Гражданский кодекс часть 1

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях – Гончарова Е.Б. (паспорт, диплом, доверенность от 15.12.2022),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.05.2023 по делу № А62-3078/2021 (судья Ерохин А.М.),

принятое по исковому заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Смоленский областной центр дезинфекции госсанэпиднадзора в Смоленской области, г. Смоленск» (ОГРН 1026701420965; ИНН 6730033017) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН 1094027005071, ИНН 4027096522), обществу с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ОГРН 1167232091069; ИНН 7203403495) о признании незаконными расчетов арендной платы на земельные участки в Федеральный бюджет на 2021 год, признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельными участками, признании недействительными

отчетов об оценке Объектов оценки земельных участков, установлении размера арендной платы,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщик - Кондратенко Алена Владимировна,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Смоленский областной центр дезинфекции госсанэпиднадзора в Смоленской области, г. Смоленск» (далее – ФГУП «Смоленский областной центр дезинфекции госсанэпиднадзора в Смоленской области, г.Смоленск», истец, предприятие, арендатор) обратилось в суд с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (далее – МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях, управление, арендодатель) с исковым заявлением о признании незаконным перерасчета арендной платы.

Судом в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (далее – ООО «Айра Торрес»), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщик ООО «Айра Торрес» – Кондратенко Алена Владимировна.

С учетом финального уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принятого судом, истец просил суд:

- признать незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д. 12;

- признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящимся по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д.12, определенную в отчете № 478/10 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020;

- признать недействительным отчет № 478/10 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д.12, выполненный оценщиком Кондратенко А.В. 22.12.2020 года;

- установить с 2021 года размер годовой рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером

67:27:0020811:28, находящимся по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д.12, определенной заключением эксперта № 18809 от 20.01.2023;

- признать незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д.12

- признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящимся по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д.12, определенную в отчете № 478/09 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020;

- признать недействительным отчет № 478/09 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д. 12, выполненный оценщиком Кондратенко А.В.;

установить с 2021 года размер годовой рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящимся по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д.12, определенной заключением эксперта № 18809 от 20.01.2023;

- признать незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г.Рославль, ул.Пролетарская. д.22;

- признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящимся по адресу: Смоленская область, Рославльский район. г.Рославль, ул.Пролетарская, д.22, определенную в отчете № 478/08 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020;

- признать недействительным отчет № 478/08 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г.Рославль, ул.Пролетарская, д.22, выполненный оценщиком Кондратенко А.В.

- установить с 2021 года размер годовой рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: Смоленская область, Рославльский район. г.Рославль, ул.Пролетарская, д.22, определенной заключением эксперта № 18809 от 20.01.2023.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.05.2023 признан незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д. 12;

признана недостоверной величина рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящимся по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д.12, определенную в отчете № 478/10 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020;

признан недействительным отчет № 478/10 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д.12, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» Кондратенко А.В. 22.12.2020;

на МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях возложена обязанность установить в договоре аренды № 47-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013 с 2021 года арендную плату за пользование земельным участком площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящимся по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д.12, по рыночной стоимости права аренды, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Экспурс» № 18809 от 20.01.2023;

признан незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д.12;

признана недостоверной величина рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящимся по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д.12, определенную в отчете № 478/09 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020;

признан недействительным отчет № 478/09 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д. 12, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» Кондратенко А.В.;

на МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях возложена обязанность установить в договоре аренды № 48-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013 с 2021 года арендную плату за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящимся по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д. 12, по рыночной

стоимости права аренды, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Экспурс» № 18809 от 20.01.2023;

признан незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Пролетарская. д.22;

признана недостоверной величина рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящимся по адресу: Смоленская область, Рославльский район. г. Рославль, ул. Пролетарская, д.22, определенную в отчете № 478/08 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020;

признан недействительным отчет № 478/08 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Пролетарская, д.22, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» Кондратенко А.В.;

на МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях возложена обязанность установить в договоре аренды № 72-ЗМ-14 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 29.08.2014 с 2021 года арендную плату за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящимся по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Пролетарская, д.22, по рыночной стоимости права аренды, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Экспурс» № 18809 от 20.01.2023.

с МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях в пользу Федерального ГУП «Смоленский областной центр дезинфекции госсанэпиднадзора в Смоленской области, г. Смоленск» (ОГРН 1026701420965; ИНН 6730033017) взыскано 18 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины и 70 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату судебных экспертиз.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.05.2023, МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что ссылка истца на экспертное мнение

другого оценщика о стоимости арендной платы только потому, что оно арифметически соответствует финансовым возможностям истца, не является основанием для вывода о незаконности и необоснованности цены, определенной оценщиком, привлеченным управлением для оценки арендной платы. Полагает, что срок договора аренды земельных участков не может влиять на стоимость аренды земельного участка. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что управление возражало в проведении очередной экспертизы, по результатам которой была определена иная рыночная стоимость арендной платы за арендуемые истцом участки. Считает, что необоснованность и незаконность установленной рыночной стоимости аренды за пользованием участками имеющимися материалами дела не доказана, что исключает удовлетворение заявленных требований.

Представитель МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивал в полном объеме.

ФГУП «Смоленский областной центр дезинфекции госсанэпиднадзора в Смоленской области, г.Смоленск» представило отзыв, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.10.2013 между ФГУП «Смоленский областной центр дезинфекции госсанэпиднадзора в Смоленской области, г.Смоленск» и Российской Федерацией, в интересах которой действует Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области, заключен договор аренды № 47-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка (т.1, л.д. 11) (далее – договор аренды № 47-ЗМ-13, договор).

В соответствии с предметом договора арендодатель предоставил, а Арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020811:28, расположенный по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д.12, с разрешенным использованием для производственной базы, общей площадью 1769 кв.м.

Согласно пункту 3.3 договора расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно Приложению № 1 к Договору расчет арендной платы за период с 01.11.2013 по 31.10.2014 установлен согласно отчету от 18.10.2013 № 192/10/13 по определению рыночной стоимости с определением рыночной ставки годовой арендной платы земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определена 3 565 896 руб., годовая арендная плата составила 89 147 руб. (т.1, л.д. 19).

Согласно Приложению № 1 к договору расчет арендной платы на 2020 год при той же рыночной стоимости земельного участка произведен с применением индекса инфляции на 2020 года, установленного Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» в размере 1,03. Годовая арендная плата в 2019 году составила 112 889,04 руб., а в 2020 году - 116 275,71 руб. (т.1, л.д. 20).

В 2021 году Ответчиком изменен расчет арендной платы. Согласно Приложению № 1 к договору расчет арендной платы на 2021 год определен на основании Отчета от 22.12.2020 № 478/10 об оценке рыночной стоимости земельного участка (далее также – спорный отчет), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составила 577 900 рублей (т.1, л.д. 21, 22-76).

В соответствии с предметом договора арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020811:29, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, Тульский пер., д.12, с разрешенным использованием для производственной базы, общей площадью 299 кв.м.

Согласно Приложению № 1 к договору расчет арендной платы за период с 01.11.2013 по 31.10.2014 установлен согласно отчету от 18.10.2013 № 193/10/13 по определению рыночной стоимости с определением рыночной ставки годовой арендной

платы земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определена 701 404 руб., годовая арендная плата составила 17 535 руб. (т.1, л.д. 85).

Согласно Приложению № 1 к договору расчет арендной платы на 2020 год при той же рыночной стоимости земельного участка произведен с применением индекса инфляции на 2020 года, установленного Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» в размере 1,03. Годовая арендная плата в 2019 году составила 22 205,02 руб., а в 2020 году - 22 871,17 руб. (т.1, л.д. 86).

В 2021 году Ответчиком изменен расчет арендной платы. Согласно Приложению № 1 к Договору расчет арендной платы на 2021 год определен на основании Отчета от 22.12.2020 № 478/09 об оценке рыночной стоимости земельного участка (далее также – спорный отчет), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составила 136 800 руб. (т.1, л.д. 87, 88-115).

В соответствии с предметом договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:15:03202001:29, расположенный по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Пролетарская, д.22, с разрешенным использованием под объекты общего пользования, общей площадью 507 кв.м.

Согласно Приложению № 1 к договору расчет арендной платы за период с 01.08.2014 по 31.12.2014 установлен согласно отчету от 26.08.2014 № 189ГК14-25 по определению рыночной стоимости с определением рыночной годовой арендной платы земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определена 197 223 руб., годовая арендная плата составила 14 196 руб. (т.1, л.д. 124).

