Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Селивончика А.Г. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской Администрации - ФИО2 (доверенность №29/04-8 от 11.01.2021, паспорт, диплом), от Брянской городской Администрации - ФИО2(доверенность №06-2630и от 29.12.2020, паспорт, диплом), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской Администрации и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 09.04.2021 по делу № А09-9452/2020 (судья Фролова М.Н.), принятоепо заявлению общества с ограниченной ответственностью «Комтел» (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской Администрации (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>), Брянская городская Администрация (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>), Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области (г. Брянск), о признании незаконными решений от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Комтел» (далее – ООО «Комтел», заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о признании незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу: Брянская область, г.Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр» (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда от 09.04.2021 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области и Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской Администрации обратились с апелляционными жалобами о его отмене.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области указывает, что в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности или обременений в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032707:230 за заявителем отсутствуют. Сведения о продлении срока договора аренды от 05.09.2016 отсутствуют. Также указывает, что согласно сведениям ЕГРН договор аренды расторгнут 25.08.2020, что подтверждается уведомлением ООО «Комтел» о прекращении договора аренды и отсутствии волеизъявления на заключение договора на новый срок. Также указывает, что с 01.03.2015 нормы о преимущественном праве на заключение договора аренды в целях завершения строительства не подлежат применению.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской Администрации также ссылается на прекращение арендных отношений между сторонами, что подтверждается уведомлением арендатора от 08.06.2020. Также ссылается на результаты осмотра земельного участка, которыми установлено фактическое отсутствие какого-либо объекта на спорном земельном участке.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской Администрации и Брянской городской Администрации доводы жалоб поддержал в полном объеме, решение просил отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Комтел» (Арендатор) и Брянской городской администрацией в лице начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) был заключен договор аренды № 48802Г от 05.09.2016 земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр». Указанный договор был заключен сроком на 3 года. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке, дата регистрации 21.11.2016 №32-32/001-32/001/088/2016-399/2. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2016.

Цель использования указанного земельного участка - для строительства здания офиса.

По истечении срока, установленного в договоре аренды земельного участка № 48802Г от 05.09.2019 арендатором было получено письмо №29/03-12992 от 19.09.2019 за подписью начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в соответствии с которым арендодатель подтвердил, что земельный участок продолжается использоваться арендатором по договору аренды № 48802Г от 05 сентября 2019 года в отсутствие заявлений сторон о расторжении договора.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ООО «Комтел» продолжило пользоваться земельным участком, включая внесение арендных платежей по договору аренды.

15.10.2019 Брянская городская администрация выдала разрешения №32-301-3627- 2019 на строительство объекта - офисного здания с учетом градостроительного плана №15701000-170 от 20.11.2017 года, выданного Управлением по строительству и развитию территории города Брянска, проектной документации объекта капитального строительства, планируемого к строительству, реконструкции, проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности безопасности объекта, разработанного ООО «Акварель» в 2019 году (24/2019).

31 августа 2020 года заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о предоставлении государственной услуги - постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Одновременно с заявлением на государственную регистрацию права заявителем были представлены: технический план здания, сооружения, помещения, либо объекта незавершенного строительства от 11.08.2020 года №б/н, выполненного ФИО3 ООО «Геокомплекс», разрешение на строительство объекта недвижимости №32- 301-3627-2019 от 15.10.2019, акт разбивки осей капитального строительства на местности №32/293 от 16.10.2019, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 48802Г от 05.09.2016.

16 сентября 2020 года заявителем было получено уведомление № КУВД-001/2020- 13341089/1 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, согласно которому приостановлена государственная регистрация права ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр» по причине отсутствия правоустанавливающих документов на указанный земельный участок.

19 сентября 2020 года ООО «Комтел» дополнительно во исполнение уведомления о приостановлении предоставило в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области письмо Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации №29/03-12992 от 19.09.2019, подтвердившего отсутствие заявлений о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

30 сентября 2020 года заявителем было получено уведомление о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 при причине отсутствия записи об аренде заявителя на спорный земельный участок.

