Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Токаревой М.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., при участии в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Бежица» (ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО1 (доверенность от 01.10.2016) и ответчика – управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО2 (доверенность от 09.01.2017 № 29/04-6), в отсутствие представителя ответчика – Брянской городской администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>), надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2017 по делу № А09-13848/2015, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Бежица» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным отказа управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – управление, ответчик) в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности с кадастровым номером 32:28:0015502:49, общей площадью 13 831 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон «Московский», в долгосрочную аренду сроком на 49 лет, выраженного в письме от 28.10.2015 № 29/02-9445, и обязании управления подготовить проект договора по предоставлению обществу в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельного участка, находящегося в муниципальной собственности с кадастровым номером 32:28:0015502:49, общей площадью 13 831 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон «Московский», обеспечении его подписания и направления заявителю (с учетом уточнения заявленных требований и отказа от требований к Брянской городской администрации).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2017 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и отказать обществу в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015502:49, общей площадью 13 831 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон «Московский» (договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 21.05.2013 № 38443).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 21.05.2013 по 20.05.2016.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимого имущества: трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, с кадастровым номером 32:28:0015502:241, место нахождения: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон «Московский», принадлежащий обществу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права, выданное управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 30.01.2015 32-АЖ № 673900).

Объект капитального строительства возведен на спорном земельном участке на основании разрешения на строительство от 24.09.2014 №RU 32301000-2530 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 32301000-1219.

Общество 11.08.2015 обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015502:49, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон «Московский», в долгосрочную аренду сроком на 49 лет.

Письмом от 28.10.2015 № 29/02-9445 управление отказало обществу в предоставлении указанного земельного участка в долгосрочную аренду, сославшись на действующий на момент обращения договор аренды от 21.05.2013 № 38443.

Считая данный отказ несоответствующим закону и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим заявлением.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о действующем характере договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 21.05.2013 № 38443, а основания отказа управления впредоставлении указанного земельного участка в долгосрочную аренду признал несоответствующими положениям статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем в полном объеме удовлетворил заявленные обществом требования.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

При разрешении споров, вытекающих из публично-правовых отношений, суд не связан доводами сторон, а значит, он должен исследовать все фактические обстоятельства дела, на основании которых следует устанавливать наличие либо отсутствие у заявителя определенного права, в настоящем случае права на заключение договора аренды. Такое мнение апелляционной инстанции следует из положений части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку признание ненормативного акта соответствующего органа недействительным влечет за собой обязанность этого органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, для чего необходимо полное соответствие последнего условиям, при которых возможно принятие решения о заключении договора аренды.

В силу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения) государственных органов, органов местного самоуправления, недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом заявитель по смыслу часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалованными действиями своих прав и законных интересов.

Поскольку общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет – 11.08.2015, то в настоящем случае должны применяться положения Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции Закона, действующего с 01.03.2015.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации основанием возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка в аренду, является договор аренды.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 – 11 Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Для разрешения вопроса о том, вправе ли общество претендовать на заключение договора аренды без проведения торгов, необходимо выяснить, для каких целей общество испрашивает земельный участок.

Из заявления общества от 11.08.2015 № 29 (т. 1, л. 11) следует, что общество является собственником объекта недвижимого имущества – трансформаторной подстанции, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0015502:49, находящимся в муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Имея на праве собственности объект недвижимости, лицо вправе претендовать на заключение договора аренды.

Однако в настоящем случае необходимо учитывать следующее.

Объект недвижимости, который расположен на спорном земельном участке, построен с нарушением закона, а значит, является самовольной постройкой.

Такой вывод судом апелляционной инстанции сделан на основании следующего.

Договор аренды № 38443 (т. 1, дл. 16 – 18) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, между обществом и управлением заключен 21.05.2013. Предметом договора согласно пункту 1.4 является предоставление в аренду земельного участка площадью 13 831 кв. м с разрешенным видом использования – для организации школьной спортивной зоны с благоустройством береговой территории р. Десна, кадастровый номер 32:28:0015502:49.

Из указанного следует, что земельный участок предоставлялся обществу не для строительства недвижимого объекта.

Впоследствии, 28.03.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым пункт 1.4 изложен в следующей редакции: основной вид – проезды, тротуары, земельные насаждения общего пользования; вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры (т. 1, л. 19).

