Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: истца – администрации муниципального образования Щекинский район (Тульская область, г. Щекино, ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 25.01.2021 № 10), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Союз-Тула» (г. Рязань, ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 20.04.2020), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Союз-Тула» на решение Арбитражного суда Тульской области от 23.12.2020 по делу № А68-2326/2020 (судья Воронцов И.Ю.),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Щекинский район (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Союз-Тула» (далее – ответчик, общество, ООО «ТК «Союз-Тула») об изъятии у ответчика незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером 71:32:020103:2349 со степенью готовности 5%, площадью застройки 777,3 кв.м, расположенного по адресу: Тульская обл., Щекинский район, МО <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 23.12.2020 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части выводов об отсутствии оснований для установления судом начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. По мнению общества, поскольку принудительное изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда, то обжалуемый судебный акт должен содержать начальную цену продажи данного объекта, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

На основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что ответчик обжалует решение суда лишь в части, суд апелляционной инстанции в отсутствие возражений участвующих в деле лиц, проверяет его законность и обоснованность только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО «ТК «Союз-Тула» (арендатор) 24.12.2013 заключен договор аренды земельного участка № 213/13 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 71:32:020103:1707, площадью застройки 2165 кв.м, расположенного по адресу: Тульская обл., Щекинский район, МО <...> примерно 35 м южнее д. 44, для строительства блокированных жилых домов (пункт 1.1. договора).

В период действия договора аренды арендатор зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349 со степенью готовности 5%, о чем в ЕГРН 17.01.2017 внесена запись № 71:32:020103:2349-71/022/2017.

Пунктом 2.1. договора согласовано, что земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду на срок 3 года.

13.02.2017 между арендодателем и арендатором заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2013 № 213/13.

В целях завершения арендатором строительства блокированных жилых домов 14.02.2017 между арендодателем и арендатором заключен договор аренды № 6/17 вышеуказанного земельного участка с кадастровым: номером 71:32:020103:1707.

В п. 1.1. названного договора указано, что арендодатель предоставляет однократно для завершения строительства (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349), а арендатор принимает в аренду земельный участок.

Указанный договор заключен сроком на 3 года. Срок действия договора исчисляется с 14.02.2017 и считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации (п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договора).

03.03.2017 на основании договора аренды от 14.02.2017 № 6/17 зарегистрировано обременение земельного участка с кадастровым номером 71:32:020103:1707 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349) в виде аренды всего объекта на 3 года за ООО «ТК «Союз-Тула» о чем внесена запись в ЕГРН № 71:32:020103:1707-71/022/2017-7.

В связи с истечением срока действия договора в адрес арендатора было направлено уведомление от 08.11.2019 № 11-02-08/4642 о прекращении его действия с 14.02.2020 (п.п. 2.1, 2.2. договора).

12.02.2020 от арендатора поступило заявление о предоставлении земельных участков правообладателям зданий, строений, сооружений в собственность, аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное (бессрочное) пользование с просьбой предоставить в аренду для строительства блокированных жилых домов сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 71:32:020103:1707 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349), расположенного по адресу: <...> примерно 35 м южнее д. 74.

Письмом от 21.02.2020 № 11-02-08/871 арендодатель сообщил арендатору, что договор аренды указанного земельного участка не может быть заключен на новый срок по причине того, что в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов предоставляется в аренду однократно собственникам объектов незавершенного строительства, расположенных на таком участке, для завершения их строительства.

В связи с тем, что ответчиком не выполнена его обязанность, предусмотренная п.п. 6.5 и 6.6 договора, по освобождению земельного участка с кадастровым номером 71:32:020103:1707 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349) и возвращению его истцу по акту приема-передачи, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен для завершения строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171- ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ).

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (часть 1).

Часть 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в пункте 1.1 договора аренды земельного участка №6/17 от 14.02.2017, арендодатель предоставляет однократно для завершения строительства (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349), а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:32:020103:1707, площадью застройки 2165 кв.м, расположенного по адресу: Тульская обл., Щекинский район, МО <...> примерно 35 м южнее д. 44. В силу пунктов 2.1., 2.2. вышеуказанного договора настоящий договор заключен сроком на 3 года. Срок действия договора исчисляется с 14.02.2017.

Следовательно, срок окончания действия договора аренды земельного участка от 14.02.2017 № 6/17 истек 14.02.2020.

При этом в связи с истечением срока действия указанного договора в адрес арендатора администрацией направлено уведомление от 08.11.2019 № 11-02-08/4642 о прекращении его действия с 14.02.2020. Однако ответчиком не выполнена его обязанность, предусмотренная п.п. 6.5 и 6.6 договора, по освобождению земельного участка с кадастровым номером 71:32:020103:1707 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349) и возвращению его истцу по акту приема-передачи.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения администрации с настоящим иском истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Довод ответчика об обязательности определения при рассмотрении настоящего спора начальной продажной цены объекта незавершенного строительства, степенью готовности 5%, на основании оценки его рыночной стоимости был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонен в силу следующего.

В силу пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, начальная продажная цена имущества определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с такой оценкой, проведенной на основании статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектом оценочной деятельности, ее результаты могут быть оспорены в установленном порядке.

Таким образом, при рассмотрении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ степень готовности такого объекта не имеет решающего значения, поскольку не исключена ситуация, когда строительство объекта ответчиком не приостановлено и будет продолжаться, в том числе в период рассмотрения спора в суде. Кроме того, нет оснований полагать, что реальная степень готовности не будет учтена и не должна приниматься во внимание на стадии подготовки к реализации объекта на торгах, в том числе в силу существующего нормативного регулирования соответствующей процедуры.

В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что степень готовности должна учитываться при определении начальной продажной цены продаваемого объекта с целью недопущения нарушения прав ответчика и участников торгов. При этом ответчику предоставлено законное право оспорить цену имущества, определенную уполномоченным органом на основании существующего порядка, в том числе по мотиву неправильного учета степени готовности объекта незавершенного строительства. Заблаговременное определение такой цены в связи с рассмотрением иска об изъятии возможно только при согласии истца, поскольку сопутствует очевидным рискам последнего. Прежде всего в виде возможности принятия судом решения об отказе в удовлетворении требований об изъятии объекта при несении затрат на указанную оценку, а также необходимости дополнительной оценки стоимости объекта в связи с увеличением степени его готовности.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции правомерно установлено отсутствие оснований для установления судом начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного и фактических обстоятельств настоящего спора, представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования об изъятии у общества незавершенного строительством объекта недвижимости, кадастровый номер 71:32:020103:2349, степень готовности 5%, площадь застройки 777,3 кв.м, расположенный по адресу: Тульская область, Щекинский район, МО г. Щекино, <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены в обжалуемой части принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 23.12.2020 по делу № А68-2326/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Н.В. Заикина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина