Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Ерёмичевой Н.В. и Стахановой В.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии в судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Рязанской области, представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 12.09.2013, паспорт), представителя Управления земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани - ФИО3 (доверенность от 30.12.2014, удостоверение), в отсутствие представителя Рязанской городской Думы, извещенной надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в отсутствие представителя Администрации города Рязани, извещенной надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2014 по делу № А54-4897/2013 (судья Мегедь И.Ю.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Рязань, ОГРНИП <***>) к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>), Рязанской городской Думе (г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН<***>), третьи лица: Администрация г. Рязани (г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании незаконными действий, выраженных в отказе в реализации права на приобретение арендуемого нежилого помещения, содержащийся в письме от 15.08.2013 №01-68/6607, по встречному исковому заявлению Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани к предпринимателю ФИО1 об обязании освободить нежилое помещение, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту - ИП ФИО1, предприниматель) обратился в суд с заявлением к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, Рязанской городской Думе, о признании незаконными действий, выраженных в отказе в реализации права на приобретение арендуемого нежилого помещения, содержащийся в письме от 15.08.2013 №01-68/6607.

03.10.2013 Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани обратилось со встречным исковым заявлением к ИП ФИО1 об обязании освободить нежилое помещение.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 21.03.2014 производство по делу № А54-4897/2013 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-4774/2013.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2014 признаны незаконными действия Управления земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани, выраженные в отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 в реализации права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, общей площадью 101,9 кв.м., содержащийся в письме от 15.08.2013 №01-68/6607. Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани обязано устранить нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1.

В удовлетворении требований Управления земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани, заявленных во встречном исковом заявлении к ИП ФИО1, отказано.

Производство по делу в части требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к Рязанской городской Думе - прекращено.

Полагая, что решение суда принято с нарушением норм материального права, Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани обратилось с жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований ИП ФИО1 и удовлетворить встречное исковое заявление Управления земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани об обязании ИП ФИО1 освободить нежилое помещение.

В обоснование своей позиции заявитель указал, что в соответствии с пунктом 6.6 договора аренды № 2811200 от 01.09.2000 срок действия договора закончился 17.08.2013. 28.06.2013 в адрес ИП ФИО1 направлялось соглашение о внесении изменений в договор аренды в части установления арендной платы по результатам оценки. Данное соглашение не было подписано арендатором, какие-либо разногласия в адрес арендодателя не поступали. Поскольку сторонами по договору аренды не был урегулирован вопрос об изменении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости, в адрес ИП ФИО1 11.07.2013 было направлено письмо об отказе от продления договора. В настоящее время договор аренды № 2811200 от 01.09.2000 считается ничтожным, поскольку размер арендной платы определен не по результатам оценки рыночной стоимости объекта, что противоречит Федеральному закону «О защите конкуренции».

Данные доводы, как указал заявитель, приводились в суде первой инстанции, однако им была дана ненадлежащая оценка.

ИП ФИО1 возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация города Рязани и Рязанская городская Дума отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Рассмотрев доводы жалобы и отзыв на нее, изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что она не подлежит удовлетворению по следующим причинам.

Как усматривается из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, общей площадью 101,9 кв. м, тип помещения: встроенное, подвал на основании договора аренды недвижимого имущества № 2811200 от 01.09.2000 (т.1, л.д. 20), акта приема-передачи от 01.09.2000 (т.1, л.д. 24). Согласно п. 1.3 договора аренды срок аренды - с 01.09.2000 по 28.08.2001. 01.11.2001 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды (т.1, л.д. 25), в соответствии с которым п. 6.6 договора изложили в следующей редакции: «Если до окончания срока аренды ни одна из Сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок».

Впоследствии между сторонами заключались соглашения к договору аренды от 01.11.2001, 15.09.2005, от 20.02.2007, согласно которым в договоре аренды закреплялось условие о том, что арендная плата рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом, а также происходило увеличение размера арендной платы, рассчитанной по данной методике.

Ввиду того, что ИП ФИО1 является субъектом малого или среднего предпринимательства, с целью реализации преимущественного права выкупа предприниматель в начале июля 2013 года обратился к должностным лицам Управления земельных ресурсов и имущественных отношений за разъяснением порядка выкупа арендуемого имущества, сообщив о своем намерении его использовать.

Подготовив необходимый комплект документов, 15.07.2013 предприниматель обратился в Управление земельных ресурсов и имущественных отношений с заявлением о включении помещения в Программу приватизации на 2013 год, а 01.08.2013 - с заявлениями о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества и о соответствии условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

Рассмотрев указанные заявления, письмом от 15.08.2013 № 01-68/6607 (т.1, л.д. 28) Управление земельных ресурсов и имущественных отношений сообщило предпринимателю об отказе во включении помещения в программу приватизации и в реализации преимущественного права выкупа.

Не согласившись с указанным отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани обратилось в суд с встречным исковым заявлением (т.1, л.д. 30).

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 134 от 05.11.2009 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ИП ФИО1 относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

При этом судом установлено, что площадь арендуемого предпринимателем помещения составляет 101,9 кв. м; арендуемое помещение находилось во временном владении (пользовании) предпринимателя на основании договора аренды с 01.09.2000 (т.1, л.д. 20); арендуемое имущество не включено в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Относительно задолженности предпринимателя по арендным платежам необходимо отметить следующее.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ в реализации преимущественного права выкупа предпринимателю может быть отказано при наличии задолженности по арендной плате, неустойкам на день подачи заявления о реализации преимущественного права.

Исходя из карточки лицевого счета по договору аренды имущества от 10.09.2014 (т.1, л.д. 32-35), представленной в материалы дела, пени в размере 4 877 рублей 17 копеек были начислены по состоянию на 25.07.2013.

Согласно договору аренды (пункт 3.2.3 договора) арендная плата вносится ежемесячно не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным; пунктом 5.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения с 01.07.2002 установлено, что пени за просрочку внесения платежа составляют 0,5 % просроченный суммы за каждый день просрочки.

ИП ФИО1 соглашение к договору аренды, изменяющее механизм расчета арендной платы и влекущих за собой ее увеличение не получал и не подписывал, 02.07.2013 предпринимателем была внесена установленная договором арендная плата за июнь а 25.07.2013 - за июль в размере 10 628 рублей 89 копеек.

С учётом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемого имущества - 01.08.2013 задолженность по арендной плате у него отсутствовала.

Об отказе от продления договора аренды предпринимателю стало известно из письма Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани от 15.08.2013. Письмо от 11.07.2013, в котором содержится уведомление об отказе от продления договора аренды, предпринимателем получено не было.

На основании позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, действия Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани по одностороннему прекращению договора аренды суд первой инстанции обоснованно расценил на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом, удовлетворив требования индивидуального предпринимателя и отказав в удовлетворении встречных требований Управления земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани.

Суд отмечает, что все доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка в решении, а позиция заявителя жалобы сводится, по сути, к несогласию с вынесенным законным и обоснованным решением.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции у судебной коллегии отсутствуют.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2014 по делу № А54-4897/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.В. Мордасов

Судьи Н.В. Ерёмичева

В.Н. Стаханова