Гражданский кодекс часть 1

город Томск Дело № А03-1915/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2023 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Апциаури Л.Н.,
судей Афанасьевой Е.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комисаровой К.В., с использованием средств аудиозаписи, в режиме веб-конференции, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рубцовска Алтайского края ( № 07АП-8293/2023) на решение от 30.08.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-1915/2023 (судья Винникова А.Н.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации города Рубцовска Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 2 840 567 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 39 600 руб. расходов на оплату услуг эксперта,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2: ФИО3 по доверенности от 03.02.2023, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации города Рубцовска Алтайского края (далее – ответчик, администрация) о взыскании 2 840 567 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 39 600 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

Решением от 30.08.2023 Арбитражного суда Алтайского края исковые требования удовлетворены, с администрации города Рубцовска Алтайского края (ОГРН 1022200813656, ИНН 2209011079) в пользу индивидуального предпринимателя Косых Оксаны Владимировны, г. Барнаул (ОГРНИП 318222500020708, ИНН 220907946334) взыскано 2 840 567 руб. стоимость неотделимых улучшений, а также 76 803 руб. судебных расходов, из них 37 203 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 39 600 руб. расходов за экспертное заключение.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что истцу были обеспечены льготные условия аренды на время проведения капитального ремонта, на осуществление истцом неотделимых улучшений в арендуемом помещении письменного согласия Администрация города не давала и виды работ не согласовывала; договор аренды расторгнут именно по инициативе истца в соответствии с Соглашением от 20.07.2022 № 6-2022-АСИ о расторжении договора аренды, при этом какие-либо условия возмещения неотделимых улучшений или согласование неотделимых улучшений с арендатором не оговаривались, соглашением о расторжении также не были предусмотрены.

Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к моменту ее рассмотрения не поступили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал свои доводы и возражения.

Ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд апелляционной инстанции не направил, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.06.2018 между администрацией (арендодатель) и ИП Косых О.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2682, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 117,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Рубцовск, пер. Гражданский, д. 49, пом. 95, сроком на 5 лет с 25.06.2018 по 24.06.2023, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 договора и возвратить имущество на условиях, предусмотренных договором (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 1.2, 1.3, 1.4 договора нежилое помещение предназначено для использование под мини-пекарню. Передача имущества осуществляется по договору, имеющему одновременно силу акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2.1 договора сумма арендной платы, подлежащая зачислению в бюджет, составляет 14 143 руб. в месяц (без учета НДС) на основании отчета об оценке независимого эксперта-оценщика ФИО4 от 24.04.2018 № 121, в год 14143,00 х 12 = 169716,00 руб.

Состояние переданного в аренду нежилого помещения отражено в Приложение к проекту договора аренды нежилого помещения: стены обои, покраска - состояние удовлетворительное; потолки – оштукатурены - состояние удовлетворительное; пол – бетонный; двери входные - металлические (с северной и южной сторон дома), внутренние - филенчатые - состояние удовлетворительное; окна, витражи - состояние удовлетворительное; сантехническое оборудование - состояние удовлетворительное; электрооборудование - состояние удовлетворительное, требуется изготовление технических условий; радиаторы отопления - состояние удовлетворительное.

При этом, с учетом использования под мини-пекарню арендуемое помещение не соответствовало требованиям СаНПиН ВНТП02-92-2 «Санитарно-эпидемиологические требования к предприятиям, осуществляющим производство хлебобулочных изделий с реализацией на месте», поэтому для использования его по назначению необходимо было сделать реконструкцию и капитальный ремонт помещения.

АО «Проектный институт «Алтайкоммунпроект» Рубцовский комплексный отдел в октябре 2018 года подготовил проектную документацию по мини-пекарне по пер. Гражданский, 49 в г. Рубцовске Алтайского края, перепланировка и переустройство нежилого помещения № 95.

В период с 2018 по 2020 годы истцом произведена реконструкция и капитальный ремонт арендуемого помещения (произведены неотделимые улучшения нежилого помещения).

Получив отказ сдать арендуемое помещение в субаренду, стороны заключили соглашение № 6-2022-АСИ от 20.07.2022 о расторжении договора аренды № 2682 от 25.06.2018 нежилого помещения, расположенного по адресу: пер. Гражданский, 49, пом. 95, по условиям которого договор аренды считается расторгнутым с 20.07.2022, передача имущества осуществляется по настоящему соглашению, имеющему одновременно силу акта приема-передачи.

