Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя ФИО3 на решение от 8 декабря 2005г. по делу № А-62-1708/2005 Арбитражного суда Смоленской области, принятого судьей Буринской Л.Л.

По иску коллективного предприятия «Красная Заря»

к предпринимателю ФИО3

об истребовании имущества из чужого незаконного владения

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда от 8 декабря 2005г. предприниматель ФИО3 обязан передать в течение 20- дней со дня вступления в законную силу судебного акта в адрес коллективного предприятия «Красная Заря» объект недвижимости: здание гаражей, площадью 960,4 кв.м.

Ответчик просит решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

Истец полагает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Рассмотрев повторно дело, апелляционная инстанция установила следующее.

Решением арбитражного суда Смоленской области от 21 июня 2004г. по делу А-62-564/-Н-2004 коллективное предприятие «Красная Заря» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.

В процессе анализа хозяйственной деятельности истца, конкурсным управляющим установлено, что между КП «Красная Заря» и предпринимателем ФИО3 2 февраля 2004г. заключен договор аренды с правом выкупа здания гаражей, площадью 940 кв.м., расположенного по адресу: Смоленский район, дер. Новые Батеки, на срок его действия с 2 февраля 2004г. по 1 февраля 2005г. В соответствии с условиями договора, ответчик обязался вносить арендную плату в размере 3000 руб. ежемесячно. Выкупная стоимость имущества составляет 100 тыс. руб.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что указанный объект хозяйственным способом построен истцом. Решением арбитражного суда Смоленской области от 11 сентября 2003г. установлен юридический факт владения и пользования КП «Красная Заря» на праве собственности указанным объектом. Бывшим руководителем предприятия государственная регистрация объекта не производилась, но полагает, что его право собственности подтверждено надлежащим образом. Полагает, что договор аренды является незаключенным, т.к. он заключен на срок, равный году, а следовательно, в силу ст. 651 ГК РФ должен быть зарегистрирован.

Кроме того, поясняет, что ответчиком не внесены денежные средства по договору купли продажи имущества. Договор купли-продажи от 1 марта 2004г. является ничтожным, т.к. отчуждение имущества произведено в нарушение требований ст.20 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» без согласия общего собрания членов кооператива, которое не проводилось. Представленная выписка из протокола собрания инициативной группы КП «Красная Заря» не может служить доказательством принятия общим собранием коллективного предприятия решения об отчуждении основных средств, т.к. ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» не предусматривает принятия таких решений инициативной группой. На тот момент членами КП являлись более 500 человек, которые о проведении собрания не уведомлялись, на этом основании можно сделать вывод о том, что собрание 21.022004г. не проводилось. В силу ст. 168 ГК РФ сделка несоответствующая требованиям закона, ничтожна.

Кроме того, спорное имущество было реализовано ответчику в процедуре наблюдения с нарушением требований ст. 64 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено заинтересованным лицом, однако, истцом заявлено требование не о двусторонней реституции, а об истребовании имущества, т.к. ответчиком не вносились арендные платежи, а также не представлено доказательств внесения денежных средств по договору купли-продажи от 1 марта 2004г. Имеющийся в деле приходный кассовый ордер № 13 от 28.02.2004г., на 8 тыс. рублей по мнению истца, не является доказательством оплаты, т.к. не указано по какому договору и за какое имущество произведена оплата.

Истцом в заседании апелляционной инстанции подтверждено то обстоятельство, что ответчик фактически занимал на день рассмотрения дела судом первой инстанции и в настоящее время помещение гаражей общей площадью 781,5 кв.м., два помещения сдаются в аренду самим истцом, но исковые требования заявлены им исходя из того, что договором купли-продажи предусмотрена продажа объекта общей площадью 960,4 кв.м. Полагает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Ответчик исковые требования не признал в апелляционной инстанции, просит решение отменить, отказав в удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что им был заключен с истцом 02.02.2004г. договор аренды с правом выкупа здания гаражей, общей площадью 960,4 кв.м. 01.03.2004г. сторонами заключен договор купли-продажи и имущество по акту от 02 марта 2004г. передано ответчику. ФИО3 внесен первоначальный взнос 8 тыс. руб. в счет оплаты сделки. В дальнейшем ответчик постоянно пытался оплатить остальную часть денежных средств, однако, оплата у него в связи со сменой руководителя предприятия не принималась. Полагает, что договор купли-продажи является оспоримой сделкой, а согласно ст.25 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» конкурсный управляющий не является лицом, имеющим право на обжалование решения собрания кооператива. Членами кооператива данное решение не обжаловалось.

