Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВИП Класс-Севастополь» и общества с ограниченной ответственностью «Ажур» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.04.2021,

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВИП Класс-Севастополь»
(ОГРН <***>, ИНН <***>, 299038, <...>, этаж 3, помещение 14/2)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ажур»
(ОГРН <***>, ИНН <***>, 299038, <...>, помещение 318-А),

о расторжении договора и взыскании денежных средств

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Ажур» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 299038, <...>, помещение 318-А)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВИП Класс-Севастополь» (ОГРН <***>,
ИНН <***>, 299038, <...>, этаж 3, помещение 14/2)

о взыскании упущенной выгоды,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ОХРАННАЯ ФИРМА «КОРДОН»
(ОГРН <***>, ИНН <***>; 299006, <...>, помещение V-10).

в присутствии:

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВИП КЛАСС-Севастополь» – представителя ФИО2 по доверенности от 29.09.2021;

от общества с ограниченной ответственностью «Ажур» - представителя ФИО3 по доверенности от 03.02.2021;

от общества с ограниченной ответственностью «ОХРАННАЯ ФИРМА «КОРДОН» - представителя ФИО4 по доверенности от 30.06.2021,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВИП Класс-Севастополь» (далее – ООО «ВИП Класс-Севастополь») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Ажур» (далее – ООО «Ажур») с иском о взыскании денежных средств за выполнение строительно-монтажных работ в размере 3827658 руб., денежных средств за выполнение проектных и изыскательских работ, включая расходы на проведение государственной экспертизы, в размере 2280000 руб. по инвестиционному договору от 22.03.2019.

ООО «Ажур» обратилось к ООО «ВИП Класс-Севастополь» со встречным иском о взыскании упущенной выгоды в размере
34917600,00 руб.

Определением от 10.09.2020 Арбитражный суд города Севастополя принял к производству встречный иск ООО «Ажур»; привлек к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «ОХРАННАЯ ФИРМА «КОРДОН» (далее – ООО «ОФ «КОРДОН»).

В рамках дела № А84-5023/2020 судом первой инстанции рассматривался иск ООО «ВИП Класс-Севастополь» к ООО «Ажур» о расторжении инвестиционного договора от 22.03.2019 и взыскании убытков в размере 5351880,51 руб.

Определением от 03.02.2021 суд первой инстанции объединил в одно производство для совместного рассмотрения дела № А84-2603/2020 и № А84-5023/2020 с присвоением делу номера А84-2603/2020.

Определением от 26.02.2021 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнение иска ООО «ВИП Класс-Севастополь» о расторжении инвестиционного договора на строительство от 22.03.2019 и взыскании убытков в размере 11459538,51 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.04.2021 первоначальный иск ООО «ВИП Класс-Севастополь» удовлетворен частично. Расторгнут договор инвестиционный договор на строительство от 22.03.2019, заключенный между ООО «ВИП Класс-Севастополь» и ООО «Ажур». С ООО «Ажур» в пользу ООО «ВИП Класс-Севастополь» взыскана задолженность в размере 6584410,51 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «ВИП Класс-Севастополь» отказано. В удовлетворении встречного иска ООО «Ажур» отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда от 27.04.2021, ООО «ВИП Класс-Севастополь» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции изменить в части отказа во взыскании убытков в виде разницы между сметной и договорной стоимостью выполненных работ в сумме 4875128 руб. и принять по делу новый судебный акт о удовлетворении требований ООО «ВИП Класс-Севастополь» в полном объеме.Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права. Апеллянт указывает, что в части требования о взыскании убытков в виде разницы между сметной и договорной стоимостью выполненных работсуд отклонил доводы истца, посчитав, что в порядке статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует возместить то исполнение, которое было обусловлено расторгнутым договором. Однако разница между сметной и договорной стоимостью выполненных работ, при наличии вины ответчика также является реальным ущербом истца, причиненным расторжением договора, которая также подлежит взысканию. Поскольку целью такого договора являлась совместная деятельность, ни один товарищ не вправе обогащаться за счет другого.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 апелляционная жалоба ООО «ВИП Класс-Севастополь» принята к производству.

Также, не согласившись с решением суда от 27.04.2021, ООО «Ажур» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска ООО «ВИП Класс-Севастополь» и удовлетворении иска ООО «Ажур». Апелляционная жалоба мотивирована неправильным применением судом первой инстанции норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела. Суд необоснованно признал спорный инвестиционный договор на строительство от 22.03.2019 договором простого товарищества и применил к спорным правоотношениям нормы главы 55 ГК РФ, поскольку из буквального толкования условий этого договора следует обратное. Воля сторон была направлена не на осуществление совместной деятельности, а на предоставление взаимных исполнений: ООО «Ажур» был заинтересован в предоставлении ООО «ВИП Класс-Севастополь» услуг технического заказчика, завершении строительных работ и вводе в эксплуатацию здания общественно-торгового центра (ОТЦ), а ООО «ВИП Класс-Севастополь» - в получении права на возведение апартаментов на земельном участке, предоставленном ООО «Ажур», в связи с чем ООО «ВИП Класс-Севастополь» согласилось оплатить предоставленное право застройки путем передачи в собственность ООО «Ажур» части площадей в возводимых апартаментах. Таким образом, инвестиционный договор от 22.03.2019 является договором смешанным, содержащим элементы строительного подряда, права застройки земельного участка и договора купли-продажи будущей недвижимости. ООО «Ажур», выполнив все обязательства по договору, добросовестно рассчитывало получить причитающиеся площади в зданиях апартаментов и за счет уменьшения своей доли в причитающейся площади апартаментов рассчитаться за работы, выполняемые ООО «ВИП Класс-Севастополь» в здании ОТЦ, то есть расплатиться за достройку торгового центра площадями в апартаментах по цене, определенной сторонами в пункте 6.2.3 дополнительного соглашения. Вследствие ненадлежащего исполнения условий Договора и последующего необоснованного одностороннего отказа ООО «ВИП Класс-Севастополь» от его исполнения, ООО «Ажур» понесло убытки в размере 34917600,00 руб., что соответствует рыночной стоимости площадей в зданиях апартаментов, причитающихся ООО «Ажур».