Согласно акту сдачи-приема нежилого помещения, расположенного по адресу: пер. Гражданский, 49, пом. 95 от 20.07.2022, за период действия договора аренды № 2682 от 25 июня 2018 года состояние помещения значительно улучшилось. Оборудована противопожарная система безопасности, оборудован дополнительный отдельный вход, произведен капитальный ремонт. Сантехническое и электрооборудование находится в исправном состоянии. Выведены системы для подключения видеонаблюдения, интернета. Установлена система вентиляции с выводом на крышу многоквартирного жилого дома. Помещение находится в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Истец обратился к Главе города Рубцовска ФИО5 с заявлением от 01.09.2022 о возмещении затрат на неотделимые улучшения в рамках договора.

Заместитель Главы Администрации города Рубцовска ФИО6 в письме от 21.09.2022 № 266/ПОГ/7550 сообщил об отсутствии законных оснований по возврату денежных средств, ссылаясь на указание в договоре, что стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды предпринимателем (арендатором) фактически произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

В статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Положения данной статьи, действующие в нормативном единстве с другими положениями главы 34 данного Кодекса и с учетом принципа свободы договора, обеспечивают необходимый баланс имущественных интересов арендатора и арендодателя (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 2585-О).

Из материалов дела следует, что согласно условиям пункта 3.2.10 договора аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия и определения работ арендодателя, возмещению не подлежит.

Отчетом № 339-20118 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненной ИП Лукешкиным И.А. от 24.08.2018, подтверждено техническое состояние арендуемого нежилого помещения (приложение № 7 к настоящему делу).

Согласно ходатайству от 25.07.2018 (т.1 л.д. 26) истец обратился в администрацию с просьбой согласовать начало ремонта с перепланировкой арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>.

В ответе от 03.09.2018 (т.1 л.д. 27) на ходатайство истца по вопросу получения согласия на ремонт с перепланировкой арендуемого помещения расположенного по адресу пер. Гражданский, дом 49 помещение 95 в г. Рубцовске Алтайского края, администрация указала, что проведение капитального ремонта с реконструкцией вышеуказанного арендуемого помещения, общей площадью 117,2 кв.м, возможно после предоставления арендатором и согласования собственником проектной документации, включающей план проекта, сроки, объем и отчет о результатах выполненных работ. Вся проектная документация должна быть разработана специализированной организацией, имеющей право на проведение проектных работ. По итогам выполненных работ в арендуемом помещении возможно применение коэффициента 0,1 к установленной ставке арендной 6 платы без учета коэффициента, в зависимости от расположения арендуемых площадей, на период нормативного срока проведения капитального ремонта, включая изготовление проектной документации на капитальный ремонт или реконструкцию арендуемых помещений».

Принимая во внимание переписку сторон, суд первой инстанции посчитал, что ответ администрации от 03.09.2018 на ходатайство истца по вопросу получения согласия на ремонт с перепланировкой арендуемого помещения можно расценивать как согласие на проведение капитального ремонта и перепланировку (переустройство, реконструкцию).

Как указывалось выше, АО «Проектный институт «Алтайкоммунпроект» Рубцовский комплексный отдел в октябре 2018 года подготовил проектную документацию по мини-пекарне по пер. Гражданский, 49 в г. Рубцовске Алтайского края, перепланировка и переустройство нежилого помещения № 95 (приложения № 3-6 к настоящему делу).

Как следует из письма ИП ФИО2 от 19.01.2022 в адрес Председателя Комитета по управлению имуществом ею была предоставлена проектно-сметная документация, а соответственно условия для получения согласия арендатором были выполнены. Как следует из содержания ответа Администрации города Рубцовска от 03.09.2018 по вопросу получения согласия на капитальный ремонт с реконструкцией,

проведение такового возможно после предоставления арендатором проектной документации. Таким образом, поскольку проектная документация была предоставлена, условия для получения согласия были выполнены, капитальный ремонт с реконструкцией, при этом, проводился при осведомленности арендодателя, в отсутствии с его стороны возражений и требований об устранении нарушений, предоставлении ненадлежащей проектной документации, при постоянном взаимодействии с арендатором, суд апелляционной инстанции считает выводы суда верными и права истца, добросовестно пользующегося своими правами, подлежащими защите. При этом, со стороны ответчика не имеется возражений относительно проведенной реконструкции, относительно проектной документации, кроме того, что реконструкция была совершена без формально выраженного письменного согласия.

