Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 03.12.2019) и ФИО2 (доверенность от 01.10.2019), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Циклон» (Смоленская область, Смоленский район, дер. Купники, ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 11.03.2020), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Циклон» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.07.2020 по делу № А62-12228/2019 (судья Еремеева В.И.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Галактика-С» обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Циклон» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 06.06.2019 по 23.12.2019 в размере 1 699 885 рублей 63 копеек.

Решением суда от 09.07.2020 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ООО «Циклон» просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что фактическое пользование арендуемым помещением для осуществления коммерческой деятельности по независящим от арендатора причинам начато лишь 15.12.2018; до указанного времени часть арендуемого помещения (лестничные марши), а также пожарные выходы башни «Галактика» не соответствовали нормам противопожарной безопасности к лестницам и лестничным маршам, что не позволило использовать имущество по назначению. В связи с этим считает, что арендная плата не может начисляться ранее 15.12.2018. Отмечает, что опрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4, который является главным ответственным сотрудником по пожарной безопасности ООО «Галактика-С», подтвердил, что пути эвакуации, исходя из требований пожарной безопасности, являлись пригодными только при использовании арендуемого объекта количеством не более 50 человек, в то время как сторонами были согласованы проектные документы, которые предусматривали размещение в спорном помещении вместимостью 160 мест. В связи с этим полагает, что поскольку договор аренды не содержал каких-либо ограничений по количеству посетителей, обязанность по устранению требований пожарной безопасности в части расширения эвакуационного выхода в уровне первого этажа и организации пожарных выходов башни лежала на истце. Указывает на то, что 29.08.2018 ответчик уведомил истца о невозможности использования арендуемого помещения по назначению по причине того, что часть помещения (лестничные марши), а также пожарные выходы башни «Галактика» не соответствовали нормам противопожарной безопасности к лестницам и лестничным маршам. Информирует о том, что ответчиком за свой счет был осуществлен монтаж речевого оповещения здания башни «Галактика» и подготовлен расчет пожарных рисков и только с 15.12.2018 истец разрешил ответчику эксплуатировать имущество по целевому назначению. Ссылается на то, что, получив от департамента Смоленской области по культуре и туризму задание на проведение работ, связанных с расширением эвакуационного выхода от 23.10.2018 № 38, истец не приступил к его выполнению, что свидетельствует о не принятии им мер по проведению необходимых строительных работ, направленных на расширение входа и эвакуационных путей перового этажа башни «Галактика». Указывает на то, что представленное в материалы дела предписание МЧС, адресованное истцу в 2019 году, также подтверждает существование нарушений норм и правил пожарной безопасности в здании башни «Галактика», которые по настоящее время не устранены из-за бездействий со стороны истца, и подтверждают невозможность использования арендуемого помещения. Сообщает о том, что с 18.11.2019 доступ в помещение был ограничен арендодателем и данное обстоятельство подтверждается постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела. Отмечает, что согласно проектной документации (архитектурное решение АР-037-2017), согласованной с арендодателем, общая площадь помещения, необходимая для использования под кафе на 160 мест, составляет 482,7 кв. метров. В связи с этим считает, что расчет арендной платы за период действия договора, исходя из общей площади в 566,5 кв. метров, неправомерен. Обращает внимание на то, что при расчете задолженности необоснованно не учтен согласованный с заместителем управляющего ООО «Галактика-С» ФИО5 частичный взаимозачет от 08.04.2019 на сумму 510 000 рублей.