Ссылается также на то, что судом первой инстанции необоснованно указано о том, что договор аренды с правом выкупа здания гаражей является незаключенным, т.к. не прошел государственную регистрацию. По его мнению, согласно п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Но в силу п.3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества. В соответствии с положениями ст.ст. 550 и 551 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, т.е. договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор. Кроме того, полагает, что односторонняя реституция, о которой заявил истец, не может быть применена. Заявляя иск об истребовании имущества у ответчика, истец не ставит вопрос о возврате 8000 руб. в его пользу. Полагает также, что ответчик является добросовестным приобретателем, т.к. имущество приобретено им у собственника, в связи с чем по смыслу Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003г. № 6П должна применять не виндикация, предусмотренная ст. 301 ГК РФ, а реституция.

Поясняет, что фактически он не занимает те площади, о которых идет речь в исковом заявлении, им используется только площадь здания 781,5 кв.м

По указанным основаниям просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд апелляционной инстанции находит, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части площади истребуемого истцом помещения, а в остальной части оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Решением арбитражного суда Смоленской области от 11 сентября 2003г. по делу № А-62-2321/2003г., вступившим в законную силу, признан юридический факт владения истцом объектами недвижимости, в том числе и спорным зданием. То обстоятельство, что государственная регистрации права собственности за истцом по указанному решению не производилась, не влияет на указанное право истца, т.к. его право собственности возникло до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в таком случае государственная регистрация осуществляется по желанию правообладателя.

Не оспаривалось право собственности истца и ответчиком при заключении договора аренда с правом выкупа.

Сторонами заключен договор аренды нежилого строения с правом выкупа от 2 февраля 2004г., в соответствии с которым ответчику передано здание гаражей 960,4 кв.м. на срок со 02 февраля 2004г. по 1 февраля 2005г., т.е. на срок равный году.

В связи с чем, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что в соответствии со ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания и сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что соответствует требованиям ст. 433 п.3 ГК РФ. Указанный договор, заключенный на срок один год, не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным.

Кроме того, ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не представлены доказательства того, что им вносилась арендная плата в установленном порядке по данному договору, т.е. исполнялись его условия.

Подписав договор купли-продажи от 01 марта 2003г., во исполнение указанного договора акт приема-передачи помещений, сторонами не составлялся. Доказательств оплаты сделки ответчиком не представлено. Имеющаяся в материалах дела квитанция об оплате здания, не может служить таким доказательством, т.к. цена выкупа составляет 100 тыс. руб. По квитанции внесено 8 тыс. руб. 28.02.2003г., т.е. договор купли продажи сторонами еще не был подписан. Назначение платежа указано как аренда с правом выкупа, однако, не указано по какому договору, т.к. у сторон имелся не один договор, что не дает возможности достоверно определить назначение платежа.

В связи с тем, что имущество по сделке купли-продажи ответчику не передавалось, оплата им не производилась, государственная регистрация сделки также не производилась, у ответчика не возникло оснований, предусмотренных ст. 218 ГК РФ для возникновения права собственности на спорное имущество.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что данная сделка может являться одновременно и ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, как заключенной с нарушением требований ст. 20 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».3 193-ФЗ и требований п.4.4 Устава КП «Красная Заря». В этой части судом первой инстанции полно и объективно исследованы обстоятельства дела и им дана надлежащая оценка.

Судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о том, что возврат имущества может быть произведен только в рамках требования о применении реституции.

