Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «АртПромИнвест» (далее – ООО «АртПромИнвест», Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее – УФРС по Брянской области) о признании незаконными сообщений от 07.09.07 №01/040/2007-396 и №01/040/2007-395 об отказе в государственной регистрации.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» и Комитет по управлению собственностью г.Брянска.

В порядке ст.49 АПК РФ заявитель уточнил требования и просил:

- признать недействительными (незаконными) отказы УФРС по Брянской области от 07.09.07 в государственной регистрации договоров об уступке прав по договорам аренды нежилых помещений общей площадью 70,5 кв.м и 72,8 кв.4, расположенных по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. 3-го Интернационала, д.29;

- обязать УФРС зарегистрировать договоры от 27.12.06 об уступке прав по договорам аренды №131-БД-2001 и №132-БД-2001 и дополнительные соглашения к договорам аренды №131-БД-2001 от 09.01.07 и №132-БД-2001 от 09.01.07 в отношении двух нежилых помещении общей площадью 70,5 кв.м. и 72,8 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. 3-го Интернационала, д.29.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.12.07 заявленные требования удовлетворены в части:

- признания незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области в государственной регистрации договора об уступке прав от 27.12.06 по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска №1З1-БД-2001, выразившийся в сообщении №01/040/2007-395 от 07.09.07;

- признания незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области в государственной регистрации договора об уступке прав от 27.12.06 по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска №1З2-БД-2001, выразившийся в сообщении №01/040/2007-396 от 07.09.07.

В остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением, УФРС по Брянской области обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Представители ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что неявка стороны не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения присутствующих представителей, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Администрации г. Брянска от 20.07.01 №1048 «О передаче в аренду муниципального унитарного предприятия розничной торговли магазин №6» между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска и ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» 11.09.01 был заключен долгосрочный договор аренды №АПР-4/2001 Муниципального унитарного предприятия розничной торговли магазин №6 Бежицкого района г. Брянска как единого имущественного комплекса.

Согласно пункту 5.1.2 данного договора арендатор взял на себя обязательство заключить договоры аренды нежилых помещений, арендуемых предприятием.

В соответствии с вышеуказанными условиями договора аренды от 11.09.01 между ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» и Комитетом были заключены договоры аренды №131-БД-2001 и 132-БД-2001 от 03.10.01 в отношении двух нежилых помещений общей площадью 70,5 кв.м и 72,8 кв.м., расположенных по адресу: г.Брянск, Бежицкий район, ул.3-го Интернационала, д.29. Срок действия договоров был определен до 02.10.2011 года (л.д.11-18 т.1).

27.12.06 ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» и ООО «АртПромИнвест» заключили договоры об уступке прав по указанным договорам аренды (л.д.19, 21 т.1).

09.01.07 между заявителем и ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» были подписаны акты приема-передачи указанных помещений (л.д.20, 22 т.1).

В этот же день между Комитетом и ООО «АртПромИнвест» былы заключены дополнительные соглашения к договорам №131-БД-2001 и №132-БД-2001 (л.д.23-24 т.1).

С этого момента заявитель надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, в том числе и по внесению арендной платы.

06.07.07 Общество и ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» обратились в УФРС с заявлениями о государственной регистрации договоров об уступке прав по договору аренды (л.д.84,112, 86,110 т.1).

Все представленные для регистрации Обществом документы отражены в расписках о получении документов (л.д.85,113, 87,111 т.1).

11.07.07 УФРС уведомило заявителя о необходимости устранить причины, препятствующие проведению госрегистрации, в противном случае последняя будет приостановлена. (л.д.92 т.1).

19.07.07 УФРС уведомило заявителя о необходимости представить для государственной регистрации решение Брянской городской администрации и решение Городской комиссии по согласованию прав по договорам аренды в отношении указанных нежилых помещений.

ООО «АртПромИнвест» обратилось в Комитет с заявлением о выдаче копии решения Брянской городской администрации по согласованию (разрешению) уступки прав по договорам аренды нежилых помещений общей площадью 72.8 кв.м в 70.5 кв.м., расположенных по адресу: г.Брянск, Бежицкий район. ул. 3-го Интернационала, д. 29.

24.08.07 в ответ на данное обращение Комитет направил в адрес заявителя копию постановления Брянской городской администрации от 09.01.07 №4-П «О согласовании уступки права по договору аренды муниципального унитарного предприятия г.Брянска «Продовольственный магазин №6» в целом как единого имущественного комплекса, арендуемого ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» и ООО «АртПромИнвест», указав в письме, что изменения в договоры аренды нежилых помещений в части смены арендатора были внесены на основании данного постановления.

07.09.07 УФРС были направлены в адрес Общества сообщения об отказе в государственной регистрации.