В отзыве ООО «Галактика-С» просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Поясняет, что начисление арендной платы за места общего пользования производилось в соответствии с пунктом 3.4.3 договора с 25.01.2018 (даты, предусмотренной пунктом 3.4.3 договора) по 23.12.2019 (дату принятия помещения по акту сдачи помещения). Выражает несогласие с доводами ответчика о невозможности использования имущества в период с 18.11.2019 по декабрь 2019, указывая, что они опровергаются письмами истца в адрес ответчика от 23.04.2019 (вручено 23.04.2019), от 28.11.2019 № 365 (вручено 29.11.2019 и повторно 04.12.2019), от 03.12.2019 № 370 (вручено 04.12.2019), от 06.12.2019 № 376 (получено по почте 12.12.2019), а также отсутствием каких-либо обращений и претензий ответчика относительно невозможности пользования помещением в указанный период. Возражает против довода ответчика о необоснованном начислении постоянной части арендной платы за ноябрь 2018 года, 14 дней декабря 2018 года, 13 дней ноября 2019 года и декабрь 2019 года, мотивированного невозможностью пользоваться помещением, указывая, что спорное имущество находилось в непрерывном пользовании ответчика с 01.06.2017 по 23.12.2019. Сообщает, что в 2018 году в отношении ООО «Галактика-С» службами пожарного надзора не проводилось проверок, деятельность ответчика в ноябре 2019 года истцом не приостанавливалась, а приостановление деятельности с 06.12.2019 вызвано виновными действиями самого ответчика, не оспаривавшего сумму долга. Отмечает, что фактическая площадь помещения, указанная в акте приема-передачи (566,5 кв. метров), изменению не подлежит на протяжении всего срока действия договора. Оспаривает факт проведения зачета на сумму 510 000 рублей.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 01.06.2017 между ООО «Галактика-С» (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды № 136 (т. 1, л. д. 13), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в пункте 1.2 договора, а арендатор обязуется принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату за пользование им.

Согласно пункту 1.2 помещение под условным № БЗ/Б4, общей площадью 566,50 кв. метров, расположенное на 3, 4 этажах башни нежилого здания торгово-развлекательного центра с открытой автостоянкой, расположенного по адресу: <...>, включает в себя следующие помещения:

помещение под условным номером 1 площадью 17,8 кв. метров, расположенное на 4 этаже башни здания ТРЦ «Галактика»;

помещение под условным номером 2 площадью 269,7 кв. метров, расположенное на 4 этаже башни здания ТРЦ «Галактика»;

помещение под условным номером 18 площадью 21,6 кв. метров, расположенное на 3 этаже башни здания ТРЦ «Галактика»;

помещение под условным номером 19 площадью 257,4 кв. метров, расположенное на 3 этаже башни здания ТРЦ «Галактика».

Согласно пунктам 2.1–2.2 договора срок аренды помещения по договору составляет 10 лет, который исчисляется с момента (даты) подписания сторонами акта приема-передачи помещения. До момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, по истечении которых договор считается возобновленным на следующие 11 календарных месяцев. С момента государственной регистрации договор действует как долгосрочный, при этом общий срок аренды по договору не должен превышать срока, установленного пунктом 2.1 договора.

В соответствии с пунктами 3.1–3.2 договора арендатор обязуется уплачивать плату в порядке, сроки и на условиях, установленных договором. Арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

В соответствии с пунктами 3.2.1 договора аренды постоянная часть арендной платы представляет собой платеж за пользование помещением и составляет 400 рублей, включая сумму НДС по ставке 18 % за 1 кв. метр фактической площади помещения, установленной актом приема-передачи помещения в месяц. Переменной частью арендной платы является компенсация арендатором затрат арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого помещения и мест общего пользования (далее – МОП) коммунальными услугами. Состав, порядок определения размера и сроки выплаты переменной части арендной платы определяются в приложении № 5 к договору аренды (пункт 3.2.2 договора).

В силу пункта 3.4.1 договора расчетным периодом для уплаты арендной платы является календарный месяц. Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади помещения, установленной сторонами путем обмеров помещения по внутреннему периметру внешних стен без отделки и перегородок.Фактическая площадь помещения указывается в акте приема-передачи помещения и не подлежит пересмотру сторонами на протяжении всего срока действия договора, независимо от проведения отделочных и иных работ в помещении, которые повлекли изменение площади помещения. В случае, если в соответствии с техническим планом на помещение площадь помещения изменится в большую или меньшую сторону, то независимо от этого, для исчисления арендной платы по договору будет приниматьсяплощадь, указанная в акте приема-передачи помещения. Условия договора о фактической площади помещения являются существенными.

