Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 мая 2020 года по делу № А83-19734/2019,

принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (297513, Республика Крым, пгт. Гвардейское, ул. Карла Маркса, 47, кв.20)

к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (295005, <...>),

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: -

Муниципальное унитарное предприятие «Симрайторг» Муниципального образования Симферопольского района Республики Крым (297530, <...>),

Администрация Симферопольского района Республики Крым (297506, <...>, <...>)

о признании незаконным сообщения,

установил:

08.11.2019 по почте индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***> - л.д. 16 т. 2, далее – ИП ФИО2 или заявитель) подала в Арбитражный суд Республики Крым заявление о признании незаконным принятого 22.08.2019 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН:<***>, далее - Госкомрегистр) решения (сообщения) об отказе в государственной регистрации права аренды нежилого здания кафе площадью 75,9кв.м., КН: 90:12:010103:528, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, Симферопольский район, пгт. Гвардейское, ул. Ленина, 22 (л.д. 8-14, 50 т. 1).

Требования обоснованы тем, что заявитель по договору аренды от 28.03.2019 имеет в аренде названное здание муниципальной собственности; договор от имени арендодателя заключен МУП «Симрайторг» на основании решения 89 внеочередной сессии Симферопольского районного совета первого созыва от 13.03.2019, копия которого приложена к заявлению о государственной регистрации права аренды.

Решением суда первой инстанции требования удовлетворены, оспоренное решение Госкомрегистра признано незаконным, на Госкомрегистр возложена обязанность повторно рассмотреть заявление о государственной регистрации права аренды нежилого здания с учетом установленных решением суда обстоятельств. С Госкомрегистра в пользу заявителя взысканы понесенные судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 300 руб. (л.д. 12-25 т. 3).

Судебный акт мотивирован тем, что заявитель с 2017 года по законодательству Российской Федерации имеет в аренде здание кафе «Детское», о чем неоднократно заключались договора аренды; на момент подачи заявления о государственной регистрации права аренды действовал договор аренды от 28.03.2019; собственник муниципального имущества подтвердил актуальность предоставления в аренду этого имущества; ошибка в адресе и в площади предмета аренды не была основанием для приостановления государственной регистрации права, а потому не является основанием для отказа в такой регистрации.

Госкомрегистром подана апелляционная жалоба, в которой этот участник просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что решение суда принято с нарушением норм материального права, так как не представлены документы о проведении торгов на право аренды (л.д. 103-108 т. 2).

Отзывов на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании представитель заявителя возражал против доводов апелляционной жалобы, так как заявитель длительное время (более 15 лет) арендует здание кафе, надлежащим образом выполняет свои обязанности арендатора; имеет преимущественное право на продолжение арендных отношений без проведения торгов; основания, указанные Госкомрегистром, в решении об отказе в государственной регистрации права аренды, не были основанием для приостановления такой регистрации.

Представители иных участников в судебное заседание не явились.

О времени и месте судебного заседания эти участники извещены определением от 13.07.2020, копии которого получили, что подтверждается почтовыми уведомлениями и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29901149202063 (л.д. 99-101, т. 2).

14.07.2020 информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда (далее - суд апелляционной инстанции) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», о чем к делу приобщены доказательства (л.д. 102 т. 2).

Учитывая эти обстоятельства, а также необязательность явки в судебное заседание представителей участников дела, достаточность доказательств для рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции определил: рассмотреть дело без участия в судебном заседании неявившихся лиц.

На основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции в совокупности исследовал доказательства и установил следующие обстоятельства.

08.05.2019 через ГБУ РК «МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг» ИП ФИО2 подала в Госкомрегистр заявление о государственной регистрации права аренды здания кафе, приложив к заявлению (в том числе) договор аренды от 28.03.2019 (оригинал и копии). Это заявление зарегистрировано за № 90/016/163/2019-2057 (л.д. 89-90, 39 т. 1).

22.05.2019 государственным регистратором Госкомрегистра ФИО4 по этому заявлению уведомлением № 90/016/163/2019-2057 с 13.05.2019 до 22.08.2019 приостановлена государственная регистрация права по основаниям:

- неподтверждение получения права аренды муниципального имущества без торгов;

- отмена 21.02.2019 по предписанию Крымского УФАС России проведенного 11.01.2019 аукциона по лоту № 1 на аренду названного здания;

- направлен межведомственный запрос в Администрацию Гвардейского сельского поселения об актуальности договора аренды.

