Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В ., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления строительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 31.08.2015 по делу № А23-969/2015 (судья Сафонова И.В.), установил следующее.

Управление строительства и земельных отношений города Калуги (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Земля-Трейд» (далее – ответчик, общество) о понуждении к исполнению в натуре обязательств по инвестиционному контракту (договору) от 07.05.2009 № 5 на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах муниципального образования «Город Калуга», а именно обязать ответчика исполнить п. 5.2.5 контракта (в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2010 № 1), а именно передать муниципальному образованию «Город Калуга» денежные средства, соответствующие 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд обязать ответчика исполнить п. 5.2.6 инвестиционного контракта от 07.05.2009 № 5 (в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2010 года № 1), а именно предоставить в адрес истца документы, подтверждающие объем инвестиций, осуществленных ответчиком, в создание инвестиционного объекта.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования истца.

Определением суда от 10.07.2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает решение суда незаконным и необоснованным ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права. Полагает доказанным то обстоятельство, что у ответчика возникло обязательство по передаче истцу денежных средств, соответствующих 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создание объекта недвижимости.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что между Городской Управой (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Калуга» (арендодатель) и ООО «Арал» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоуровневой автостоянки от 03.05.2007 (т. 1, л. д. 43-47).

Предметом данного договора является предоставление ООО «Арал» в аренду земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000285:0095, общей площадью 6 734 кв. м, находящегося по адресу: <...> используемый для строительства многоуровневой автостоянки, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, копия которого прилагается к договору (т. 1, л. д. 49-52).

По акту приема передачи от 03.05.2007 земельный участок был передан ООО «Арал» (т. 1, л. д. 48).

Между ООО «Арал» и ООО «Земля-Трейд» был заключен договор от 10.09.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2007 № 170/07, согласно которому права арендатора по договору аренды от 03.05.2007 № 170/07 в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000285:0095 площадью 6 734 кв. м, находящегося по адресу: <...> предоставленного для строительства многоуровневой автостоянки, перешли к ООО «Земля-Трейд» (т. 1, л. д. 14-15).

Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 12.05.2009 № 4860-р ООО «Земля-Трейд» предоставлено разрешение на изменение вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства многоуровневой автостоянки» на «для размещения торгово-офисного здания» (л. <...>).

Между Городской Управой города Калуги и ООО «Земля-Трейд» заключено дополнительное соглашение от 02.07.2009 № 221/09 к договору аренды от 03.05.2007 № 170/07, согласно которому арендатор ООО «Арал» заменен на ООО «Земля-Трейд», а в п. 1.1 раздела 1 «Предмет договора» слова «для строительства многоуровневой автостоянки» заменены словами «для размещения торгово-офисного здания» (т. 1, л. д. 53).

Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 07.06.2010 № 7320-р в связи с допущенной технической ошибкой, п. 1 распоряжения от 12.05.2009 № 4860-о изложен в новой редакции, а именно ООО «Земля-Трейд» предоставлено разрешение на изменение вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства многоуровневой автостоянки» на «для строительства торгово-офисного здания» (т. 1, л. д. 42).

Между Городской Управой города Калуги и ООО «Земля-Трейд» заключено дополнительное соглашение от 30.06.2010 № 368/10 к договору аренды от 03.05.2007 № 170/07, в котором раздел 1 «Предмет договора» изложен в новой редакции (т. 1, л. д. 58-59).

Так пунктами 1.2 и 1.3 договора предусмотрен вид разрешенного использования: под торгово-офисное здание, а цель предоставления земельного участка для строительства торгово-офисного здания.

Между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений и ООО «Земля-Трейд» (инвестор) заключен инвестиционный контракт (договор 07.05.2009 ) № 5 на строительство объекта недвижимости нежилого назначения – торгово-офисного здания на земельном участке по адресу: <...> (т. 1, л. д. 6-10).

Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по строительству инвестиционного объекта – торгово-офисного здания на земельном участке по адресу: <...> с кадастровым номером 40:26:000285:0095 площадью 6 734 кв. м, а также осуществление иных действий, определенных данным контрактом.

Пунктом 3.1 контракта стороны определили, что по итогам реализации данного контракта инвестор передает муниципальному образованию «Город Калуга» имущество, составляющее 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта.

В пункте 3.2. контракта предусмотрено, что порядок исполнения инвестором обязательства по передаче МО «Город Калуга» имущества, соответствующего 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта, определяется дополнительным соглашением к контракту.

В статье 4 контракта стороны определили сроки и содержание этапов работ по контракту.

Согласно пунктам 5.1.1 и 5.1.2 контракта Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений обязалось оказывать инвестору возможное содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, находящимся в компетенции Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений и предпринять действия в рамках действующего законодательства по изменению вида разрешенного использования земельного участка и по внесению изменений в договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.05.2007 № 170/07.