ООО «ВИП Класс-Севастополь» в отзыве на апелляционную жалобу ООО «Ажур» возразило против её удовлетворения, указало, что ООО «Ажур» предоставило ООО «ВИП Класс-Севастополь» земельный участок в субаренду с видом разрешенного использования «для строительства здания ОТЦ и стоянки». ООО «Ажур» как правообладатель земельного участка не изменило существующий вид его разрешенного использования, допускающий строительство двух зданий апартаментов, следовательно, не обеспечило право его застройки зданиями апартаментов, так как не имело такой возможности изначально. Доводы ООО «Ажур» о том, что предоставляя право на освоение (застройку) части земельного участка, ООО «Ажур» автоматически получило право на применение способа оплаты таких работ, за счет уменьшения доли своих площадей в здании апартаментов, не соответствуют действительности. Кроме того, что ООО «Ажур» не могло передать ООО «ВИП Класс-Севастополь» право застройки земельного участка апартаментами, договор не содержит обязанности ООО «ВИП Класс-Севастополь» изменить вид разрешенного использования земельного участка. В пункте 1 дополнительного соглашения от 22.03.2020 допускается такая возможность, однако это является правом, а не обязанностью, которая требует заключения соответствующего соглашения. Отказ от исполнения договора обусловлен приостановлением работ в связи с виновными действиями ООО «Ажур», которые выразились в регулярной неоплате выполненных по заданию ОТЦ работ (более 5 месяцев), что свидетельствует об отсутствии интереса в реализации инвестиционного договора с момента его заключения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021 апелляционная жалоба ООО «Ажур» принята к производству.

В судебном заседании 30.09.2021 представитель ООО «Ажур» поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО «ВИП Класс-Севастополь». Представитель ООО «ВИП Класс-Севастополь» просил решение суда изменить в части отказа во взыскании убытков в виде разницы между сметной и договорной стоимостью выполненных работ и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ООО «ВИП Класс-Севастополь» в полном объеме; в остальной части решение от 27.04.2021 оставить без изменения; в удовлетворении апелляционной жалобы ООО «Ажур» отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями главы 34 АПК РФ.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

ООО «ВИП Класс-Севастополь» (инвестор) и ООО «Ажур» (заказчик) заключили инвестиционный договор на строительство от 22.03.2019 (далее – договор), согласно которому стороны обязалась объединить имущество, денежные средства, иные материальные ресурсы, профессиональный опыт, деловую репутацию, деловые связи и усилия, совместно действовать, без образования юридического лица, с целью строительство единого многофункционального комплекса (далее – Объект), который включает в себя:

- здание общественно-торговый центр (далее – ОТЦ);

- здание апартаментов, корпус 1;

- здание апартаментов, корпус 2.

По условиям договора вкладом заказчика являлось предоставление, в том числе, земельного участка площадью 11149 кв. м с кадастровым номером № 91:02:001010:90, расположенного по адресу: г. Севастополь,
ул. Александра Косарева, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой», находящегося у заказчика в аренде сроком до 01.05.2028, и расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства – здания общественно-торгового центра (здание ОТЦ), степень готовности 43%, с кадастровым номером 91:02:001010:449, адрес: <...>, принадлежащего заказчику на праве собственности (запись о государственной регистрации права от 14.10.2017 № 91:02:001010:449-91/001/2017-4).

В пункте 1.2 договора стороны определили, что настоящий договор не является договором простого товарищества, является договором своего рода, то есть не предусмотренным законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 2.1 договора инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, организовать собственными и привлеченными силами выполнение проектных, изыскательских и строительных работ на Объекте, заключить необходимые договоры с третьими лицами, обеспечить завершение создание Объекта в согласованные сроки при наличия содействия Заказчика и выполнения им взятых на себя обязательств, передать подлежащие распределению по акту распределения Заказчику апартаменты, нежилые помещения в соответствии с договором, сдать работы на здании ОТЦ, а также выполнить иные обязательства предусмотренные договором;

Заказчик обязуется создать условия для выполнения Инвестором его функций, обеспечить наличие права застройки в соответствии с условиями договора аренды Земельного участка и видом разрешенного использования «для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой» и иными разрешительными документами и регистрациями, а также прав владения и пользования земельным участком на весь период строительства Объекта, своевременно оплатить, проектные и строительные работы на здании ОТЦ, а также профинансировать в согласованном размере затраты на создание элементов благоустройства, а также выполнить иные обязательства предусмотренные договором.

Заказчик обязуется предоставить инвестору задание на проектирование здания ОТЦ, а также иные необходимые исходные данные для составления технической документации на здание ОТЦ, согласовать готовую техническую документацию для проектирования здания ОТЦ, в том числе при необходимости с компетентными государственными органами, возместить Инвестору затраты на организацию соответствующих работ и работ по проектированию и осуществлению изыскательских работ в размере, определённом в приложении № 1 (Смета на проектирование (изыскательские) работы в течение 30 дней с момента предъявления требования.

Заказчик обязуется возместить инвестору затраты на экспертизу проектной документации здания ОТЦ в размере фактически понесённых затрат на её проведение.

Стороны определили срок на проектирование здания ОТЦ – 2 месяца с момента согласования технического задания. Срок на прохождение экспертизы проектной документации 2 месяца.