Материалами дела подтверждается проведение реконструкции и капитального ремонта арендуемого помещения за счет собственных средств арендатора (истца).

Доводы администрации о том, что истцу были обеспечены льготные условия аренды на время проведения капитального ремонта, на осуществление истцом неотделимых улучшений в арендуемом помещении письменного согласия Администрация города не давала и виды работ не согласовывала, подлежат отклонению, поскольку само по себе отсутствие письменного соглашения со стороны арендодателя на неотделимые улучшения арендованного помещения в условиях существующей многочисленной переписки между сторонами не может свидетельствовать о том, что истцом не было получено согласие арендодателя на произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества и выполненные работы.

В судебном заседании, состоявшемся 23.06.2023, в качестве свидетеля допрошена ФИО8, которая занималась организацией и контролем работ по реконструкции и капитальному ремонту арендованного помещения. Свидетель ФИО8 подтвердила, что работы велись с согласия представителей администрации города.

На основании изложенного, суд установил, что из переписки сторон, показания свидетеля следует, что арендатор согласовал с арендодателем проектную документацию, план, сроки, объем, результат выполненных работ.

Кроме того, применение в данном случае понижающего коэффициента к размеру арендной платы предусмотрено пунктом 6 решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 22.09.2016 № 758, и не может быть поставлено в зависимость от возможности возмещения стоимости неотделимых улучшений. Сторонами не предусмотрено в условиях заключенного договора аренды и дополнительных соглашений к нему, что в случае применения понижающего коэффициента к размеру

арендной платы, исключение возможности возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу, что ответчик не мог не знать о намерении истца произвести неотделимые улучшения арендованного помещения с целью использования его как мини-пекарню, и что неотделимые улучшения арендованного помещения произведены при наличии согласия администрации.

Судом также учтено, что при подготовке к заключению договора аренды, истец озвучил ответчику, что помещение необходимо для мини-пекарни, согласно пунктам 1.2, 1.3, 1.4 договора нежилое помещение предназначено для использование под мини- пекарню, при передаче помещения в аренду ответчик не мог не понимать, что для использования данного помещения в качестве мини-пекарни необходимо произвести реконструкцию и ремонтные работы.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды сторонами расторгнут, арендованное имущество возвращено, при этом, условия соглашения о расторжении договора не содержат пунктов, свидетельствующих об отсутствии у истца права требования возмещения затрат произведенных им по улучшению объекта недвижимости.

Согласно экспертному заключению ООО «Территория» от 17.08.2022 № 09/11-2022 (приложение № 8 к настоящему делу) стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения составляет в размере 2 840 567 руб.

Размер стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений ответчиком не оспорен, доказательства компенсации им понесенных истцом расходов в материалы дела не представлены.

Тот факт, что договор аренды расторгнут по инициативе истца и в соглашении о расторжении договора аренды какие-либо условия возмещения неотделимых улучшений или согласование неотделимых улучшений не оговаривались, правового значения не имеет, поскольку арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Поскольку суд установил, что ИП ФИО2 получила разрешение администрации на проведение перепланировки в арендуемом помещении, что свидетельствует о возникновении на стороне ответчика обязанности по возмещению истцу стоимости произведенных неотделимых улучшений, истцом в период действия договора аренды фактически произведены неотделимые улучшения арендованного

имущества, требование ИП Косых О.В. правомерно удовлетворено судом в размере 2 840 567 руб.

Отклоняя доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что исковое заявление поступило в Арбитражный суд Алтайского края согласно штампу суда 09.02.2023, работы по ремонту арендованного помещения завершены в июне 2020 года, 01 сентября 2022 года ИП ФИО2 в адрес ответчика направлено заявление о выплате денежных средств в связи с произведением неотделимых улучшений в нежилом помещении, 21 сентября 2022 года ответчик направил в адрес истца ответ, в котором отказал в выплате денежных средств, в связи с чем срок исковой давности истцом не пропущен.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что администрация не доказала обоснованность доводов апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.08.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А031915/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Рубцовска Алтайского края - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Л.Н. Апциаури

Судьи Е.В. Афанасьева

ФИО1