В соответствии с пунктами 3.4.2–3.4.3 договора аренды начисление арендной платы осуществляется с 01.11.2018. Постоянную часть арендной платы арендатор обязуется уплачивать ежемесячно путем предоплаты: за первый месяц – до 01.09.2018, а каждый текущий месяц – до 5 числа каждого текущего календарного месяца. Начисление переменной части арендной платы осуществляется с 25.01.2018, за исключением переменной части арендной платы в МОП, которая составляет 30 000 рублей и начисляется с даты начала ведения коммерческой деятельности, но не позднее 01.09.2018. Переменную часть арендной платы арендатор обязуется уплатить в течение 5 банковских дней с момента получения счета на оплату, выставленного арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор в период с 01.06.2017 по 31.08.2018 проводит в помещении отделочные/подготовительные работы, и не позднее, чем с 01.09.2018 обязуется начать коммерческую деятельность в нем. Арендатор обязан предоставить арендодателю для согласования документацию проектную документацию, состоящую из:

1) технологической части: пояснительная записка по технологии; технологические планы с расстановкой оборудования и спецификацией в составе, с указанными на них (точками отвода канализации хозяйственнобытовой и производственной, если требуется, подвода холодной, горячей воды); данные по количеству персонала и планируемых посетителей.

2) архитектурно-строительной документации: архитектурно-строительные чертежи; сертификационный пакет на строительные и отделочные материалы; ОВК стадия Проект; ВК стадия Проект; ЭО, ЭС стадия Проект; слабые токи стадия проект.

3) дизайн-проекта: ситуационный план (расположение помещения на плане этажа);пояснительная записка; обмерный чертеж помещения до отделки; планировки помещения арендатора с экспликацией помещений; план возводимых перегородок с привязками и размерами; разрезы по помещению; развертки стен; план с маркировкой заполнений дверных проемов; спецификация заполнений дверных проемов; план потолков с отметками и спецификацией материалов; план полов со спецификацией напольных покрытий; план с расстановкой и спецификацией светильников и выключателей; план с расстановкой и спецификацией силового оборудования; принципиальная электрическая схема; фасад помещения – развертка витрины с отображением вывесок, габариты, размеры, привязки; эскиз вывески магазина (рабочие чертежи фирменных знаков и вывесок должны быть представлены на рассмотрение до начала их изготовления или установки); ведомость отделки помещений; спецификации на встроенные декоративные или конструктивные элементы. Все передаваемые чертежи должны быть с точными размерами, высотными отметками и перечнем применяемых отделочных материалов. Арендатор обязан предоставить проектную документацию в сброшюрованном виде – 3 экземпляра и на диске в электронном виде (в форматах dwg или pla).

Согласно пункту 4.1.2 в случае возникновения у арендатора необходимости проведения отделочных работ, текущего ремонта в помещении в период действия договора аренды, арендатор обязан согласовать письменно с арендодателем возможность их проведения, а также предоставить арендодателю для согласования проектную документацию, указанную в пункте 4.1 договора. Арендатор обязан за свой счет и своими силами узаконить перепланировку, проводимую арендатором в помещении, в случае ее проведения. В случае нарушения настоящего пункта арендатор обязуется возместить арендодателю все расходы, убытки которые он понес по вине арендатора (пункт 4.1.3 договора).

Согласно пункту 4.6 проведение арендатором по его инициативе в период действия договора аренды каких-либо отделочных, ремонтных работ не является основанием для уменьшения размера арендной платы и/или освобождения арендатора от её уплаты.

Согласно подпункту 5.1.7 договора аренды в случае просрочки арендатором срока уплаты любого платежа, в том числе, срока уплаты любой из составляющих арендной платы, иных платежей, подлежащих оплате арендодателю в соответствии с договором аренды, более чем на 5 дней, арендодатель вправе по своему усмотрению:ограничить ввоз/вывоз товара либо иного имущества арендатора в помещение до момента погашения арендатором задолженности; приостановить оказание услуг по обеспечению помещения электроэнергией до момента погашения арендатором задолженности; не допускать арендатора (сотрудников, представителей арендатора) в помещение для ведения коммерческой деятельности до момента погашения арендатором задолженности.

При этом арендодатель о применении санкций, предусмотренных настоящим пунктом, обязан уведомить арендатора за один день, до их применения. В случае применения арендодателем любой из вышеуказанных мер арендодатель не несет перед арендатором ответственности за любые убытки, возникшие вследствие их применения. Все риски, связанные с возможным причинением таких убытков арендатору, несет только арендатор. О факте применения мер, указанных в настоящем пункте договора, арендодатель уведомляет арендатора. Применение указанных в пункте договора мер не освобождает арендатора от уплаты платежей, предусмотренных договором.

