН: 68-68-20/007/2014-835, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, в 350 м на северо-запад от дома № 15 по ул. Школьная, д. Александровка;

- 20/007/2014-834 от 18.05.2015 на здание, КН/УН: 68-68-20/007/2014-834, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, в 350 м на северо-запад от дома № 15 по ул. Школьная, д. Александровка;

- 20/007/2014-812 от 18.05.2015 на здание, КН/УН: 68-68-20/007/2014-812, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, в 350 м на северо-запад от дома № 15 по ул. Школьная, д. Александровка;

- 20/007/2014-829 oт 18.05.2015 на здание склада, КН/УН: 68-68-20/007/2014-829, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, д. Александровка, в 40 м на юго-запад от дома № 15 по ул. Школьная;

- 20/007/2014-832 от 18.05.2015 на здание столовой, КН/УН: 68-68-20/007/2014-832, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская обл., Ржаксинский район, д. Александровка, ул. Школьная, дом № 13А;

- 20/007/2014-828 от 18.05.2015 на помещение № 2, КН/УН: 68-68-20/007/2014-828, расположенный по адресу: Россия, <...>.

Судом по ходатайству ООО «Ржаксинский Агрокомплекс» была произведена замена ООО «Ржаксинский Агрокомплекс» на его правопреемника ООО «Семеновская Нива» (далее – заявитель, общество, ОГРН <***>)

Решением суда от 01.09.2016 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что ссылка суда на постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 №1395/09 необоснованна. Спорные объекты недвижимого имущества не были учтенными в соответствии с Федеральным Законом «О государственном кадастре недвижимости».

В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, 19.02.2014 между ООО «Ржаксинский Агрокомплекс» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №3/14/СХПК с СХПК «Путь к коммунизму» (Продавец), в соответствии с которым Продавец передает в собственность покупателя 14 объектов недвижимого имущества.

В соответствии с условиями договора имущество было передано покупателю по акту приема – передачи от 20.02.2014 покупатель исполнил свои обязательства по оплате, что подтверждается платежными поручениями от 25.03.2014 №199, от 03.03.2014 №174.

СХПК «Путь к коммунизму» 18.04.2014 было ликвидировано, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц за номером 2146828012285.

Полагая, что является законным приобретателем указанных в договоре от 19.02.2014 №3/14/СХПК нежилых помещений, ООО «Ржаксинский Агрокомплекс» обратилось в Управление Росреестра по Тамбовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области было приняты решения 20/007/2014-833; 20/007/2014-811; 20/007/2014-814; 20/007/2014-827; 20/007/2014-825; 20/007/2014-831; 20/007/2014-813; 20/007/2014-830; 20/007/2014-835; 20/007/2014-834; 20/007/2014-812; 20/007/2014-829; 20/007/2014-832; 20/007/2014-828 от 18.05.2015 об отказе в государственной регистрации права собственности на имущество.

Считая отказы в государственной регистрации права незаконными, ООО «Семеновская Нива» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд области исходил из того, что у регистрирующего органа отсутствовали основания, предусмотренные ст. 20 Закона № 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации права.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Основания отказа в государственной регистрации содержатся в статье 20 Закона № 122-ФЗ.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).

Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В соответствии с п.5 ст.2 и п.3 ст.20 Закона №122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 данного Закона); не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Как следует из материалов настоящего дела, основанием для отказов в государственной регистрации права послужили выводы Управления о том, что правообладатель не представил заявление и иные документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введение в действие указанного Федерального закона сделки с объектами недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представления таких документов возложена на заявителя; документы представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных ФЗ.

Проанализировав обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о незаконности отказа в государственной регистрации права по следующим основаниям.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Указанные выводы отражены в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 №1395/09 по делу №А07-4014/2008-А-РСА.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Указанные выводы нашли свое отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Таким образом, после принятия Постановления N 10/22 при ликвидации продавца у покупателя недвижимого имущества в арбитражном процессе имеется единственный способ защиты своих прав на регистрацию права собственности на недвижимое имущество - заявление требований к регистрирующему органу в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалы дела свидетельствуют, что объекты недвижимости: здание зерносклада (инвентарный номер 3442/Д/304) было построено в 1988г.; здание зерносклада (инвентарный номер 3439/304) было построено в 1988г.; здание склада (инвентарный номер 3438/304) было построено в 1992 г.; здание склада (инвентарный номер 3441/304) было построено в 1988 г.; здание столовой (инвентарный номер 3435/304) было построено в 1992 г.; здание (инвентарный номер 3442/Б/304) было построено в 1985 г.; здание (инвентарный номер 3442/Г/304) было построено в 1989 г.; здание АЗС (инвентарный номер 3436/304) было построено в 1981 г.; здание весовой (инвентарный номер 3442/В/304) было построено в 1990 г.; здание зерносклада (инвентарный номер 3440/304) было построено в 1976 г.; здание мастерской (инвентарный номер 3437/304) было построено в 1990 г., крытый ток (инвентарный номер 3442/А/304) было построено в 1989 г.

