Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 17 февраля 2020 года по делу № А83-14425/2019,

принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Севагротранс» (299055, город Севастополь, улица Хрусталева, дом 84, кабинет 9)

к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (295005, Республика Крым, город Симферополь, проспект Кирова, дом 13),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Товарищество собственников недвижимости «Звездный берег» (298690, Республика Крым, город Ялта, поселок городского типа Санаторное, Южная улица, дом 1)

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (298600, Республика Крым, город Ялта, Советская площадь, дом 1),

о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество, об отказе в государственной регистрации и об обязании осуществить государственную регистрацию права,

установил:

12.08.2019 через систему «Мой арбитр» общество с ограниченной ответственностью «Севагротранс» (ОГРН: 1149204032339 - л.д. 11-16, 24-32 т. 1, 40-45 т. 2, далее – ООО «Севагротранс» или заявитель) подало в Арбитражный суд Республики Крым заявление (с учетом увеличения требований) о признании незаконными принятых Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН:1149102017404 – л.д. 17-19 т. 1, 46-48 т. 2, далее - Госкомрегистр):

1) 22.05.2019 уведомления №90/021/150/2019-6099 о приостановлении государственной регистрации перехода права аренды земельного участка площадью 3.000 кв.м., КН: 90:25:080301:4, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Санаторное, ул. Южная, 1,

2) 21.08.2019 сообщения №90/021/150/2019-6099 об отказе в государственной регистрации такого права (л.д. 9-10, 60 т. 1, 12-14 т. 2).

Требования мотивированы тем, что арендатор земельного участка ООО «Севагротранс» в связи с переходом права собственности на помещения в здании, расположенном на арендованном земельном участке, передал право аренды земельным участком созданному собственниками помещений ТСН «Звездный берег», о чем Госкомрегистру представлены документы.

Решением суда первой инстанции требования удовлетворены, оспоренные уведомление и сообщение признаны незаконными, на Госкомрегистр возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора о переходе права аренды земельного участка; с Госкомрегистра в пользу заявителя взысканы понесенные судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 6.000 руб. (л.д. 106-118 т. 2).

Госкомрегистром подана апелляционная жалоба, в которой этот участник просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что судебный акт принят с нарушением норм материального права, так как ТСН «Звездный берег» не является собственником помещений в здании, расположенном на арендованном земельном участке; собственники таких помещений вправе заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора (л.д. 134-138 т. 2).

Из отзыва на апелляционную жалобу следует, что заявитель не согласен с ее доводами, так как собственники помещений, пользуясь своим правом, создали ТСН «Звездный берег», которому поручили заключить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 147-149 т. 2).

В судебном заседании (с перерывом с 21 по 28 мая 2020 года) представитель заявителя возражала против доводов апелляционной жалобы по приведенным в отзыве основаниям.

Представители иных участников в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявили.

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН: 1149102130264, далее - ДИЗО г. Ялта) просил рассмотреть дело без участия его представителя в судебном заседании (л.д. 156 т. 2).

О начавшемся судебном процессе в Двадцать первом арбитражном апелляционном суде (далее - суд апелляционной инстанции) участники извещены – получили копии определения от 27.03.2020 о принятии апелляционной жалобы к производству, опубликованного на официальном сайте суда апелляционной инстанции, что подтверждается почтовыми уведомлениями и сведениями о публикации (л.д. 130-132 т. 2).

24.04.2020 и 22.05.2020 на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда размещена информация о переносе судебного заседания на 21.05.2020, ввиду ограничений и запретов в Российской Федерации в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19), и о перерыве в судебном заседании до 28.05.2020, о чем к делу приобщены доказательства (л.д. 154, 164 т. 2).

Учитывая эти обстоятельства, а также необязательность явки в судебное заседание представителей участников дела, достаточность доказательств для рассмотрения дела, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (далее - суд апелляционной инстанции) определил: рассмотреть дело без участия в судебном заседании неявившихся лиц.

На основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции исследовал доказательства в совокупности и установил следующие обстоятельства.

08.05.2019 через ГБУ РК «МФЦ» представитель ООО «Севагротранс» и Товарищества собственников недвижимости «Звездный берег» (ОГРН: 1189102008699 – л.д. 118-121 т. 1, далее - ТСН Звездный берег») по нотариально удостоверенным доверенностям от 25.04.2019 Шапиро В.В. подала в Госкомрегистр заявление № 90/021/150/2019-6099 о государственной регистрации перехода права аренды земельного участка площадью 3.000 кв.м., кадастровый № 90:25:080301:4, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Санаторное, ул. Южная, 1 (л.д. 68-70 т. 1).