Пунктами 5.2.5 и 5.2.6 контракта предусмотрено, что инвестор обязуется в течение 30 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта передать муниципальному образованию «Город Калуга» имущество, соответствующее 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта.

Для определения размера обязательства инвестора, возникшего на основании п. 3.1 ст. 3 контракта, и размера обязательства муниципального образования «Город Калуга», возникшего на основании п. 3.3. ст. 3 контракта, подтвердить документально объем осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта и в создание имущества, определенного к передаче муниципальному образованию «Город Калуга».

Между сторонами было заключено соглашение от 20.07.2010 о внесении изменений в инвестиционный контракт (договор) на строительство объекта нежилого назначения от 07.05.2009 № 5 (т. 1, л. д. 12), согласно которому стороны дополнили п. 2.2 статьи 2 контракта следующим предложением: «Размер инвестиций инвестора в создание инвестиционного объекта не может быть менее 2 000 000 руб. на момент ввода объекта в эксплуатацию», а также изложили п. 3.1 статьи 3 контракта в следующей редакции: «По итогам реализации настоящего контракта инвестор передает муниципальному образованию «Город Калуга» денежные средства, соответствующие 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта», а п. 5.2.5 в следующей редакции: «В течение 30 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта, передать муниципальному образованию «Город Калуга» денежные средства, соответствующие 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта».

Кроме того в п. 5.2.6 исключены слова: «и размера обязательства муниципального образования «Город Калуга», возникшего на основании п. 3.3 ст. 3 контракта» и «и в создание имущества, определенного к передаче муниципальному образованию «Город Калуга».

Дополнительным соглашением от 04.07.2011 № 2 к инвестиционному контракту (т. 1, л. д. 13) предусмотрена передача прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 07.05.2009 № 5 от Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений к Управлению строительства и земельных отношений города Калуги.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 02.09.2013 № 10131-пи выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а именно разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – торгового здания, расположенного по адресу: <...> общей площадью 1 434 80 кв. м (т. 1, л. д. 17-18).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по инвестиционному контракту, а именно не передачу денежных средств, соответствующих 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта, а также неподтверждение документально объема осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта, Управление обратилось в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»),37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора – соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта. При этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.

Таким образом, при квалификации инвестиционного контракта как договора купли-продажи необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

По смыслу положений статей 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании п. 6 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика) с момента государственной регистрации его права в ЕГРП (п. 2 ст. 8, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, до регистрации права собственности инвестора (застройщика), соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли, поскольку до первоначальной регистрации права застройщика юридически вещь считается несозданной, в связи с этим у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Как было указано выше, постановлением Городской Управы города Калуги от 02.09.2013 №10131-пи выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а именно разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, а именно торгового здания, расположенного по адресу: <...> общей площадью 1434,80 кв. м.

Ссылки на инвестиционный контракт в нем не имеется.

Здание, расположенное по адресу: <...> площадью 1 434,8 кв. м, согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.05.2015 зарегистрировано за физическим лицом - ФИО1 (т. 1, л. д. 82).

В п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из материалов дела следует, что права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <...> зарегистрировано за третьим лицом, а не за ответчиком. Доказательств обратному истцом суду не представлено.

В материалах дела отсутствуют доказательства осуществления ответчиком предусмотренных инвестиционным контрактом мероприятий по созданию инвестиционного объекта. Отсутствуют такие доказательства и в отношении истца.

Истцом не представлены доказательства исполнения каких-либо обязательств в рамках заключенного инвестиционного контракта, позволяющие ему требовать от ответчика предоставления документов, подтверждающих объем инвестиций, осуществленных ответчиком в создание инвестиционного объекта.

Предоставление истцом в аренду земельного участка, обусловлено осуществлением им публично-правовых полномочий по распоряжению муниципальной собственностью и было осуществлено еще до заключения инвестиционного контракта.

ООО «Земля-Трейд» в период действия договора аренды земельного участка вносило арендную плату по договору аренды № 170/07, что подтверждается представленными ответчиком платежными поручениями.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 18185 по делу № А40-82850/11-114-702 и от 04.06.2013 № 1276/13 по делу № А40-107777/10-82-939,

Ссылка истца на то, что им исполнены принятые на себя обязательства по инвестиционному контракту, ничем не подтверждена. Выдача разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию относится к полномочиям истца как публично-правового образования и не могут являться доказательствами исполнения истцом взятых на себя обязательств. Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и обстоятельств дела.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 31.08.2015по делу № А23-969/2015оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Г. Тучкова

Судьи Ю.А. Волкова

Е.В. Рыжова