Этим уведомлением заявителю разъяснено право представить истребимые по межведомственному запросу документы по собственной инициативе (л.д. 87-88 т. 1, 4 т. 2).

До окончания срока на приостановление государственной регистрации права 30.05.2019 и 20.06.2019 заявителем через МФЦ в Госкомрегистр поданы дополнительные документы, в том числе решение Симферопольского районного совета от 13.03.2019 № 1185 и договор аренды от 20.02.2018 (л.д. 41-42, 54-80 т. 1, 27-29, 34-36 т. 2), 08.08.2019 Администрацией на межведомственные запросы от 23.05.2019 и 26.07.2019 дан ответ и дополнительные документы, в том числе ранее заключенные договора аренды кафе (л.д. 6-26, 33 т. 2).

Однако 22.08.2019 государственным регистратором Госкомрегистра ФИО4 сообщением № 90/016/163/2019-2057 отказано в государственной регистрации права аренды по тем основаниям, что не подтверждено получение права аренды муниципального имущества без торгов; по предписанию Крымского УФАС России проведенный 11.01.2019 аукцион по лоту № 1 на аренду названного здания отменен 21.02.2019; представленные на межведомственный запрос Администрацией и МУП «Симрайторг» договора аренды от 21.04.2017 и 20.02.2018 касаются аренды кафе с иной площадью и адресом, государственная регистрация права аренды по этим договорам не осуществлялась, в связи с чем, такие договора являются незаключенными (л.д. 45, 84-86 т. 1).

Поданная заявителем во внесудебном порядке жалоба Госкомрегистром не удовлетворена (л.д. 43-44 т. 1).

Из поданных на государственную регистрацию права аренды здания документов следует:

18.04.2016 на кадастровый учет поставлено одноэтажное нежилое здание площадью 75,9кв.м., КН: 90:12:010103:528, ранее учтенное, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, Симферопольский район, пгт. Гвардейское, ул. Ленина, 22 (л.д. 92-99, 20-23 т. 1).

19.07.2017 осуществлена государственная регистрация права собственности на это здание за Муниципальным образованием Симферопольский район Республики Крым и право хозяйственного ведения за МУП «Симрайторг» (л.д. 21-23 т.1).

Между арендодателем - МУП «Симрайторг», и арендатором – ИП ФИО2 в письменной форме заключались договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности – кафе «Детское» в пгт. Гвардейское для розничной торговли одеждой:

1)договор № 92 от 21.04.2017 площадью 70,7кв.м. (в т.ч. торговой – 48,7кв.м.), расположенное по ул. Ленина, 24, на срок с 19.01.2016 по 31.12.2017 для розничной торговли одеждой (л.д. 24-27 т. 1);

2)договор № 92 от 20.02.2018 площадью 70,7кв.м. (в т.ч. торговой – 48,7кв.м.), расположенное по ул. Ленина, 24, на срок с 01.01.2018 по 31.12.2018 для розничной торговли одеждой (л.д. 29-32 т. 1);

3)договор от 28.03.2019 площадью 75,9кв.м., КН: 90:12:010103:528, расположенное по ул. Ленина, 22, на срок с 28.03.2019 по 28.03.2022 для осуществления предпринимательской деятельности, незапрещенной действующим законодательством Российской Федерации (л.д. 34-38, 100-110 т. 1).

Договор от 28.03.2018 от имени арендодателя МУП «Симрайторг» заключен на основании решения Совета от 13.03.2019 № 1185 о даче согласия на передачу в аренду здания кафе без проведения конкурсных процедур (л.д. 33, 82-83 т. 1).

03.04.2017 постановлением № 247 Администрации Гвардейского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым присвоен адрес нежилым зданиям, в том числе кафе «Детское» - ул. Ленина, 22 (л.д. 19 т.1, т. 2).

06.02.2019 решением Крымского УФАС России № 07/182 по делу № 07/13-19 жалоба ИП ФИО2 на действия организатора торгов при проведении аукциона на право аренды нежилых зданий признана обоснованной и выдано предписание № 07/183 об отмене аукциона; антимонопольным органом решение и предписание мотивированы тем, что включение в один лот шести зданий противоречит требованиям закона (л.д. 138-141 т. 1).

