Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Лана» (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО1 (доверенность от 16.03.2015) и ФИО2 (доверенность от 16.03.2015), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Смоленска в лице управления муниципального имущества (г. Смоленск) и общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания» (г. Смоленск), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лана» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.12.2014 по делу № А62-3045/2014 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Лана» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к администрации города Смоленска в лице управления муниципального имущества (далее – администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания» со следующими исковыми требованиями:

– признать величину годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, в сумме 4 734 944 рублей (без НДС), указанной в отчете от 18.02.2014 № 1238/П/14, составленном ООО «Независимая оценочная компания», недостоверной и нерекомендуемой;

– определить величину годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании;

– определить ежегодную индексацию арендной платы в соответствии с индексами потребительских цен согласно официальным данным органов статистики по г. Смоленску и изложить пункт 3.3 договора аренды в следующей редакции:

«3.3. Арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит ежегодному пересмотру согласно индексам потребительских цен, установленных территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Смоленской области, по состоянию на 1 января текущего года.

Обязанность по получению справки из органа статистики лежит на арендодателе. При этом арендодатель должен не позднее чем за 1 месяц до предполагаемого изменения арендной платы предоставить арендатору письмо об изменении арендной платы, справку из органов статистики и проект дополнительного соглашения об изменении арендной платы. В случае непредставления арендодателем указанных документов в срок арендная

плата подлежит изменению спустя количество дней, на которое арендодатель задержал предоставление документов» (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 30.12.2014 пункт 3.3 договора № 3329/14 аренды нежилого помещения общей площадью 882,9 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, реестровый номер 673006291001, расположенного по адресу: <...>, установлен в следующей редакции:

«3.3. Размер арендной платы увеличивается ежегодно не более чем на величину индекса потребительских цен, установленного компетентным органом Правительства Российской Федерации за предшествующий календарный год для Российской Федерации в целом, от установленного размера арендной ставки по решению арендодателя. Арендодатель не менее чем за 30 календарных дней до даты изменения размера арендной платы направляет арендатору расчет размера арендной платы по формуле Ан = Ат * К, где Ан – новый размер арендной платы, Ат – текущий размер арендной платы, К – индекс потребительских цен, установленный компетентным органом Правительства Российской Федерации за предшествующий календарный год. Изменение размера арендной платы вступает в силу через 30 календарных дней после направления арендодателем арендатору расчета измененной арендной платы». В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между обществом и муниципальным образованием город Смоленск на основании протокола аукциона от 14.08.2012 № 13 был заключен договор аренды от 27.08.2012 № 3235/12 нежилого помещения общей площадью 882,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для использование под торговую деятельность. Срок действия договора аренды – 1 год.

Сумма (размер) годовой арендной платы за нежилое помещение составила 4 371 318 рублей 46 копеек (пункт 3.5 договора).

Соглашением от 01.04.2013 об изменении условий договора от 27.08.2012 № 3235/12 пункт 3.5 договора изложен в новой редакции с определением суммы годовой арендной платы в размере 6 792 149 рублей 08 копеек. По акту сдачи-приемки от 01.04.2013 объект аренды передан арендатору.

Общество 11.03.2014 обратилось к администрации с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Ответчиком в адрес общества 24.03.2014 был направлен проект договора аренды, размер арендной платы в котором установлен по результатам отчета от 18.02.2014 № 1238/П/14, составленном ООО «Независимая оценочная компания» (4 734 944 рубля (без НДС) – пункт 3.1 проекта договора). Из отчета от 18.02.2014 № 1238/П/14 следует, что величина арендной платы определена по состоянию на 29.01.2014.

Пунктом 3.3 проекта договора предусматривалось, что арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит ежегодному увеличению на 10 %. Срок действия договора с 01.04.2014 по 31.03.2017 (пункт 1.1.2 проекта договора).

Обществом 02.04.2014 в адрес администрации направлен протокол разногласий, в котором истец предложил установить размер годовой арендной платы в размере 2 606 320 рублей (без НДС) (пункт 3.1 договора), пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит ежегодному увеличению на уровень инфляции, установленный органами государственной статистики по Смоленской области».