Инвестор обязуется выполнить работы по завершению строительства здания ОТЦ в течение месяца с момента утверждения заказчиком проектной или сметной документации за здание ОТЦ и получения положительного заключения экспертизы проектной документации, а также сдать заказчику здание ОТЦ, если заказчиком не будут создаваться препятствия строительству (пункт 2.4 Договора).

Инвестор обязуется завершить строительство под ключ в срок до 14.12.2020, а в части ОТЦ в сроки согласованные в пункте 2.4 Договора (пункт 2.5 Договора).

В силу раздела 3 Договора инвестор обязался осуществлять непрерывное и достаточное финансирование для соответствующих стадий проектирования и строительства, своевременной сдачи объектов в эксплуатацию; согласовать и утвердить предоставленную инвестором смету до начала выполнения работ на здании ОТЦ, подготовленную на основании подготовленной заказчиком проектной документации. Заказчик вправе при строительстве здания ОТЦ осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ.

Пунктом 4.1 Договора предусмотрено, что стоимость работ по проектированию (изыскательским) работам по зданию ОТЦ установлена согласованной сторонами сметой на проектные (изыскательские) работы (Приложение № 1).

Согласно смете, являющейся приложением № 1 к договору, стоимость проектных работ по зданию ОТЦ составляет 6299627 руб. Стороны согласовали исполнение данного обязательства инвестором по цене
1980000 руб.

Стоимость работ по завершению строительства здания ОТЦ установлена сметой по строительству здания ОТЦ, утвержденной заказчиком на основании проектной документации. Данная смета является фиксированной (твердой) и может быть изменена только по дополнительному соглашению сторон.

Согласно локально-сметному расчету № 02-001 стоимость работ на монолитные участки составила 1855501 руб. Стороны согласовали исполнение данного обязательства инвестором по цене 1400000 руб. (приняты по акту № 8 от 27.09.2019) (т. 2, л.д. 87-90).

Пунктами 6.2, 6.3, 6.4 договора предусмотрены обязанности заказчика передать инвестору необходимые для выполнения строительства объекта разрешительные и технические документы; строительную площадку; точки подключения к воде и электроэнергии.

Согласно пункту 7.1 договора после выполнения инвестором определенного этапа работ на здании ОТЦ приемка таких работ заказчиком осуществляется путем подписания акта выполненных работ. В течение 10 дней с момента приёмки этапа работ (работ за отчётный календарный месяц) заказчик обязан их оплатить путём перечисления средств на счёт инвестора или произвести расчёт иным согласованным с Инвестором способом.

В соответствии с пунктом 8.2 договора заказчик гарантирует, в том числе, наличие у него полномочий застройщика земельного участка на весть срок строительства, вытекающие из договора аренды земельного участка и всех разрешительных документов.

Пунктом 11.2 договора предусмотрена право инвестора потребовать досрочного расторжения договора, в случае если заказчик признан финансово несостоятельным; утратил право аренды земельного участка на котором осуществляется строительство объекта.

Сторона, принявшая решение о досрочном расторжении договора, обязана направить другой стороне письменное мотивированное уведомление не менее чем за 30 календарных дней до даты планируемого расторжения.

Сторонами подписано также дополнительное соглашение к договору от 22.03.2019, по условия которого в рамках инвестиционного договора на строительство здания апартаментов на земельном участке, указанном в пункте 1.3 Договора, представленном заказчиком для строительства, апартаментов и нежилых помещений в них, инвестор за свои средства осуществляет строительство апартаментов и нежилых помещений в них.

По соглашению сторон инвестор вправе осуществлять действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка и последующую регистрацию в установленном порядке.

Пунктом 1 Дополнительного соглашения установлено, что затраты на разработку проектной документации, получение положительного заключения экспертизы проектной документации и иные связанные с этим затраты на здания апартаментов несет инвестор.

Строительство апартаментов осуществляется в соответствии с проектной документацией, путем подачи извещения о начале строительства.

Затраты на разработку проектной документации, получение положительного заключения экспертизы проектной документации и иные связанные с этим затраты со строительством здания ОТЦ несет заказчик.

Пунктом 2 Дополнительного соглашения установлено, что заказчик наделяет инвестора полномочиями технического заказчика, предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности, а также выдает нотариально удостоверенную доверенность, обеспечивающую реализацию полномочий, указанных в договоре, на срок до окончания строительства.

Согласно пункту 3 Дополнительного соглашения в результате инвестиционной деятельности в части завершения строительства здания ОТЦ в собственность заказчика поступает здание ОТЦ.

В результате инвестиционной деятельности в части строительства зданий апартаментов в собственность инвестора поступают здания апартаментов, помещения апартаментов и нежилых помещений, за исключением помещений апартаментов и нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность заказчику в соответствии с условиями договора.

В результате инвестиционной деятельности в части строительства зданий апартаментов и нежилых помещений: в собственность инвестора поступает 87,5 5 всех площадей помещений в зданиях апартаментов; в собственность заказчика – 12,5% всех площадей помещений в зданиях апартаментов.

Заказчик вправе произвести расчет за работы по проектированию. проведению экспертизы проектной документации, достройки здания ОТЦ путем уменьшения его доли в площадях помещений апартаментов и нежилых помещений и заключения соответствующего дополнительного соглашения (пункт 6.2 Дополнительного соглашения).

Окончательный расчёт за работы на здании ОТЦ заказчик производит на основе следующего подхода:

После подписания сторонами в соответствии с пунктом 7.1. договора очередного акта о приемке выполненных работ, Стороны в течение 10-ти дневного срока подписывают акт о передаче от заказчика инвестору в собственность площадей помещений в зданиях апартаментов, из числа распределенных заказчику в соответствии с актом предварительного распределения площадей, стоимость которых равна стоимости выполненных Инвестором работ и затрат (форма КС-3) в соответствии с актом о приемке выполненных работ. Преимущественное право выбора помещений апартаментов, передаваемых заказчиком инвестору, имеет заказчик.