В соответствии со статьей 27 и пунктами 5, 7 и 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 02.08.2019, действовавшей на дату принятия оспариваемого решения, далее - Закон № 218-ФЗ) в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав; в частности :

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Как установлено, Госкомрегистр получил ответы на межведомственные запросы, из которых следует, что арендодатель и собственник имущества подтвердили действительность (актуальность) договора аренды здания кафе заявителем. В связи с чем, у Госкомренистра не было оснований отказывать в государственной регистрации права аренды на основании пункта 9 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Относительно права заявителя на аренду здания без торгов суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (в ред. от 27.12.2018, действовавшей на дату заключения договора аренды, далее - Закон № 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Как установлено, по истечении срока договора аренды здания кафе с заявителем (арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности) арендодателем заключен договор аренды на новый трехгодичный срок, размер арендной платы определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта аренды, о чем свидетельствует приложение к договору – расчет арендной платы, заключение об оценке рыночной стоимости арендуемого здания (л.д. 108-109 т. 1), которые вместе с договором были представлены на государственную регистрацию права аренды.

Таким образом, требования закона о предоставлении без торгов в аренду муниципального имущества соблюдены.

Госкомрегистр не установил при принятии оспариваемого решения и не доказал обстоятельств, ставших основанием для отказа в государственной регистрации права аренды, а именно отсутствие у заявителя права на получение в аренду муниципального имущества без торгов.

Обстоятельства отмены Крымским УФАС России результатов аукциона на право аренды шестью зданиями по ул. Ленина, 22, пгт. Гвардейское, в том числе здание кафе «Детское», КН: 90:12:010103:528, значения для разрешения настоящего дела не имеют, так как заявитель имеет право на аренду без торгов.

В соответствии с частями 2 и 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате строительства и реконструкции зданий; в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости (в том числе): кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; описание местоположения объекта недвижимости; площадь, если объектом недвижимости является здание.

Как следует из представленного кадастрового паспорта на здание кафе (л.д. 92-99, 20-23 т.1) вышеперечисленные требования закона соблюдены, в кадастровом учете имеются сведения о здании, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе его площадь – 75,9кв.м., адрес: ул. Ленина, 22, в пгт. Гвардейское, и иные необходимые сведения.

Из представленных документов и пояснений представителя заявителя следует, что ИП ФИО2 длительное время арендует вышеназванное здание; в период действия договоров аренды соответствующими документами уполномоченных органов были уточнены площадь и адрес этого здания, о чем в кадастр недвижимости внесены сведения. Такое изменение сведений о здании не свидетельствует о том, что это иное здание. На момент подачи заявления о государственной регистрации права аренды в кадастре недвижимости и в договоре аренды указаны уточненные сведения о здании.

Суд апелляционной инстанции полагает, что Госкомрегистром не установлены и не доказаны обстоятельства о несоответствии сведений об арендованном здании сведениям кадастрового учета и/или отсутствии сведений, необходимых для определения этого здания в качестве индивидуально-определенной вещи.

Тот факт, что в ранее заключенных договорах указаны иные сведения о здании (его площадь и адрес), не является основанием для отказа в государственной регистрации права аренды, так как изменения таких сведений произошли после заключения этих договоров.

При этом, между арендодателем и собственником здания, с одной стороны, и арендатором, с другой стороны, нет спора об идентичности объекта аренды и права заявителя на аренду здания без торгов. Госкомрегистром при принятии оспариваемого решения безосновательно не принята во внимание эта позиция этих сторон аренды муниципального имущества. Такое решение Госкомрегистра нарушает права заявителя, и может причинить ущерб бюджету муниципального образования из-за неполучения арендной платы по надлежаще заключенному договору, но не прошедшему государственную регистрацию.

Также являются несостоятельными доводы Госкомрегистра об отсутствии у МУП «Симрайторг» права на предоставление ИП ФИО2 права аренды здания без торгов, так как такое право предоставлено собственником имущества – Муниципальным образованием Симферопольский район Республики Крым, о чем свидетельствует решение Симферопольского районного совета от 13.03.2019 № 1185; а МУП «Симрайторг» выступило арендодателем, как уполномоченное на это собственником имущества лицо, имеющее это здание в полном хозяйственном ведении. На основании изложенного, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции решение принято без нарушений норм материального права; иных оснований (в том числе безусловных) для отмены судебного акта не установлено; апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 мая 2020 года по делу № А83-19734/2019 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. Днем принятия постановления считается изготовление постановления в полном объеме. Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Центрального округа через Арбитражный суд Республики Крым.

Председательствующий О.Г. ФИО5

Судьи В.А. ФИО1

ФИО6