Обосновывая свою позицию, общество указывает на то, что изложение пункта 1.4 договора аренды в редакции допсоглашения позволяло ему осуществить строительство трансформаторной подстанции.

В то же время, по мнению апелляционной инстанции, данное соглашение является ничтожной сделкой на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно, разъяснениям, изложенным в пунктах 74 – 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство в период заключения дополнительного соглашения (до 01.03.2015) устанавливало специальный порядок предоставления земельных участков для целей строительства.

Так, пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Следовательно, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта возможно только после выполнения установленного законом порядка. Именно соблюдение этого порядка в последующем допускает возможность заключения договора аренды без торгов.

Как следует из материалов дела, целевое назначение спорного земельного участка дополнительным соглашением было изменено с первоначального «для организации школьной спортивной зоны с благоустройством береговой территории р. Десна» на «основной вид – проезды, тротуары, земельные насаждения общего пользования; вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры».

Вместе с тем ни на момент заключения договора аренды спорного земельного участка, ни на момент заключения дополнительного соглашения вышеуказанный порядок выделения земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, администрацией соблюден не был.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, включающий в себя принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов).

Судом установлено, что предоставление спорного земельного участка в рассматриваемом случае произведено без предварительного согласования места размещения объекта.

Порядок предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объектов предполагает в обязательном порядке проведение торгов (конкурсов, аукционов).

В нарушение положений закона сторонами допущено злоупотребление правом, выразившееся в заключении дополнительного соглашения в обход предусмотренной законом процедуры.

При таких обстоятельствах следует признать, что общество возвело спорный объект на земельном участке, не предоставленном для этих целей (с учетом предмета договора аренды № 38443).

В силу положений части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

При отсутствии факта предоставления земельного участка для строительства капитального объекта – объект не может считаться созданным правомерно, независимо от наличия иных документов, полученных в период строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления № 25, усматривается, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим.

С учетом этого следует признать, что злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом, осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.

В связи со сказанным противозаконные действия общества не могут подлежать защите.

Следовательно, у общества не имелось правовых оснований для обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на 49 лет.

При этом все иные выводы суда, а также доводы общества в обоснование своей позиции, не имеют правового значения при установленных по делу обстоятельствах.

Кроме того, апелляционная инстанция считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные.

В силу пункта 3 части 1 статьи 37 этого же Кодекса вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Как установлено судом, испрашиваемый земельный участок находится в зоне многоквартирных многоэтажных жилых домов от 4-х этажей и выше (Ж1) (т. 1, л. 143).

Согласно статье 26 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования г. Брянск, утвержденных решением Брянского городского Совета народных депутатов от 28.05.2008 № 991, зона Ж1 предназначена для формирования кварталов многоквартирных жилых домов со средней и высокой плотностью застройки. Основные виды разрешенного использования недвижимости зоны Ж1, в том числе:

– многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей; встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах не выше третьего этажа; проезды, тротуары, зеленные насаждения общего пользования.

Вспомогательные виды разрешенного использования недвижимости зоны Ж1, в том числе:

– детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий, площадки для сбора мусора, площадки для сушки белья; подземные и встроенные в здания (пристроенные) гаражи и автостоянки; бесплатные (гостевые) парковки для временного хранения легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры.

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду возможно только в случае достижения результата по основному виду разрешенного использования и только уже потом вспомогательного, являющегося сопутствующим по отношению к основному, что в данном случае отсутствует.

К тому же апелляционный суд указывает на неправомерность вывода суда первой инстанции о том, что в настоящее время в земельном законодательстве отсутствуют нормативные положения, предусматривающие необходимость обоснования площади земельного участка для предоставления в аренду.

Действительно, в настоящее время статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая нормы предоставления земельных участков, утратила силу с 01.03.2015.

В то же время в случае, когда собственник объекта недвижимости обращается в уполномоченный орган за представлением в собственность или в аренду земельного участка, который для этих целей не был образован (сформирован), а был первоначально предоставлен этому лицу под строительство, необходимо учитывать положения статьей 11.2 и 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, вывод суда нельзя признать законным.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Государственная пошлина по заявлению относится на истца.

Поскольку ответчик освобожден от уплаты госпошлины по апелляционной жалобе в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, то она взысканию с истца не подлежит.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2017 по делу № А09-13848/2015 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Бежица» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Е.Н. Тимашкова

М.В. Токарева

Л.А. Капустина