Согласно подпункту 5.2.1 договора арендатор вправе в соответствии с согласованной с арендодателем (а при необходимости - и с уполномоченными государственными органами) проектно-сметной документацией, а также с полученного письменного разрешения арендодателя, производить перепланировку помещения или изменение внешнего вида помещения, производить все необходимые работы в целях подготовки помещения к началу ведения коммерческой деятельности, при этом арендатор своими силами и за свой счет получает все необходимые разрешения и согласования на производство указанных работ. Любые работы в помещении проводятся арендатором в строгом соответствии с Регламентом отделочных работ.

В силу пункта 5.2.1 арендатор вправе по предварительному письменному согласованию с арендодателем производить за счет собственных средств неотделимые улучшения в помещении. Стоимость неотделимых улучшений в помещении, произведенных арендатором с согласия арендодателя, возмещению не подлежит, данные улучшения переходят собственность арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2.1 арендатор вправе с предварительного письменного согласия Арендодателя производить за счет собственных средств отделимые улучшения в помещении, данные улучшения будут являться собственностью арендатора.

Согласно пункту 5.4.11 договора арендатор обязуется в течение 3 дней после прекращения ведения коммерческой деятельности и до момента прекращения (расторжения) настоящего договора оплатить все платежи, предусмотренные настоящим договором (включая арендную плату, начисленную неустойку, ущерб); освободить и передать помещение арендодателю с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями по акту приема-передачи (возврата); вывезти все товары, иное имущество и отделимые улучшения из помещения. Улучшения неотделимы, если их невозможно отделить без ущерба для арендуемого помещения. Стороны согласовали, что к неотделимым улучшениям относятся, но не исключительно: потолок, стены, в том числе стеклянные, двери, капитальные конструкции, возводимые в помещении. Стоимость произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Согласно пункту 6.18 договора из поступающих платежей арендатора, независимо от назначения платежа, указанного в платежном поручении, в первую очередь засчитываются денежные средства в счет погашения задолженности по неустойкам, штрафам, убыткам предъявленным арендатору, при этом обязательным условием является получение арендатором письменного уведомления о начислении штрафа, неустойки, суммы убытков; во вторую очередь засчитываются денежные средства в счет оплаты арендной платы по настоящему договору.

По акту приема-передачи от 01.06.2017 помещения приняты арендатором (т. 1, л. д. 44). В акте зафиксировано, что до его подписания стороны совместно провели обмеры общей площади помещения. Обмеры проведены по внутреннему периметру внешних стен без отделки и перегородок. По результатам проведенных обмеров стороны установили, что фактическая площадь указанного помещения составляет 566,50 кв. метров.Размер фактической площади помещения, указанный в пункте 2 акта, будет применяться для расчета размера арендной платы по договору аренды.Помещение соответствует требованиям, установленным в договоре аренды, находится в надлежащем техническом и санитарном состояниях, что позволяет использовать помещение в соответствии с его назначением. Арендатор не имеет претензий к арендодателю по качественному состоянию помещения.

По соглашению о переуступке прав и обязанностей от 15.02.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды № 136 нежилого помещения от 01.06.2017 перешли к ООО «Циклон» (т. 1, л. д. 66).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с июня по ноябрь 2019 года в размере 1 431 345 рублей 93 копеек, ООО «Галактика-С» в претензии от 28.11.2019 № 365 предложило ответчику погасить ее, в случае неоплаты уведомило о расторжении договора.

Поскольку задолженность не была погашена, ООО «Галактика-С» в письме от 03.12.2019 № 370 (т. 2, л. д. 101) уведомило арендатора о запрете ввоза/вывоза имущества, за исключением продовольственных товаров и предложило до 20.12.2019 совершить действия по возврату арендованного имущества.

В письме от 06.12.2019 арендодатель, сославшись на прекращение деятельности ответчика в арендуемом помещении, предложил возвратить помещение не позднее 20.12.2019 (т. 1, л. д. 14).

В связи с прекращением действия договора аренды и уклонением ответчика от возврата помещения, ООО «Галактика-С»23.12.2019 в одностороннем порядке приняло помещение со всеми отделимыми и неотделимыми улучшениями (т. 5, л. д. 11).

