Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр «Апекс» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.07.2015), ФИО2 (приказ от 11.10.2013, протокол от 11.10.2013 № 1), в отсутствие представителей ответчика – управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг» (г. Елец Липецкой области) и общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Фаворит» (г. Брянск), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобууправления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 06.06.2016 по делу № А09-14675/2015(судья Макеева М.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр «Апекс» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – ответчик, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения в отношении величины выкупной стоимости нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Консалтинг» и общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Фаворит».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с результатами судебной экспертизы истец уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия по цене объекта, возникшие при заключении договора купли продажи муниципального нежилого помещения общей площадью 111,9 кв. м (в подвале 3-х этажного жилого дома), расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Горького, 25, пом. III, кадастровый №32:28:0031650:108; а также обязать ответчика заключить договор купли продажи муниципального нежилого помещения, изложив:

– пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 1 411 017 рублей без учета налога на добавленную стоимость»;

– пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Продавец продал, а покупатель купил объект за 1 411 017 рублей без учета налога на добавленную стоимость»;

– приложение № 1 к договору купли-продажи (порядок расчета оплаты) привести в соответствие с новой редакцией пункта 1.3 и пункта 2.1 договора.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 06.06.2016 исковые требования удовлетворены. Суд решил стоимость выкупаемого обществом по договору купли-продажи от 25.09.2015 № 490 объекта – нежилого помещения общей площадью 111,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Горького, 25, пом. III, кадастровый №32:28:0031650:108; установить по цене, определенной судебной экспертизой, в размере 1 411 017 рублей (один миллион четыреста одиннадцать тысяч семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость, изложив:

– пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 1 411 017 (один миллион четыреста одиннадцать тысяч семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость»;

– пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Продавец продал, а покупатель купил объект за 1 411 017 (один миллион четыреста одиннадцать тысяч семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость».

Приложение № 1 к договору купли-продажи (порядок расчета оплаты) привести в соответствие с новой редакцией пункта 1.3. и пункта 2.1. договора, исходя из стоимости объекта, равной 1 411 017 (один миллион четыреста одиннадцать тысяч семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Кроме того, суд взыскал с управления в пользу общества 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 20 000 рублей в возмещение судебных издержек в виде расходов на проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с судебным актом, управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 30.01.2007 № 204СД-2007 с учетом дополнительного соглашения от 03.04.2015 общество является арендатором нежилого помещения общей площадью 111,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Горького, 25 (подвал), для использования под торговлю промтоварами, сроком действия с 10.01.2007 по 02.03.2015.

Указанное помещение было передано арендатору.

Истец 21.05.2015 направил в адрес управления заявление № 57, в котором просил рассмотреть вопрос об отчуждении в собственность обществу указанного нежилого помещения.

На основании решения Брянского городского Совета народных депутатов от 24.06.2015 № 209 «О внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации

муниципального имущества города Брянска на 2015 год», во исполнение постановления

Брянской городской администрации от 15.09.2015 № 2867-п управлением был составлен и направлен в адрес истца договор купли-продажи муниципального нежилого помещения общей площадью 111,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Горького, 25 (пом. III), в котором оценочная стоимость выкупаемого объекта согласно отчету № 07/08/2015, выполненному независимым оценщиком ООО «Консалтинг», составляла 2 872 880 рублей (без учета НДС).

В связи с несогласием с размером выкупной цены за спорное нежилое помещение,

истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 16.10.2015 № 90, в котором было предложено установить рыночную цену выкупаемого объекта в размере 1 569 000 рублей согласно отчету, выполненному независимым оценщиком ООО «Бизнес Фаворит», и подписать договор с протоколом разногласий.

В своем ответе управление указало, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Ссылаясь на то, что ответчик не согласился с выкупной ценой спорного нежилого

помещения, предложенной истцом, и в связи с отказом ответчика урегулировать разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 411 017 рублей (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона № 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Статья 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на при-

обретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

муниципального имущества города Брянска на 2015 год», во исполнение постановления

В связи с несогласием с размером выкупной цены за спорное нежилое помещение,

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – письмо ВАС РФ № 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, по ходатайству истца в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту ООО «Абрис» ФИО3.

Согласно заключению эксперта ООО «Абрис» от 24.02.2016 об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 111,9 кв. м, расположенного

по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Горького, 25, рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 21.05.2015 составила 1 411 017 рублей без учета НДС (1 665 000 рублей с учетом НДС (соответственно)).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы, изложенных в заключенииобщества с ограниченной ответственностью «Абрис» от 24.02.2016.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с результатами оценки, изложенными в отчете общества с ограниченной ответственностью «Абрис» от 24.02.2016.

Между тем данная экспертиза назначена судом первой инстанции на основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно частям 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Представленное экспертное заключение составлено в соответствии с общепринятыми методиками, которые содержатся в исследовательской части заключения эксперта. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При этом выбор способов и методов исследования объектов недвижимости при установлении их рыночной стоимости входит в компетенцию эксперта.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не может являться предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

В заключении эксперта подробно указаны источники получения информации, представлены распечатки справочных и информационных изданий, использованных экспертом, что позволяет проверить достоверность приведенных в заключении данных и правильность выполненных расчетов.

Кроме того, указанные в апелляционной жалобе возражения заявлялись ответчиком при рассмотрении дела по существу, и судом первой инстанции им была дана надлежащая правовая оценка при рассмотрении ходатайства управления о проведении повторной судебной экспертизы.

Статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что дополнительная или повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам.

Из анализа указанной нормы права следует, что повторная экспертиза может быть назначена при наличии сомнения у суда либо у лиц, участвующих в деле, в правильности и обоснованности первоначального заключения. Правильность экспертного заключения – это его достоверность. Обоснованность – это подтвержденность, мотивированность выводов, сделанных экспертом, определенными фактами, т. е. соответствие проведенного исследования на основании определенных методик выводам эксперта.

Определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда.

Проанализировав заключение ООО «Абрис» от 24.02.2016, суд апелляционной инстанции установил, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает. Какие-либо неустранимые недостатки в заключении эксперта судом не установлены. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

В связи с этим суд правомерно указал на то, что несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости объекта оценки и не может являться основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 06.06.2016 по делу № А09-14675/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Н. Тимашкова

Судьи Л.А. Капустина

О.Г. Тучкова