Согласно Приложению № 1 к договору расчет арендной платы на 2020 год при той же рыночной стоимости земельного участка произведен с применением индекса инфляции

на 2020 года, установленный Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» в размере 1,03. Годовая арендная плата в 2019 году составила 17 976,75 руб., а в 2020 году - 18 516,05 руб. (т.1, л.д. 125).

В 2021 году ответчиком изменен расчет арендной платы. Согласно Приложению № 1 к договору расчет арендной платы на 2021 год определен на основании отчета от 22.12.2020 № 478/08 об оценке рыночной стоимости земельного участка (далее также – спорный отчет), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составила 93 700 руб. (т.1, л.д. 126, 127-144).

В обоснование исковых требований Предприятие указало на то, что оценщиком в спорных отчетах использованы данные об объектах-аналогах, которые существенно отличаются по площади, местоположению, назначению, категории земли, вида разрешенного использования. Таким образом, оценщиком осуществлен некорректный выбор объектов-аналогов оцениваемого земельного участка, что в свою очередь влияет на определение размера арендной платы, поскольку не позволяет учесть все характеристики. Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» предусмотрены основные подходы, используемые при проведении оценки, которым относятся сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. В спорных отчетах использовался доходный подход. Выбор используемого подхода оценщиком не обоснован. Сравнительный и затратный подходы не применялись. Обоснование их невозможности определения в отчете также не приведено. Изложенное свидетельствует о несоответствии данного отчета Федеральным стандартам оценки, что влечет недействительность результатов определения рыночной стоимости годовой арендной платы.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, плата за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее – земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги); в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ) (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или

договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В ходе судебного разбирательства от предприятия поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости размера арендной платы на земельные участки, являющиеся предметом трех договоров аренды, заключенных с ответчиком № 47-ЗМ-13 от 31.10.2013, № 48-ЗМ-13 от 31.10.2013, № 72-ЗМ-14 от 29.08.2014. В обоснование ходатайства указано на то, что отчеты о стоимости аренды, на основании которых ответчиком произведен расчет арендной платы, не позволяют достоверно определить стоимость аренды, поскольку не соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки.

Предприятие предложило на экспертное исследование следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д. 12;

- определить рыночную стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: г.Смоленск, пер. Тульский, д. 12;

- определить рыночную стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г.Рославль, ул. Пролетарская, д.22.

Определением суда от 13.12.2021 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

находящегося по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д. 12, на указанную в отчете дату определения стоимости?

Экспертом Кирилловым О.А. подготовлено заключение № 72/010422/39, согласно которому спорные отчеты об оценке рыночной стоимости оценщика - Кондратенко А.В. соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и отражают действительную рыночную стоимость права аренды земельных участков.

Не согласившись с заключением эксперта № 72/010422/39 от 27.05.2022, истец обратился в НП «СРО судебных экспертов» для проведения проверки заключения эксперта № 72/010422/39 от 27.05.2022, выполненного экспертом Кирилловым Олегом Аркадьевичем.

По результатам произведенного исследования составлено заключение специалиста (комплексная рецензия) № 7795 от 28.06.2022 (т.4, л.д. 16-71), в котором отражено следующее.

В результате анализа оформления заключения эксперта № 72/010422/39 от 27.05.2022, выполненного экспертом Кирилловым О.А., установлено, что указанный документ не соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям процессуального кодекса, в рамках которого выполнено данное исследование. Оценщиком неверно определен объект оценки по тексту Отчета. Оценщиком не обосновано, почему не проведен осмотр объекта оценки. Оценщиком не в полной мере проведен анализ рынка, к которому относится объект оценки. Выбор объектов-аналогов для расчета в рамках сравнительного подхода не является обоснованным. Оценщиком применяется неактуальный на дату оценки источник для определения корректировок в ходе расчета земельного участка. В ходе расчета стоимости земельного участка Оценщик проводит некорректный анализ по ценообразующему фактору «местоположение». Оценщиком неверно определен размер арендной платы за

пользование земельным участком, что привело к существенному завышению стоимости объекта оценки.