По расчету истца, за период пользования имуществом арендная плата составила 4 290 002 рубля 42 копейки. Арендатором уплачено 2 590 116 рублей 79 копеек.

Ссылаясь на то, что непогашенной осталась задолженность за период с 06.06.2019 по 23.12.2019 в размере 1 699 885 рублей 63 копеек (4 290 002 рубля 42 копейки – 2 590 116 рублей 79 копеек), ООО «Галактика-С» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Следовательно, такие услуги подлежат оплате дополнительно к размеру арендной платы в случае возложения соответствующей обязанности на арендатора.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 01.06.2017 подтверждает передачу арендованного имущества ответчику и его нахождение в пользовании арендатора в спорный период.

В то же время доказательств своевременного внесения арендной платы за период с за период с 06.06.2019 по 23.12.2019 в размере 1 699 885 рублей 63 копеек (1 389 338 рублей 69 копеек задолженность по постоянной части арендной платы за период с июля 2019 года по 23.12.2019 + 310 5476 рублей 65 копеек задолженность по переменной части арендной платы за период с июня по 23.12.2019), не представлено, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о необходимости ее взыскания в пользу арендодателя.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик сослался на наличие оснований для уменьшения арендной платы путем исключения из нее начислений за пользование МОП с 01.09.2018 по 15.12.2018 в размере 105 000 рублей (сентябрь 30 000 рублей, октябрь 30 000 рублей, ноябрь 30 000 рублей, часть декабря – 15 000 рублей) и постоянной части арендной платы с 01.11.2018 по 15.12.2018 в размере 280 277 рублей 41 копейки (193 080 рублей + (193 080 рублей/31 * 141 исходя из того, что общая площадь арендуемого нежилого помещения должна составлять 482,7 кв. метра).

Кроме этого, по утверждению ответчика, фактическая коммерческая деятельность ООО «Циклон» в арендуемом помещении и пользование им по независящим от арендатора обстоятельствам начато лишь 15.12.2018, до указанного времени часть арендуемого помещения (лестничные марши), а также пожарные выходы башни «Галактика» не соответствовали нормам противопожарной безопасности к лестницам и лестничным маршам, что подтверждается предписанием Управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Смоленской области об устранении нарушений требований пожарной безопасности от марта–апреля 2018 года о проведении мероприятий и предотвращению угрозы возникновения пожара в отношении ООО «Галактика – С». В обоснование невозможности использования помещения до 15.12.2018 ООО «Циклон» сослалось на то, что в период с сентября по декабрь 2018 года за собственный счет выполнило монтаж и разработку проекта системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; расширение проемов и лестничных маршей общего пользования; расчет пожарных рисков эвакуационных выходов; установку дверей по периметру; дополнительную прокладку силовых кабелей и щитовых согласно проекту; монтаж выходов на крышу с укреплением стальными конструкциями и перекрытиями (что подтверждается проектной документацией ООО «Русэнерго» на расширение эвакуационного выхода в уровне первого этажа, согласованной арендодателем 30.09.2018; проектной документацией расчета пожарного риска, изготовленной ООО «Русэнерго»; договором подряда от 10.09.2019 и актом выполненных работ от 10.10.2018; договором подряда от 20.11.2018 договор подряда от 05.11.2018; письмом от 17.12.2019 ООО «Циклон»).

Не принимая указанные возражения, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Системное толкование статей 328, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

Таким образом, арендатор освобождается от уплаты арендной платы в случае, если невозможность использования имущества обусловлена обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

При рассмотрении настоящего спора такие обстоятельства, а также вина арендодателя в невозможности использования имущества арендатором не установлены.

Ответчик не доказал, что после принятия имущества по акту от 01.06.2017, он не мог использовать объект, в период с 06.06.2019 по 23.12.2019, поскольку приведение ответчиком помещений в состояние, отвечающее требованиям пожарной безопасности, проводилось до спорного периода (с 01.09.2018 по 15.12.2018).

Его ссылка на невозможность такого использования по причине того, что пути эвакуации, исходя из требований пожарной безопасности, являлись пригодными только при использовании арендуемого объекта количеством не более 50 человек, в то время как сторонами были согласованы проектные документы, которые предусматривали размещение в спорном помещении вместимость посетителей на 160 мест, не может быть признана убедительной, поскольку являясь коммерческим юридическим лицом, ответчик осуществляет деятельность, носящую предпринимательский характер, что предполагает наличие риска, который несет само лицо и который не может быть переложен на других участников оборота в зависимости от получения или неполучения должником ожидаемого им результата.