Администрация 10.04.2014 уведомила общество об отклонении предложенных изменений условий договора.

Неурегулирование сторонами разногласий в части установления арендной платы в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) установлено, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данной статье.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно пункту 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Как усматривается из материалов дела, общество 11.03.2014 обратилось к администрации с заявлением о перезаключении договора аренды нежилого помещения от 14.08.2012 № 13 на новый срок в порядке части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ без проведения торгов.

Администрация направила в адрес общества письмо от 24.03.2014, которым предложила заключить договор аренды спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом размер арендной платы установлен по результатам отчета от 18.02.2014 № 1238/П/14, составленном ООО «Независимая оценочная компания» (4 734 944 рубля (без НДС) – пункт 3.1 проекта договора).

Соглашения о величине арендной платы стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – письмо ВАС РФ № 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости годовой арендной платы, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза определения рыночной стоимости арендованных помещений, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро инвентаризации, оценки и межевания «Бином».

Перед экспертом были поставлены вопросы:

– в целях заключения договора аренды в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения торгов определить по состоянию на 29.01.2014 рыночную величину годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, использование – под торговую деятельность;

– насколько увеличится (уменьшится) указанная величина в случае ее определения по состоянию на 31.03.2014.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение от 30.10.2014, согласно которому действительная рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование спорными помещениями по состоянию на дату проведения оспариваемой оценки (29.01.2014) составляет 4 722 632 рубля (без НДС). Определенная стоимость арендной платы по состоянию на 31.03.2014 (срок действия нового договора аренды – с 01.04.2014) не изменится.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, на основании выводов экспертизы от 30.10.2014, проведенной обществу с ограниченной ответственностью «Бюро инвентаризации, оценки и межевания «Бином».

При таких обстоятельствах требования истца о признании величины годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в сумме 4 734 944 рублей (без НДС), указанной в отчете от 18.02.2014 № 1238/П/14, составленном ООО «Независимая оценочная компания», недостоверной и не рекомендуемой, а также об определении иной величины годовой арендной платы за арендуемое нежилое помещение правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако субъективная позиция общества относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, выбранных в качестве объектов-аналогов. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к торговым помещениям, к числу которых относится и спорное помещение.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

В свою очередь документальных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении от 30.10.2014, общество в материалы дела не представило.

Не соглашаясь с заключением эксперта, истец фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства.

Кроме того, ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В данном случае выводы эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 30.10.2014, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение общества о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Требования истца в части редакции пункта 3.3 договора аренды обоснованы тем, что, по его мнению, при установлении твердого размера 10 % ежегодного повышения размера арендной платы не отвечает критерию баланса интересов сторон, поскольку уровень инфляции может быть ниже.

Администрация настаивает на своем варианте пункта 3.3 договора, поскольку он предполагает не только конкретный (известный заранее сторонам и предсказуемый) размер ежегодного увеличения арендной платы, но и упрощенный порядок такого увеличения (без процедуры заключения дополнительных соглашений).

Суд, учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 22 постановления № 73, принципы равенства участников гражданского оборота, учета баланса интересов сторон, исключения неоднозначного толкования условий договора, а также доступность источников информации о размере повышения для обеих сторон, пришел к выводу о том, что спорный пункт договора подлежит установлению в следующей редакции:

По мнению апелляционного суда, в принятом судом первой инстанции пункте 3.3 редакции договора предусмотрен источник получения информации об индексе потребительских цен, установленный компетентным органом Правительства Российской Федерации, что указывает на общедоступность данной информации как на официальном сайте указанного органа, так и в других источниках информации, что исключает необходимость запрашивать информацию и упрощает процедуру ее получения для обеих сторон договора аренды, а также исключает возможность ошибки при индексации арендной платы.

Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.12.2014 по делу № А62-3045/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Н. Тимашкова

Судьи Ю.А. Волкова

Л.А. Капустина