Указанное подтверждается техническими паспортами зданий.

В техническом паспорте ЗАВ-40 (инвентарный номер 3442/З/304) указана действительная инвентаризационная стоимость объекта недвижимости в ценах 1969 года. Следовательно, данный объект были построен до 1969 г.

Таким образом, право собственности на данное недвижимое имущество у «Продавца» - СХПК «Путь к коммунизму» возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности СХПК «Путь к коммунизму» на спорное недвижимое имущество, как и отсутствие документов, подтверждающих право владения и пользования земельными участками под объектами недвижимости, не является препятствием для перехода права собственности на объекты и соответствующей их государственной регистрации.

Принятые на себя сторонами по договору купли - продажи от 19.02.2014 №3/14/СХПК обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

Указанный договор не расторгнут и не оспорен в судебном порядке.

Оснований считать договор купли-продажи от 19.02.2014 №3/14/СХПК несоответствующим по своему содержанию и форме положениям действующего законодательства не имеется.

Относительно основания отказов регистрирующего органа, выраженных в том, что представленные на государственную регистрацию прав документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно договор купли – продажи от 21.11.2013 № 111 не соответствует требованиям ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации; п.1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также отсутствуют сведения, содержащие описание земельных участков, апелляционный суд находит следующее.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре купли-продажи от 19.02.2014 №3/14/СХПК недвижимого имущества указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору, сведения о расположении объекта недвижимости.

Согласно положений статьи 18 Закона №122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны содержать описание недвижимого имущества.

Из договора купли – продажи от 19.02.2014 №3/14/СХПК усматриваются все необходимые характеристики объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков, позволяющие их идентифицировать, а именно указаны кадастровые номера земельных участков, на которых расположены объекты, площади земельных участков, их адреса, назначение объектов недвижимости, их площадь, целевое назначение, инвентарные номера и т.п.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд находит, что данное основание оспариваемых отказов не соответствует нормам действующего законодательства.

Поскольку СХПК «Путь к коммунизму» 18.04.2014 было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи от 19.02.2014 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, отказ ООО «Семеновская Нива» в удовлетворении требования не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

Отсутствие в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности СХПК «Путь к коммунизму»на испрашиваемые объекты недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания, предусмотренные ст.20 Закона №122-ФЗ для отказа в государственной регистрации права, в связи с чем отказы Управления Росреестра по Тамбовской области №№ 20/007/2014-833; 20/007/2014-811; 20/007/2014-814; 20/007/2014-827; 20/007/2014-825; 20/007/2014-831; 20/007/2014-813; 20/007/2014-830; 20/007/2014-835; 20/007/2014-834; 20/007/2014-812; 20/007/2014-829; 20/007/2014-832; 20/007/2014-828 от 18.05.2015 противоречат положениям Закона № 122-ФЗ и нарушает права заявителя.

Относительно основания отказов регистрирующего органа, выраженного в том, что отчужденные объекты недвижимости не являются учтенными в государственном кадастре недвижимости, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

В настоящее время принадлежащие Обществу объекты недвижимого имущества поставлены на кадастровый учет.

Кроме того, в отношении спорных объектов недвижимости Государственным унитарным предприятием Технической инвентаризации Тамбовской области Филиалом «Ржаксинский нехозрасчетный участок» в 2013 году осуществлен технический учет, что подтверждается соответствующими техническими паспортами, представленными в материалах дела, которые содержат инвентаризационный номер объектов и все необходимые характеристики, в т.ч. отражают сведения о нахождении объектов недвижимости на определенных земельных участках.

Указанные выводы согласуются с выводами содержащимися в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2016 по делу №А64-3741/2015.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При названных условиях, арбитражный суд апелляционной инстанции считает верными выводы суда области о незаконности отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в государственной регистрации права собственности на спорные объекты.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.09.2016 по делу №А64-3737/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья А.И. ФИО4

судьи Н.Д. ФИО5

ФИО1