Полагая, что отказы в государственной регистрации противоречат действующему законодательству, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции не согласен с решением суда исходя из следующего.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пункт 1 ст. 13 и п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) предусматривают, что государственная регистрация может быть осуществлена после представления необходимых документов и уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. Так в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как следует из материалов дела, 06.07.07 ООО «АртПромИнвест» и ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации переуступки прав по договору аренды нежилого помещения площадью 72,8 кв.м. и нежилого помещения площадью 70,5 кв.м. по ул. 3-го Интернационала, 29 (л.д.84, 86 т.1).

Согласно расписке о получении документов на государственную регистрацию (л.д.85, т.1) ООО «АртПромИнвест» были представлены следующие документы: заявление от 06.07.07, платежное поручение от 06.07.07 №126, акт приема-передачи объекта нежилого фонда от 09.01.07, договор об уступке прав по договору аренды от 27.12.06, дополнительное соглашение от 01.01.07, дополнительное соглашение от 22.01.07, приказ №1 от 05.05.06, решение №1 от 21.04.06, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серия:32 №001370257 от 03.05.06, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе серия:32 №001376842 от 03.05.06, устав юридического лица от 21.04.06, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись №396.

Согласно расписке о получении документов на государственную регистрацию (л.д. 87, т.1) ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» были представлены следующие документы: заявление от №01/040/2007-396 06.07.07, доверенность от 05.07.07, реестровый номер 17/15850, акт приема-передачи объекта нежилого фонда от 09.01.07, выписка из ЕГРЮЛ №13-65/08390 от 14.06.07, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска от 17.12.01 №132БФ2001, договор об уступке прав по договору аренды от 27.12.06, дополнительное соглашение от 09.01.07, приказ №66 от 31.05.03, протокол внеочередного общего собрания акционеров №12 от 14.05.03, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серия:32 №000486846 от 22.11.02, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серия:32 №000513370 от 20.10.05, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серия:32 №000681500 от 01.04.04, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серия:32 №000680732 от 03.06.03, свидетельство о государственной регистрации юрлица №2200 от 30.12.92, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе №0004092 от 28.07.99, устав юрлица от 24.03.04, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись №396.

В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя.

Согласно п.4.9 Положения «О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска», принятому постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 25.08.05 №133-п, арендатор нежилого помещения вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу на основании решения Городской комиссии и вынесенного в соответствии с ним решения Брянской городской администрации.

Уведомлением от 19.07.07 №10-41/3591 госрегистратор сообщил ООО «АртПромИнвест» о том, что в срок до 10.08.07 необходимо представить решение Городской комиссии и решение Брянской городской администрации (л.д.25 т.1).

Получив указанное уведомление, Общество в адрес Комитета по управлению собственностью г. Брянска (далее - КУС) направило обращение №116 от 25.07.07 с просьбой представить необходимые акты.

Уведомлением №01/040/2007-395 от 27.07.07 госрегистратор сообщил о приостановлении государственной регистрации до 05.09.07.

Письмом от 24.08.07 №ЮЛ/3-3377 (л.д.26 т.1) КУС представило в адрес Общества постановление от 09.01.07 №4-П «О согласовании уступки права по договору аренды МУП г. Брянска «Продовольственный магазин №6» в целом как единого имущественного комплекса, арендуемого ОАО «Бежицкий хлебокомбинат», ООО «АртПромИнвест» (л.д.27 т.1).

Вместе с тем, данный документ Обществом не был представлен на госрегистрацию, что следует из расписки о получении документов, в связи с чем 07.09.07 государственным регистратором приняты решения об отказе в регистрации (л.д.28,29 т.1).

Частично удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции принял во внимание представленное в ходе рассмотрения требований заявителя постановление от 09.01.07 №4-П «О согласовании уступки права по договору аренды МУП г. Брянска «Продовольственный магазин №6» в целом как единого имущественного комплекса, арендуемого ОАО «Бежицкий хлебокомбинат», ООО «АртПромИнвест».

С указанным апелляционная инстанция не может согласиться.

В соответствии со ст. 16 Закон N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности, правоустанавливающие документы.

Порядок государственной регистрации установлен ст. 13 Закона N 122-ФЗ и включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Основаниями для государственной регистрации прав являются документы, необходимые для ее проведения и предусмотренные п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ, которые должны соответствовать требованиям, установленным ст. 18 Закона о государственной регистрации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Учитывая сказанное, при решении вопроса о признании недействительным отказа в госрегистрации, суд обязан проверить только те документы, которые были представлены регистратору, после чего решить, были ли представлены Обществом все необходимые документы, свидетельствующие о наличии у заявителя соответствующего права на данный объект недвижимости и имелось ли у регистрирующего органа основания, предусмотренные пунктом 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для отказа в регистрации.

Между тем, как видно из материалов дела, постановление от 09.01.07 №4-П Обществом не было представлено госрегистратору, в связи с чем у суда в силу ст. 67 АПК РФ не имелось оснований для рассмотрения данного доказательства в рамках рассмотрения заявления о признании недействительным ненормативного правового акта.