Согласно пунктам 6.2.1, 6.2.2 дополнительного соглашения в случае, если после завершения строительства здания ОТЦ и подписания сторонами последнего акта о приемке выполненных работ в соответствии с пунктом 7.1. договора все площади помещений апартаментов и нежилых помещений из числа распределенных заказчику в соответствии с актом предварительного распределения площадей в зданиях апартаментов перешли в собственность инвестора и при этом у заказчика перед инвестором осталась непогашенная в порядке, предусмотренном пп.6.2.1. Соглашения, задолженность за выполненные работы на здании ОТЦ, заказчик возмещает инвестору указанную задолженность в порядке и в сроки, дополнительно согласованные сторонами.

Если заказчик не производит расчёт помещениями апартаментов и/или нежилыми помещениями, не достигнуто соглашение об ином, то заказчик оплачивает инвестору выполненные работы на здании ОТЦ, в течение 20 дней с момента приёмки выполненных работ за отчётный месяц. При просрочке оплаты работ более месяца Инвестор вправе приостановить работы на здании ОТЦ.

Согласно пункту 6.2.3 дополнительного соглашения стороны определили, что стоимость 1 квадратного метра площади апартаментов и нежилых помещений в зданиях апартаментов составляет 48000 (сорок восемь тысяч) рублей.

Если заказчик не производит расчет помещениями апартаментов и/или нежилыми помещениями, не достигнуто соглашение об ином, то заказчик оплачивает инвестору выполненные работы на здании ОТЦ в течение 20 дней с момента приемки выполненных работ за отчетный месяц. При просрочке оплаты работ более месяца инвестор вправе приостановить работы на здании ОТЦ.

Согласно пункту 6.11 Дополнительного соглашения за период с момента заключения договора и до введения в эксплуатацию зданий апартаментов инвестор возмещает заказчику 70% расходов по уплате арендной платы за земельный участок.

Расходы по оплате счетов за фактически потребленную электроэнергию стороны несут следующим образом: а) заказчик оплачивает потребление на здание ОТЦ; б) инвестор оплачивает потребление на зданиях апартаментов; в) заказчик и инвестор оплачивают потребление на создание элементов благоустройства в пропорции 30% заказчик и 70 % инвестор.

Дополнительным соглашением от июня 2019 года № 2/1 стороны согласовали виды, объемы и стоимость работ, выполняемых на здании ОТЦ инвестором, а именно: локальный сметный расчет № 02-003 на сумму 59817,00 руб. – дополнительные работы, демонтаж; локальный сметный расчет 02-003 на сумму 157039,00 руб. – дополнительные работы, демонтаж; локальный сметный расчет 02-001 на сумму 60802,00 руб. – дополнительные работы, демонтажные работы (т. 2, л.д. 91).

Сторонам подписано дополнительное соглашение от 23.10.2019 № 6 к Договору, которым стороны согласовали суммы: 223107 руб. в качестве дополнительной платы, уплачиваемой заказчиком инвестору за выполнение последним дополнительных работ на объекте – здание ОТЦ; 300000,00 руб. в качестве дополнительной платы, уплачиваемой заказчиком инвестору за выполнение дополнительной работы на объекте – здание ОТЦ, проведение экспертизы проектной документации на здание ОТЦ.

В соответствии с пунктом 6.2 дополнительного соглашение № 6 заказчик вправе произвести расчет за работы по проектированию здания ОТЦ путем уменьшения его доли в площадях помещений апартаментов и нежилых помещений и заключения соответствующего дополнительного соглашения, передав инвестору распределенные заказчиком доли и площади помещений в зданиях апартаментов не обремененные правами третьих лиц, в том числе, ООО «ОФ «Кордон» и с письменного согласия ООО «ОФ «Кордон».

Во исполнение договора сторонами подписан акт передачи строительной площадки от 25.03.2019 (т. 3, л.д. 10).

ООО «ВИП Класс-Севастополь» получило положительное заключение экспертизы от 28.06.2019 № 92-2-1-3-016189-2019 на проектную документацию и результаты инженерных изысканий по объекту: «Многофункциональный комплекс в составе общественно-торгового центра и блока апартаментов по ул. Косарева, 23, г. Севастополь. I этап строительства. Здание апартаментов. Блок 1. II этап строительства. Здание апартаментов. Блок 2» (т.1, л.д. 30-87).

ООО «ВИП Класс-Севастополь» (субарендатор) и ООО «Ажур» (арендатор) заключили договор субаренды земельного участка от 25.07.2019, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02;001010:90 площадью 11149+/-37 кв. м. Субарендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Изменение вида разрешенного использования земельного участка допускается в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации и городом федерального значения Севастополь. Капитальное строительство на участке проводить в соответствии с проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке с момента оформления разрешения на строительство. Субарендатор имеет право осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с видом разрешенного использования; возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство. Размер субарендной платы составляет 70% от суммы арендной платы, уплачиваемой арендатором арендодателю по договору аренды земли от 03.10.2003 с дополнительными соглашениями от 30.01.2014 № 1 и от 23.07.2018 (т. 4, л.д. 23-25).