Кроме того, согласно пункту 4.1.2 договора, в случае возникновения у арендатора необходимости проведения отделочных работ, текущего ремонта в помещении в период действия договора аренды, арендатор обязан согласовать письменно с арендодателем возможность их проведения, а также предоставить арендодателю для согласования проектную документацию, указанную в пункте 4.1 договора. Арендатор обязан за свой счет и своими силами узаконить перепланировку, проводимую арендатором в помещении, в случае ее проведения. В случае нарушения настоящего пункта арендатор обязуется возместить арендодателю все расходы, убытки которые он понес по вине арендатора (пункт 4.1.3 договора).

В силу пункта 4.6 проведение арендатором по его инициативе в период действия договора аренды каких-либо отделочных, ремонтных работ не является основанием для уменьшения размера арендной платы и/или освобождения арендатора от её уплаты.

Указание заявителя на необходимость уменьшения арендной платы путем исключения из расчета аренды мест общего пользования, противоречит пункту 3.4.2 договора, согласно которому начисление переменной части арендной платы в местах общего пользования осуществляется с даты начала ведения коммерческой деятельности, но не позднее 01.09.2018.

Данное условие договора не противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и по, сути, представляет собой согласованное сторонами условие об арендной плате в виде составных частей, что не противоречит пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание как предусмотренных Кодексом форм арендной платы, так и иные формы оплаты аренды.

Довод заявителя об отсутствии оснований для взыскания задолженности после направления истцом уведомления об ограничении доступа от 03.12.2019 (вручено арендатору 04.12.2019) (т. 5, л. <...>), не принимается судом апелляционной инстанции.

Условий о приостановлении арендной платы на указанный период договор не содержит.

В пункте 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Таким образом, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В данном случае противоправности действий арендодателя не установлено.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При заключении спорного договора сторонами без разногласий согласовано условие о том, что в случае невыполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы арендодатель вправе ограничить доступ арендатора и его представителей в арендуемое помещение, а также запретить вывоз находящегося в нем имущества до полного устранения обстоятельств, послуживших причиной (пункт 5.1.7 договора).

Поскольку у арендатора имелась задолженность по арендной плате, а возможность ограничения доступа к арендованному имуществу предусмотрена заключенным между сторонами договором аренды, действия истца по ограничению доступа ответчика на объект аренды, обусловлены причинами, зависящими от арендатора, т.е. правомерными со стороны арендодателя.

Доказательства того, что ответчик действовал при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, принял все меры для надлежащего исполнения обязательства (статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации) отсутствуют.

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе, связанных с неисполнением принятых по договору обязательств (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.05.2020 по делу № А84-4530/2019).

Тем более, что в период ограничения доступа к объекту арендодатель был лишен возможности извлекать доход от использования помещения иным образом, поскольку был связан договорными отношениями с ответчиком.

Утверждение ответчика о том, что фактически ограничение доступа в помещение началось с 18.11.2019 и это подтверждается составленными арендатором актами о недопуске (т. 4, л. д. 12–44), не принимается судом, так как указанные акты являются односторонними, фиксация фактов недопуска уполномоченными правоохранительными органами в этот период не производилась.

Поскольку истец отрицает утверждение о прекращении доступа с 18.11.2019, а ответчиком не представлено объективных доказательств данного факта, он не может признаваться безусловно подтвержденным.

Довод заявителя о необоснованном начислении арендной платы исходя из площади помещения 566,5 кв. метров противоречит пунктам 2 и 4 акта приема-передачи от 01.06.2017, пункту 1 соглашения о переуступке прав от 15.02.2018, пункту 3.4.1, согласно которому фактическая площадь помещения указывается в акте приема-передачи помещения и не подлежит пересмотру сторонами на протяжении всего срока действия договора, независимо от проведения отделочных и иных работ в помещении, которые повлекли изменение площади помещения. В случае, если в соответствии с техническим планом на помещение площадь помещения изменится в большую или меньшую сторону, то независимо от этого, для исчисления арендной платы по договору будет приниматьсяплощадь, указанная в акте приема-передачи помещения. Условия договора о фактической площади помещения являются существенными.