Более того, на основании указанного постановления получено согласие уступки права по договору аренды МУП г.Брянска «Продовольственный магазин №6» в целом как единого имущественного комплекса (договор аренды от 11.09.01 №АПР-4/2001 (л.д.138 т.1), а ни как не согласие уступки права по договорам аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска (л.д.11,15 т.1).

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие как имущественный комплекс является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст.132 ГК РФ предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением, прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Часть 2 статьи 658 ГК РФ предусматривает, что договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕНГРП осуществляется в соответствии со ст. 22 Закона №122-ФЗ и Приказом Минюста №16 от 04.03.05.

В настоящем деле рассматривается вопрос отказа в госрегистрации не уступки права по договору аренды МУП г.Брянска «Продовольственный магазин №6» в целом как единого имущественного комплекса, а уступки прав по договорам аренды нежилого помещения площадью 72,8 кв.м. и нежилого помещения площадью 70,5 кв.м.

Таким образом, указанное постановление не может являться доказательством, подтверждающим согласие арендодателя на переуступку прав по долгосрочным договорам аренды №131-БД-2001 и №132-БД-2001, заключенным на конкретные объекты недвижимого имущества.

Что касается тех документов, которые были представлены заявителем госрегистратору, то апелляционная инстанция отмечает следующее.

В качестве документов, подтверждающих согласие арендатора на уступку права по договору аренды, Обществом были представлены дополнительные соглашения от 09.01.07, которыми с указанной даты в договоры аренды внесены существенные изменения относительно того, что права и обязанности ОАО «Бежицкий хлебокомбинат» переходят к ООО «АртПромИнвест» (л.д.23,24,97,122 т.1), а также дополнительные соглашения от 22.01.07 (л.д.96,121 т.1), согласно которым основанием к переуступке права аренды явилось постановление от 09.01.07 №4-п.

Однако дополнительные соглашения не могут быть признаны заключенными, так как в соответствии с п.3 ст.453 и п.3 ст.433 ГК РФ в случае изменения договора обстоятельства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон, а договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Между тем, представленные госрегистратору дополнительные соглашения не прошли процедуру регистрации, следовательно, не могут рассматриваться как документы, порождающие правовые последствия.

Более того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с положением «О комитете по управлению собственностью г.Брянска», утвержденным решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.11.02 №429, комитет по управлению собственностью г.Брянска выступает арендодателем муниципальных (унитарных) предприятий как имущественных комплексов, недвижимого и движимого имущества, заключает соответствующие договоры аренды и контролирует их выполнение.

Пунктом 1.2 положения предусмотрено, что Комитет в своей деятельности руководствуется, в том числе правовыми актами Брянского городского Совета народных депутатов, Главы города Брянска и т.д.

Учитывая п. 4.9 постановления Брянского городского Совета народных депутатов №133-п от 25.08.05, иных оснований, кроме как решение Городской комиссии и вынесенного в соответствии с ним решения Брянской городской администрации, предоставляющих арендатору право перенайма, правовыми актами муниципального образования г. Брянска не предусмотрено.

Таким образом, требование УФРС по Брянской области о предоставлении указанных документов являются законными и обоснованными.

Вместе с тем, решение Городской комиссии и решение Брянской городской администрации в соответствии с п.4.9 Положения «О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска», принятому постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 25.08.05 №133-п, заявителем регистратору представлены не были.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции также исходил из того, что арендодатель согласовал переуступку права аренды путем согласования изменений цели использования нежилых помещений.

Данный вывод суда нельзя признать правильным, поскольку согласование комиссией договора переуступки права аренды и перепрофилирование не имеют между собой взаимосвязи, порядок переуступки прав по договору аренды регламентирован постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 25.08.05 №133-п.

В соответствии с п. 1 ст. 198, п. 4 ст. 200, п. 3 ст. 201 АПК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 ненормативный акт государственного органа может быть признан недействительным при одновременном его несоответствии закону и нарушением его изданием прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку доказательств того, что отказ Регистрационной службы не соответствует закону не представлено, то в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене с принятием в данной части нового решения.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (ч. 5 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 110, п.2 ст. 269, п.3 ч.1 ст.270, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 07.12.07 по делу №А09-6542/07-24 отменить в части признания незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области в государственной регистрации договора об уступке прав от 27.12.06 по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска №131-БД-2001, выразившийся в сообщении №01/0402007-395 от 07.09.07, и отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области в государственной регистрации договора об уступке прав от 27.12.06 по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска №132-БД-2001, выразившийся в сообщении №01/0402007-396 от 07.09.07 .

В указанной части заявление ООО «АртПромИнвест» оставить без удовлетворения.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АртПромИнвест» в пользу Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н.Тимашкова

Судьи

Г.Д.Игнашина

О.Г. Тучкова