ООО «ВИП Класс-Севастополь» выполнило, а ООО «Ажур» приняло работы по актам о приемке выполненных работ и справкам о стоимости выполненных работ и затрат: от 31.05.2019 № 1 на сумму 180754 руб., от 25.06.2019 № 2 на сумму 302899 руб., от 24.06.2019 № 3 на сумму 60802 руб., от 24.07.2019 № 4 на сумму 1327612 руб., от 24.07.2019 № 5 на сумму 59817 руб., от 26.08.2019 № 6 на сумму 338735 руб., от 26.08.2019 № 7 на сумму 157039 руб. и от 27.09.2019 № 8 на сумму 1400000 руб. (т.1, л.д.21-24).

ООО «Ажур» выдало ООО «ВИП Класс-Севастополь» нотариально-удостоверенную доверенность от 14.08.2019 (номер нотариального действия 92/10-н/92-201-9-2-484) на представление ООО «Ажур» в отношениях со всеми органами государственной власти и местного самоуправления, организациями всех форм собственности, иными хозяйствующими субъектами и гражданами, возникающих в связи с владением и использованием земельного участка с кадастровым номером 91:02:0010100:90, расположенным в <...> с разработкой и согласованием проектной, технической, разрешительной документации на объекты строительства и со строительством на данном земельном участке объектов капитального строительства, а также реализации полномочий застройщика и технического заказчика строительных объектов, расположенных на названном земельном участке. ООО «ВИП Класс-Севастополь» вправе представлять интересы ООО «Ажур» в органах государственной власти города Севастополя, в том числе, Правительстве города Севастополя, департаменте капитального строительства города Севастополя, департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, департаменте архитектуры и градостроительства города Севастополя, управлении государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя иных органах с полномочиями на подачу о выдаче и получении градостроительного плана земельного участка, проведение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, подачу документов на выдачу разрешения на строительство или отказа, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, пользоваться иными правами, предоставленными градостроительным законодательством и законодательством о земле ООО «Ажур» (т. 5, л.д. 113-124).

ООО «ВИП Класс-Севастополь» направило в управление государственного строительного надзора и экспертизы Севастополя извещение от 05.11.2019 № 11-993/19 «О сроках завершения работ, подлежащих проверке, при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства», согласно которому срок начала строительства здания общественно-торгового центра – 08.10.2017, окончание строительства – 4 квартал 2020 года. К извещению приложена, в том числе, проектная документация и положительное заключение экспертизы от 28.06.2019 № 92-2-1-3-016189-2019 по объекту: «Многофункциональный комплекс в составе общественно-торгового центра и блока апартаментов по ул. Косарева, 23, г. Севастополь. I этап строительства. Здание апартаментов. Блок 1. II этап строительства. Здание апартаментов. Блок 2 (т.2, л.д. 4).

Управление государственного строительного надзора и экспертизы Севастополя в письме от 13.11.2019 № 2191/01-25-1-23/02/19 сообщило ООО «ВИП Класс-Севастополь» строительство зданий апартаментов не может быть взято на государственный строительный надзор, так как строительство апартаментов, не предусмотрено ранее выданным разрешением на строительство (т.2, л.д. 7).

ООО «ВИП Класс-Севастополь» получило положительное заключение экспертизы от 20.11.2019 № 92-2-1-3-032206-2019 по объекту «Проектная документация и результаты инженерных изысканий «Комплексное здание общественно-торгового центра по ул. Косарева, 23, г. Севастополь (корректировка) III этап строительства. Общественно-торговый центр» (т. 2, л.д. 110-133).

Письмом от 22.11.2019 № 12-1065/19 ООО «ВИП Класс-Севастополь» уведомило ООО «Ажур» о приостановлении выполнении работ на объекте здание ОТЦ в связи с их регулярной неоплатой заказчиком (т. 2, л.д. 3), которое получено последним 22.11.2019.

Проектная и рабочая документация на здание ОТЦ принята
ООО «Ажур» по актам приема-передачи документации от 15.10.2019, 22.11.2019, 09.12.2019, 03.02.2020, 28.02.2020, 13.03.2020;инвестор оплатил экспертизу проектной документации (т.1, л.д. 25-28, т. 2, л.д. 134-149).

В связи с отсутствием оплаты и невозможностью достижения целей договора ООО «ВИП Класс-Севастополь» обратилось к ООО «Ажур» с предложением от 31.03.2020 № 12-189/20 о расторжении договора субаренды земельного участка от 25.07.2019 по соглашению сторон и потребовало оплатить стоимость выполненных строительных работ на объекте – здание ОТЦ в размере стоимости принятых в размере 3827658 руб. (т.1, л.д. 88).

ООО «ВИП Класс-Севастополь» направило в адрес ООО «Ажур» предложение от 07.05.2020 № 12/-249/20 о расторжении инвестиционного договора, по которому ООО «Ажур» предоставляется отсрочка в оплате стоимости выполненных строительных работ и потребовало оплатить строительно-монтажные, проектные и изыскательские работ, включая затраты на проведение экспертизы на общую сумму 6107658 руб. (т. 1, л.д. 89). Вышеуказанное предложение о расторжении договора получено
ООО «Ажур» 11.05.2020 (т.1, л.д. 91).

С сопроводительным письмом от 13.07.2020 № 44 ООО «Ажур» направило ООО «ВИП Класс-Севастополь» акт о передаче в собственность площадей помещений в зданиях апартаментов от 13.07.2020 и указало, что в соответствии с пунктом 7.1 договора и пунктами 6.3-6.2.3 дополнительного соглашения к договору ООО «Ажур» полностью рассчитывается за выполнение строительно-монтажных работ на сумму 3827658,00 руб. и за выполненные проектных и изыскательских работ, включая расходы на проведение экспертизы на сумму 2280000,00 руб. путем передачи инвестору в собственность по акту площадей помещений в зданиях апартаментов, по цене, установленной пунктом 6.2.3 Дополнительного оглашения от 22.03.2019 указанный расчет производится из доли ООО «Ажур» без уменьшения площадей, подлежащих передаче ООО «ОФ Кордон» на основании договора уступки части права (требования) от 15.08.2019 № 2 (т.1, л.д. 133).