По отчету № 478/10 от 22.12.2020:

В качестве ставки аренды принята ставка капитализации земельного участка в размере 13,6%. Оценщиком проигнорирован тот факт, что земельный участок находится на праве долгосрочной аренды, в соответствии с условиями договора аренды. В соответствии с условиями договора, арендная плата перечисляется ежегодно. Годовая арендная плата определена в размере 2,5% от рыночной стоимости по состоянию на 2013 год. В соответствии с Постановлением от 09.01.2017 № 30-адм ставка аренды должна составить 3,5% от стоимости земельного участка, определенной Оценщиком. Данная ставка соответствует рыночным данным при долгосрочной аренде.

Применение ставки капитализации в качестве ставки аренды в контексте договора долгосрочной аренды не является корректным, поскольку ставка капитализации фактически отражает период окупаемости для потенциального инвестора. При размере ставки 13,6%, определенном оценщиком, период окупаемости составит: 100/13,6 = 7,35 лет, что делает бессмысленным долгосрочную аренду участка.

В отношении двух других отчетов приведен схожий анализ.

В ходе анализа отчетов об оценке № 478/10, № 478/09, № 478/08 от 22.12.2020 Специалистом выявлены нарушения следующих пунктов федерального законодательства, регулирующего оценочную деятельность: статьи 11 Федерального закона № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998; пункта 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»; пункта 5 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»; пункта 11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»; подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Нарушения, выявленные в ходе анализа, существенным образом влияют на результат оценки. Наиболее существенным нарушением во всех исследуемых отчетах об оценке является некорректное определение ставки аренды от величины рыночной стоимости земельных участков, что привело к существенному завышению рыночной стоимости величины арендной платы за пользование участками (в 3,9 раза, в 3,9 раза и в 3,2 раза соответственно).

Таким образом, по результатам анализа отчеты об оценке № 478/08, 478/09, 478/10 не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки на дату оценки. Стоимость объекта оценки, определенная в отчетах на дату оценки, не подтверждена.

Истец, ссылаясь на вышеизложенные выводы рецензии, указывая на то, что экспертом Кирилловым О.А. не дано аргументированных пояснений о том, по каким

мотивам и на каком основании оценщиком применена ставка капитализации земельного участка и проигнорирован факт нахождения земельного участка на праве долгосрочной аренды, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Разрешая ходатайство, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 4 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 № 1102-р) условием применения метода капитализации является возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Экономическая суть метода обратной капитализации (рекапитализации) при оценке рыночной арендной ставки заключается в том, что устанавливается такая стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения арендатором арендодателю расходов (инвестиций) собственника в переданный в долгосрочную аренду объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Учитывая, что при оценке права аренды земельных участков в год, оценщик Кондратенко А.В. не исследовала условия договоров аренды № 47-ЗМ-13, № 48-ЗМ-13, № 72-ЗМ-14, в том числе условие о сроке аренды (49 лет), применив метод обратной капитализации, суд в целях разрешения вопроса о действительной рыночной стоимости размера арендной платы на земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды, заключенных с ответчиком № 47-ЗМ-13 от 31.10.2013, № 48-ЗМ-13 от 31.10.2013, № 72-ЗМ- 14 от 29.08.2014 определением от 01.12.2022 назначил экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Экспурс» Пиценко Сергею Александровичу.

На разрешение эксперта судом, с учетом мнения сторон и предмета спора, поставлен следующий вопрос:

определить по состоянию на 22.12.2020 рыночную стоимость права аренды в год:

- земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, расположенного по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д. 12, по договору аренды № 47-ЗМ-13, находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013;

- земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, расположенного по адресу: г.Смоленск, пер.Тульский, д. 12, по договору аренды № 48-ЗМ- 13, находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013;

- земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, расположенного по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Пролетарская, д.22, по договору аренды № 72-ЗМ-14, находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 29.08.2014.

Согласно заключению ООО «Экспурс» № 18809 от 20.01.2023, подготовленному экспертом Пиценко С.А. (т.5, л.д. 19-123), по состоянию на 22.12.2020 рыночная стоимость права аренды в год составляет:

- для земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, расположенного по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д. 12, по договору аренды № 47-ЗМ-13, находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013 - 53 410 (пятьдесят три тысячи четыреста десять) рублей;

- для земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, расположенного по адресу: г. Смоленск, пер. Тульский, д. 12, по договору аренды № 48-ЗМ-13, находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013 - 12 845 (двенадцать тысяч восемьсот сорок пять) рублей;

Исследовав заключение эксперта ООО «Экспурс» № 18809 от 20.01.2023, принимая во внимание, что выводы эксперта Пиценко С.А. являются ясными и полными,

соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, оценив иные доказательства по делу, суд счел возможным разрешить спор, исходя из данных, полученных в результате данной судебной оценочной экспертизы.