К заявлению приложены (в том числе):

- зарегистрированный в ЕГРН 15.12.2015 договор аренды земельного участка площадью 3.000 кв.м., кадастровый № 90:25:080301:4, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Санаторное, ул. Южная, 1, предоставленного арендодателем Муниципальным образованием городской округ Ялта в аренду сроком на 10 лет арендатору ООО «Севагротранс» для гостиничного обслуживания из земель населенных пунктов муниципальной собственности (л.д. 86-100, 44-48 т. 1, 22-29 т. 2),

- договор от 17.12.2018 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.10.2015 (л.д. 78-79 т. 1) и акт приема-передачи этого земельного участка от ООО «Севагротранс» к ТСН «Звездный берег» (л.д. 84-85 т. 1), решение общего собрания собственников ТСН«Звездный берег» (л.д. 123 т. 1, 69-73 т. 2), решение единственного собственника ООО Севагротранс» (л.д. 125 т. 1, 50 т. 2) ,

- уведомление в ДИЗО г. Ялта о передаче прав и обязанностей по арендеТСН «Звездный берег» с отметкой о получении от 10.07.2018 (л.д. 122, 35 т. 1, 36 т. 2),

- кадастровая выписка о земельном участке (л.д. 49-50 т. 1),

- декларация о начале выполнения строительных работ (л.д. 38-39 т.1, 30-31 т. 2),

- о готовности объекта к эксплуатации (л.д. 40-43 т.1, 32-35 т. 2).

Государственными регистраторами Госкомрегистра по данному заявлению приняты решения:

1) 22.05.2019 о приостановлении до 21.08.2019 государственной регистрации перехода права аренды земельного участка в связи с несоответствием представленного договора о переходе права аренды земельного участка пунктам 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует уведомление № 90/021/150/2019-6099 (л.д. 36-37, 126-127 т. 1, 17-19 т. 2),

2) 21.08.2019 об отказе в государственной регистрации перехода права аренды земельного участка по основанию несоответствия представленного договора о переходе права аренды земельного участка пунктам 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует сообщение № 90/021/150/2019-6099 (л.д. 61-62, 128-129 т. 1, 20- 21 т. 2).

Поданная заявителем во внесудебном порядке жалоба на приостановление государственной регистрацииоставлена без удовлетворения(л.д. 33-34 т. 1, 37-39 т. 2).

Из представленных по требованию суда апелляционной инстанции письменных доказательств следует, что право собственности на отдельные нежилые помещения (апартаменты) в названном здании на основании заключенных договоров соинвестирования, декларации о готовности объекта к эксплуатации и актов приема-передачи принадлежит гражданам; за которыми осуществлена государственная регистрация прав собственности (л.д. 1-149 т. 3, 1-121 т.4).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. от 02.08.2018, далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что основанием для осуществления государственной регистрации прав является (в том числе) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 03.08.2018, действовавшей на дату подписания договора о переходе прав и обязанностей арендатора, далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами и договором аренды, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления; в указанном случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка; при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Подпункт 4.3.2 заключенного Муниципальным образованием городской округ Ялта и ООО «Севагротранс» договора аренды земельного участка муниципальной собственности сроком на 10 лет также предусматривает право арендатора передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления за месяц до наступления такого события.

Согласно пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 29.07.2018, действовавшей на дату подписания договора о переходе прав и обязанностей арендатора, далее - ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Пункт 1 статьи 9 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как установлено, заявитель, как арендатор земельного участка, на основании заключенного в письменной форме договора передал свои права и обязанности арендатора земельного участка муниципальной собственности новому арендатору - ТСН «Звездный берег», что соответствует приведенным выше нормам земельного и гражданского законодательства, а также условиям договора аренды от 29.10.2015, включая уведомление арендодателя о переходе прав и обязанностей арендатора.

Форма договора о передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка также соответствует установленным требованиям закона.

Доводы Госкомрегистра о возможности перехода права аренды только к собственникам помещений в здании, расположенном на земельном участке, являются ошибочными.

Действительно, пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусматривает, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако данная норма регулирует вопросы предоставления земельного участка в аренду, а из возникших правоотношений следует, что оспариваемые решения касаются государственной регистрации не вновь возникшего права аренды земельного участка, а перехода этого права к иному лицу.

Также эта норма закона предусматривает право, а не обязанность собственников помещений в здании получить в аренду земельный участок, на котором расположено здание.

Как установлено, собственники помещений здания, расположенного на арендованном земельном участке, избрали иной способ для реализации своего права на пользование земельным участком – создали ТСН «Звездный берег», которому поручили получить путем перехода прав и обязанностей в аренду названный земельный участок.

Такой способ реализации гражданских прав законом не запрещен.

Госкомрегистром не установлены и доказаны обстоятельства, послужившие основанием для вынесения оспариваемых решений; такие решения нарушают права заявителя на передачу прав и обязанностей по аренде земельного участка третьему лицу, что в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ является основанием для признания решений Госкомрегистра незаконными.

На основании изложенного, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции решение принято без нарушений норм материального права, иных (в том числе безусловных) оснований для его отмены не установлено; апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 17 февраля 2020 года по делу № А83-14425/2019 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. Днем принятия постановления считается изготовление постановления в полном объеме. Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Центрального округа через Арбитражный суд Республики Крым.

Председательствующий О.Г. Градова

Судьи В.А. Омельченко

В.Е. Кравченко