Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца – комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 12.01.2015), от ответчика – Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность
от 16.04.2015) и ФИО3 (доверенность от 16.04.2015), от третьего лица – администрации муниципального образования «Город Майкоп» – ФИО4 (доверенность от 02.02.2015), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Лидер», страхового акционерного общества «ВСК», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.09.2014
(судья Меликян Э.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу
№ A01-2912/2013, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее – комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Адыгея к Торгово-промышленной палате Республики Адыгея (далее – торговая палата) о признании недостоверным отчета № 2062 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения (литера А) общей площадью 539,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, пересечение ул. Краснооктябрьская, 1 и ул. Пушкина, 278.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.02.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: страховое акционерное общество «ВСК», ООО «Лидер» (далее – общество) и администрация муниципального образования «Город Майкоп».

Решением суда первой инстанции от 10.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.02.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе комитет просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что заявление о преимущественном праве выкупа подано 29.04.2013, однако оценка произведена по состоянию на 25.07.2013. Проведенная оценка не может носить рекомендательный характер. Эксперт определил стоимость 1 кв. м по цене ниже, чем низший предел средней стоимости аналогичного имущества. Оценка выполнена с нарушением норм действующего законодательства и не отражает действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества. Суд необоснованно удовлетворил ходатайство ответчика о назначении экспертизы, в то время как заинтересованным лицом в проведении экспертизы является истец.

В отзыве на кассационную жалобу торговая палата считает судебные акты законными и обоснованными, а доводы жалобы – несостоятельными.

В судебном заседании представители комитета и администрации муниципального образования «Город Майкоп» поддержали доводы кассационной жалобы, представители торговой палаты возражали против ее удовлетворения.

21 апреля 2015 года в судебном заседании объявлялся перерыв до
16 часов 10 минут 28.04.2015. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО5 (арендатор) заключили договор
от 01.07.2007 № 489 аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение по адресу: <...> общей площадью
539,1 кв. м, для организации общественного питания.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2007.

В соответствии с договором перенайма от 11.03.2010 ФИО5 передал свои права и обязанности по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2007 № 489 обществу.

Общество направило главе администрации заявление, в котором изъявило желание на основании действующего законодательства выкупить в собственность помещение.

Для определения рыночной стоимости помещения 25.07.2013 комитет (заказчик) и торговая палата (оценщик) заключили договор на оказание услуг по оценке № 468, согласно которому заказчик поручает, а оценщик осуществляет оценку рыночной стоимости нежилого помещения (литера А) общей площадью 539,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>

Торговая палата, проведя оценку указанного объекта установила, что рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 11 990 тыс. рублей, что отражено в отчете от 23.08.2013 № 2062.

Полагая, что стоимость спорного объекта недвижимости занижена, комитет обратился в арбитражный суд с иском.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Кодекса).

С целью определения соответствия оспариваемого отчета требованиям Закона
№ 135-ФЗ суд назначил проведение экспертизы.

Из экспертного заключения Белореченской торгово-промышленной палаты
от 20.07.2014 № 0056.1 следует, что отчет от 23.08.2013 № 2062 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки ФСО № 1 – 3, требованиям задания на оценку, предусмотренным договором оказания услуг на проведение оценки. Рыночная стоимость указанного нежилого помещения определена оценщиком достоверно с обоснованным применением трех подходов оценки, в соответствии с методологией оценочных работ.

Руководствуясь проведенной по делу судебной экспертизой, суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований, поскольку спорный отчет носит рекомендательный характер, соответствует стандартам оценки и выполнен в соответствии с требованиями договора на оказание услуг по оценке от 25.07.2013.

Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 72490/12).

Из материалов дела следует, что общество подало заявление о выкупе 29.04.2013.

Однако из отчета от 23.08.2013 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на иную, указанную самим комитетом дату (оценка произведена по состоянию на 25.07.2013).

Довод подателя жалобы о том, что отчет не может быть принят для целей выкупа по заявке общества от 29.04.2013 не является основанием для отмены судебных актов, поскольку отчет подготовлен в соответствии с договором, в котором отсутствовало указание на эту дату оценки имущества.

Иные доводы заявителя направлены на переоценку доказательств, всесторонне, полно и объективно исследованных судами, и в силу статьи 287 Кодекса подлежат отклонению.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.09.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу № А01-2912/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.В. Аваряскин

Судьи Е.В. Артамкина

О.Л. Рассказов