Заявитель считает, что приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по основаниям, изложенным в решениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020- 13341089/2, невозможность их устранения заявителем самостоятельно по причине незаконного погашения записи в ЕГРН о праве аренды, препятствует осуществлению государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Управление заявленные требования не признало по основаниям, изложенным в отзыве, в котором указало, что в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, заинтересованным лицом были установлены причины, препятствующие ее проведению, а именно: на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, что было сообщено заявителю уведомлением от 16.09.2020 №КУВД-001/2020-13341089/1.

Полагая, что уведомления управления, не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы заявителя, ООО «Комтел» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)" ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - есть юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке. 5 А09-9452/2020 Частью 1 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 названного Закона предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Частью 10 статьи 40 Закона о регистрации предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Судом области установлено, что спорный объект незавершенного строительства возведен ООО «Комтел» на земельном участке, предоставленном ему в соответствии с договором аренды № 48802Г от 05.09.2016 и на основании разрешения на строительство №32-301- 3627- 2019 от 15.10.2019.

При этом объект незавершенного строительства возведен в период действия договора аренды № 48802Г от 05.09.2016, что лицами, участвующими в деле, не опровергнуто.

ООО «Комтел» обратилось с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на данный объект незавершенного строительства с приложением вышеуказанных документов.

Основанием для отказа в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т. Станке ФИО4, послужило отсутствие в Едином государственного реестре прав на недвижимость зарегистрированного права аренды заявителя на спорный земельный участок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Доказательств проведения такого рода экспертизы регистрирующим органом в материалы дела не представлено. Сведений позволяющих установить, что степень готовности спорного объекта не позволяет отнести его к незавершенному объекту строительства в материалы дела не представлено.

Ссылка жалобы о фактическом отсутствии объекта незавершенного объекта строительства, что установлено при проведении осмотра земельного участка, не принимается, как не подтвержденная документально.

В связи с этим, приостановка в регистрации и постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Аналогичная позиция изложена в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017).

Незавершенный строительством объект был возведен обществом в период действия договора аренды земельного участка, в сроки, отведенные в разрешении на строительство объекта, а также в параметрах, указанных в разрешении на строительство. Указанный объект является недвижимостью и обладает теми уникальными характеристиками, которые позволяют его идентифицировать в качестве объекта материального мира в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доказательств обратного не представлено.

С учетом изложенного суд области пришел к правомерному вывод о том, что поскольку спорный объект незавершенного строительства возведен обществом в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, данные документы были предоставлены на регистрацию, у Управления не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ООО «Комтел» на спорный объект по причине прекращения договорных арендных отношений.

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 01.02.2016 № 310-КГ16-46.

Доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области о том, что с 01.03.2015 нормы о преимущественном праве на заключение договора аренды в целях завершения строительства не подлежат применению не принимаются во внимание по следующим основаниям.

Договор, в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

В соответствии со статьями 610, 621, 622 Гражданского кодекса договор аренды заключается на определенный срок. Если арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что по окончании срока аренды земельный участок, на котором находится объект, не возвращен, арендодатель уведомление об отказе от договора в адрес арендатора не направил; то есть, своими действиями (бездействием) стороны преодолели условия пункта 2.1 договора аренды, который возобновлен на неопределенный срок.

Кроме того, письмом от 19.09.2019 (т. 2, л. д. 2) арендодатель подтвердил факт наличия между сторонами арендных отношений и отсутствие возражений относительно пролонгации договора.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Исходя из правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации, но только в случае, если на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Таким образом, действующим с 01.03.2015 земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта, заключив новый договор.

Такое предоставление допустимо при соблюдении следующих условий: уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов; судом отказано в удовлетворении такого требования; этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, реализовавших такое право.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В настоящем случае в материалы дела не представлено доказательств наличия оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов или отсутствия оснований, установленных п/п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 09.04.2021 по делу № А09-9452/2020 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.М. Дайнеко

Судьи А.Г. Селивончик

Н.В. Заикина