В соответствии со ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. При этом, ему принадлежит право определить способ защиты, предусмотренный ст. 12 ГК РФ. Кроме того, с учетом фактических обстоятельств дела и того, что сделка с одной стороны является незаключенной, с учетом имеющихся оснований доя признания ее недействительной, а также того, что ответчиком не представлено доказательств оплаты как по сделке аренды имущества, так и по сделке купли- продажи, истцом обоснованно заявлен иск об истребовании имущества.

Суд первой инстанции обоснованно не принял к зачету в сумму арендных платежей, затраченных ответчиком на ремонт спорного помещения, т.к. данный вопрос должен являться предметом самостоятельного рассмотрения, однако, встречный иск ответчиком не заявлялся.

Суд апелляционной инстанции находит, что передаче истцу ответчиком подлежит не полностью здание, а часть здания, общей площадью 781,5 кв.м., т.к. в заседании апелляционной инстанции установлено и не оспаривается истцом, что фактически как на момент вынесения решения, так и на настоящий момент ответчик занимает не здание гаражей, а часть здания, общей площадью 781,5 кв.м. При таких обстоятельствах и передаче подлежит именно то количество площадей, которое он фактически использует. В остальной части судом первой инстанции полно и объективно исследованы обстоятельства по делу и оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

П ОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда от 8 декабря 2005г. изменить.

Обязать предпринимателя ФИО3 в течение 20 дней со дня вступления судебного акта в законную силу передать КП «Красная Заря» часть здания гаражей, общей площадью 781,5 кв.м., расположенную по адресу: Смоленский район, д.Новые Батеки.

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий: Л.В.Либерова

Судьи: Е.Г.Молокова

Л.В.Индыкова

екабря 2005г. изменить :

От ГСУ-Болоткин В.П.-гл.специалист,дов. №2-20 от 20.02.2006.г.,УФРС-Зюмочкина А.М.-нач. отдела ,дов. № 35 от 1.03.2005г.

Рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО « Смоленскрыбхоз» на определение от 9 ноября 2005г. по делу № А-62-2694/ 05 Арбитражного суда Смоленской области , принятого судьей Индыковой Л.В.

По заявлениб ЗАО « Смоленскрыбхоз»

Заинтересованные лица: ГСУ «Фонд государственного имущества Смоленской области»,Управление Федеральной Регистрационной службы по Смоленской области

Об установлении факта регистрации договора купли – продажи

Определением арбитражного суда от 9.11.2005г. предъявленное заявление оставлено без рассмотрения.

Заявитель просит отменить определение, передав дело на рассмотрение суда первой инстанции.

Заинтересованные лица поясняют, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Рассмотрев повторно дело, апелляционная инстанция установила следующее.

ЗАО « Смоленскрыбхоз» обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта регистрации договора от 19.04.1994г. купли-продажи имущества предприятия в процессе приватизации 30 апреля 1995г. ( с учетом внесения последнего платежа по договору) и обязании регистрирующего органа оформить регистрацию указанного договора записью от 30 апреля 1995г.

В качестве заинтересованных лиц привлечены ГСУ « Фонд государственного имущества Смоленской области « и Управление Федеральной Регистрационной службы по Смоленской области.

При этом, заявитель ссылается на то , что по договору купли – продажи внесены денежные средства, имущество передано заявителю, однако, договор не прошел регистрацию в Фонде имущества, что препятствует государственной регистрации права собственности заявителя на имущество с 30 апреля 1995г.( даты внесения последнего платежа по договору).

Полагает, что Фонд не может исправить свою ошибку и зарегистрировать договор, в связи с чем данный вопрос может быть решен только в судебном порядке.

Заинтересованные лица поддерживают доводы отзывов на апелляционную жалобу ,ссылаясь на то , что оснований для отмены определения не имеется.

Поясняют,что действительно договор купли –продажи не прошел государственную регистрацию

,в связи с чем невозможно установить факт, которого не было.

Кроме того, Управление Федеральной Регистрационной службы ссылается на то, что данный вопрос не может быть разрешен в порядке особого производства, т.к. заявитель фактически просит признать его право собственности на заявленные объекты.

Апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.