Довод заявителя о то, что между сторонами состоялся зачет на сумму 510 000 рублей (в связи с проведенными арендатором ремонтными работами) и это подтверждается письмом от 08.04.2019 (т. 4, л. д. 45), согласованным со стороны арендодателя ФИО5, не принимается судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Зачет встречного однородного требования является одним из способов прекращения обязательств одной стороны перед другой и отвечает критериям, предъявляемым статьями 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица.

Пунктом 4 статьи 32 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусмотрено, что руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества.

Между тем, доказательств, свидетельствующих о наличии у ФИО5 полномочий на проведение зачета, равно как и доказательств его последующего одобрения (пункт 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации), не представлено.

Напротив, согласно представленным ответчиком в суд апелляционной инстанции объяснениям заместителя управляющего ООО «Галактика-С» ФИО5, данным ОЭБ и ПК УМВД России по г. Смоленску, в его должностные обязанности входила техническая эксплуатация здания и контроль за дебиторской задолженностью; в период действия договора ответчиком был направлен график погашения задолженности по арендной плате, который не соблюдался; в настоящее время задолженность по арендной плате ООО «Циклон» не погашена; в соответствии с договором аренды помещения перешли обратно в распоряжение арендодателя; ООО «Циклон» было направлено уведомление о необходимости освободить помещение в связи с наличие задолженности; на имущество ООО «Циклон» по иску ООО» Арис Маркет» наложен арест судебными приставами согласно исполнительному листу; сведениями кому принадлежит имущество, находящееся в арендованном помещении ФИО5 не располагает; с момента написания директором ООО «Циклон» заявления в правоохранительные органы, последний не пытался урегулировать ситуацию по задолженности.

Из актов сверки взаимных расчетов (т. 1, л. д. 73–75) также не усматривается, что истцом и ответчиком достигнуто соглашение о зачете взаимных требований.

Более того, согласно пункту 5.2.1 арендатор вправе по предварительному письменному согласованию с арендодателем производить за счет собственных средств неотделимые улучшения в помещении. Стоимость неотделимых улучшений в помещении, произведенных арендатором с согласия арендодателя, возмещению не подлежит, данные улучшения переходят собственность арендодателя.

Ссылка заявителя на проведение ремонтных работ в арендуемом помещении, не влияет на принятый судебный акт, поскольку на его непригодность к использованию по назначению, указанному в пункте 1.4 (для организации бара-клуба, приложение № 2, т. 1, л. д. 30), и необходимость ремонта помещения, не является основанием для освобождения от оплаты пользования.

Имеющееся в деле предписание ГУ МЧС по Смоленской области от 30.08.2019 (т. 4, л. д. 6), на основании которого истцом в адрес арендатора направлено письмо от 04.09.2019 (т. 4, л. д. 11) об устранении нарушений, не свидетельствует о невозможности использования имущества, а касается оборудования помещения в соответствии с установленными требованиями.

Указанные в жалобе доводы относительно обстоятельств, связанных с арендой и имевших место до 06.06.2019, не принимаются во внимание, поскольку задолженность по арендной плате заявлена за период с 06.06.2019 по 23.12.2019.

При этом судебная коллегия отмечает, что из имеющихся в деле документов об оплате арендной платы видно, что в назначении платежа не было указано на уплату долга за конкретный период, в связи с чем они не могут приниматься в доказательство погашения задолженности за указанный период и могли быть отнесены арендодателем в счет ранее возникшего периода применительно к правилам статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Встречных требований о неосновательности получения истцом денежных средств до 06.06.2019 не заявлено.

Заявленное в суде апелляционной инстанции ходатайство о вызове свидетеля для подтверждения факта неиспользования имущества, отклонено судебной коллегией, поскольку одни лишь свидетельские показания не могут опровергнуть совокупность имеющихся в деле доказательств, подтверждающих использование имущества и потому не являются допустимыми по смыслу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы апелляционной жалобы выражают несогласие заявителя с оценкой судом фактических обстоятельств спора и не опровергают сделанных им выводов. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для переоценки обстоятельств и отмены решения не нашла.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.07.2020 по делу № А62-12228/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Л.А. Капустина

М.М. Дайнеко

Н.В. Заикина