Считая, что требования по оплате строительно-монтажных, проектных и изыскательских работ, включая затраты на проведение экспертизы на общую сумму 6107658 руб. ООО «Ажур» не исполнены, ООО «ВИП Класс-Севастополь» обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении инвестиционного договора на строительство от 22.03.2019 и взыскании убытков в размере 11459538,51 руб.

Принимая обжалуемое решение, арбитражный суд первой инстанции руководствовался статьями 15, 252, 393, 450, 453, 614, 1042,1043, 1046, 1050 ГК РФ, статьями 1, 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 1, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пришел к выводу, что заключенный сторонами договор является договором простого товарищества, по которому ООО «Ажур» не исполнило свое денежное обязательство по финансированию строительства здания ОТЦ и несению расходов по арендной плате за пользование земельным участком и по электроснабжению здания ОТЦ, чем существенно нарушило условия инвестиционного договора; при отсутствии соглашения сторон о расчете за выполненные инвестором работы помещениями заказчика путем уменьшения доли причитающейся ему площади, ООО «Ажур» обязано рассчитаться с ООО «ВИП Класс-Севастополь» денежными средствами в размере, определенном условиями инвестиционного договора; основания для взыскания с ООО «Ажур» убытков виде разницы между сметной и договорной стоимостью выполненных работ отсутствуют, так как не доказаны условия для их возмещения по пункту 5 статьи 453 ГК РФ, а так же с учетом статьи 1046 ГК РФ и взыскания с ответчика расходов истца в порядке пункта 11.6 договора. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска ООО «Ажур» к ООО «ВИП Класс-Севастополь», ссылаясь на то, что само по себе недостижение сторонами цели заключения договора не является достаточным основанием для взыскания упущенной выгоды; и договор расторгнут вследствие неисполнения заказчиком договорных обязательств, в связи с чем последний утрачивает право на возмещение убытков, причиненных таким расторжением.

Заслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

В статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность определяется как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (пункт 1 статьи 8 названного Закона).

Из пунктов 4 - 7, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что экономическим понятием «инвестиционные сделки» (далее – Постановление № 54) обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого товарищества. Однако суды при разрешении споров, возникающих из договоров, поименованных сторонами как «инвестиционные», должны устанавливать их правовую природу и применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации о соответствующих договорах. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как «инвестиционные», выражена и в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися пункте6 Постановления № 54, в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Как разъясняется в пункте 7 Постановления № 54 в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В абзаце 4 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Учитывая содержание условий инвестиционного договора от 22.03.2019 с дополнительными соглашениями к нему, в том числе пункта 1.2 договора, исключающего квалификацию правоотношений сторон по типу договора простого товарищества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражный суд первой инстанции ошибочно применил к спорным правоотношениям нормы главы 55 ГК РФ.

Принимая во внимание объяснения сторон о толковании условий договора, спорный договор является смешанным договором (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащим элементы договоров подряда, возмездного оказания услуг (технического заказчика), и непоименованного договора (пункт 2, абзац 2 пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Так, к правоотношениям сторон по договору в части осуществления ООО «ВИП Класс-Севастополь» строительства принадлежащего ООО «Ажур» здания ОТЦ и обеспечения ввода указанного объекта в эксплуатацию подлежат применению нормы главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»), и главы 39 ГК (в части оказания услуг технического заказчика).

К правоотношениям сторон в части строительства ООО «ВИП Класс-Севастополь» зданий апартаментов на земельном участке, предоставленном в долгосрочную аренду ООО «Ажур», с последующим распределением между сторонами площадей в построенных апартаментах в части исполнения ООО «ВИП Класс-Севастополь» обязанностей заказчика и технического заказчика подлежат применению нормы о договоре возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ); в части пользования истцом земельным участком ответчика о договоре субаренды земельного участка (глава 34 ГК РФ); в остальном, принимая во внимание принцип автономии воли субъектов гражданских правоотношений (пункт 2 статьи 1, абзац 2 пункта 4 статьи 421 ГК РФ), – условиями договора и нормами общей части обязательственного права (раздел III ГК РФ).

Основанием для заявления ООО «ВИП Класс-Севастополь» искового требования о расторжении договора послужило неисполнение ООО «Ажур» обязанности по оплате стоимости выполненных строительно-монтажных, проектных и изыскательских работ, включая затраты на проведение экспертизы.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, утверждающая, что ее контрагент допустил существенное нарушение договора, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, за исключением тех случаев, когда в законе достаточно точно дается характеристика существенного нарушения применительно к конкретной ситуации. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ООО «ВИП Класс-Севастополь» передало ООО «Ажур» проектную и рабочую документацию на здание ОТЦ, на которую получило положительное заключение экспертизы от 20.11.2019 № 92-2-1-3-032206-2019.

Согласно смете, являющейся приложением № 1 к договору, стоимость проектных работ по зданию ОТЦ составляет 6299627 руб. Но стороны согласовали исполнение данного обязательства инвестором по цене 1980000 руб.

В соответствии с пунктом 7.1 договора после выполнения инвестором определенного этапа работ на здании ОТЦ приемка таких работ заказчиком осуществляется путем подписания акта выполненных работ. В течение 10 дней с момента приёмки этапа работ (работ за отчётный календарный месяц) заказчик обязан их оплатить путём перечисления средств на счёт инвестора или произвести расчёт иным согласованным с инвестором способом.

Согласно пунктам 6.2.1, 6.2.2 дополнительного соглашения от 22.03.2019 к договору после подписания сторонами очередного акта о приемке выполненных работ, Стороны в течение 10-ти дневного срока подписывают акт о передаче от заказчика инвестору в собственность площадей помещений в зданиях апартаментов, из числа распределенных заказчику в соответствии с актом предварительного распределения площадей, стоимость которых равна стоимости выполненных Инвестором работ и затрат (форма КС-3) в соответствии с актом о приемке выполненных работ. Преимущественное право выбора помещений апартаментов, передаваемых заказчиком инвестору, имеет заказчик.

Если заказчик не производит расчёт помещениями апартаментов и/или нежилыми помещениями, не достигнуто соглашение об ином, то заказчик оплачивает Инвестору выполненные работы на здании ОТЦ, в течение 20 дней с момента приёмки выполненных работ за отчётный месяц. При просрочке оплаты работ более месяца Инвестор вправе приостановить работы на здании ОТЦ.

В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ООО «Ажур» стоимости работ, выполненных ООО «ВИП Класс-Севастополь» на здании ОТЦ в период с мая 2019 года по ноябрь 2019 года, путем передачи помещений апартаментов и/или нежилых помещениями в порядке, предусмотренном пунктом 6.2 дополнительного соглашения к договору от 22.03.2019 (путем подписания дополнительного соглашения в установленные договором сроки).

Как усматривается из содержания претензий ООО «ВИП Класс-Севастополь» от 31.03.2020 № 12-189/20 и от 07.05.2020 № 12/-249/20, в качестве основания расторжения инвестиционного договора указывается неисполнение ООО «Ажур» обязанности по оплате стоимости выполненных строительно-монтажных, проектных и изыскательских работ, включая затраты на проведение экспертизы, на здании ОТЦ.

Поскольку просрочка в оплате работ со стороны ООО «Ажур» на момент обращения ООО «ВИП Класс-Севастополь» с соответствующим иском составляла более 5 месяцев, указанное нарушение договора признается существенным.

Следовательно, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковое требование ООО «ВИП Класс-Севастополь» о расторжении с ООО «Ажур» договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что ООО «Ажур» допустило существенное нарушение договорных обязательств и в части обеспечения инвестора земельным участком с действующим правом застройки.

В соответствии с абзацем 7 пункта 1 дополнительного соглашения от 22.03.2019 к договору инвестор вправе осуществлять действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка и последующую регистрацию в установленном порядке.

Для обеспечения реализации в течение всего срока действия Договора Инвестором своих прав и обязанностей, предусмотренных Договором, связанных со строительством Объекта, Заказчик наделяет Инвестора полномочиями Технического заказчика, предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности, а также выдаёт нотариально удостоверенную доверенность, обеспечивающую реализацию полномочий, указанных в договоре, на срок до окончания строительства.

ООО «Ажур» (арендатор) предоставило ООО «ВИП Класс-Севастополь» (субарендатор) по договору субаренды земельного участка от 25.07.2019 во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02;001010:90 площадью 11149+/-37 кв. м. Субарендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Изменение вида разрешенного использования земельного участка допускается в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации и городом федерального значения Севастополь. Капитальное строительство на участке проводить в соответствии с проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке с момента оформления разрешения на строительство.

ООО «Ажур» выдало ООО «ВИП Класс-Севастополь» нотариально-удостоверенную доверенность от 14.08.2019 (номер нотариального действия 92/10-н/92-201-9-2-484) на представление ООО «Ажур» в отношениях со всеми органами государственной власти и местного самоуправления, организациями всех форм собственности, иными хозяйствующими субъектами и гражданами, возникающих в связи с владением и использованием земельного участка с кадастровым номером 91:02:0010100:90, расположенным в <...> с разработкой и согласованием проектной, технической, разрешительной документации на объекты строительства и со строительством на данном земельном участке объектов капитального строительства, а также реализации полномочий застройщика и технического заказчика строительных объектов, расположенных на названном земельном участке. ООО «ВИП Класс-Севастополь» вправе представлять интересы ООО «Ажур» в органах государственной власти города Севастополя, в том числе, департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, департаменте архитектуры и градостроительства города Севастополя с полномочиями на подачу о выдаче и получении градостроительного плана земельного участка, в том числе, пользоваться иными правами, предоставленными градостроительным законодательством и законодательством о земле ООО «Ажур» (т. 5, л.д. 113-124).

В соответствии со статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), издан приказ Минэкономразвития России от 01ё.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков».

В соответствии с пунктом 11 статьи 34 Закона № 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору ( п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка, утв. Президиумом ВС РФ от 14.11.2018).

В пункте 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ сказано, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Названному в договоре аренды земельного участка функциональному использованию земельного участка «для обслуживания и строительства общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой» соответствует вид разрешённого использования земельного участка: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) под кодом 4.2 обозначен объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

В описании вида разрешённого использования указано: объекты капитального строительства свыше 5000 кв.м, с целью размещения организаций, осуществляющих продажу товаров или оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешённого использования с кодами 4.5-4.8.2, размещения гаражей и стоянок.

То есть, в рамках этого вида разрешенного использования земельного участка допускается разрешённый вид деятельности, обозначенный кодом 4.7 (гостиничное обслуживание).

Во исполнение пунктов 11 и 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ в г. Севастополе издано постановление от 28.03.2016 № 228-ПП. «Об утверждении Порядка определения видов разрешённого использования и категории земель в отношении земельных участков, расположенных на территории города Севастополя» (далее – Постановление № 228-ПП).

Органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками в г. Севастополе для целей постановления № 228-ПП является департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя издан приказ от 19.02.2019 № 3-АР «Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги «Определение видов разрешённого использования и категорий земель в отношении земельных участков, расположенных на территории города Севастополя».

В пункте 2.6.1 Приказа определён исчерпывающий перечень документов, необходимый для предоставления услуги:

1)заявление,

2)документ, удостоверяющий личность заявителя,

3)документ, удостоверяющий полномочие лица действовать от имени юридического лица,

4)копия правоустанавливающего документа на земельный участок.

ООО «ВИП Класс-Севастополь» вправе было обратится с заявлением об определении вида разрешённого использования земельного участка от имени ООО «Ажур» на основании доверенности от 14.08.2019.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает вины ООО «Ажур» в отказе Управления государственного строительного надзора и экспертизы Севастополя в принятии на государственный строительный надзор строительства ОТЦ и зданий апартаментов, изложенном в письме от 13.11.2019 № 2191/01-25-1-23/02/19.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования ООО «ВИП Класс-Севастополь» о взыскании денежных средств частично, взыскав с ООО «Ажур» только задолженность в размере 6584410,51 руб. и отказав в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании убытков в виде разницы между сметной и договорной стоимостью выполненных работ в сумме 4875128 руб., учитывая следующее.

В соответствии со статьей 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 11.4 договора предусмотрено, что при его досрочном расторжении сторона, имеющая задолженность, обязана ее погасить в согласованные сроки.

Согласно смете, являющейся приложением № 1 к договору от 22.03.2019 стороны определили цену, по которой ООО «Ажур» оплачивает проектные работы в размере 1980000 руб.

Согласно локальному сметному расчету № 02-001 стороны согласовали цену, по которой ООО «Ажур» оплачивает монолитные работы, в размере 1400000 руб.

В пункте 3 дополнительного соглашения № 6 от 23.10.2020 к договору
ООО «Ажур» обязалось возместить инвестору 300000 рублей оплаты, за проведение экспертизы.

Согласно пункту 6.11 дополнительного соглашения от 22.03.2019
к договору заказчик оплачивает потребление электроэнергии на здании ОТЦ.

Однако ООО «Ажур» оплатил 76142,67 руб. за потребление электроэнергии на здании ОТЦ,

В качестве компенсации арендной платы инвестор уплатил обществу
400609,84 руб.

В силу статьи 614 ГК РФ уплата арендной платы является обязанностью арендатора.

Арендатором земельного участка и лицом, эксплуатирующим земельный участок в целях размещения незавершенного строительством объекта ОТЦ, весь период действия договора оставалось ООО «Ажур».

Иные объекты на участке не размещались, к работам по их возведению инвестор не приступил.

ООО «ВИП Класс-Севастополь» как субарендатор не вправе было использовать земельный участок с целью строительства апартаментов до определения надлежащего вида разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в результате прекращения договора компенсация инвестором ООО «Ажур» части арендной платы также является неосновательным обогащением ответчика.

С учетом изложенного с ООО «Ажур» в пользу ООО «ВИП Класс-Севастополь» подлежат взысканию денежные средства в размере 6584410,51 руб. (3827658,00 руб. согласованной сторонами стоимости принятых работ, 1980000 руб. согласованной сторонами стоимости проектных работ, 76142,67 руб. плата за потребленную электроэнергию на здании ОТЦ и 400609,84 руб. расходов по арендной плате за земельный участок).

В части требования о взыскании убытков в виде разницы между сметной и договорной стоимостью выполненных работ в размере 4875128 руб. суд первой инстанции отклонил, учитывая следующее.

Согласно части 5 статьи 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для привлечения лица к ответственности в виде возмещения убытков (статьи 15, 393 ГК РФ), причиненных ненадлежащим исполнением договорных обязательств, необходимо доказать факт нарушения контрагентом договорных обязательств, размер понесенных убытков, а также наличие прямой причинно-следственной связи между допущенным нарушением обязательств и понесенными истцом убытками.

Отсутствие одного из вышеназванных условий влечет за собой отказ
в удовлетворении требований о возмещении убытков.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу ст. ст. 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В настоящем деле ООО «ВИП Класс-Севастополь» не доказало наличия прямой причинной связи между неисполнением ООО «Ажур» обязанности по оплате задолженности при строительстве ОТЦ и не получением разницы между сметной и договорной стоимостью выполненных работ в размере 4875128 руб.

Вышеуказанная разница является договорным условием, на которое ООО «ВИП Класс-Севастополь» согласилось при заключении договора на основе свободного волеизъявления, реализуя принцип свободы договора (пункты 1. 2, статьи 1, пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Из условий договора и представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что ООО «ВИП Класс-Севастополь» выразило согласие на уменьшение договорной цены выполненных проектных и строительных работ на здании ОТЦ по сравнению с их сметной стоимостью только при условии надлежащего исполнения ООО «Ажур» обязательств по договору.

Встречный иск ООО «Ажур» о взыскании с ООО «ВИП Класс-Севастополь» упущенной выгоды в размере 34917600,00 руб. (рыночная стоимость площадей в зданиях апартаментов, причитающихся ООО «Ажур» по договору), не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Поскольку расторжение спорного договора согласно материалам дела не связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств ООО «ВИП Класс-Севастополь», условия для его привлечения к ответственности в виде возмещения убытков отсутствуют.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными.

Судом первой инстанции в целом верно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства.

Неправильное применение судом первой инстанции отдельных норм материального права не привело к принятию незаконного и необоснованного решения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, в силу части 4 статьи 270 АПК РФ являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с рассмотрением апелляционных жалоб относятся на апеллянтов.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.04.2021 по делу № А84-2603/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВИП КЛАСС-Севастополь» и общества с ограниченной ответственностью «Ажур» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округав срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.А. Баукина

Судьи Н.Ю. Горбунова

ФИО1