Так, в результате проведенной судебной экспертизы получена независимая оценка рыночной стоимости в целях разрешения вопроса о рыночной стоимости размера арендной платы за земельные участки, с учетом исследования условий договоров аренды № 47-ЗМ-13, № 48-ЗМ-13, № 72-ЗМ-14, в том числе условия о сроке аренды (49 лет) с применением метода рекапитализации и метода сравнительного анализа продаж.

В заключении эксперта № 18809 от 20.01.2023 обоснованно применены положения Постановления № 30-адм «Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов» от 09.01.2017 (т.5, л.д. 110).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание, что Заключение соответствует требованиям Федеральных законов от 31.05.2001 № 73-ФЗ, от 29.07.1998 № 135-ФЗ, выполнено в соответствии с Федеральными стандартами оценки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о признании незаконными расчетов арендной платы, недостоверными величины рыночной стоимости годового размера арендной платы и недействительными отчетов об оценке подлежат удовлетворению. Суд также определил, что требование истца об установлении с 2021 года размера арендной платы в соответствии с заключением эксперта ООО «Экспурс» № 18809 от 20.01.2023 подлежит удовлетворению путем возложения соответствующей обязанности на ответчика в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ с учетом пункта 2 Правил.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ссылки истца на экспертное мнение другого оценщика о стоимости арендной платы, только потому, что оно арифметически соответствует финансовым возможностям истца, не является основанием для вывода о незаконности и необоснованности цены, определенной оценщиком, привлеченным управлением для оценки арендной платы, отклоняются апелляционным судом, поскольку заключение № 72/010422/39 Кириллова О.А. не соответствовало требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям процессуального законодательства, в рамках которого выполнено данное исследование.

В ходе анализа отчетов об оценке № 478/10, № 478/09, № 478/08 от 22.12.2020 специалистом выявлены нарушения следующих пунктов федерального законодательства, регулирующего оценочную деятельность: статья 11 Федерального закона № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998; пункт 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»; пункт 5 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»; пункт 11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»; подпункт «в» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Более того, оценщиком неверно определен объект оценки по тексту отчета, не обосновано, почему не проведен осмотр объекта оценки; оценщиком не в полной мере проведен анализ рынка, к которому относится объект оценки; применялся неактуальный на дату оценки источник для определения корректировок в ходе расчета земельного участка. В ходе расчета стоимости земельного участка оценщик провел некорректный анализ по ценообразующему фактору «местоположение», неверно определил размер арендной платы за пользование земельным участком. Наиболее существенным нарушением во всех исследуемых отчетах об оценке является некорректное определение ставки аренды от величины рыночной стоимости земельных участков, что привело к существенному завышению рыночной стоимости величины арендной платы за пользование участками (в 3,9 раза, в 3,9 раза и в 3,2 раза соответственно).

Указанные нарушения, а также то, что эксперт Кондратенко А.В. не исследовала условия договоров аренды № 47-ЗМ-13, № 48-ЗМ-13, № 72-ЗМ-14, в том числе условие о сроке аренды (49 лет), применив метод обратной капитализации, послужили основанием для назначения судом повторной экспертизы.

Экспертом ООО «Экспурс» Пиценко С.А. подготовлено заключение № 18809 от 20.01.2023, в результате проведенной судебной экспертизы получена независимая оценка рыночной стоимости в целях разрешения вопроса о рыночной стоимости размера арендной платы за земельные участки, с учетом исследования условий договоров аренды № 47-ЗМ-13, № 48-ЗМ-13, № 72-ЗМ-14, в том числе условия о сроке аренды (49 лет) с применением метода рекапитализации и метода сравнительного анализа продаж.

В заключении эксперта Пиценко С.А. № 18809 от 20.01.2023 обоснованно применены положения Постановления № 30-адм «Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов» от 09.01.20217. Заключение соответствует требованиям Федеральных законов от 31.05.2001 73-ФЗ, от 29.07.1998 № 135-ФЗ, выполнено в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения. Данные доводы в полном объеме были предметом исследования первой инстанции и им судом дана полная и правильная оценка. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.05.2023 по делу № А62-3078/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.В. Мосина

Судьи М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина