Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой В.С., при участии от заявителя – жилищно-строительного кооператива «Серебряный ручей» – ФИО1 (доверенность от 18.10.2017), ответчика – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области – ФИО2 (доверенность от 09.01.2020 № 2.1-48/3), в отсутствие третьих лиц – общества с ограниченной ответственностью «Союз мастеров», Брянской городской администрации, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.11.2019 по делу № А09-9671/2019 (судья Халепо В.В.),

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив «Серебряный ручей» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ЖСК «Серебряный ручей», заявитель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – управление Росреестра по Брянской области, ответчик) от 17.07.2019 № 32/001/103/2019-3530.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Союз мастеров» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>), Брянская городская администрация (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.11.2019 заявленное требование удовлетворено.

В апелляционной жалобе управление Росреестра по Брянской области просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В отзыве на апелляционную жалобу ЖСК «Серебряный ручей», опровергая доводы жалобы, просит в ее удовлетворении отказать.

Другие лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела,21.07.2005 между ЖСК «Серебряный ручей» (инвестор) и ЗАО «Брянский завод «Металлист» (застройщик) был заключен инвестиционный договор, предметом которого являлось внесение инвестором денежных средств в строительство жилого комплекса, состоящего из трех жилых домов, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Ромашина, д. 60, строительные позиции № 1, № 2, № 3.

Брянской городской администрацией 18.12.2008 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU32301000-280, согласно которому разрешался ввод в эксплуатацию 159-квартирного жилого дома переменной этажности, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Ромашина, д. 58, канализационно-насосной станции (КНС), а также трансформаторной подстанции.

Согласно акту приема-передачи объекта недвижимого имущества от 16.01.2009, акту приема-передачи законченного строительством объекта от 29.01.2009 с дополнением к акту от 30.01.2009 в исполнение инвестиционного договора от 21.07.2015 ЖСК «Серебряный ручей» были переданы построенные объекты недвижимого имущества, в том числе трансформаторная подстанция площадью 47,8 кв. м, адрес (место расположения): <...>.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 29.09.2010 по делу № А09-987/2010 закрытое акционерное общество «Брянский завод «Металлист» признано несостоятельным должником (банкротом).

Определением Арбитражного суда Брянской области от 07.10.2011 по делу № А09-987/2010 конкурсное производство в отношении ЗАО «Брянский завод «Металлист» завершено.

На основании указанного определения Арбитражного суда Брянской области в Единый государственный реестр юридических лиц 07.11.2011 в отношении ЗАО «Брянский завод «Металлист» внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

ЖСК «Серебряный ручей» 05.04.2019 обратился в управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – трансформаторную подстанцию с кадастровым номером 32:28:0032513:40 площадью 47,8 кв. м, расположенную по адресу: <...>.

Государственная регистрация 16.04.2019 была приостановлена на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 16.04.2019 № 32/001/103/2019-3530).

Управление Росреестра по Брянской области 17.07.2019 отказало в государственной регистрации права на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (уведомление об отказе в государственной регистрации от 17.07.2019 № 32/001/103/2019-3530).

Полагая, что отказ в государственной регистрации права не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, ЖСК «Серебряный ручей» обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, определены статьей 21 Закона № 218-ФЗ.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, одним из оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ в день приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

В силу части 6 статьи 29 Закона № 218-ФЗ в день отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав заявителю по указанному в заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав адресу направляется уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в соответствии с частью 7 настоящей статьи.

Уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Проанализировав вышеприведенные нормативные положения в их взаимосвязи, суд первой инстанции сделал обоснованное заключение, что основания для отказа в государственной регистрации права должны быть тождественны основаниям, указанным ранее в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, в случае приостановления государственной регистрации права по основанию, предусмотренному пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права должны быть указаны конкретные документы, обязанность по предоставлению которых возлагается законом на заявителя.

Судом установлено и следует из материалов дела, что к заявлению ЖСК «Серебряный ручей» о государственной регистрации были приложены следующие документы: инвестиционный договор от 21.07.2005, дополнительное соглашение к нему от 20.06.2006, акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от 16.01.2009, акт приема-передачи законченного строительством объекта от 29.01.2009, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2008 № RU32301000-280, постановление Брянской городской администрации от 02.03.2005 № 733-п.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 16.04.2019 № 32/001/103/2019-3530 государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

В указанном уведомлении государственный регистратор ссылается на то, что согласно сведениям ЕГРН право за застройщиком ЗАО «Брянский завод «Металлист» не зарегистрировано, что препятствует осуществлению заявленной государственной регистрации.

Вместе с тем, по справедливому суждению суда, вопреки позиции апеллянта, отсутствие государственной регистрации на объект недвижимости за застройщиком – ЗАО «Брянский завод «Металлист», не может быть истолковано как не представление заявителем документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права.

Иных оснований для приостановления государственной регистрации права в уведомлении от 16.04.2019 № 32/001/103/2019-3530 не приведено.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, в уведомлении от 16.04.2019 № 32/001/103/2019-3530 не указано, какие конкретно документы не были представлены заявителем, а также не содержится каких-либо замечаний по форме или содержанию представленных документов.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации также не ясно, какие действия должен совершить заявитель для устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предусмотренные пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ основания для приостановления государственной регистрации права в данном случае отсутствовали, что, в свою очередь, исключало и последующий отказ в государственной регистрации права по данному основанию.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно учтено следующее.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, то суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае судом справедливо учтено, что право, за регистрацией которого обратился заявитель, возникло из инвестиционного договора от 21.07.2015, который не расторгнут и не оспорен в судебном порядке, спор о праве в отношении данного объекта недвижимости отсутствует, иных оснований для отказа в государственной регистрации в ходе судебного разбирательства не установлено.

Актом приема-передачи объекта недвижимого имущества от 16.01.2009, актом приема-передачи законченного строительством объекта от 29.01.2009 с дополнением к акту от 30.01.2009, а также пояснениями представителя генерального подрядчика – ООО «Союз мастеров» подтверждается исполнение обязательств по оплате и передаче недвижимого имущества в полном объеме.

По справедливому суждению суда, отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости за застройщиком ЗАО «Брянский завод «Металлист» не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; ЖСК «Серебряный ручей», исполнивший инвестиционный договор, при ликвидации застройщика вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленное требование о признании незаконным отказа управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области в государственной регистрации от 17.07.2019 № 32/001/103/2019-3530.

Убедительных доводов, опровергающих правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 20.11.2019 по делу № А09-9671/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Н.В. Еремичева

Е.В. Мордасов

Е.Н. Тимашкова